費立明

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)金融對市場的發(fā)展具有重要的調(diào)控作用，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的持續(xù)化發(fā)展是目前的一大難點，也是探討的熱點。想要實現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的持續(xù)進步，對癥下藥，提出有針對性的對策以及建議，是驅(qū)動房地產(chǎn)金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展迫在眉睫的任務。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 金融創(chuàng)新? 對策建議

一、中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的意義

中國房地產(chǎn)金融體系與歐美發(fā)達國家相比還很不完善，但中國正處于城鎮(zhèn)化建設快速推進時期，房地產(chǎn)高速發(fā)展的潛力與大趨勢短期內(nèi)不會改變，急需房地產(chǎn)金融業(yè)的支持。但以規(guī)模擴張與簡單的業(yè)務創(chuàng)新為特征的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于從金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)過渡的金融創(chuàng)新階段，因此，加大中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度，將是中國在較長時間內(nèi)的必然選擇。然而，理論與實證研究表明，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一把“雙刃劍”，創(chuàng)新積極效應釋放過程中如果不注意創(chuàng)新的適度性，即使像美國這樣金融監(jiān)管非常嚴格的國家，也會由于房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的過度開發(fā)而帶來金融危機。

因此，對尚處于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展初級階段的中國，要實事求是地認清自己、評估自己，并根據(jù)自身能力，設計出適合本國國情的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路。在金融體制還不完善、房地產(chǎn)金融人才和實踐經(jīng)驗都相對匱乏的情況下，對房地產(chǎn)金融進行適當支持和風險可控的適度創(chuàng)新應當是房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。推進房地產(chǎn)金融適度創(chuàng)新要尊重房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一般規(guī)律，有計劃推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、機構(gòu)、市場與政策制度等四個層面的創(chuàng)新，合理配置房地產(chǎn)金融資源，在充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對房地產(chǎn)促進作用的同時，將房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)泡沫和金融危機的催生作用降低到最小限度，避免因過度創(chuàng)新而引發(fā)金融風險甚至系統(tǒng)風險。

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領域來說，是非常重要的。只有產(chǎn)品的創(chuàng)新才能夠讓更多的投資者選擇房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品，使得整個行業(yè)得以發(fā)展。想要讓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業(yè)務中去。除此之外，要設計出更多的產(chǎn)品，讓現(xiàn)在的投資者能夠通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠避免一定的風險。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結(jié)合起來，這樣就能夠?qū)y行的風險降低，還能夠為房地產(chǎn)金擴充更多的資金流通渠道。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的對策

（一）促進資源的合理配置，培養(yǎng)高素質(zhì)人才

一方面，由于在金融市場的兩級市場中，一級市場的信譽較差，二級市場的發(fā)展速度較慢，所以在對金融市場進行資源配置的時候，首先需要從基礎領域提升，即放開一級市場，提高一級市場的信譽;適當加大二級市場開發(fā)，讓二級市場與一級市場共同進步，持續(xù)優(yōu)化。確保其繁榮長遠發(fā)展，實現(xiàn)兩個市場的完善，確保作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前進。

另一方面，由于我國的教育支出較少，所以國家可以在一定程度上加大對教育方面的支出，國家應改善目前中國教育支出占比遠低于西方國家的現(xiàn)狀。另外，通過開展校企合作、定向培養(yǎng)等新模式，培養(yǎng)企業(yè)需求的人才。對于學校來說，需要為了培養(yǎng)優(yōu)秀人才，加強對教師的選拔，選擇專業(yè)水平高、知識儲備豐富，能力品質(zhì)高的教師進行教學;學習的教材需要與時代接軌，進行及時的更新與完善，讓學生接觸最前沿的東西。企業(yè)也需要對職員進行定期的培訓，使員工不斷充電，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有一定的了解，激發(fā)大家的智慧，創(chuàng)造性地推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。

（二）建立多元的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。

（1）注意發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的作用。政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中扮演著非常重要的角色。政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以彌補商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不足，為低收入群體提供附有優(yōu)惠條件的融通資金服務。政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的基本職能主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，為保障性房地產(chǎn)發(fā)展提供資金保障。其二，重點支持中低等收入群體，注重堅持公平分配原則。為更好發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的作用，可以采取以下對策：第一，鼓勵現(xiàn)有的政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)展壯大。新世紀以來，中國政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展較快。如2004年中國建設銀行便與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立了中德住房儲蓄銀行，這是中國成立較早的一家住房儲蓄銀行。但由于多方面原因這家銀行并沒有形成規(guī)模。為了能夠?qū)⒏嗟拈e余資金通過住房儲蓄形式集聚起來，拓寬房地產(chǎn)資金來源渠道，對類似住房儲蓄銀行性質(zhì)的政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，政府還要出臺政策，支持其快速發(fā)展，并形成規(guī)模。第二，加大政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)組建的力度，在房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)貸款擔保機構(gòu)等機構(gòu)建設方面提供政策條件，為保障房的建設提供新支持。第三，加強政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)在保障性房地產(chǎn)供給與需求方面的支持力度，在生產(chǎn)層面為保障房開發(fā)企業(yè)提供低息貸款，在消費層面向中低收入階層發(fā)放低息貸款。

（2）建立與完善專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)。住房儲蓄機構(gòu)、住房合作社等專業(yè)性質(zhì)的非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)是房地產(chǎn)金融機構(gòu)的重要組成部分，其合作性質(zhì)使其成為解決內(nèi)部成員住房問題的有效渠道。多年來，中國嘗試并建立了一些如住房儲蓄銀行等專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，但這些金融機構(gòu)尚不具備金融功能，有些雖具有金融功能但業(yè)務范圍有限、發(fā)展緩慢，并沒有形成規(guī)模。伴隨中國房地產(chǎn)市場日益成熟，亟需逐步建立專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，并逐漸使其成為房地產(chǎn)金融業(yè)的主力。首先，有效推動現(xiàn)有專業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)積極、穩(wěn)健、健康發(fā)展，并形成一定規(guī)模。其次，鼓勵和支持新的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)建設。重點是要加強專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金公司以及房地產(chǎn)財務公司的建設，并在降低房地產(chǎn)金融風險、拓展融資渠道、提供咨詢服務方面發(fā)揮更大的作用。此外，還要支持房地產(chǎn)信托投資公司、住房儲蓄機構(gòu)、住房合作社、信用評級機構(gòu)等各類專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)建和發(fā)展，共同推動中國房地產(chǎn)金融市場的繁榮發(fā)展。再次，創(chuàng)新專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機構(gòu)的運營方式，實行股份制改制，突出互助性，以安全性、流動性為原則，實現(xiàn)獨立核算、自主經(jīng)營與自負盈虧。最后，加強政府的宏觀調(diào)控，通過行政手段、參股控股等形式規(guī)范管理，降低其運行中的金融風險。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分擔房地產(chǎn)信貸風險

房地產(chǎn)融資渠道的多元化，對于增加房地產(chǎn)資金投入的可能性，健全、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)具有重要的意義。首先，積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，鼓勵這些企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。其次，加快制定出規(guī)范的房地產(chǎn)基金管理辦法，促使房地產(chǎn)基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優(yōu)勢使蓄勢已久的房地產(chǎn)基金成為我國房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。最后，加快推進房地產(chǎn)金融證券化進程，將房地產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券形式，以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道

（四）強化銀行金融管理，提高信貸資金的安全性

金融機構(gòu)要嚴格遵守國家信貸管理原則與規(guī)定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金的安全，防范信貸危機，在經(jīng)濟上支持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)的發(fā)展。一是所有金融機構(gòu)都要努力改善金融服務，增強信貸審查力度，嚴格把關(guān)，提高信貸準入的質(zhì)量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產(chǎn)投資上，利用信貸政策引導房地產(chǎn)投資和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要通過增加信貸投入，鼓勵滿足低收入人群經(jīng)濟承受能力要求的經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)建設。三是金融機構(gòu)要嚴格執(zhí)行貸款“三查”制度，認真履行貸前調(diào)查，貸時審查，貸后檢查等信貸業(yè)務環(huán)節(jié)的職責，對項目進行全程介入和全程監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)信貸資金?？顚Ｓ?，防范和化解金融風險。

（五）健全相關(guān)的法律法規(guī)，合理設置和完善房地產(chǎn)融資機構(gòu)

為了給房地產(chǎn)金融體系的實行提供法制保障，實現(xiàn)多渠道融資，確保房地產(chǎn)金融各項工作的順利開展，必須有效實施落實房地產(chǎn)金融立法體系的健全。房地產(chǎn)金融立法工作應做到：對于現(xiàn)有房地產(chǎn)的法律法規(guī)，應盡快完善與落實，同時要將現(xiàn)有立法體系中已不再符合當前房地產(chǎn)金融發(fā)展要求的部分予以修改，使其與時俱進;對于尚缺失的法律法規(guī)，應通過收集意見與調(diào)查情況，盡快給出具體的出臺方案，如涉及金融信用監(jiān)管的法律制度等，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展?？傊?，只有建設相對完善的法律體系，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新提供保障，才能使房地產(chǎn)市場向更好更成熟的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)融資機構(gòu)的合理設置和不斷完善，是開展房地產(chǎn)融資務的前提條件。針對我國的實際情況，推進房地產(chǎn)金融機構(gòu)的展與創(chuàng)新。一是要加快組建具有財政和金融雙重功能的政策性房銀行，在政府新生市場運行原則的基礎上，干預房地產(chǎn)金融運行，實現(xiàn)住房政治、社會的雙重目標。二是要建設專業(yè)的住儲蓄貸款機構(gòu)，對其實行企業(yè)化經(jīng)營，資金自求平衡，并自覺受中央銀行、銀監(jiān)會和政府房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理與監(jiān)督，并逐漸地把它作為經(jīng)營住房金融業(yè)的主要力量，以發(fā)揮其業(yè)務精、市場情況熟的專長。三是鼓勵金融機構(gòu)開設專門的商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務，將房地產(chǎn)融資從一般融資業(yè)務中分離出來，并且支持集團內(nèi)部融資，使開發(fā)商、信貸機構(gòu)可以最大限度多渠道地獲取穩(wěn)定的資金來源。

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