楊洋

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)日益增多。影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)涉及多個(gè)方面，同時(shí)也需要此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的防范對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策

【中圖分類號(hào)】F832?????? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】2095-3089（2019）06-0287-01

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)的中介行業(yè)如房地產(chǎn)咨詢業(yè)和評(píng)估業(yè)的飛速發(fā)展。這些中介機(jī)構(gòu)的存在和發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所必要和必需的，但由于我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)起步較晚，而且缺乏科學(xué)完善的管理，難免會(huì)存在一些操作不規(guī)范的現(xiàn)象。本文就房地產(chǎn)評(píng)估這一中介行業(yè)中銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系，剖析評(píng)估機(jī)構(gòu)在抵押貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)對(duì)策。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.評(píng)估工作相關(guān)人員高估價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算及判定的活動(dòng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員相當(dāng)于中介，是房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的直接參與者，因此，評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)技術(shù)和道德是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接影響因素。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的方法有多種，例如收益法和市場(chǎng)比較法。每種方法所使用的對(duì)象和條件都各有不同，因此，評(píng)估方法的合理選擇也是及其重要的。不僅如此，不論在實(shí)際情況中運(yùn)用哪種方法來(lái)進(jìn)行估價(jià)，都要十分客觀和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，因此，評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)技術(shù)直接影響了評(píng)估價(jià)值的高低。房地產(chǎn)抵押人為了獲得更多的資金，通常會(huì)通過(guò)給予高評(píng)估費(fèi)用或回扣來(lái)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員來(lái)提高所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，一些不正規(guī)的機(jī)構(gòu)或道德水平不高的估價(jià)人員會(huì)經(jīng)不起誘惑，提高抵押人的房地產(chǎn)的價(jià)值，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)也直接影響房地產(chǎn)價(jià)值的高低。

2.銀行方面造成的風(fēng)險(xiǎn)。

在抵押貸款審核和發(fā)放的過(guò)程中，銀行常常會(huì)出現(xiàn)不嚴(yán)格審核抵押人的還款償債能力，不公正公開(kāi)選擇正規(guī)機(jī)構(gòu)，缺乏專業(yè)人員審核估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員以經(jīng)評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值，發(fā)放貸款過(guò)高等現(xiàn)象，這些因素都是可以引起風(fēng)險(xiǎn)的因素，而主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

（1）單純只關(guān)注抵押物價(jià)值保障，未關(guān)注其還款能力。

現(xiàn)如今，借貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而銀行方面為了達(dá)到目標(biāo)并有效地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)，將抵押人所能提供的抵押物放在重要的地位，致使很大程度地忽略了抵押人的還款能力。又由于銀行方面根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的抵押物相關(guān)的內(nèi)容來(lái)確定發(fā)放多少貸款，并且不審核抵押人的收入證明的真?zhèn)?，貸款的安全性便大大地降低。關(guān)注抵押物價(jià)值而忽略抵押人的還款能力，在銀行的實(shí)際工作中也形成相關(guān)的定式，如此一來(lái)，抵押人也相信只要有足夠資格的抵押物便可獲得貸款，這也相當(dāng)于在房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的虛無(wú)的繁榮上提供了便利和幫助。

（2）銀行不公開(kāi)選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，缺乏公正性和客觀性。

估價(jià)機(jī)構(gòu)是銀行發(fā)放貸款中必不可缺的部分，而選擇的估價(jià)機(jī)構(gòu)是資質(zhì)高、信譽(yù)好的最佳選擇才可以減少發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)。而在現(xiàn)實(shí)選擇機(jī)構(gòu)的環(huán)節(jié)中，通常是從極少數(shù)的機(jī)構(gòu)中選擇，造成選擇過(guò)少?zèng)]有辦法對(duì)比的情況。而入圍的機(jī)構(gòu)還常常通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉贸鲎约罕旧淼脑u(píng)價(jià)，這也相當(dāng)于助長(zhǎng)了銀行機(jī)構(gòu)的腐敗風(fēng)氣和機(jī)會(huì)，從而增加了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，由于選擇過(guò)少，銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)容易把評(píng)估過(guò)程當(dāng)作過(guò)場(chǎng)而忽略了很多缺陷。

（3）銀行缺乏專業(yè)人員審核相關(guān)內(nèi)容，難以確認(rèn)準(zhǔn)確的額度。銀行十分缺乏非常專業(yè)的，同時(shí)具備房地產(chǎn)估價(jià)理論和技術(shù)的人員，致使確定準(zhǔn)確的可貸款額度充滿了難度，大大增加了評(píng)估人員評(píng)估出錯(cuò)的概率。不及如此，銀行僅僅根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押物的價(jià)值就確定放款額度，大大增加了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）銀行發(fā)款比例太高。政府雖然對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)所需支付的首付都有嚴(yán)格的要求，但是銀行為了在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，常常忽略個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積和是否是首套住房的條件，就直接發(fā)放房地產(chǎn)價(jià)值的80%的貸款，這樣同時(shí)也增加了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范對(duì)策

1.建立健全的估價(jià)制度，提高估價(jià)人員素質(zhì)和技術(shù)水平。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)可以經(jīng)常舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師教育培訓(xùn)班，對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能完成學(xué)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)采取一定的舉措。一個(gè)好的估價(jià)師不但要不斷的學(xué)習(xí)最新最近的房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)，也要參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐。因此，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育顯得尤為重要。要提高估價(jià)人員的技術(shù)水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。房地產(chǎn)管理部門(mén)要建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案。定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，對(duì)以迎合高估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示，以便提高估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)。

2.銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

銀行應(yīng)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制部，聘請(qǐng)一些掌握房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)和技術(shù)的工作人員。銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，風(fēng)險(xiǎn)控制部工作人員應(yīng)認(rèn)真審核估價(jià)機(jī)構(gòu)給出的估價(jià)結(jié)果，判斷抵押物價(jià)值是否是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，以便準(zhǔn)確確定發(fā)放貸款額度。銀行不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，應(yīng)按照公正、公開(kāi)、透明的原則，擇優(yōu)決定。銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。另外，在發(fā)放貸款時(shí)，銀行應(yīng)認(rèn)真分析抵押人的還款能力，并以不超過(guò)最高貸款比例發(fā)放貸款。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)有來(lái)自銀行方面、環(huán)境方面以及估價(jià)機(jī)構(gòu)等方面。在這些風(fēng)險(xiǎn)中有些是可以規(guī)避的，只要銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員認(rèn)真分析經(jīng)濟(jì)時(shí)局變化，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理及自身的職業(yè)道德和技術(shù)水平，采取有效的防范措施，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)會(huì)穩(wěn)定健康有序的發(fā)展。

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