趙喜梅

買房置業(yè)要考慮哪些因素

中國(guó)有句老話：有房才有家，住房是人生的頭等大事，有了舒適的房子，生活才算美好。那么，買房要重點(diǎn)考慮哪些因素呢？

房?jī)r(jià)是購(gòu)房者首要考慮的因素。就新樓盤而言，樓盤銷售時(shí)會(huì)有各種不同的價(jià)格，比如起價(jià)、開盤價(jià)、均價(jià)、封頂價(jià)等，一個(gè)樓盤由于所屬朝向、位置、層數(shù)不同，價(jià)格也會(huì)有差異，房屋出售時(shí)是毛坯、簡(jiǎn)裝還是精裝，也會(huì)對(duì)房屋售價(jià)有影響。因此，購(gòu)房者要清楚預(yù)購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格計(jì)算的依據(jù)是哪種。

首先，為了確保在自身承受的價(jià)位內(nèi)買到合適的房子，購(gòu)房者要對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進(jìn)行理性衡量和選擇。

其次，買房時(shí)要核心考慮房屋位置是否優(yōu)越，一般來說，交通便利、公共配套設(shè)施完善、資源稀缺的區(qū)域都是城市的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域的房子不僅能滿足購(gòu)房者的各類需求，而且有助于房產(chǎn)價(jià)值的提升。因此，孩子的人校、父母的養(yǎng)老就醫(yī)、上班的便利度等都需要考慮在內(nèi)。

再次，要關(guān)注小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理。小區(qū)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性都會(huì)對(duì)購(gòu)房者今后的居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

最后，買房一定要量力而為，切勿好高騖遠(yuǎn)、感情用事。要有一個(gè)良好的心態(tài)，對(duì)買房這件事保持一顆平常心，不以房?jī)r(jià)上漲而悲也不因房?jī)r(jià)下跌而喜。買房是大事，一定要征得家里人的同意與支持，不要獨(dú)行專斷。只有全家步調(diào)保持一致，置業(yè)者才能無后顧之憂，全力以赴。

購(gòu)房者一定要搞清自己能承受的心理底線在哪里。要充分考慮買房后會(huì)給自己、家人以及子女的工作、學(xué)習(xí)、教育和生活質(zhì)量等方面帶來哪些影響，是利大于弊，還是弊大于利。如果是弊大于利，一定要果斷放棄，決不能為了逞一時(shí)之勇和面子問題，在頭腦不冷靜的狀態(tài)下購(gòu)房，如此帶來的不良后果是無法估量和補(bǔ)救的。如果您將要為首付款和月供還款焦頭爛額、憂心忡忡，整夜輾轉(zhuǎn)反側(cè)、無法入眠，那就要重新審視究竟適不適合在現(xiàn)階段買房。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的選擇和費(fèi)用

如今，找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買二手房成為許多人的選擇，圖的是省心省力。從選到購(gòu)到過戶，有經(jīng)紀(jì)人提供房源、帶看、議價(jià)、組織買賣雙方辦理煩瑣復(fù)雜的解押、貸款以及房產(chǎn)過戶等手續(xù)。那么，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司買二手房應(yīng)該注意些什么呢？

據(jù)筆者了解，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的咨詢服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱傭金）一般為房屋成交價(jià)的1 %，信譽(yù)好的有資質(zhì)的實(shí)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為2%。在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時(shí)，不要一味貪圖傭金便宜而聽信經(jīng)紀(jì)人的花言巧語(yǔ)。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人慣用的套路是，先用聽上去較低的傭金套牢購(gòu)房者，但就房屋買賣過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、過戶代辦費(fèi)、評(píng)估代辦費(fèi)、公證費(fèi)、按揭代辦費(fèi)、抵押代辦費(fèi)等費(fèi)用避重就輕甚至避而不談，而這些費(fèi)用累計(jì)起來是除傭金外的大頭支出，在購(gòu)房之前必須要做到心中有數(shù)，提前安排資金，以免讓自己陷入被動(dòng)之中。

經(jīng)紀(jì)人這么做的目的是——盡快促成由買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署三方或者四方參與的房屋買賣居間合同，促使購(gòu)房者支付購(gòu)買定金，促使賣方把房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）及有關(guān)房屋資料原件押在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。至此，主動(dòng)權(quán)從買賣雙方那里轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司手中。

據(jù)筆者了解，關(guān)于房屋買賣居間合同中違約責(zé)任約定一項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常是這樣表述的：甲、已雙方任一方不履行本合同約定義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，即視為違約;如甲方（賣房一方）違約，須雙倍（有的是三倍）返還乙方（購(gòu)房者）定金，如乙方違約，則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的前提下，甲、已雙方均同意從上述定金中優(yōu)先支付信息咨詢服務(wù)費(fèi)及居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)）。不難看出，無論買賣雙方哪一方違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的利益都不會(huì)受到任何損失，只會(huì)因合同違約而受益。

因此，簽署合同時(shí)，對(duì)違約條款持異議的，可協(xié)商另行簽署附屬協(xié)議約定。如果協(xié)議不成，買賣雙方可自我或相互評(píng)估，如果雙方違約的可能性很小或沒有就繼續(xù)簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會(huì)出現(xiàn)違約，應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷終止協(xié)議簽署，千萬不要為了所謂的面子和爭(zhēng)強(qiáng)好勝而勉強(qiáng)簽署。此時(shí)，購(gòu)房者一定要講面子、保面子的話，那就是不能讓自己的血汗錢有去無歸，不給自己招惹“擦屁股”的麻煩。

一般情況下，只有在購(gòu)房者繳納了定金之后，合同才會(huì)生效，如果合同已經(jīng)簽署，而自己尚有疑慮，一定不要急著繳納定金，此時(shí)協(xié)商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚，謹(jǐn)防開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，巴不得讓人違約。

房屋買賣過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)及解押?jiǎn)栴}

二手房買賣中有一個(gè)關(guān)鍵詞“滿五唯一”，想弄清“滿五唯一”，我們先解讀二手房買賣過程中的稅費(fèi)。

首先要了解契稅，契稅是買房時(shí)候一定要上交給國(guó)家的稅收，那這個(gè)稅收是怎么收的呢？我們從你家庭擁有房子的套數(shù)和房子面積是否大于90平方米為界線來區(qū)別。

首套房：假設(shè)你家庭（夫妻為單位）是首次購(gòu)房，且小于90平方米，契稅是I%;假設(shè)你家庭（夫妻為單位）是首次購(gòu)房，且大于90平方米，契稅是1.5%;二套房：假設(shè)你家庭（夫妻為單位）是第二套房，且小于90平方米，契稅是1%;假設(shè)你家庭（夫妻為單位）是第二套房，且大于90平方米，契稅是2%;三套房及以上，不分房子大小契稅是3%。

弄懂了契稅，我們進(jìn)一步探索“滿五唯一”，“滿五唯一”分兩塊，一塊是“滿五”，一塊是“唯一”?！皾M五”：商品房以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)（哪個(gè)時(shí)間早以哪個(gè)為準(zhǔn)），購(gòu)房者擁有房屋的時(shí)間大于等于五年?！拔ㄒ弧保阂约彝閱挝唬彝コ蓡T名下在該省份或直轄市內(nèi)登記在房產(chǎn)局的有且只有這一套房子（家庭成員指本人、配偶及未成年子女）。

了解完契稅和“滿五唯一”，我們就可以清晰地看懂以下的費(fèi)用舉例了，以鄭州地區(qū)為參照，假設(shè)你以家庭為單位購(gòu)置首套二手房，80平方米，120萬元。

第一種情況：賣方房子不滿兩年。需交納以下費(fèi)用：增值稅：120萬元×5%=6萬元;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個(gè)人所得稅：120萬元×1%=1.2萬元（按各地標(biāo)準(zhǔn)征收）;累計(jì)稅費(fèi)8.4萬元。

第二種情況：賣方房子滿兩年或滿五不唯一。需交納以下費(fèi)用：增值稅免征;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個(gè)人所得稅：120萬元×1%=1.2萬元（按各地標(biāo)準(zhǔn)征收）;累計(jì)稅費(fèi)2.4萬元。

第三種情況：滿五唯一。需交納以下費(fèi)用：增值稅免征;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個(gè)人所得稅免征;累計(jì)稅費(fèi)1.2萬元。

顯而易見，第三種情況對(duì)購(gòu)房者最為有利。

此外，買二手房的時(shí)候，一定要問清賣方房產(chǎn)是否有抵押的情況，即是否有銀行貸款還沒有還清，甚或因債務(wù)問題辦理過二次抵押。那么，沒有還清貸款的二手房能不能交易？交易的時(shí)候會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？怎樣才能規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)呢？

方法有四：

一是貸款按揭轉(zhuǎn)移。最簡(jiǎn)單的方法就是將余下的貸款轉(zhuǎn)到買房人名下，先去銀行征得銀行同意方可，如果客戶要換銀行做貸款會(huì)更麻煩。隨著房貸政策收緊，銀行對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”限制會(huì)更多，只有少數(shù)銀行可以做，這種方法有一定的局限性。

二是全款交易。讓原房主先還清全部貸款，辦理解押，解押完畢后，購(gòu)買方全款交易，這是最安全、最直接的方法。

三是用抵押物申請(qǐng)抵押貸款還清房貸。如果以上兩條都沒辦法操作的話，原房主可以使用一些資產(chǎn)去抵押，辦理抵押貸款后先結(jié)清房子的貸款。房屋交易完成后，可以使用賣房的錢去償還之前辦理的抵押貸款。

四是購(gòu)房者用首付款幫賣家做貸款解押。即買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然后賣家辦理好結(jié)清手續(xù)后過戶給買家，買家再給尾款。這種辦法較為常見，但這種辦法對(duì)于買方來說存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诟冻鲑?gòu)房款后，房產(chǎn)權(quán)屬還屬于賣房者，一旦賣房者不承認(rèn)或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險(xiǎn)起見，在墊付過程中，買方與賣方可簽訂一份辦理相關(guān)事宜的承諾協(xié)議，并以房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）做抵押?；蛘哌x擇有信譽(yù)的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全。