周琦 高長(zhǎng)春

【摘 要】商業(yè)房企集團(tuán)職能崗位對(duì)經(jīng)理級(jí)以上的要求素來(lái)嚴(yán)格，以管理提升設(shè)計(jì)研創(chuàng)為契機(jī)，切實(shí)解決好企業(yè)設(shè)計(jì)中存在的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。作為房地產(chǎn)公司的執(zhí)行層面，應(yīng)緊緊圍繞解決組織內(nèi)部及外部“策略執(zhí)行、模塊提升、精細(xì)管理、卓越研創(chuàng)”四大問(wèn)題，強(qiáng)化落實(shí)研創(chuàng)機(jī)制、樹(shù)立品牌形象、實(shí)施專項(xiàng)突破、夯實(shí)管理基礎(chǔ)、構(gòu)建卓越體系，初步形成持續(xù)改進(jìn)閉環(huán)管理和管理提升雙軌長(zhǎng)效機(jī)制。

【Abstract】 The functional posts of commercial real estate enterprise groups always have strict requirements for managers and above. Taking the management promotion and design innovation as the opportunity to solve the key and difficult problems existing in enterprise design. As the execution level of real estate companies， we should focus on solving the four major problems of internal and external organization of? "strategy implementation， module upgrading， fine management， excellent research and creation"， and strengthen the implementation of research and creation mechanism， establish brand image， implement special breakthroughs， consolidate management foundation， build excellent system， and initially form a dual-track long-term mechanism of continuously improving the closed-loop management and management promotion.

【關(guān)鍵詞】戰(zhàn)略;管理職能;實(shí)踐;組織形式

【Keywords】 strategy; management function; practice; organizational form

【中圖分類號(hào)】F279.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）01-0001-02

1 商業(yè)地產(chǎn)管理背景綜述

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于以居住功能為主的住宅、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)扮演著城市區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的社區(qū)經(jīng)營(yíng)載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等諸多板塊的有機(jī)統(tǒng)合。在企業(yè)內(nèi)部則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)模式、設(shè)計(jì)功能和營(yíng)運(yùn)方法的管控和決策引導(dǎo)。其中商業(yè)開(kāi)發(fā)部作為商業(yè)房企的重要設(shè)計(jì)及創(chuàng)意中樞，承擔(dān)著管理設(shè)計(jì)智庫(kù)及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的雙重特色。

2 針對(duì)模塊化設(shè)計(jì)問(wèn)題，強(qiáng)化設(shè)計(jì)工作落實(shí)機(jī)制

首先，在管理層面針對(duì)房地產(chǎn)商的組織形式重塑工作團(tuán)隊(duì)。在動(dòng)員培訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)敏銳意識(shí)到管理提升、模塊化建設(shè)是研發(fā)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)質(zhì)量增長(zhǎng)的重要途徑，是推進(jìn)組織“聚核鑄強(qiáng)”戰(zhàn)略思路、實(shí)現(xiàn)“邁向卓越”商業(yè)標(biāo)桿戰(zhàn)略目標(biāo)的基本要求，必須把提升模塊化設(shè)計(jì)管理水平放到更加突出的位置[1]，以管理提升促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，真正使房地產(chǎn)各種類型的產(chǎn)品體系走上創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的內(nèi)涵式發(fā)展道路。其次，在執(zhí)行層面進(jìn)一步加強(qiáng)管理的各項(xiàng)提升要求。再次，落實(shí)閉環(huán)管理模式。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)部制訂了《全面開(kāi)展研發(fā)管理提升活動(dòng)方案》《研發(fā)管理提升活動(dòng)整體工作計(jì)劃》《研發(fā)管理提升活動(dòng)關(guān)鍵過(guò)程》等工作方案和計(jì)劃;編發(fā)了《全面開(kāi)展研發(fā)管理提升活動(dòng)工作指南》《管理提升重點(diǎn)項(xiàng)目管理落實(shí)手冊(cè)》《管理提升活動(dòng)推進(jìn)落實(shí)手冊(cè)（一級(jí)管控目錄）》等研發(fā)目錄。采用過(guò)程方法，將設(shè)計(jì)三個(gè)階段（概念、設(shè)計(jì)、深化）六個(gè)環(huán)節(jié)（提資、簽發(fā)、評(píng)審、約談、隨訪、抽檢），細(xì)分為分項(xiàng)工作步驟，確立關(guān)鍵過(guò)程;策劃每一個(gè)研發(fā)關(guān)鍵過(guò)程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關(guān)鍵要素;針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)，制訂工作方案，按月下發(fā)日程安排，與日志反饋對(duì)應(yīng)。

3 針對(duì)價(jià)值鏈網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化問(wèn)題，實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)突破

首先，強(qiáng)化“研發(fā)創(chuàng)新-市場(chǎng)實(shí)踐”價(jià)值鏈兩端。在商業(yè)研創(chuàng)方面，建議完善《重點(diǎn)研發(fā)管理辦法》《鼓勵(lì)和加強(qiáng)技術(shù)及業(yè)態(tài)創(chuàng)新的指導(dǎo)意見(jiàn)》《戰(zhàn)略品牌項(xiàng)目管理辦法》等技術(shù)創(chuàng)新制度，優(yōu)化研發(fā)管理制度體系，加緊實(shí)施“研發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目突破計(jì)劃”，建立專業(yè)化的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，加快重點(diǎn)研發(fā)商品化進(jìn)程。

在市場(chǎng)方面，通過(guò)強(qiáng)化“一地一策、一品一檢、一點(diǎn)一管、一事一議”提升管理策略、適時(shí)推出研發(fā)項(xiàng)目、加快薄弱設(shè)計(jì)面層開(kāi)拓、實(shí)施供應(yīng)商渠道下沉等措施，房產(chǎn)公司為形成完善的商業(yè)產(chǎn)品系列做長(zhǎng)足的準(zhǔn)備，商業(yè)系列產(chǎn)品的管理拓展穩(wěn)固了商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力。

其次，強(qiáng)化“品質(zhì)提升”價(jià)值鏈智造環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是企業(yè)的生命線，商業(yè)地產(chǎn)[2]尤其如此，以品質(zhì)提升作為管理提升活動(dòng)的突破口，構(gòu)建“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”“責(zé)任落實(shí)”“全流程管控”和“質(zhì)量評(píng)估”四位一體推進(jìn)機(jī)制，提高管理提升活動(dòng)的有效性。

最后，強(qiáng)化全價(jià)值鏈降成本低內(nèi)耗工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要推進(jìn)年度設(shè)計(jì)成本優(yōu)化管理工作計(jì)劃為主線，將研發(fā)設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、降低產(chǎn)品缺陷率、控制差旅費(fèi)用、管理創(chuàng)新、優(yōu)化低邊利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等6個(gè)方面作為成本優(yōu)化工作的突破點(diǎn)，運(yùn)用精益成本管理、麥肯錫工作法、價(jià)值工程等工具方法，努力減少或消除企業(yè)價(jià)值鏈中不增值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)研發(fā)小組以區(qū)域公司為立足點(diǎn)，完善考核制度，分解工作目標(biāo)，落實(shí)具體措施，實(shí)現(xiàn)降本增效，超額完成年度目標(biāo)[3]。

4 針對(duì)精細(xì)化管理問(wèn)題，重塑商開(kāi)部管理基礎(chǔ)

一是提高研創(chuàng)職能管理精細(xì)化水平。各個(gè)專業(yè)小組以專項(xiàng)提升項(xiàng)目為載體，細(xì)化措施，以點(diǎn)帶面，提升職能管理水平。二是提高研創(chuàng)生產(chǎn)管理精細(xì)化水平。深化并執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，商業(yè)房產(chǎn)公司應(yīng)在設(shè)計(jì)研發(fā)等主要智造領(lǐng)域開(kāi)展“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”管理工程，提高企業(yè)管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化水平。導(dǎo)入卓越績(jī)效與團(tuán)隊(duì)績(jī)效模式，增強(qiáng)企業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)、追求卓越的能力。引入先進(jìn)管理體系，運(yùn)用先進(jìn)管理體系和方法推進(jìn)管理提升活動(dòng)，夯實(shí)企業(yè)精益生產(chǎn)管理基礎(chǔ)，為管理提升活動(dòng)注入了新的活力[4]。三是提高基礎(chǔ)管理精細(xì)化水平。著力把管理提升活動(dòng)落實(shí)在專業(yè)團(tuán)隊(duì)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，積極構(gòu)建管理標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范，切實(shí)解決生產(chǎn)研發(fā)管理短板和瓶頸問(wèn)題。通過(guò)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研表明，各商業(yè)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)滯留期超過(guò)一年以上必須進(jìn)行品質(zhì)提升，以管理提升項(xiàng)目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)為指導(dǎo)，強(qiáng)化“領(lǐng)導(dǎo)作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優(yōu)化基礎(chǔ)管理體系。推進(jìn)基于精細(xì)化管理的執(zhí)行力體系建設(shè)，提高項(xiàng)目各個(gè)管理部門貫徹決策、落實(shí)制度、執(zhí)行計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的能力，通過(guò)行之有效的考評(píng)機(jī)制，督促落實(shí)各項(xiàng)工作的具體實(shí)施，形成精細(xì)化管理的良性循環(huán)。

5 針對(duì)組織高績(jī)效運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，構(gòu)建卓越智造體系

從戰(zhàn)投部土拓開(kāi)始，進(jìn)行房產(chǎn)公司戰(zhàn)略統(tǒng)合。商開(kāi)部結(jié)合商業(yè)主題和企業(yè)實(shí)際，在基礎(chǔ)管理、管理模式等重點(diǎn)領(lǐng)域，學(xué)習(xí)研究先進(jìn)管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐方法和經(jīng)驗(yàn)，著力構(gòu)建“商業(yè)地產(chǎn)卓越管理體系”（Future-land Operating System Planning），商業(yè)房企應(yīng)積極創(chuàng)建具有自身特色的管理模式。商業(yè)卓越管理體系成為建立管理提升工作標(biāo)準(zhǔn)和長(zhǎng)效機(jī)制的重要載體[5]。

房地產(chǎn)公司商業(yè)卓越管理體系來(lái)源于三個(gè)方面：一是優(yōu)良的管理傳統(tǒng)，發(fā)揚(yáng)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的優(yōu)良傳統(tǒng);二是豐富的工作實(shí)踐，積極響應(yīng)國(guó)家發(fā)改委海外一帶一路發(fā)展計(jì)劃，把實(shí)踐中的案例、工具和方法轉(zhuǎn)換為企業(yè)商業(yè)研創(chuàng)管理體系的核心模塊;三是先進(jìn)方法，學(xué)習(xí)明星地產(chǎn)的設(shè)計(jì)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，合縱連橫，聯(lián)袂公司物業(yè)、公司實(shí)業(yè)、公司金融、公司科技等新型產(chǎn)業(yè)，借鑒國(guó)外著名咨詢機(jī)構(gòu)的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)外先進(jìn)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，背靠國(guó)家品牌發(fā)展計(jì)劃的扶持，為企業(yè)對(duì)標(biāo)先進(jìn)、明確方向、持續(xù)提升提供管理基準(zhǔn)和工具方法。

6 結(jié)語(yǔ)

2017年是商業(yè)地產(chǎn)的“新銷售元年”，2018年是商業(yè)地產(chǎn)的“新迭代元年”，2019年則是商業(yè)地產(chǎn)的“新價(jià)值-思路元年”。時(shí)至今日，商業(yè)地產(chǎn)品牌的發(fā)展策略是三線城市布局，二線城市拓展，一線城市試水，進(jìn)行初步的三步走謀局，包括商業(yè)輸出管理模式的協(xié)同增長(zhǎng)。此外，還應(yīng)積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)管理模式輸出，嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在重塑閉環(huán)管控、管理提升雙軌長(zhǎng)效機(jī)制的創(chuàng)新管理思路下對(duì)“策略執(zhí)行、模塊提升、精細(xì)管理、卓越研創(chuàng)、質(zhì)量管理、成本管理、產(chǎn)銷協(xié)同、健康安全和環(huán)境、持續(xù)改進(jìn)”等商業(yè)核心要素進(jìn)行重新評(píng)估并形成“商業(yè)卓越管理體系綱要”，有助于為今后房地產(chǎn)管理內(nèi)部外部協(xié)同提供更大更強(qiáng)的發(fā)展引擎。

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