論物業(yè)企業(yè)成本控制的問(wèn)題與對(duì)策

王艷明

[摘 要]物業(yè)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中充分加強(qiáng)成本管理，能夠有效提升企業(yè)整體管理水平，壓縮運(yùn)行成本，逐步提升物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、完整性，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。但是目前物業(yè)企業(yè)在成本控制過(guò)程中仍存在一定不足，難以有效提升成本管理質(zhì)量，不利于企業(yè)良性發(fā)展?；诖耍恼陆Y(jié)合物業(yè)企業(yè)的主要成本和成本分類，細(xì)化探究物業(yè)企業(yè)成本控制的問(wèn)題，并針對(duì)性提出強(qiáng)化成本控制對(duì)策，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)企業(yè);成本控制;問(wèn)題;策略

[中圖分類號(hào)]F299.233.47

1 前 言

物業(yè)企業(yè)成本管理質(zhì)量高低直接影響著企業(yè)能否健康發(fā)展，但是目前物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展成本控制工作過(guò)程中，組織成本偏高，基礎(chǔ)設(shè)施的不完善也一定程度上增加了管理成本，物業(yè)企業(yè)實(shí)際成本管理方式和經(jīng)營(yíng)模式比較滯后和單一，成本管理體系也不夠健全，難以充分保障成本管理質(zhì)量。因此，有必要對(duì)物業(yè)企業(yè)成本控制的問(wèn)題和對(duì)策進(jìn)行深入探究，促使物業(yè)行業(yè)能夠真正認(rèn)識(shí)到實(shí)際成本控制不足，及時(shí)加以改進(jìn)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)和物業(yè)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

2 物業(yè)企業(yè)主要成本概述

物業(yè)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，其成本主要包括能源成本、人力成本以及維保成本。由于物業(yè)行業(yè)在當(dāng)今時(shí)代背景下，依舊屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)有大型物業(yè)企業(yè)當(dāng)中，有55%的成本屬于人力成本。同時(shí)，在物業(yè)管理過(guò)程中，各種相關(guān)設(shè)備設(shè)施隨著使用時(shí)間的推移，其維護(hù)成本也在逐漸增加，導(dǎo)致實(shí)際管理中維保成本也保持持續(xù)上升狀態(tài)。另外，國(guó)家近年來(lái)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)環(huán)保節(jié)能理念，并且結(jié)合該理念已經(jīng)制定了有關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略，物業(yè)企業(yè)要保持良性發(fā)展，必須響應(yīng)國(guó)家節(jié)能環(huán)保的號(hào)召，推進(jìn)智能化、節(jié)約化發(fā)展，逐步提升從業(yè)人員個(gè)人素養(yǎng)，最大限度地?cái)U(kuò)大人力資源效益，對(duì)設(shè)備加強(qiáng)日常管理，有效降低設(shè)備出現(xiàn)故障的概率，并以此為基礎(chǔ)減少故障維護(hù)成本。要落實(shí)國(guó)家的節(jié)能環(huán)保戰(zhàn)略，物業(yè)企業(yè)還要結(jié)合社區(qū)實(shí)際情況，為業(yè)主制訂系統(tǒng)化節(jié)能方案，促使能耗成本逐步降低，但是所付出的能源控制成本也會(huì)有所增加。

根據(jù)物業(yè)企業(yè)成本管理中的主要成本，可以根據(jù)項(xiàng)目和周期實(shí)現(xiàn)細(xì)化分類。物業(yè)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行成本分類，主要可以將成本劃分為經(jīng)營(yíng)成本、職工薪酬成本以及設(shè)備設(shè)施維保成本;按照周期進(jìn)行成本分類，主要可以將成本劃分為前期介入成本、運(yùn)營(yíng)成本，其中前期介入成本主要指的是在物業(yè)前期介入階段的管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，包括物業(yè)項(xiàng)目自身包含的開(kāi)辦費(fèi)，集中接房階段包含的材料費(fèi)、人工費(fèi)等。[1]運(yùn)營(yíng)成本則主要是以物業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ)，所產(chǎn)生的一系列服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。

3 物業(yè)企業(yè)成本控制的問(wèn)題

3.1 物業(yè)企業(yè)組織成本偏高

物業(yè)企業(yè)開(kāi)展成本控制工作過(guò)程中，組織成本占比非常大。物業(yè)管理成本通常情況下劃分為兩種成本類型，即靜態(tài)成本和動(dòng)態(tài)成本，靜態(tài)成本主要是指企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)建立與運(yùn)行所需成本費(fèi)用;動(dòng)態(tài)成本主要是指企業(yè)運(yùn)行期間各方面消耗產(chǎn)生的成本費(fèi)用。目前物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，經(jīng)常存在組織結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題，管理層次比較復(fù)雜，管理者的權(quán)利相對(duì)較為分散，諸多方面的不合理都導(dǎo)致企業(yè)存在較高的靜態(tài)成本。[2]另外，物業(yè)企業(yè)不同的組織者相互之間存在較大的素質(zhì)差異，導(dǎo)致實(shí)際組織決策難以順利、有效落實(shí)。在物業(yè)企業(yè)逐步發(fā)展過(guò)程中，也會(huì)逐漸增加組織成本，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展面臨巨大的成本負(fù)擔(dān)，不利于物業(yè)企業(yè)良性、長(zhǎng)久的發(fā)展。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施的欠缺，導(dǎo)致管理成本增加

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之發(fā)展迅速，而物業(yè)企業(yè)由于發(fā)展速度過(guò)快，不能和既有基礎(chǔ)配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)所需配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了大量費(fèi)用，也就是增加了物業(yè)企業(yè)成本。目前一些物業(yè)企業(yè)在社區(qū)規(guī)劃的時(shí)候，沒(méi)有充分考慮業(yè)主對(duì)配套設(shè)施的需求，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)部既有配套設(shè)施比較欠缺，難以滿足業(yè)主多元化需求，比如小區(qū)存在停車位數(shù)量不足、綠化面積少等問(wèn)題，這些問(wèn)題都會(huì)引起業(yè)主的不滿，甚至因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，增加物業(yè)管理難度。[3]物業(yè)企業(yè)要有效解決基礎(chǔ)配套設(shè)施問(wèn)題，需要增加一定管理成本，那么就會(huì)加大物業(yè)企業(yè)成本控制和管理的難度。

3.3 管理方式單一

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，我國(guó)物業(yè)行業(yè)也保持高速發(fā)展步伐，并逐漸從簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)管理方式，轉(zhuǎn)為集約化管理方式，而在這一轉(zhuǎn)型期間，物業(yè)企業(yè)實(shí)際管理水平仍然不高，管理方式也過(guò)于簡(jiǎn)單粗放。在這樣的管理背景下，物業(yè)企業(yè)管理手段又缺乏創(chuàng)新和改進(jìn)，目前所使用的管理手段大多比較滯后，也不積極引進(jìn)現(xiàn)代化管理技術(shù)，管理科技含量非常低，上述問(wèn)題都導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)增加了財(cái)力、勞動(dòng)力等消耗，對(duì)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)成本控制產(chǎn)生了一定制約。新時(shí)期背景下，勞動(dòng)市場(chǎng)中的勞動(dòng)成本逐漸增加，而業(yè)務(wù)對(duì)物業(yè)企業(yè)也提出了更高的要求，現(xiàn)有的物業(yè)管理方式很難滿足業(yè)務(wù)多樣化服務(wù)需求。只能通過(guò)增加勞動(dòng)力來(lái)解決一系列管理服務(wù)難題，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)增加了勞動(dòng)力成本，不利于企業(yè)健康有序發(fā)展。

3.4 物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式滯后

隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)相比之前有了很大進(jìn)步和成就，不過(guò)物業(yè)企業(yè)在快速發(fā)展過(guò)程中，缺乏創(chuàng)新和改革，企業(yè)完善度相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)管理理念比較滯后，管理方式過(guò)于單一，難以和現(xiàn)代新型企業(yè)管理制度保持同步發(fā)展。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中，在小區(qū)設(shè)備、保安以及清潔等方面，很難充分滿足社區(qū)居民個(gè)性化、多元化需求，而企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)管理方式比較單一，難以有效推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用也在持續(xù)增加，不利于企業(yè)提升在物業(yè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.5 缺乏完善的管理體系

目前，物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展成本管理工作過(guò)程中，一個(gè)致命缺陷就是缺乏完善的成本管理體系。一方面，成本管理缺乏健全、完善的管理制度，尤其對(duì)成本缺乏評(píng)價(jià)、監(jiān)督以及考評(píng)機(jī)制，難以保證成本管理工作順利開(kāi)展。物業(yè)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高效的成本管理，成本管理考核與監(jiān)督屬于重要保障和有力措施，但是目前大多物業(yè)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度，有關(guān)成本管理評(píng)價(jià)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制也不夠完善，導(dǎo)致成本管理工作的實(shí)現(xiàn)受到諸多阻礙。在這一背景下，成本管理缺乏方向性，難以獲得良好的成本管理效果。物業(yè)企業(yè)在推進(jìn)成本管理工作過(guò)程中，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到“人”在開(kāi)展這項(xiàng)工作中的主導(dǎo)作用，缺乏完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致成本管理難以通過(guò)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣提升管理質(zhì)量，也難以有效調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的成本控制積極性，不利于完善并落實(shí)成本管理制度。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)行成本控制，需要在日常工作各個(gè)細(xì)節(jié)中滲透成本管理，保證全員參與，共同推進(jìn)成本管理。但是由于物業(yè)企業(yè)缺乏完善的成本管理和控制制度，且制度缺乏必要的約束原則，導(dǎo)致各層員工對(duì)既有成本控制制度缺乏執(zhí)行力度，很多基層員工不注重落實(shí)各項(xiàng)成本管理制度，導(dǎo)致成本控制工作存在形式化問(wèn)題，難以發(fā)揮應(yīng)用作用，不利于企業(yè)落實(shí)成本控制戰(zhàn)略，也不利于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。[4]

4 物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的對(duì)策

4.1 加強(qiáng)控制組織成本

物業(yè)企業(yè)在接到項(xiàng)目之后，需要對(duì)社區(qū)業(yè)主實(shí)際需求以及項(xiàng)目特征進(jìn)行詳盡分析，針對(duì)性地加強(qiáng)組織設(shè)計(jì)，確保組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性和準(zhǔn)確性，組織結(jié)構(gòu)體系要盡可能完善，并根據(jù)業(yè)主實(shí)際需求和市場(chǎng)變動(dòng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。為了有效控制物業(yè)企業(yè)的組織成本，需要從兩個(gè)方面著手：一方面，要對(duì)物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本加強(qiáng)控制，構(gòu)建健全、合理的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)職權(quán)相對(duì)集中，并有效提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的合理性、科學(xué)性、可靠性和準(zhǔn)確性，在全面強(qiáng)化組織決策有效性的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)管理階層，將以往過(guò)度垂直的組織管理形式轉(zhuǎn)化為橫向組織形式，并同步對(duì)垂直管理層次進(jìn)行合理化削減。[5]在此基礎(chǔ)上，保證管理信息可以加快傳播速度，使基層企業(yè)員工及時(shí)獲得準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)管理信息和工作方向，逐步提升工作效率，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。另一方面，要加強(qiáng)控制企業(yè)動(dòng)態(tài)組織成本。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，物業(yè)企業(yè)需要定期對(duì)員工開(kāi)展培訓(xùn)工作，逐步提升員工個(gè)人素質(zhì)，強(qiáng)化員工思想教育，使其更加嚴(yán)格地遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度和工作要求，貫徹執(zhí)行企業(yè)決策。在優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，充分降低物業(yè)企業(yè)的組織成本，能夠促使物業(yè)企業(yè)管理水平獲得有效提升，并進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的成本控制。

4.2 加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在物業(yè)企業(yè)運(yùn)行管理中，需要對(duì)社區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施加強(qiáng)落實(shí)，并結(jié)合業(yè)主實(shí)際需求，最大限度地強(qiáng)化社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以滿足業(yè)主多樣化要求。物業(yè)企業(yè)在一定程度上優(yōu)化并改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施，可以更加高效地滿足業(yè)主需求，提升服務(wù)滿意度，對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，同時(shí)還能有效推動(dòng)社區(qū)發(fā)展，減少大量不必要的成本費(fèi)用，提高物業(yè)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)在知名度和影響力，為后續(xù)控制企業(yè)管理成本奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。[6]

4.3 引入現(xiàn)代化管理技術(shù)

物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，還要重視改進(jìn)既有管理技術(shù)，積極引進(jìn)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施，提升管理服務(wù)水平，從宏觀層面降低企業(yè)服務(wù)成本。同時(shí)，要積極引進(jìn)新時(shí)期先進(jìn)的物業(yè)管理措施，通過(guò)現(xiàn)代管理辦法實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)，優(yōu)化管理方式，一定程度上降低企業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)企業(yè)還要結(jié)合成本控制目標(biāo)，提升管理技術(shù)水平，積極使用現(xiàn)代化信息技術(shù)，高效解決成本管理涉及的預(yù)測(cè)、評(píng)估和分析等問(wèn)題，完善成本管理體系。[7]物業(yè)企業(yè)還要重視人才培養(yǎng)，努力提升各物業(yè)管理人員的個(gè)人素質(zhì)素養(yǎng)，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提升各層次人員專業(yè)水平，并強(qiáng)化成本控制意識(shí)，從提升人員素質(zhì)層面提高成本控制質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)通過(guò)引進(jìn)現(xiàn)代化管理技術(shù)，能夠提高物業(yè)管理智能化水平，提升管理中的科技含量，促使勞動(dòng)消耗費(fèi)用有效降低，并提高管理效率，最終促使物業(yè)企業(yè)管理成本顯著降低。

4.4 創(chuàng)新物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，還要積極改進(jìn)并創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。物業(yè)企業(yè)不僅要為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還要充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目社區(qū)中實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而發(fā)現(xiàn)更多經(jīng)濟(jì)效益新增長(zhǎng)點(diǎn)，并更加高效地滿足社區(qū)業(yè)主多樣化服務(wù)需求，逐步提高投資效益，降低服務(wù)成本。物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要注意不能增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，嚴(yán)格控制好管理成本，通過(guò)模式創(chuàng)新，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，并在多元化經(jīng)營(yíng)策略實(shí)施基礎(chǔ)上，推進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

4.5 建立系統(tǒng)化成本管理機(jī)制

物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，還要構(gòu)建系統(tǒng)化成本管理機(jī)制。物業(yè)企業(yè)需要在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，建立健全的運(yùn)作機(jī)制，在科學(xué)設(shè)置內(nèi)部管理組織結(jié)構(gòu)之后，需要結(jié)合具體的物業(yè)管理流程，建立系統(tǒng)化管理制度和規(guī)范，為物業(yè)管理工作提供正確方向，并保障管理體系可以順利、高效地運(yùn)作，從而有效降低企業(yè)運(yùn)作成本。企業(yè)在建立成本管理機(jī)制過(guò)程中，需要對(duì)員工激勵(lì)機(jī)制、業(yè)主交流機(jī)制以及決策機(jī)制等進(jìn)行不斷完善，并建立健全的會(huì)計(jì)制度，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，對(duì)成本加強(qiáng)控制力度。物業(yè)企業(yè)在完善地制定各項(xiàng)管理制度基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)制度落實(shí)，制定系統(tǒng)化成本考評(píng)以及激勵(lì)機(jī)制。成本管理需要全員參與，所以在成本管理過(guò)程中，要貫徹落實(shí)個(gè)人責(zé)任制，使大家為了同一個(gè)目標(biāo)共同努力，通過(guò)群策群力提高成本控制成效。成本考評(píng)體系的建立，要包括激勵(lì)制度和考評(píng)制度，對(duì)成本控制過(guò)程與控制結(jié)果實(shí)現(xiàn)雙重管理，有效激發(fā)全體員工工作創(chuàng)造性和積極性，盡快實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，并在獎(jiǎng)優(yōu)罰劣原則下，構(gòu)建系統(tǒng)化的物業(yè)企業(yè)成本管理文化。[8]

5 結(jié) 論

物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)成本控制，對(duì)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但是目前物業(yè)企業(yè)實(shí)際成本控制工作仍存在諸多不足，難以充分保障成本管理質(zhì)量，一定程度上也影響著物業(yè)企業(yè)整體管理水平，不利于物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展。因此，物業(yè)企業(yè)需要深刻認(rèn)識(shí)并理解成本控制內(nèi)容與意義，正視成本控制中存在的問(wèn)題，積極加大組織成本控制力度，完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改進(jìn)并創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式和成本管理方式，構(gòu)建系統(tǒng)化成本管理機(jī)制，逐步提升物業(yè)企業(yè)的成本管理水平。

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