房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

周平

[摘要]近十年，房地產(chǎn)市場一直處于高速增長態(tài)勢(shì)，在2017年、2018年國家提出降杠桿、去庫存、降房價(jià)等系列調(diào)控措施，房價(jià)基本得到抑制。隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越強(qiáng)烈。在這環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生產(chǎn)與發(fā)展，加強(qiáng)成本管控是必然的。企業(yè)也必須提升內(nèi)部管理、提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的成本管控，提高企業(yè)的生存和發(fā)展的能力。文章主要從房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控全過程出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控進(jìn)行分析研究，支出目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題，并根據(jù)存在的問題逐一提出相應(yīng)對(duì)策，以期提高企業(yè)的成本管控水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；戰(zhàn)略成本

[DOI]1013939/jcnkizgsc201912079

1房地產(chǎn)成本管控的重要性

目前，國家宏觀形勢(shì)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控越來越嚴(yán)，2018年強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，實(shí)行差別化調(diào)控。許多房企謹(jǐn)慎拿地，但土地價(jià)格并未下降，反而有上升趨勢(shì)。但成品房銷售價(jià)格又是政府限價(jià)，企業(yè)處于地價(jià)上升銷價(jià)限價(jià)的情況下，要想生存和發(fā)展，必須加強(qiáng)自身的內(nèi)部管控，以獲得更大的利潤空間。

11做好成本管控是企業(yè)在同行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵

隨著經(jīng)濟(jì)全球化、信息技術(shù)進(jìn)步、商業(yè)模式和管理方式的變革，企業(yè)的成功關(guān)鍵在于為顧客創(chuàng)造價(jià)值。通過內(nèi)部價(jià)值鏈分析，抓住企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場上贏得一席之位。成本管控是企業(yè)在同行業(yè)贏得優(yōu)勢(shì)的基本條件，走成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是企業(yè)的最好選擇。

12成本管控能給企業(yè)帶來利潤空間和現(xiàn)金流

在房地產(chǎn)企業(yè)全成本預(yù)算中，期間費(fèi)用一般占55%（財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化計(jì)入建造成本），建造成本占945% ，成本管控就成了增加利潤和現(xiàn)金流的主要來源。

13成本管控是企業(yè)提升管理水平的重要手段之一

企業(yè)成本管控水平高低，決定著企業(yè)利潤空間的大小和企業(yè)現(xiàn)金流量的多少，影響著企業(yè)的發(fā)展。成本管控好的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營越容易進(jìn)入良性循環(huán)，企業(yè)管理水平也日臻完善。

14成本管控是企業(yè)實(shí)行績效管理的基礎(chǔ)條件

在目前向管理要效益的今天，企業(yè)實(shí)行績效管理，不管是平衡計(jì)分卡還是經(jīng)濟(jì)增加值方法，成本管控都是績效考核是否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)條件。

2目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的不足和局限性

21房地產(chǎn)企業(yè)成本管控基礎(chǔ)工作不健全

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本管控基礎(chǔ)工作的薄弱，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相關(guān)的成本管理方面的制度體系，形成成本管理處于簡單粗放狀態(tài)。部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了成本管控制度，但在執(zhí)行過程中也流于形式，制度也形同虛設(shè)。在一些崗位設(shè)置上，有權(quán)責(zé)利不相對(duì)應(yīng)，會(huì)影響有關(guān)人員的積極性，給該項(xiàng)工作帶來管理難度。在人員配置、機(jī)構(gòu)設(shè)置出現(xiàn)不相適應(yīng)。這些都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作開展。

22成本管控非全成本管控，成本管理體系缺乏全面性

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未形成全員、全過程、全要素及全方位管理的成本管理體系。有些企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的著力點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他成本則無足輕重；有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管控的重點(diǎn)是材料及設(shè)備，尤其是成本中的三大材料管理；有的企業(yè)則認(rèn)為人工成本是重點(diǎn)等。其實(shí)這些都是片面的。目前，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更大的利潤，在不斷擴(kuò)大市場份額的同時(shí)也加強(qiáng)了成本管控，精細(xì)化成本管理和精細(xì)化成本分析，成為房地產(chǎn)挖掘內(nèi)部潛力的手段。成本管理發(fā)范圍也從傳統(tǒng)的開發(fā)成本控制到全成本的管理。這也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化成本管理的必然。

23缺乏戰(zhàn)略成本管理的理念

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和制造信息技術(shù)等的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也需要融入這個(gè)全球化經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也需要按顧客需求為導(dǎo)向，通過價(jià)值鏈分析，成本動(dòng)因分析等方面的綜合，全面精細(xì)化的進(jìn)行成本管控。目前，房地產(chǎn)企業(yè)提到成本管控，就是指要降低成本，控制成本的發(fā)生。然而，在房地產(chǎn)商品房屋銷售價(jià)格特定的前提下，有時(shí)需要綜合可慮房地產(chǎn)稅種的特殊性，比如土地增值稅的特殊性，需要增加些成本，提升產(chǎn)品品質(zhì)，達(dá)到降低土地增值稅稅負(fù)，整體提升公司經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果。目前，此方面房地產(chǎn)公司的做法并不完善。

24成本控制的規(guī)劃不合理，成本管理方法落后

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)成本管理，基本都是根據(jù)財(cái)務(wù)管理部門的歷史核算資料及歷史決算報(bào)告，通過事后的財(cái)務(wù)分析來發(fā)現(xiàn)問題，這種核算模式與財(cái)務(wù)報(bào)告方式均存在滯后性，根本無法發(fā)揮成本管理應(yīng)該發(fā)揮的作用，在事前預(yù)測(cè)和事中控制形成兩大真空。

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在做房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，事前預(yù)測(cè)、過程控制、工程進(jìn)度管理中也植入了目標(biāo)成本管理，但由于缺乏整體的成本管控體系和相應(yīng)的現(xiàn)代管理技術(shù)手段，還在依靠原始的電子表格數(shù)據(jù)表格來分析成本和成本控制，成本的及時(shí)性得不到同步體現(xiàn)，數(shù)據(jù)上存在不匹配，這給成本管控工作帶來難度，故在成本管控手段上需要加強(qiáng)并提升，才能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)管理的需要。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的具體措施

31建立健全成本管理的組織架構(gòu)和管控制度

（1）完善組織框架。在企業(yè)內(nèi)部成立由總經(jīng)理任組長，總工程師，財(cái)務(wù)總監(jiān)，成本總監(jiān)任副組長的基本成本管控領(lǐng)導(dǎo)小組。成本管控領(lǐng)導(dǎo)小組是公司成本管理工作的決策和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，對(duì)公司的成本管控提出指導(dǎo)性意見，并對(duì)管控結(jié)果負(fù)責(zé)。

（2）成立成本管控工作小組。成本管控工作小組由總工程師或財(cái)務(wù)總監(jiān)人組長，成本總監(jiān)任副組長，成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、工程經(jīng)理等任組員。在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，各部門具體執(zhí)行成本管控的日常工作。成本管控工作小組，制定相應(yīng)的管理制度及體系、具體的崗位職責(zé)及相應(yīng)工作細(xì)則，以確保成本管控工作的順利進(jìn)行。

32加強(qiáng)企業(yè)全成本管控，樹立戰(zhàn)略成本管理意識(shí)

加強(qiáng)企業(yè)全成本管控，逐步培養(yǎng)全面成本管控意識(shí)。全員加強(qiáng)成本管理意識(shí)的培訓(xùn)。領(lǐng)導(dǎo)培訓(xùn)后，進(jìn)一步擴(kuò)大到工作小組全體成員，繼而將此意識(shí)逐步貫徹到全體員工，培養(yǎng)全員成本管理意識(shí)。

加強(qiáng)內(nèi)外部價(jià)值鏈分析，以及在該行業(yè)的橫向、縱向價(jià)值鏈分析，發(fā)現(xiàn)并挖掘自身的核心競爭力。企業(yè)的成本管理是全成本的管理，對(duì)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)甚至物業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行精細(xì)化管理，并進(jìn)行精細(xì)化成本分析，找出自身的盈利點(diǎn)，真正達(dá)到成本管理的目的。不能以點(diǎn)代面，只注重單項(xiàng)成本的控制工作，而忽視整體的成本管理工作。在成本管控的具體實(shí)施過程中，從項(xiàng)目的研發(fā)、設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的制定、施工、銷售、售后服務(wù)、稅收管理等方面，實(shí)施全過程、全要素成本的管理。在項(xiàng)目結(jié)束后，將實(shí)際成本決算結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)成本比較，找出差異項(xiàng)目及因素。好的方面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在公司內(nèi)部推廣學(xué)習(xí)；差的方面，吸取教訓(xùn)，在今后項(xiàng)目實(shí)施過程中避免再次發(fā)生。與同行業(yè)類似規(guī)模企業(yè)比較，找出公司在成本管控方面的先進(jìn)性及不足的方面，與同行業(yè)先進(jìn)企業(yè)對(duì)標(biāo)，找出差距，作為今后成本管控的目標(biāo)。

33創(chuàng)新戰(zhàn)略成本管理方法，進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略定位

企業(yè)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新成本管理方法，借鑒國內(nèi)國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，注入新的技術(shù)手段，全方位進(jìn)行成本分析，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，選擇科學(xué)的先進(jìn)的成本管理系統(tǒng)和成本管理方法。明確自身戰(zhàn)略定位和管理方向，讓企業(yè)成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)總體戰(zhàn)略一致。戰(zhàn)略成本管理思想和方法是隨新經(jīng)濟(jì)時(shí)代而產(chǎn)生的，也是企業(yè)成本管理的必然。它在成本管理的基礎(chǔ)上，突破并提升到戰(zhàn)略層次，通過戰(zhàn)略成本管理的思想和方法來制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向，更加科學(xué)地引導(dǎo)公司戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

34與時(shí)俱進(jìn)，采用先進(jìn)的管理方法及技術(shù)

在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，成本管控應(yīng)根據(jù)各企業(yè)的實(shí)際情況，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、市場營銷、客戶跟進(jìn)、交易管理、售后服務(wù)、財(cái)務(wù)管理和報(bào)表系統(tǒng)、成本控制植入現(xiàn)代管理軟件中，通過軟件的二次開發(fā)，打造適合自身的成本管控執(zhí)行工具。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，甚至可以接入稅務(wù)系統(tǒng)的開票系統(tǒng)、金稅三期等，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，既可控制成本，也可降低稅收成本，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如，明源系統(tǒng)，賽德成本管控系統(tǒng)等，對(duì)這些成熟在系統(tǒng)根據(jù)企業(yè)自身需要進(jìn)行量身打造，開發(fā)出適合自身的軟件系統(tǒng)。這樣優(yōu)秀的成本控制系統(tǒng)給企業(yè)的成本控制提供了良好的保障。

4結(jié)論

總之，成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展十分重要，是企業(yè)現(xiàn)金流增量和利潤的主要來源，是房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)提升整體管理水平的基礎(chǔ)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控也是一項(xiàng)系統(tǒng)性非常強(qiáng)的工作。要改進(jìn)企業(yè)的成本管控工作，必須從組織架構(gòu)設(shè)置、人員配備、制度及體系制定方面做出適應(yīng)性調(diào)整，提升成本管理水平。同時(shí)，實(shí)施成本管控全過程跟蹤及分析，及時(shí)反饋成本信息，為企業(yè)戰(zhàn)略成本管理提供依據(jù)，逐步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和成本管理水平。

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