建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

王其龍

摘? 要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民的生活水平在不斷提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)也面臨著許多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。而人們對(duì)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、安全性等方面的更高要求也促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中必須應(yīng)用更為科學(xué)、高效的管理模式，以提升效率和質(zhì)量。所以建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用是十分重要的，文章將淺析建筑工程管理對(duì)于處理房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的各種問題的作用。

關(guān)鍵詞：工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;運(yùn)用策略;施工質(zhì)量

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2019）17-0172-02

Abstract： With the continuous development of economy and the continuous improvement of people's living standards， real estate projects are also facing many opportunities and challenges. The higher requirements for the quality and safety of real estate also promote the application of more scientific and efficient management mode in the construction of real estate projects in order to improve efficiency and quality. Therefore， the application of construction project management in real estate projects is very important. This paper will analyze the role of construction project management in dealing with various problems encountered in real estate projects.

Keywords： project management; real estate project; strategy; construction quality

引言

建筑工程管理的基本含義即是把房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換為更模式化的運(yùn)作方式，以提高建設(shè)過程中的效率、質(zhì)量等因素，如何將其應(yīng)用是本文所要探討的問題。

1 建筑工程管理

1.1 基本含義

建筑工程管理兼具工程學(xué)和管理學(xué)的特點(diǎn)，是基于建筑施工方面的管理學(xué)，涉及到了許多有關(guān)建筑施工方面的管理內(nèi)容。它既要基于施工標(biāo)準(zhǔn)制定相對(duì)模式化的管理方法，又要考慮到資源的合理配置和調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化;既要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量過關(guān)，又要提高效率，以縮短建設(shè)周期。建筑工程管理具有復(fù)雜性和專業(yè)性等特點(diǎn)，在保證施工質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，更合理地應(yīng)用建筑工程管理知識(shí)，能夠有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平，對(duì)國家房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。[1]

1.2 重要性

建筑工程管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理和控制，從而最大限度地降低成本、提高效益，通過優(yōu)化方案、合理調(diào)控等方法，實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及到各種各樣的施工方法和技術(shù)，導(dǎo)致人工、材料等成本的管控較為困難，所以很容易造成人力、材料等物資的浪費(fèi)，直接和間接地提高了建設(shè)成本。并且許多公司由于團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性不足，在前期計(jì)劃及工程造價(jià)等方面往往計(jì)劃不周，造成了實(shí)際施工時(shí)的很多問題。因此，針對(duì)如今中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，合理利用建筑工程管理是十分重要的。

1.3 發(fā)展現(xiàn)狀

隨著生活水平的提高，人們?cè)缫巡辉贊M足于溫飽，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展使人們對(duì)于房屋的要求更為嚴(yán)格了，這同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。然而在快速發(fā)展的同時(shí)，也滋生了不少問題。[2]許多房地產(chǎn)公司往往急于追求施工進(jìn)度，忽略了建筑工程管理的重要性，造成了施工質(zhì)量不過關(guān)、留下安全隱患等問題。而建筑工程管理本身發(fā)展也還不到位，許多體系的不健全導(dǎo)致了在實(shí)際應(yīng)用中會(huì)產(chǎn)生不少困難，這些問題也正阻礙著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

2 建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的問題

2.1 施工質(zhì)量管理

施工質(zhì)量一向是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要問題，許多公司為了趕工期往往會(huì)降低施工過程中的質(zhì)量要求，這便會(huì)造成很多的隱患。在驗(yàn)收過程中如果出現(xiàn)質(zhì)量不合格的情況，再修復(fù)所產(chǎn)生的時(shí)間、材料、人力等成本都是很高昂的，若是驗(yàn)收時(shí)忽略這些問題，則會(huì)給人們的生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大隱患。施工質(zhì)量與許多環(huán)節(jié)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，到對(duì)施工地點(diǎn)的勘察、實(shí)際施工時(shí)候的管理以及監(jiān)督機(jī)制，這些都與施工質(zhì)量密不可分，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問題，就可能導(dǎo)致質(zhì)量不過關(guān)。而目前不規(guī)范的制度和體系很容易導(dǎo)致問題的產(chǎn)生，很多公司的內(nèi)部分工不明確，各部門之間缺乏交流溝通，在遇到問題時(shí)難以協(xié)調(diào)，發(fā)生事故時(shí)互相推卸責(zé)任，使得工作進(jìn)行效率低，銜接困難。[3]更嚴(yán)重的是，許多公司為了追求利益，使用質(zhì)量較差甚至是不過關(guān)的材料，這會(huì)從根本上導(dǎo)致質(zhì)量問題的產(chǎn)生。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的施工監(jiān)管也是很重要的一環(huán)，監(jiān)管人員偷工減料、中飽私囊、挪用公款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展造成極大的損害。

2.2 工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，工程造價(jià)管理是一個(gè)很重要的部分?，F(xiàn)在很多的公司沒有完善的工程造價(jià)計(jì)算體系，只是憑借著長期建設(shè)過程中的經(jīng)驗(yàn)在估計(jì)造價(jià)，沒有科學(xué)完備的管理體系，這很不嚴(yán)謹(jǐn)。工程造價(jià)管理與房地產(chǎn)建設(shè)的關(guān)系是非常密切的，在實(shí)際應(yīng)用中，它涉及到很多人力成本和材料成本的因素，很容易因?yàn)橐恍┕芾砗头枪芾硪蛩爻霈F(xiàn)紕漏。施工成本需要科學(xué)具體的統(tǒng)計(jì)方法，若是施工成本不能夠很好地得到控制，就可能會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量和效率降低，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致工期延誤或停滯。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)中的差異常常是導(dǎo)致造價(jià)不準(zhǔn)確的原因，而工程進(jìn)度的經(jīng)常性變化也更促使了造價(jià)缺乏一個(gè)更為統(tǒng)一的原則，項(xiàng)目的具體實(shí)施上缺乏一個(gè)具體的資金流動(dòng)計(jì)劃，這些都很不利于降低成本，更會(huì)影響施工的具體進(jìn)度。

2.3 施工安全管理

許多企業(yè)常常為了加快工程進(jìn)度、縮短工期而不注重施工安全方面的管理，安全措施往往達(dá)不到要求，這就導(dǎo)致了施工現(xiàn)場(chǎng)存在很多安全隱患。安全事故的發(fā)生對(duì)于施工建設(shè)十分不利。很多施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理人員和施工人員的安全意識(shí)不足，忽略了很多潛在的安全問題，這都是造成事故多發(fā)的原因。企業(yè)對(duì)于安全管理方面的投入少，施工人員的管理不到位，不能保證各個(gè)步驟按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一旦發(fā)生事故又沒有很好的應(yīng)對(duì)辦法，這就導(dǎo)致了如今房地產(chǎn)項(xiàng)目安全事故頻發(fā)。

3 針對(duì)各類問題的解決辦法

3.1 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理

施工人員要嚴(yán)格按照施工條例執(zhí)行，對(duì)于不合格的環(huán)節(jié)要及時(shí)整改，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)上報(bào)、解決。公司內(nèi)部各部門之間要明確分工，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極進(jìn)行協(xié)調(diào)，以確保每個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行不出問題。在施工材料上不能出紕漏，因此各企業(yè)應(yīng)該組織相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)建筑材料進(jìn)行規(guī)范的檢查，確保材料的質(zhì)量符合規(guī)范，要選擇有資質(zhì)的材料供應(yīng)方，不能只貪圖價(jià)格的低廉，對(duì)于有質(zhì)量問題的設(shè)備要及時(shí)更換;要安排管理人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與監(jiān)督，提高施工管理人員的管理能力，完善人員的管理制度，組織好一個(gè)完善的施工管理團(tuán)隊(duì);要監(jiān)督好各個(gè)級(jí)別的施工人員，確保施工團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格按照施工時(shí)間表執(zhí)行，避免投機(jī)取巧、消極怠工的情況發(fā)生;要定期對(duì)施工人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力，提高其管理意識(shí)和安全意識(shí)，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的管理到位;要針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的完成結(jié)果進(jìn)行全方面的評(píng)估，確保一個(gè)階段的成果達(dá)到質(zhì)量要求后才能開始進(jìn)行下一個(gè)階段的建設(shè)，避免出現(xiàn)一連串的質(zhì)量問題。[4]

3.2 加強(qiáng)工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，就要加強(qiáng)工程造價(jià)的管理，建立一個(gè)完善的造價(jià)管理體系，聘請(qǐng)專業(yè)的工程造價(jià)人才進(jìn)行成本評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要用一個(gè)科學(xué)、有效的手段進(jìn)行具體分析，要合理分配物力、人力資源，優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)，整體上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進(jìn)行資源的循環(huán)利用;要加強(qiáng)對(duì)資金的管理，避免相關(guān)人員貪污腐敗、挪用資金，確保把資金用到關(guān)鍵的地方以提高效率;可以通過前期詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)市面上各家材料供應(yīng)商的價(jià)格、質(zhì)量、優(yōu)惠方式等進(jìn)行評(píng)估，得出最優(yōu)方案，在材料質(zhì)量有保證的前提下與廠家建立良好的合作關(guān)系有利于獲得更大的優(yōu)惠;可以設(shè)立專門的管理人員對(duì)材料庫存、使用情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，保證材料按時(shí)按量使用，及時(shí)到達(dá)需要的地方，提高工程建設(shè)的效率，同時(shí)盡量避免因統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不到位而造成的材料浪費(fèi);要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)督人員的培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的工作能力和責(zé)任感，落實(shí)責(zé)任和問責(zé)制度，明確分工，避免發(fā)現(xiàn)問題時(shí)管理人員推諉責(zé)任。[5]在實(shí)際施工中會(huì)產(chǎn)生很多與計(jì)劃有偏差的情況，需要相關(guān)人員及時(shí)統(tǒng)籌調(diào)整，分析實(shí)際情況與計(jì)劃中的偏差，及時(shí)調(diào)配資金，確保工程計(jì)劃的順利進(jìn)行，仔細(xì)審核每一步的資金流向，確保與計(jì)劃相符。

3.3 加強(qiáng)施工進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工進(jìn)度管理也是十分重要的，如果工期不斷延誤，就會(huì)對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)公司為了提早進(jìn)行施工計(jì)劃，往往在前期準(zhǔn)備的時(shí)候非常草率，只是簡單做一個(gè)計(jì)劃，其實(shí)這樣不但不能加快施工進(jìn)度，反而會(huì)使得在實(shí)際施工遇到問題時(shí)難以解決。在施工前如果沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)較為系統(tǒng)的調(diào)查，很容易對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)造成影響。前期的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)制定施工計(jì)劃是非常重要的，準(zhǔn)備工作做得不完善，在施工時(shí)非常不利于管理，很容易因?yàn)橐恍﹩栴}造成工程停滯，甚至延期。在施工前要對(duì)每一個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行分析和規(guī)劃，評(píng)估工程的重點(diǎn)難點(diǎn)，集中精力解決問題。為了保證工程的有序進(jìn)行，施工管理人員應(yīng)該定期對(duì)工程的施工情況進(jìn)行分析，召開工作會(huì)議，提出并討論解決實(shí)際施工中遇到的問題，根據(jù)每一個(gè)部分的完成情況進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，針對(duì)部分工作沒有及時(shí)完成的情況，要采取合適的、有針對(duì)性的措施來調(diào)整解決，各部分之間要明確分工合作，加強(qiáng)交流，使整體工作能夠按照計(jì)劃執(zhí)行，要安排專門的人員定期檢查施工人員的裝備、施工器材等物品質(zhì)量是否合格，排除不安全因素，確保施工在安全的條件下有序執(zhí)行。

4 結(jié)束語

綜上所述，可以看出建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中是有很大作用的。在實(shí)際施工中合理地運(yùn)用建筑工程管理，能夠在減少成本的同時(shí)提高工程質(zhì)量、加快效率，確保工程按期完成。建筑工程管理的方法很多，實(shí)際操作比較復(fù)雜，但不能因此減少其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用，反而要更加重視。在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)中，無論如何操作，最重要的是要以最低的成本獲取最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，建立完備的制度體系并嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)施工人員的管理，以完善的工程管理體系來運(yùn)作房地產(chǎn)事業(yè)，制定行之有效的管理方法，這樣更有利于推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

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