董碧瑩

[摘? ? 要] 隨著科技的進(jìn)步，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收機(jī)制也經(jīng)歷了重大的變革，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革措施不僅受到國(guó)家的廣泛關(guān)注，也成為各大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商研究的焦點(diǎn)。通過(guò)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的影響的研究，分析了解“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)影響，進(jìn)而解決該影響對(duì)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的弊端，促使地產(chǎn)行業(yè)又好又快地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 營(yíng)改增;房地產(chǎn);萬(wàn)科

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 004

[中圖分類(lèi)號(hào)] F275;F234.3? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）03- 0012- 02

1? ? ? “營(yíng)改增”的內(nèi)容和意義

“營(yíng)改增”簡(jiǎn)單的理解是將人們之前繳納的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，這僅僅是對(duì)服務(wù)業(yè)或者是產(chǎn)品增值的一部分進(jìn)行納稅進(jìn)而減少重復(fù)征稅的情況。營(yíng)業(yè)稅改增值稅，首先是在交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)展到其他行業(yè)領(lǐng)域。

從2011年11月《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》發(fā)布到近幾年“營(yíng)改增”試點(diǎn)在各行業(yè)各領(lǐng)域的貫徹實(shí)施，體現(xiàn)出我國(guó)對(duì)各行業(yè)“營(yíng)改增”的決心和信心。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施下，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩的情形下，對(duì)各行業(yè)的壓力也有所減輕。2015年的全覆蓋、這預(yù)示著“營(yíng)改增”方案在我國(guó)各行業(yè)正式實(shí)施。截至目前，僅有房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、餐飲等行業(yè)在“營(yíng)改增”方面的實(shí)施還有待發(fā)掘外，其他行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“營(yíng)改增” 時(shí)代。而全面覆蓋這一舉措將給“營(yíng)改增”涉及的行業(yè)帶來(lái)很大的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。各企業(yè)應(yīng)該很好地意識(shí)到這一方案對(duì)自身的利弊關(guān)系，有效運(yùn)用這一政策的優(yōu)勢(shì)及時(shí)預(yù)防這一政策的劣勢(shì)所帶來(lái)的影響促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

2? ? ? “營(yíng)改增”對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)生的影響分析

2.1? ?萬(wàn)科地產(chǎn)簡(jiǎn)介

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上較大的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。1988萬(wàn)科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年在深圳證券交易所上市，經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展，萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)展為中國(guó)最具特色的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)，近五十多個(gè)大城市，平均每年住宅銷(xiāo)量高達(dá)六億套。

2.2? ?“營(yíng)改增”后萬(wàn)科地產(chǎn)納稅變化

首先，2016年5月1房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策納入房地產(chǎn)后萬(wàn)科地產(chǎn)購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其增收的增值稅率上升為11%，政策規(guī)定，部分可抵扣款項(xiàng)可以在買(mǎi)入不動(dòng)產(chǎn)兩年內(nèi)進(jìn)行抵扣，第一年按60%抵扣，剩下的在第二年按40%抵扣。此政策對(duì)于政策發(fā)布后獲取的不動(dòng)產(chǎn)在建工程同樣有效。另外，營(yíng)改增后，相關(guān)政策規(guī)定對(duì)于出售自行開(kāi)發(fā)動(dòng)工時(shí)間在2016年4月30日之前的房產(chǎn)項(xiàng)目和一般納稅人出租在該日期前獲取的不動(dòng)產(chǎn)，可以按5%的征收率選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)稅，對(duì)于在政策發(fā)行日后獲得的或新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能采用11%的增值稅率。在政策過(guò)渡期，供應(yīng)商可按簡(jiǎn)易計(jì)稅方式繳稅，也可按行業(yè)規(guī)定稅率繳稅[1]。

其次“營(yíng)改增”之前對(duì)于萬(wàn)科地產(chǎn)土地增值稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象也得到改善?！盃I(yíng)改增”之后，如果買(mǎi)房者是增值稅的一般納稅人，還能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的部分進(jìn)項(xiàng)稅額給予抵扣。對(duì)于企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收到的沒(méi)有開(kāi)增值稅發(fā)票的預(yù)收款項(xiàng)收到時(shí)要按3%的預(yù)收率繳納增值稅。

最后，對(duì)于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)為一般納稅人的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從銷(xiāo)售額中扣除從政府采購(gòu)的土地成本，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只對(duì)自己業(yè)務(wù)產(chǎn)生增值的部分繳。這項(xiàng)政策只對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用11%稅率繳納增值稅的納稅人有效，另外納稅人選擇了一種計(jì)稅方式在36個(gè)月內(nèi)不得更改。

2.3? ?“營(yíng)改增”后給萬(wàn)科地產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期影響

2.3.1? ?“營(yíng)改增”給萬(wàn)科地產(chǎn)帶來(lái)的有利影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，能夠有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，同時(shí)也使增值稅的鏈條不斷加以完善，減輕房產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用，短期的實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)淘汰或者合并一些不規(guī)范的中小型的房產(chǎn)企業(yè)，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不僅使房產(chǎn)企業(yè)得到規(guī)劃更利于國(guó)家稅收的增加。

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅會(huì)加速房產(chǎn)行業(yè)洗牌。這種稅收政策對(duì)任何一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)都是公平的，對(duì)于真正有實(shí)力的大企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種優(yōu)勢(shì)，一來(lái)可以擺脫一些不規(guī)范企業(yè)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)干擾，二來(lái)可以使企業(yè)更加強(qiáng)大，從而促進(jìn)樓市的整體穩(wěn)健發(fā)展，而這也正是政府想通過(guò)稅收調(diào)節(jié)功能實(shí)現(xiàn)稅收整改的目的。

2.3.2? ?“營(yíng)改增”后給萬(wàn)科地產(chǎn)帶來(lái)的不利影響

首先“營(yíng)改增”會(huì)影響到萬(wàn)科地產(chǎn)的建造成本，建筑業(yè)可以說(shuō)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上游企業(yè)。適用的增值稅稅率為11%，建筑業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，將會(huì)因?yàn)榻ㄖ牧蟻?lái)源方式多、供應(yīng)商及材料種類(lèi)雜散，而無(wú)法進(jìn)行，使用稅率的提高會(huì)使建筑業(yè)稅負(fù)大大增加引起萬(wàn)科地產(chǎn)建造成本增加[2]。

其次一些企業(yè)的稅負(fù)會(huì)大幅上升，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不足。萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”的主要目標(biāo)是通過(guò)對(duì)稅收制度的改革，達(dá)到只對(duì)服務(wù)的增值部分征稅，減少重復(fù)征稅，但是，通過(guò)“營(yíng)改增”試點(diǎn)的結(jié)果來(lái)看，多數(shù)企業(yè)雖然稅負(fù)有明顯降低但也有一些企業(yè)因?yàn)榫哂兄芷谛猿杀窘Y(jié)構(gòu)中能抵扣的范圍較少，出現(xiàn)稅負(fù)加重現(xiàn)象。

再次，公司賬務(wù)處理相對(duì)復(fù)雜，現(xiàn)在的增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人，二者在稅務(wù)處理與征管規(guī)定存在差異。對(duì)一般納稅人來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵鲋刀悓儆趦r(jià)外稅，采購(gòu)與銷(xiāo)售都應(yīng)進(jìn)行加稅分離，獲取的進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票須在規(guī)定時(shí)間到主管稅務(wù)局認(rèn)證?！盃I(yíng)改增”前期財(cái)務(wù)人員要做好新舊稅制的銜接處理和核算工作，營(yíng)業(yè)稅對(duì)營(yíng)業(yè)額全額征稅，核算較簡(jiǎn)單添加一個(gè)會(huì)計(jì)科目即可。而增值稅有抵扣環(huán)節(jié)，應(yīng)納稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，需要更多會(huì)計(jì)科目，核算難度大。“營(yíng)改增”改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算模式，也使開(kāi)票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納一系列問(wèn)題，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作帶來(lái)新的挑戰(zhàn)[3]。

最后，不能很好地適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策。首先，對(duì)于發(fā)展中的萬(wàn)科地產(chǎn)來(lái)講，不能及時(shí)適應(yīng)營(yíng)改增的稅收政策，所以會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以及運(yùn)行會(huì)受到不同程度的挑戰(zhàn)。其次，萬(wàn)科地產(chǎn)的投資主體多元化發(fā)展，對(duì)民企而言，稅率過(guò)高。再次，萬(wàn)科地產(chǎn)的類(lèi)型結(jié)構(gòu)多樣，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同在稅制改革時(shí)面臨問(wèn)題也不同。最后，萬(wàn)科地產(chǎn)部分的成本無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)而無(wú)法進(jìn)行抵扣。

2.4? ?萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”的意義

萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)施“營(yíng)改增”后，能有效減少企業(yè)稅負(fù)。而萬(wàn)科地產(chǎn)比較特別，萬(wàn)科地產(chǎn)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)消息剛發(fā)布，就引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。針對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，實(shí)行“營(yíng)改增”是對(duì)企業(yè)利好還是不好，采用什么樣的稅率才能使房產(chǎn)收入增加?！盃I(yíng)改增”之前，萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)在，試行的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅率增加到11%，因此，萬(wàn)科地產(chǎn)是利增還是利減，主要由他的扣除額多少來(lái)決定。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)的可扣除額越小，企業(yè)可能盈利，反之將會(huì)減利。增值稅和企業(yè)所得稅是相互存在的。營(yíng)改增后，企業(yè)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就能抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅，又能獲得成本抵扣所得稅。

3? ? ? 萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

3.1? ?萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策面臨的機(jī)遇

萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策面臨的機(jī)遇主要體現(xiàn)在：

（1）萬(wàn)科地產(chǎn)的稅負(fù)將會(huì)明顯有所降低?！盃I(yíng)改增”將萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，當(dāng)企業(yè)購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低?！盃I(yíng)改增”將萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目比較大的交易，成本會(huì)有所降低，加快土地項(xiàng)目的收購(gòu)和房產(chǎn)行業(yè)整合[4]。

（2）萬(wàn)科地產(chǎn)的市場(chǎng)銷(xiāo)量將會(huì)不斷增大，繳納營(yíng)業(yè)稅很多情況下會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，“營(yíng)改增”后將會(huì)有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象;讓購(gòu)房屋的消費(fèi)者不能獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額不可以進(jìn)行抵扣，也會(huì)造成一定程度上的重復(fù)征稅。

（3）企業(yè)投資的成本會(huì)有所下降。萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”有利于減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而得到相應(yīng)提升，從而為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”。

3.2? ?萬(wàn)科地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策面臨的挑戰(zhàn)

3.2.1? ?“營(yíng)改增”后萬(wàn)科地產(chǎn)在國(guó)稅機(jī)關(guān)和地稅機(jī)關(guān)之間稅收征管銜接的問(wèn)題

營(yíng)業(yè)稅改增值稅不僅僅是完成兩種稅收制度的交接。在實(shí)際的操作中，地稅機(jī)關(guān)與國(guó)稅盡管在清單上進(jìn)行了交接，但是客戶(hù)的歷史資料、稅源情況以及所欠稅款的處理情況，還存在部分未移交情況，比如，對(duì)所欠稅款的問(wèn)題上，地稅機(jī)關(guān)不能將所有所欠稅款結(jié)清，在“營(yíng)改增”之后就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，地稅機(jī)關(guān)把管戶(hù)移交給國(guó)稅機(jī)關(guān)后地稅機(jī)關(guān)與國(guó)稅機(jī)關(guān)都不征收營(yíng)業(yè)稅，這就造成了追繳困難，導(dǎo)致稅收流走。再比如，增值稅和營(yíng)業(yè)稅在稅收管制的設(shè)置上也有很大區(qū)別，增值稅和營(yíng)業(yè)稅的征管方式和稅收政策不盡相同，所以說(shuō)二者在進(jìn)行交接的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一定的困難。

3.2.2? ?“營(yíng)改增”后地稅部門(mén)主體稅種缺失與稅收收入整改的問(wèn)題

營(yíng)業(yè)稅改增值稅不單單是稅收制度上的調(diào)整與變革，同時(shí)也深深影響主稅稅務(wù)機(jī)關(guān)。拿地稅機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，隨著“營(yíng)改增”政策的不斷推廣和擴(kuò)大，營(yíng)業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺(tái)，這將會(huì)導(dǎo)致地稅收入明顯下降。

“營(yíng)改增”一方面，營(yíng)業(yè)稅的稅收收入會(huì)不斷減少，另一方面增值稅的稅收收入會(huì)不斷增加，從而占據(jù)主導(dǎo)地位。 可以看出“營(yíng)改增”改革前后沒(méi)法進(jìn)行比較，收入的聯(lián)系性不大，國(guó)地稅之間不能用營(yíng)業(yè)稅的減少和增值稅的增加來(lái)衡量。兩稅的征收方法不同，征收制度不同。所以，要及時(shí)做好“營(yíng)改增”后稅收收入的籌劃，加強(qiáng)納稅人繳稅增減變化的比較分析。不能因改革導(dǎo)致稅收收入急劇下降。

主要參考文獻(xiàn)

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[4]張宏偉.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015（11）.