□李雅文 邢 戩

住房及其衍生問題是當(dāng)前我國人民生活的首要矛盾，也是妨礙我國經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展的根源之一。同時(shí)，在理論研究方面，住房價(jià)格與分配問題也一直是各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的研究重點(diǎn)與難點(diǎn)。但是，由于住房商品橫跨實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融與財(cái)政等多個(gè)部門，因此分析中必須全面考慮住房的多層次需求、寡頭壟斷性供給、多方博弈與地方政府行為等影響住房分配的決定性因素。相反，在現(xiàn)實(shí)中住房保障和供給問題卻存在很多成功的范例，下面就現(xiàn)實(shí)和理論角度詳述國內(nèi)外現(xiàn)狀。

一、現(xiàn)實(shí)方面看國內(nèi)外住房現(xiàn)狀

我國雖在1994年就提出建立商品房和保障房共存的住房配給體系，但時(shí)至今日，我國依然存在廉租公租房建設(shè)力度不足，經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”的問題?？梢哉f我國當(dāng)前依然是以商品房供給為主的單一供給體系。反觀德國、新加坡、香港，甚至美國等國家和地區(qū)，均已建立起完善的住房保障和分配系統(tǒng)，新加坡甚至宣稱已經(jīng)完成了“居者有其屋”的終極目標(biāo)。為更簡明的概括我國與其他四國的住房供給制度，這里以列表的形式闡述，如表1所示。

表1 我國與典型國家和地區(qū)的住房供給制度綜合比較

二、現(xiàn)論方面國內(nèi)外住房現(xiàn)狀

從理論方面來看，從住房各類問題研究的時(shí)間脈絡(luò)可以看出人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)逐漸深入。早期的研究多以住房價(jià)格的運(yùn)行規(guī)律為研究重心和切入點(diǎn)，如以Kuznets和Maisel等為代表的住房價(jià)格周期研究，Mayer、Case和Gunter Mann等為代表的研究住房價(jià)格波動(dòng)規(guī)律等研究。20世紀(jì)80年代，逐漸有學(xué)者從住房的物理特性出發(fā)，從住房的區(qū)域性和區(qū)位價(jià)值出發(fā)，利用演化博弈方法，認(rèn)為住房供給市場存在寡頭競爭，空間環(huán)形競爭等固有的矛盾。代表學(xué)者有Mayer、Smith、Case和Poterba等。進(jìn)入21世紀(jì)，關(guān)于住房問題的研究已經(jīng)發(fā)展到研究住房的投資價(jià)值、住房價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響以及住房價(jià)格對(duì)家庭消費(fèi)和投資決策的影響。如Quigley關(guān)于住房價(jià)值與財(cái)富有很多開創(chuàng)性的研究，其中很多觀點(diǎn)影響了我國學(xué)者的研究，如況偉大、易憲容、袁志剛、周京奎、梁云芳等優(yōu)秀學(xué)者關(guān)于住房方面的研究都或多或少沿襲和發(fā)展了Quigley的研究體系。除此之外，還有一部分研究重點(diǎn)關(guān)注住房與土地的關(guān)系，如Titman、Neutze和Barlow等。

三、我國目前住房供給體系

我國近5年發(fā)布了30余次住房調(diào)控政策和措施，但收效甚微。究其根本是因?yàn)檫@些政策均沒有觸及住房市場的本質(zhì)，無法從根本上解決問題，導(dǎo)致一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)矛盾激化。目前，住房保障及其分配問題依然是我國中央政府面臨的一大難題，但由于存在土地財(cái)政等原因，中央政府對(duì)于住房市場的調(diào)控受到多重阻力。

(一)我國住房市場存在保障性低、投資需求旺盛、住房空置率高和分配不公等現(xiàn)實(shí)問題。這些現(xiàn)實(shí)問題對(duì)我國居民正常生產(chǎn)和生活產(chǎn)生巨大負(fù)面影響，威脅我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，保障房和商品房雙軌制供給可從根本上解決由住房引發(fā)的上述問題。

(二)我國目前的商品房市場仍然存在著過高的房價(jià)收入比、住房空置率、投資投機(jī)，這些導(dǎo)致我國商品房市場普遍存在泡沫問題。同時(shí)，房價(jià)變化直接影響國民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地方財(cái)政收入和各類民生問題。房價(jià)過高時(shí)，除地方政府外，其他各經(jīng)濟(jì)部類均不同程度地受到高房價(jià)的負(fù)外部效應(yīng)影響。

(三)我國目前住房市場依然是以商品房供給為主導(dǎo)，存在小部分經(jīng)濟(jì)適用房和公租房。但是經(jīng)濟(jì)適用房到達(dá)一定年限后可以在市場中交易產(chǎn)權(quán)，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房等同于低價(jià)商品房，反而造成高收入或擁有一定社會(huì)資源的群體才能購買經(jīng)濟(jì)適用房，這使得經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)，幾乎起不到經(jīng)濟(jì)適用房原有的目的。公租房由于地方政府建設(shè)熱情不高，物業(yè)管理和房產(chǎn)稅等配套措施和設(shè)施落后，目前基本不起任何作用。反觀其他四國，他們基本建立了完備的公租房、祖屋等供給制度，尤其是香港的租屋制度，可以繼承和轉(zhuǎn)租，但是不可以自由在市場交易產(chǎn)權(quán)。也就是說只有嚴(yán)格控制房屋產(chǎn)權(quán)交易，個(gè)人不允許交易房屋產(chǎn)權(quán)才是真正意義上的雙軌制供給。

四、結(jié)語

我們從房屋的本質(zhì)屬性來看，可以發(fā)現(xiàn)房屋是一類特殊的商品，在市場中很難再找到與房屋類似的商品。這是因?yàn)榉课菁瓤梢杂脕砭幼?、?jīng)營，也可以用來出租、轉(zhuǎn)賣，而且房屋基本不存在折舊，這點(diǎn)從二手房價(jià)格可見端倪。因此房屋既是耐用消費(fèi)品，也是投資品；既是生產(chǎn)資料，也是生活資料，同時(shí)還是所有家庭和社會(huì)人所必須的生活必須品。研究住房供給制度就不能忽視住房的這一特殊性質(zhì)。認(rèn)識(shí)到住房這種特殊性，才會(huì)發(fā)現(xiàn)住房問題的解決任重道遠(yuǎn)，僅僅依靠市場是無法有效解決住房問題的。必須通過政府的力量，從住房供給制度入手，建立真正的雙軌制住房供給制度，讓各類住房購買者各取所需，各得其所才是解決住房問題的關(guān)鍵，而雙軌制是目前階段有效且唯一的根本上解決住房問題的住房供給制度。