許婷婷

在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的這幾十年里，房地產行業(yè)逐漸發(fā)展為我國重要的經(jīng)濟產業(yè)。隨著房地產行業(yè)競爭的不斷加大,企業(yè)盈利的逐漸下滑，財務管理的問題逐漸浮現(xiàn)出來，管理者們才開始意思到財務風險管理的重要性。目前，雖然大部分企業(yè)都出臺了相應的風險管理機制，但實際操作中仍有不少房地產企業(yè)財務風險的控制與防范仍存在一些問題。

一、房地產企業(yè)財務風險的來源

（一）負債嚴重偏高

房地產行業(yè)前期開發(fā)資金投入大，后期銷售資金回籠晚，而銀行貸款既能滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，又不會稀釋企業(yè)的管理權，因此房地產行業(yè)普遍存在高負債經(jīng)營的現(xiàn)象。據(jù)有關部門統(tǒng)計，我國房地產行業(yè)的資產負債率基本上都在70%以上。房地產行業(yè)的高回報率使得投資者愿意接受企業(yè)高負債經(jīng)營的風險。但是隨著金融監(jiān)管的不斷完善，信貸政策的逐漸緊收，房地產企業(yè)在現(xiàn)有高負債率的情況下，融資的難度和償債的壓力都不斷加大。若企業(yè)在較長的項目開發(fā)期內，遭遇市場行情變化，商品銷售不景氣，企業(yè)的流動性資金不足以維持項目開發(fā)正常運轉，企業(yè)可能會陷入借新還舊的惡性循環(huán)中。當企業(yè)經(jīng)營收益低于債務利息時，可能還會面臨經(jīng)營破產的風險。

（二）資金管理薄弱

房地產企業(yè)項目開發(fā)需要大量的資金投入，資金就相當于其“心臟”?？墒钱斍安簧俜康禺a企業(yè)都過分追求收益，企業(yè)資金管理普遍比較薄弱。首先，管理層忽視資金監(jiān)管，相關工作流于形式。目前大部分房地產企業(yè)都意識到資金管理的重要性，都擬定了相應的制度。如：資金預算管理、大額資金使用管理辦法等。但由于企業(yè)重視不夠、考核不嚴，相關制度根本未執(zhí)行或者執(zhí)行不嚴格，導致資金預算嚴重偏離實際、拆分合同逃避大額資金審批等現(xiàn)象時有發(fā)生。其次，企業(yè)資金比較分散，管理難度增加。房地產企業(yè)經(jīng)營期間各個項目一般都分布在不同的區(qū)域，為了方便日常運營管理，每個項目會開設各自獨立的銀行賬戶。這樣使得企業(yè)資金分散于不同的地區(qū)、不同的銀行，企業(yè)無法及時了解資金的全盤情況，不便于各項目間資金的統(tǒng)籌調配，資金利用率較低。

（三）風險評估缺乏

財務風險評估在企業(yè)財務風險管控中發(fā)揮著重要作用，但是目前大部分房地產企業(yè)在這方面還比較薄弱。首先，管理階層財務風險評估意識不強。我國財務風險體系的建立，在世界范圍上處于比較落后的水平，管理階層對于財務風險評估的意識普遍不強。企業(yè)容易以一成不變的觀念看待市場變化，對市場風險及競爭對手缺乏調研，無法及時發(fā)現(xiàn)潛在的財務風險，當問題真正出現(xiàn)后再控制為時已晚。其次，相關專業(yè)人員及團隊嚴重缺乏。企業(yè)財務風險管控運行的成效很大程度上取決于人員及團隊專業(yè)水平的強弱。當前大部分房地產企業(yè)并未設立專門的財務風險管控人員或部門。而財務人員在這方面并未接受完整系統(tǒng)地的學習，只能對會計中已經(jīng)顯現(xiàn)的風險實施控制，無法從專業(yè)角度完整地評估企業(yè)的財務風險。最后，未將非財務指標納入財務風險評估分析。當前大部分房地產企業(yè)財務風險評估基本上都沒有考慮市場動態(tài)變化等非財務指標的影響，而是完全依靠固定的數(shù)據(jù)、報表來完成。然而數(shù)據(jù)只能反映某一時刻的固定值，并不能代表企業(yè)的全部，只有融入了非財務指標的財務風險評估才是全面的，否則其實用性會大打折扣。

二、房地產企業(yè)財務風險的防范措施

（一）優(yōu)化籌資結構，降低負債比率。

對于房地產企業(yè)來說，過多不必要的資金會加重企業(yè)負擔，過少的資金又不利于企業(yè)開展正常的經(jīng)營活動，合理的負債才能保證企業(yè)健康的發(fā)展。首先，房地產企業(yè)要轉變以往過于依賴銀行貸款的融資模式，轉向多元化的融資渠道。目前，金融體制的日漸完善，融資渠道的不斷擴充，創(chuàng)業(yè)板、新三板等新的融資平臺紛紛涌現(xiàn)。企業(yè)可以將銀行、信托機構等間接融資模式，轉變?yōu)楣蓹嗳谫Y、債權融資、基金融資或聯(lián)合開發(fā)等多元化的融資模式，同時根據(jù)項目體量選擇恰當?shù)娜谫Y組合，分攤財務風險、降低債務比率。其次，企業(yè)可以選擇開發(fā)資金需求量小、生產周期相對較短的中小型商品房，或者專攻自身擅長的房地產領域，通過提高項目資金的變現(xiàn)能力，降低債務的比率。最后，企業(yè)可以充分利用供貨方的信用優(yōu)惠期，盡可能地推遲工程款項的支付節(jié)點；推行大額銷售折扣鼓勵全款購房,加強應收賬款和存貨的管理，加速資金回籠時間,降低企業(yè)負債。

(二)加強資金監(jiān)管，提高其利用率

好的資金監(jiān)管，不但能保障企業(yè)的正常運作，還能有效降低企業(yè)的財務風險。要實現(xiàn)企業(yè)資金的有效監(jiān)管，首先，需要公司領導層加強對其的重視度。企業(yè)可以通過增加相應人員配置、加大相關部門權責、提高績效考核力度等方式充分調動企業(yè)資源，確保資金管理工作落到實處。例如：組織相關人員定期或不定期的對資金管理工作進行檢查，嚴格考核并與績效掛鉤，確保有關制度能真正落地實施；以資金預算為抓手，做好資金使用的事前計劃、事中控制和事后分析工作，同時細化管理層的責任，有效約束企業(yè)的財務風險；強化重大資金使用管理，完善內控風險防范，嚴厲打擊拆分資金逃避大額審批的現(xiàn)象。其次，集中資金進行管理，提高資金利用率。企業(yè)可以借鑒國內外先進企業(yè)經(jīng)驗，引入先進的信息化工具，搭建資金集中監(jiān)控平臺，集中管理各項目跨地區(qū)、跨銀行的資金收支，統(tǒng)籌分配，將有限的資金配置到高收益的項目中，提高企業(yè)的盈利能力。

（三）提高風控意識，完善防范機制

房地產企業(yè)只有完善風險評估機制，將財務風險管理從事后控制轉變?yōu)槭虑胺婪叮拍芨訌娜菝娴膽獙υ絹碓綇碗s的市場變化。首先，強化領導層的風控意識。只有領導層真正認識到風險防范的重要性，企業(yè)才能真正做到完善風險評估機制，否則只能是紙上談兵。其次，成立專門的風險管控小組。企業(yè)可聘請風險控制方面的專業(yè)人才，及時收集匯總有關信息，客觀的進行動態(tài)風險評估分析，以便及時的發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。最后，增加非財務風險評價指標分析。非財務風險評價指標可以彌補財務指標評價的不足，但實際運營中卻常常被企業(yè)所忽略。例如，在關聯(lián)交易過程中，大股東有可能利用其優(yōu)勢造成財務假賬及操縱交易等違法行為；在對外擔保過程中，企業(yè)很可能會受到被擔保方的影響，嚴重危及企業(yè)的正常運轉。企業(yè)加入非財務指標的分析，才能及時發(fā)現(xiàn)并處置財務風險評價指標無法解決的苗頭性問題。

綜上，財務風險往往直接關系著房地產企業(yè)的運行狀況和發(fā)展前景。房地產企業(yè)要想在競爭日漸激烈的市場大環(huán)境中存活下來，需要強化風險管控意識，完善風險管控制度，積極做好財務風險的優(yōu)化和預防工作。只有企業(yè)抵御風險的能力足夠強大，才能保證企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展。