關(guān)于《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》調(diào)整會對不動產(chǎn)租賃業(yè)公司產(chǎn)生的影響與初步思考

李海毅

摘要：隨著我國加入WTO開始到近年來“一帶一路”越來越多的進入到世界更多的國家與地區(qū)，中國作為“全球化”的推動者其經(jīng)濟影響遍布全球。在此背景下，我國的會計政策正加速向國際會計準(zhǔn)則趨同的方向發(fā)展。2019年《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》即將實施，該準(zhǔn)則對租賃業(yè)態(tài)將產(chǎn)生重要影響。本文試圖通過對國內(nèi)傳統(tǒng)租賃業(yè)者（承租人）假設(shè)按照該準(zhǔn)則予以會計核算、報表列報來分析租賃比重較大的企業(yè)將面臨怎樣的影響，進而可以提前思考如何通過商業(yè)模式創(chuàng)新規(guī)避該項政策的不確定風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：租賃;IFRS16;報表項目;商業(yè)模式創(chuàng)新

一、準(zhǔn)則內(nèi)容及實施情況簡介

2019年1月，《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）即將實施。所有為業(yè)務(wù)需要而租賃使用重大資產(chǎn)的企業(yè)（承租人），其報告的資產(chǎn)和負債都將上升。受影響的行業(yè)眾多，比如租賃飛機的航空業(yè)，租賃店鋪的零售業(yè)等等。租賃的規(guī)模越大，對關(guān)鍵報告指標(biāo)的影響就越大。受影響的還不止于資產(chǎn)負債表。租賃期內(nèi)的會計處理也將發(fā)生改變。特別是，即使支付的年度租金不變，企業(yè)（承租人）仍將對大多數(shù)租賃確認(rèn)前高后低式的費用。擁有經(jīng)營租賃的企業(yè)將顯得資產(chǎn)更多而負債也更重。

同時，中華人民共和國財政部已于2018年1月8日向各地方財政局及監(jiān)察專員辦事處發(fā)送了征求意見稿，《關(guān)于征求企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃（修訂）（征求意見稿）意見的函》財辦會[2018]1號。該征求意見稿已按與《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）趨同的精神對《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》進行了修訂。

另外根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》從征求意見到實施的時間來看，我國境內(nèi)非上市公司極有可能于2023年前后執(zhí)行修訂后與《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）趨同的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》準(zhǔn)則。

2015年12月7日財政部發(fā)布 財辦會

[2015] 24號 關(guān)于征求《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（修訂）（征求意見稿）》意見的函，隨后要求對于執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起執(zhí)行新收入準(zhǔn)則。

二、對不動產(chǎn)租賃業(yè)公司相關(guān)報表項目影響說明

對于不動產(chǎn)租賃業(yè)公司這樣以租賃后轉(zhuǎn)租獲利類型企業(yè)來說，此次租賃準(zhǔn)則變化最直接的影響是將原來表外融資的經(jīng)營租賃實現(xiàn)資產(chǎn)負債表內(nèi)化，以前只在利潤表和現(xiàn)金流量表中按相關(guān)費用出現(xiàn)的經(jīng)營租賃店鋪租金將以“使用權(quán)資產(chǎn)”和“租賃負債”的形式出現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中，可能會大幅影響資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表中的各項金額，使資產(chǎn)負債率、財務(wù)杠桿等財務(wù)指標(biāo)發(fā)生一定的變化。

本文為方便比較，我們以A公司為例并做出如下假設(shè)：

1、假設(shè)A公司主業(yè)為不動產(chǎn)租賃后轉(zhuǎn)租開發(fā)的商業(yè)資源管理公司，注冊資金5000萬，主要從事專業(yè)商業(yè)管理與租賃。A公司以每年年租金3。63億元的價格向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人租賃某商場后統(tǒng)一策劃后以收入提成獲利的方式招攬零售企業(yè)入駐。

2、假設(shè)2018年開始即實行《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）;

3、假設(shè)A公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂一份年限為15年的《整體商業(yè)資源租賃合同》;

4、按現(xiàn)有央行公布的5年期及以上年貸款利率4.9%為折現(xiàn)率，按月先付租金;

5、假設(shè)不考慮所得稅、增值稅等稅負不確定影響因素;

6、假設(shè)不考慮A企業(yè)成本的變化，僅按2018年假設(shè)數(shù)據(jù)計算以后年度的相關(guān)成本、費用、收入;

7、假設(shè)不考慮《商業(yè)資源租賃合同》租賃內(nèi)租金的上漲因素，以年繳納租金3.63億元計算;

8、租賃資產(chǎn)采用直線折舊法，殘值為零;

（一）A公司2018年預(yù)測與簡析

A公司若使用新準(zhǔn)則核算，需新增資產(chǎn)、負債38.71億元。該情況下A公司資產(chǎn)負債率顯著增大由原來的55%上升到98%，其余各類財務(wù)杠桿比率均有較大上升。從財務(wù)比率角度來看，不動產(chǎn)租賃業(yè)公司的長期償債能力顯著減弱，股東的風(fēng)險相應(yīng)上升。在如此高的資產(chǎn)負債率下，企業(yè)相關(guān)的銀行貸款、發(fā)行債券或新股等資本行為也會受到較大影響。

A公司作為（承租人）的費用分?jǐn)倢⒂涩F(xiàn)行的年限平均法變?yōu)榕c融資租賃一致的前大后小模式，即在整個租賃期間的前期租賃費用要高于現(xiàn)行租賃準(zhǔn)則下直線法確認(rèn)的經(jīng)營租賃費用，如2018年A公司的租賃費用為資產(chǎn)折舊2.37億元加上利息1.69億元，明顯高于現(xiàn)行準(zhǔn)則下的租賃費用（房租及物業(yè)管理費）3.63億元。該年度營業(yè)成本大幅增加，利息保障倍數(shù)也顯著降低，凈利潤甚至由盈利0.13億元降為虧損0.26億元。故，A公司采用新準(zhǔn)則對其利潤表的影響還是比較顯著的。

新準(zhǔn)則下A公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額大幅增長，但由于負債規(guī)模同樣擴大，現(xiàn)金流量債務(wù)比率反而由110%降至11%，可能使財務(wù)報告使用者認(rèn)為企業(yè)償債能力產(chǎn)生下滑。籌資活動現(xiàn)金流量凈額相應(yīng)減少，即籌資所發(fā)生的現(xiàn)金支出規(guī)模產(chǎn)生較大程度的增加，所以整個現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大程度的變化。

（二）2027年情況簡析

上述情況將讓A業(yè)公司持續(xù)虧損，8年后該會計政策調(diào)整的影響才可消除。為簡便表示轉(zhuǎn)折點本文就該影響因素銷售后一年的三張主要報表予以列示：

從上述三張表格中可以看出，如按《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）測算A公司的整體情況，該公司在租賃期第八年后才可實現(xiàn)扭虧為盈，第9年后該會計政策影響因素才可低于原準(zhǔn)則的影響。

（三）相關(guān)影響的綜述

根據(jù)上述對A公司經(jīng)營模擬測算與比較分析則可以得出若啟用該項會計準(zhǔn)則可能會有以下重要影響：

1.利潤影響：租賃期（15年）內(nèi)A公司利潤情況將出現(xiàn)前低后高的情況，該項影響將使得A公司在其他條件不變的情況下于租賃期的第八年才有可能實現(xiàn)盈利，第九年后政策影響因素才能低于原政策水平。

2.資產(chǎn)負債影響：政策執(zhí)行年度開始新增資產(chǎn)、負債約38.71億元，且資產(chǎn)按年限平均等額減少，負債按前低后高加速減少。因資產(chǎn)、負債減少幅度呈現(xiàn)的差異，資產(chǎn)負債率顯著增大到98%后進一步擴大直至租賃末期才會好轉(zhuǎn)。

3.現(xiàn)金流量影響：受負債影現(xiàn)金流量債務(wù)比率與負債呈現(xiàn)出反比后期加速上升趨勢，但現(xiàn)金余額總額不變。

4.所有者權(quán)益影響：A公司注冊資金將在租賃期內(nèi)出現(xiàn)虧損大于實收資本的情況。

5.周期性影響：該政策將因租賃合同期出現(xiàn)周期性影響。即每個租賃期上述情況均會重復(fù)出現(xiàn)一次循環(huán)。

三、思考與建議

根據(jù)上述情況的基本分析，可以了解到若我國實行與《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號-租賃》（IFRS 16）趨同的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》準(zhǔn)則，將極大影響行業(yè)影響現(xiàn)有零售、餐飲等行業(yè)的租賃商業(yè)模式。企業(yè)租賃資源占比越高的企業(yè)其主要報表數(shù)據(jù)都將產(chǎn)生重大影響。

各租賃（承租人）企業(yè)，應(yīng)提前思考相應(yīng)對策，提前布局新的商業(yè)模式，減少企業(yè)經(jīng)營租賃比例，創(chuàng)新新政策環(huán)境下的企業(yè)盈利模式。以往租賃（承租人）對租賃資源定位上的功能單一，不僅造成公司利潤來源單一，資產(chǎn)形式單一，而且導(dǎo)致經(jīng)營方式、運轉(zhuǎn)模式上對租賃資源的過分依賴，也必然導(dǎo)致資產(chǎn)流動性差，效益低下。

各租賃（出租人）企業(yè)要化規(guī)避風(fēng)險為追求風(fēng)險、擁抱風(fēng)險。打破常規(guī)租賃的樊籬，使出租方和承租方成為利益共同體、命運共同體，勇于承接高風(fēng)險，在整個項目的開發(fā)營運過程中，積極參與，擔(dān)任出租人和管理人雙重身份，終取得租金、傭金和利潤分成的好收益，不可追求簡單的“收租”模式，應(yīng)更多的轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砣松矸荩洚?dāng)承租人的“顧問”、“管家”、“專家”。

參考文獻：

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