李玲麗

摘要：全面營(yíng)改增背景下，增值稅成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最為重要的稅種，在企業(yè)的納稅成本中，土地增值稅占據(jù)較大比重。出于納稅成本控制的理念，房地產(chǎn)企業(yè)大度在積極地進(jìn)行著納稅籌劃，但其土地增值稅納稅籌劃相關(guān)工作開展中存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。本文將對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)上的不足進(jìn)行分析，并就如何更好進(jìn)行納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);增值稅;納稅籌劃

稅務(wù)支出是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本體系中較為主要的一種構(gòu)成，近幾年，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了較大的調(diào)控，利潤(rùn)獲取空間被不斷壓縮下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在成本支出上進(jìn)行更好控制。納稅籌劃已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅成本控制的首要選擇，但在土地增值稅納稅籌劃工作開展中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)一直存在，正因如此，探尋出土地增值稅納稅籌劃工作開展中的風(fēng)險(xiǎn)防范性策略也十分必要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與一般形式的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)并無(wú)明顯差異，具體的風(fēng)險(xiǎn)類型包括核算風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。其中核算風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)加劇一般性稅務(wù)工作的壓力，成本風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)導(dǎo)致納稅籌劃工作的正向影響與價(jià)值無(wú)法充分發(fā)揮，納稅籌劃工作開展反而會(huì)導(dǎo)致管理費(fèi)用增加。而政策性風(fēng)險(xiǎn)下的法律風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要遭受巨大的直接與間接性損失?？梢钥闯?，納稅籌劃雖然具有很多正向價(jià)值，但這些價(jià)值與功能的發(fā)揮需要以相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范、規(guī)避為大前提，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范自然也變得十分必要和重要。

二、土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中存在的不足

（一）納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在積極地進(jìn)行土地增值稅相關(guān)納稅籌劃，但并沒有對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范事宜給予足夠關(guān)注，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)無(wú)法在納稅籌劃相關(guān)工作開展中得到較好融入后，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性也相對(duì)較高。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然針對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了防范，但納稅籌劃常態(tài)化進(jìn)行中，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)會(huì)出現(xiàn)一定程度松懈，這也為相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下了伏筆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理部門以及納稅籌劃工作開展主體對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范事宜缺乏足夠認(rèn)識(shí)和重視下，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制更是遲遲無(wú)法形成，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范工作在開展上也無(wú)法取得較好成效。

（二）會(huì)計(jì)核算制度規(guī)范性較低

會(huì)計(jì)核算是納稅籌劃乃至企業(yè)稅務(wù)工作開展中的基礎(chǔ)，一定意義上來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算能力高低與否會(huì)對(duì)稅務(wù)工作整體開展產(chǎn)生十分直接的影響。但現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)開發(fā)其中會(huì)計(jì)核算工作在開展上的規(guī)范性程度明顯不足，特別是在那些業(yè)務(wù)范圍相對(duì)較廣的集團(tuán)性企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算的壓力相對(duì)較大，核算結(jié)果的準(zhǔn)確性也很難得到保障。不僅如此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算制度本身并不規(guī)范，這一狀態(tài)下，納稅籌劃中對(duì)四級(jí)30%～60%超率累進(jìn)稅率的確定便會(huì)變得十分困難。一旦會(huì)計(jì)核算上出現(xiàn)錯(cuò)誤且這種錯(cuò)誤傳導(dǎo)至納稅籌劃工作開展中，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)順勢(shì)產(chǎn)生。

（三）對(duì)政策法規(guī)的研讀不足

任何企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)都需要遵循合法性的基本原則，即納稅籌劃需要在法律允許的框架內(nèi)進(jìn)行并與相關(guān)法律及政策法規(guī)的要求保持一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃中，部分納稅籌劃工作開展主體雖然具有專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)與稅務(wù)知識(shí)，其能夠?qū)σ话阈约{稅籌劃工作開展予以較好處理。但其在政策法規(guī)上的研讀能力有明顯不足，中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)幱诙唐诶鎭?lái)進(jìn)行過(guò)度的納稅籌劃嘗試。缺乏對(duì)納稅籌劃相關(guān)政策法規(guī)的研讀、了解與尊重時(shí)，納稅籌劃的政策性風(fēng)險(xiǎn)便很容易產(chǎn)生，這也會(huì)嚴(yán)重威脅到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展。

（四）納稅籌劃思路不明晰

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅籌劃上的思路并不清晰也是其在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范上存在一種不足，且這種不足也很很容易導(dǎo)致具體風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。一般來(lái)說(shuō)，基于收入進(jìn)行納稅籌劃以及基于開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃都較為可行，但在具體的納稅籌劃工作開展中，很多納稅籌劃工作人員對(duì)于如何進(jìn)行具體思路的明確及選用較為茫然，在單一的項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)之中往往也會(huì)基于不同的納稅籌劃思路開展對(duì)用工作。這一情形下，納稅籌劃更加像是一種不合法的“偷稅漏稅”行為，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于納稅籌劃思路上的不明確，很難對(duì)這一具體狀況進(jìn)行及時(shí)改正與調(diào)整，這也導(dǎo)致相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)極有可能產(chǎn)生。

三、有效進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

（一）提升納稅籌劃工作開展風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

在土地增值稅這一主要應(yīng)稅稅種的納稅籌劃工作開展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理部門以及納稅籌劃工作開展實(shí)際負(fù)責(zé)人都要具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以效仿萬(wàn)科、綠地集團(tuán)這樣行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的做法，這兩大著名地產(chǎn)商在已經(jīng)基于內(nèi)部控制視角進(jìn)行了納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范部門的確立，并專門對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行感知，排查和消除。一般規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身需要，進(jìn)行納稅籌劃制度建設(shè)，并將風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較好融入到基礎(chǔ)性制度之中，通過(guò)制度的指導(dǎo)與規(guī)范性功能發(fā)揮，增強(qiáng)相關(guān)主體在納稅籌劃工作開展中的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和主觀能動(dòng)性。

（二）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算制度建設(shè)

無(wú)論是出于納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范亦或是提升財(cái)務(wù)管理能力的目的，房地產(chǎn)企業(yè)都需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算制度建設(shè)，并通過(guò)會(huì)計(jì)核算制度上的不斷完善來(lái)提升其會(huì)計(jì)核算能力。會(huì)計(jì)核算制度建設(shè)層面，核算手段創(chuàng)新，核算精準(zhǔn)度提升事宜需要成為主要內(nèi)容。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上更多的利用信息技術(shù)與手段，并基于大數(shù)據(jù)理念進(jìn)行會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)中心構(gòu)建。在此基礎(chǔ)上，納稅籌劃相關(guān)工作在開上能夠?qū)Ω鼮榫珳?zhǔn)及有效的財(cái)會(huì)數(shù)據(jù)進(jìn)行利用。伴隨著會(huì)計(jì)核算能力的不斷提升，納稅籌劃在節(jié)稅上的貢獻(xiàn)可以不斷提升。更為重要的是，嚴(yán)格遵循業(yè)務(wù)開展實(shí)際進(jìn)行的納稅籌劃也能夠較大程度上對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避、防范。

（三）充分對(duì)相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行研讀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中更好對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范需要對(duì)與之相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行更為充分的研讀，進(jìn)而在政策法規(guī)允許的框架內(nèi)，最大限度地通過(guò)納稅籌劃來(lái)進(jìn)行稅務(wù)成本控制。例如，財(cái)務(wù)部門內(nèi)可以指派專門人員對(duì)土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)變動(dòng)信息，狀況等進(jìn)行具體負(fù)責(zé)，并為納稅籌劃工作具體開展提供支持與幫助。對(duì)于納稅籌劃工人實(shí)際負(fù)責(zé)人來(lái)說(shuō)，其則需要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等多種途徑，對(duì)于相關(guān)政策發(fā)揮變動(dòng)信息進(jìn)行感知。與此同時(shí)，其也要就納稅籌劃方案的合法性與合規(guī)性進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行納稅籌劃方案的調(diào)整以更為合法地開展納稅籌劃工作。

（四）結(jié)合實(shí)際進(jìn)行納稅籌劃思路明確

在土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確保納稅籌劃工作開展上的穩(wěn)定性，并加強(qiáng)不同時(shí)期納稅籌劃工作開展間的聯(lián)系。具體來(lái)說(shuō)，不同規(guī)模以及不同經(jīng)營(yíng)管理側(cè)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其需要結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行納稅籌劃思路的選擇與確立。例如，較為大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其可以基于開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅相關(guān)的納稅籌劃工作開展，具體來(lái)說(shuō)，運(yùn)用關(guān)聯(lián)方交易的形式，對(duì)于項(xiàng)目工程開發(fā)與建設(shè)進(jìn)行轉(zhuǎn)包、分包不及可以將土地增值稅負(fù)擔(dān)予以減輕，更加可以將納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定轉(zhuǎn)移，這也可以間接地幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范和抵御。

四、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅納稅籌劃需要得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的關(guān)注，在提升納稅籌劃工作開展能力與水平的同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)融入到相關(guān)工作開展的全過(guò)程，并對(duì)于具體風(fēng)險(xiǎn)予以跟高防范、應(yīng)對(duì)也十分必要。值得注意的是，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，企業(yè)形象等諸多層面產(chǎn)生極為嚴(yán)重的負(fù)面影響，土地增值稅納稅籌劃工作開展中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)對(duì)自然也需要成為一種常態(tài)化工作堅(jiān)持下去。

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