張明

從2018年下半年起，中國(guó)政府針對(duì)一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路發(fā)生了重大變化，這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來(lái)形容。

調(diào)控思路之一，通過(guò)加大多種非商品房的住房供給，分化原本打算購(gòu)買商品房的潛在需求。以北京為例。2018年，有好幾家很多年沒(méi)有集中分房的部委，開(kāi)始較大規(guī)模地提供集資建房。也有更多的高校獲得住建部的批準(zhǔn)，可以集資建房。試想一種較為極端的情景，即如果北京所有的公務(wù)員與高校老師不再購(gòu)買商品房，那么購(gòu)買商品房的潛在人群是否會(huì)明顯縮水？此外，目前北京似乎在明顯加大對(duì)公租房與安居型商品房的供給。

調(diào)控思路之二，通過(guò)以房產(chǎn)稅為代表的政策組合，將閑置的二手房逐漸逼入市場(chǎng)。一線城市的房地產(chǎn)新增供給雖然一直很少，但各城市的閑置住房規(guī)模很大。雖然中美貿(mào)易摩擦加劇可能推遲房產(chǎn)稅的出臺(tái)，但房產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)的。房產(chǎn)稅及其他政策出臺(tái)的目的，是增加持有多套住房家庭的持有成本，從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房，增加市場(chǎng)上的二手房供給。因此，房地產(chǎn)持有數(shù)量越多，持有成本將會(huì)顯著上升。

調(diào)控思路之三，無(wú)論分化需求還是逼出供給都需要時(shí)間，因此在前兩項(xiàng)措施生效前，核心的限購(gòu)限貸指標(biāo)不會(huì)出現(xiàn)根本性松動(dòng)。在新舉措產(chǎn)生效果前，若貿(mào)然放松限購(gòu)限貸措施，在市場(chǎng)上供求失衡的背景下，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)式上漲。因此中國(guó)政府不會(huì)輕易放松現(xiàn)有的限購(gòu)限貸政策，尤其是核心指標(biāo)。房地產(chǎn)限購(gòu)的核心指標(biāo)就是非特定城市戶口不能買房，及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標(biāo)是對(duì)購(gòu)買多套房的首付限制。短期內(nèi)，一線城市房地產(chǎn)交易可能會(huì)適當(dāng)放松首套房首付比例，及首套房貸款利率的上浮幅度。但上述核心限購(gòu)限貸指標(biāo)，短期內(nèi)顯著放松的概率很低。

上述新“三位一體”舉措，具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。增加新增非商品房供給是為了降低購(gòu)買商品房的潛在需求，通過(guò)稅收或其他政策來(lái)逼出二手房供給，是增加商品房潛在供給，這兩個(gè)政策合起來(lái)就是為了緩解目前一線城市商品房市場(chǎng)上的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而在這兩個(gè)政策生效之前，政府仍要通過(guò)限購(gòu)限貸政策來(lái)壓縮交易、抑制房?jī)r(jià)上升。

隨著“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸由香港模式轉(zhuǎn)換至新加坡模式。一方面，這意味著一線城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)過(guò)去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降；另一方面，即使一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性可能顯著下降。換言之，房產(chǎn)的名義價(jià)值可能依然穩(wěn)定，但如果投資者想在短期內(nèi)把房產(chǎn)變現(xiàn)，可能不得不給出一定的折扣。

一旦這一情景成為現(xiàn)實(shí)，那么我們大致判斷，房地產(chǎn)在過(guò)去15年作為最重要造富手段的角色，可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。對(duì)此，投資者應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備，尤其是以高杠桿購(gòu)房的剛需家庭，應(yīng)該做好一定的風(fēng)險(xiǎn)防范。

學(xué)術(shù)觀點(diǎn)

置鹽定理的邏輯推理困境

清華大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所 王生升 李幫喜南開(kāi)大學(xué)馬克思主義學(xué)院 顧珊

“價(jià)值決定向價(jià)值實(shí)現(xiàn)的蛻化：置鹽定理的邏輯推理困境”

《世界經(jīng)濟(jì)》2019年第6期

與馬克思關(guān)于剩余價(jià)值生產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)之間辯證關(guān)系的分析不同，置鹽定理僅僅展示了社會(huì)總資本矛盾運(yùn)動(dòng)的一個(gè)方面，即剩余價(jià)值實(shí)現(xiàn)對(duì)剩余價(jià)值生產(chǎn)的反向影響，剩余價(jià)值生產(chǎn)與剩余價(jià)值實(shí)現(xiàn)被簡(jiǎn)化為同一過(guò)程。這種簡(jiǎn)化消除了剩余價(jià)值生產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)的矛盾對(duì)立，資本主義社會(huì)中積累和消費(fèi)的對(duì)抗性矛盾及其背后的對(duì)抗性生產(chǎn)-分配關(guān)系被遮蔽起來(lái)。因此，它無(wú)法說(shuō)明作為資本主義歷史發(fā)展規(guī)律的一般利潤(rùn)率下降趨勢(shì)的現(xiàn)實(shí)展開(kāi)方式。但置鹽定理把一般利潤(rùn)率重新置于部類均衡的社會(huì)再生產(chǎn)模型中進(jìn)行分析，點(diǎn)明了工資收入對(duì)剩余價(jià)值實(shí)現(xiàn)的意義，勾勒了剩余價(jià)值實(shí)現(xiàn)反作用于剩余價(jià)值生產(chǎn)的宏觀機(jī)制，有力推動(dòng)了利潤(rùn)率趨向下降規(guī)律的研究進(jìn)展。

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