影響消費(fèi)者購(gòu)房意愿因素研究

梅氏秋銀

【摘 要】胡志明市位于全越南中部中心地區(qū)，越南最大的城市，是國(guó)家房改政策實(shí)施的首選地址之一。本人首先回顧了國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者購(gòu)房意愿，消費(fèi)者行為理論與實(shí)證研究，綜合分析了胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及政策，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了影響胡志明市消費(fèi)者購(gòu)房意愿的26個(gè)指標(biāo)體系。主要調(diào)查在胡志明市地區(qū)的辦公室客戶，只調(diào)查那些有興趣買(mǎi)房的人。所研究的房屋主要是公寓和私人住宅。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查法，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法，回歸分析方法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理與分析得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】消費(fèi)者購(gòu)房意愿；房地產(chǎn)；胡志明市

一、胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本現(xiàn)狀

根據(jù)胡志明房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（HoREA）研究，2018年胡志明市有41194家新成立的企業(yè)。其中，有2，529家房地產(chǎn)企業(yè)占6.14%，總注冊(cè)資本116億美元。到2018年，全市的住面積為1011萬(wàn)平方米，使全市的總住面積達(dá)到16225萬(wàn)平方米。近年來(lái)，在胡志明市企業(yè)投資的住宅項(xiàng)目正在增加，包括許多大型項(xiàng)目：全市目前有29個(gè)大型住宅項(xiàng)目，總投資近68億美元。其中，有2個(gè)項(xiàng)目超過(guò)50公頃和27個(gè)項(xiàng)目有總投資額超過(guò)1，3億美元，或超過(guò)1，500套/房屋。

2018年全市的商品房市場(chǎng)有92個(gè)未來(lái)形成的項(xiàng)目已獲得建設(shè)部門(mén)確認(rèn)了推動(dòng)資金的條件，共有42，991間套房（其中37，502套公寓，5，489間房屋，總價(jià)值38萬(wàn)美元）

二、胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

（一）城市人口多，住房需求量大

每年胡志明市增加超過(guò)30萬(wàn)人。這個(gè)巨大的資源涌入胡志明市有很多目的：工作，學(xué)習(xí)，投資商業(yè)，使用高質(zhì)量的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)等這造成了壓力。很好地滿足了城市居民的住房需求。據(jù)估計(jì)，每年至少需要80，000-100，000個(gè)新的住房需求才能滿足需求。這種情況使得住宅價(jià)格不斷上漲，如果沒(méi)有國(guó)家管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，擁有私人住宅將是“加薪率跟不上房?jī)r(jià)”對(duì)人們來(lái)說(shuō)遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)突然收緊

由于限制新項(xiàng)目許可的政策收緊（僅優(yōu)先實(shí)施未完成項(xiàng)目），2018年第三季度和第四季度全市產(chǎn)品供應(yīng)不足，導(dǎo)致企業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人投資者傾向于將鄰近的胡志明市（如平陽(yáng)，龍安，同奈，頭頓和平順或者其他?。ふ倚碌臋C(jī)會(huì)。這使得完整的合法產(chǎn)品成為一個(gè)熱門(mén)的獨(dú)家市場(chǎng)。在過(guò)去的12個(gè)月中，平均公寓段增加了至少10%，土地出租率增加了15-20%，聯(lián)排別墅增加了12-15%。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善

胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷歡迎改善基礎(chǔ)設(shè)施，新機(jī)場(chǎng)，地鐵和部署渠道等方面的新增措施?；A(chǔ)設(shè)施是土地價(jià)格飆升的重要環(huán)節(jié)。在過(guò)去幾年中已經(jīng)漲得很高并沒(méi)有停止，使投資者繼續(xù)點(diǎn)擊住宅價(jià)格隨著基礎(chǔ)設(shè)施的推動(dòng)而增加。

（四）房地產(chǎn)存款心理增加

通貨膨脹因素，尤其是房地產(chǎn)存錢(qián)的習(xí)慣，是近年來(lái)發(fā)生土地?zé)岬脑蛑弧．?dāng)土地被認(rèn)為是必需品時(shí)，尋找和購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)存資產(chǎn)的競(jìng)賽是不可避免的，近年來(lái)這已經(jīng)推高了土地價(jià)格，使得很難回到舊的價(jià)格區(qū)。另一方面，越南快速增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)也助長(zhǎng)了人們的財(cái)產(chǎn)積累浪潮。 Knight Frank表示，來(lái)自越南的資產(chǎn)100萬(wàn)美元的百萬(wàn)富翁數(shù)量預(yù)計(jì)將從2016年的14，300增加到2026年的38，600。這對(duì)超級(jí)房地產(chǎn)的需求增加。此外，位于現(xiàn)在已經(jīng)非常昂貴的黃金地段將越來(lái)越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。此外，其他投資渠道的不穩(wěn)定也是鄰近房地產(chǎn)需求快速增長(zhǎng)的原因，導(dǎo)致價(jià)格的快速變化。

三、調(diào)查主要內(nèi)容及數(shù)據(jù)結(jié)果分析

本人首先回顧了國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者購(gòu)房意愿，消費(fèi)者行為理論與實(shí)證研究，綜合分析了胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及政策，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了影響胡志明市消費(fèi)者購(gòu)房意愿的指標(biāo)體系，其中包括：經(jīng)濟(jì)情況，產(chǎn)品特征，建筑，區(qū)位，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身，政府政策，社會(huì)影響等26個(gè)指標(biāo)體系。本人調(diào)查于2018年12月25日至2013年2月26日進(jìn)行，主要向?qū)W生，企業(yè)員工發(fā)放紙質(zhì)問(wèn)卷，通過(guò)問(wèn)卷星（google.com/），微信群，郵箱等形式發(fā)放問(wèn)卷收回213，總得有效問(wèn)卷69，6%。本人將收集的數(shù)據(jù)由SPSS 20.0軟件分析和處理。

（一）問(wèn)卷信度分析

量表的新都指的是測(cè)量結(jié)果一致性，一般用Cronbachs Alpha系數(shù)來(lái)檢驗(yàn)調(diào)查問(wèn)卷的信度，得出了結(jié)果：

我們可以從表1看出來(lái)，量表的Crobachs Alpha （α值）≥ 0.7，表明本研究具有較高的建構(gòu)信度，表明此次研究所設(shè)計(jì)的量表的可靠性高，可以用于測(cè)量本文所要研究的問(wèn)題。

（二）問(wèn)卷效度分析

結(jié)構(gòu)效度主要是用來(lái)檢驗(yàn)所設(shè)計(jì)問(wèn)卷是否可以真正度量出所要度量的變量。通過(guò)KMO和Bartleet檢驗(yàn)。KMO（Kaiser-Meyer-Olkin）檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量是用于比較變量間簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù)的指標(biāo)。KMO統(tǒng)計(jì)量是取值在0和1之間，KMO值接近1.KMO值越接近于1，意味著變量間的相關(guān)性越強(qiáng)，同時(shí)BartlettP值小于或者等于0.01是合適。

由表可以看到，本文卷的KMO值為0.73大于0.7，同時(shí)顯著概率為0.000小于0.01說(shuō)明本問(wèn)卷具有很好的效度

（三）相關(guān)性分析

相關(guān)分析就是對(duì)總體中確實(shí)具有聯(lián)系的標(biāo)志進(jìn)行分析，其主體是對(duì)總體中具有因果關(guān)系標(biāo)志的分析。它是描述客觀事物相互間關(guān)系的密切程度并用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)指標(biāo)表示出來(lái)的過(guò)程。

購(gòu)房意愿（MM）的因變量與7個(gè)自變量相關(guān)。在自變量之間也是相關(guān)的，但相關(guān)系數(shù)較低，因此沒(méi)有自相關(guān)現(xiàn)象。所以可以得出結(jié)論，將自變量在回歸分析中，以衡量對(duì)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)意愿的影響程度。

（四）回歸分析

標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)（β值）是指消除了因變量和自變量所取單位的影響之后的回歸系數(shù)，其絕對(duì)值的大小直接反映了自變量對(duì)因變量的影響程度。本人選擇了95%的顯著性水平（β系數(shù)，Sig<0.05，具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義）。

四、結(jié)論

消費(fèi)者在形成購(gòu)房意向時(shí)，往往以經(jīng)濟(jì)境況因素為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行考慮，包括：房屋價(jià)格，家庭收入水平，家庭的總儲(chǔ)蓄和付款方式及時(shí)間，基本上反映了消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮是經(jīng)濟(jì)及支付情況。

在具體購(gòu)買(mǎi)時(shí)，區(qū)位因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意愿影響很大，包括：交通狀況，周邊環(huán)境，與中心距離。如果住宅交通方便，提升潛力，消費(fèi)者愿意花更多的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)該房屋。

第三個(gè)自變量影響消費(fèi)者購(gòu)房意愿是產(chǎn)品特征，包括：戶型，裝修水平，公用設(shè)施，朝向。住宅主要給家庭成員提供生活活動(dòng)空間，為了滿足居住需要，消費(fèi)者更關(guān)心住宅戶型，房間數(shù)量，裝修水平等住宅特征因素

開(kāi)發(fā)企業(yè)的知名和信譽(yù)良好總能讓越南人民安心選擇。大開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。

住宅產(chǎn)品建筑包括：建筑面積，建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量是與購(gòu)房意愿相關(guān)的因素。

社會(huì)影響也是很重要的，因?yàn)槭堋皬谋娦?yīng)”的影響，口碑的好壞會(huì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)果產(chǎn)生直接的影響。尤其是高端樓盤(pán)，消費(fèi)者都是有身份，，有地位的，關(guān)系圈子很重要。

消費(fèi)者購(gòu)房受到國(guó)家或地區(qū)的政策因素影響不大，主要包括國(guó)家規(guī)劃因素和行政因素兩個(gè)方面。政府政策通過(guò)影響產(chǎn)品房住宅市場(chǎng)中購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商行為而影響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的成體供求關(guān)系。政府規(guī)劃、稅收政策、住房政策、限購(gòu)政策對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為影響。

【參考文獻(xiàn)】

1.曹彬，消費(fèi)者購(gòu)房意愿影響因素及營(yíng)銷(xiāo)策略研究[D]。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.

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