房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

劉回春

【摘 要】現(xiàn)代化城市發(fā)展進(jìn)程中，人們越來越重視房產(chǎn)資源的有效利用，房產(chǎn)稅改革以來，學(xué)者對改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行了許多有益分析。基于此，本文以房產(chǎn)稅作為研究對象，分析房產(chǎn)稅改革措施，從價格效應(yīng)、財政收入效益以及購房者影響效應(yīng)幾方面闡述房產(chǎn)稅改革產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，明確房產(chǎn)稅改革給社會帶來的影響。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅務(wù)改革；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房產(chǎn)稅以房屋建筑作為征稅的對象，按照房屋計(jì)稅余值或者租金收入情況作為計(jì)稅依據(jù)，向該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收稅務(wù)。作為財產(chǎn)稅的一種，1949年我國政務(wù)院通過發(fā)布《全國稅政實(shí)施要則》將房產(chǎn)稅作為征收的稅種之一，隨著房產(chǎn)稅的不斷改革與更新，其對社會產(chǎn)生的影響不斷深入，通過對房產(chǎn)稅的影響效應(yīng)分析，了解其經(jīng)濟(jì)性特點(diǎn)。

一、房產(chǎn)稅改革措施分析

1.1企業(yè)房產(chǎn)稅改革措施

針對企業(yè)的房產(chǎn)稅改革措施，可以從以下幾方面考慮：（1）將內(nèi)外資企業(yè)房產(chǎn)稅整合。建議取消外資企業(yè)在我國的超國民待遇，降低房產(chǎn)稅稅收給資源配置帶來的不良影響，使內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)資源方面公平競爭。（2）建議統(tǒng)一企業(yè)與個人的房產(chǎn)，針對企業(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)與個人出租性房產(chǎn)，整合房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按照統(tǒng)一化稅率和房屋市場價值征稅。（3）建議降低房產(chǎn)稅的相關(guān)優(yōu)惠，加強(qiáng)稅收征管。將房屋市場價格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，讓各個企業(yè)在房產(chǎn)資源方面公平競爭。為了避免個別企業(yè)或個人購置過多房產(chǎn)，為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的征收效果，以上改革措施還在推進(jìn)，尚未在全國范圍內(nèi)正式實(shí)施[1]。

1.2個人房產(chǎn)稅改革措施

針對個人房產(chǎn)稅的改革措施，具體如下：（1）建議擴(kuò)大個人房產(chǎn)稅的征稅范圍。隨著城市化建設(shè)的進(jìn)程加快，城市與農(nóng)村之間的貧富差距雖然有所縮小，但整體差距依然較大。建議將城鎮(zhèn)居民住房征稅納入房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，以此實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)資源的公平配置，增加地方政府財政收入，這樣做將對住房投機(jī)行為起到一定的抑制效果。（2）建議將房產(chǎn)市場的實(shí)際價值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況量能納稅。由于居民住房支出和個人收入之間存在正比例關(guān)系，將房產(chǎn)稅以市場價值作為納稅依據(jù)，有利于完成社會財富分配調(diào)節(jié)。（3）建議降低普通住房的稅收，并實(shí)施低稅率措施。對于低收入群體可以免征房產(chǎn)稅，對高收入群體實(shí)施累進(jìn)制稅率，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅在低收入與高收入群體之間的公平。（4）建議利用房產(chǎn)的估價比率，減少房產(chǎn)稅的征收壓力。對房屋進(jìn)行價值評估，根據(jù)一定比例進(jìn)行折價抵扣，按照抵扣之后的價值進(jìn)行房屋征稅，減少房產(chǎn)稅的征收阻力[1]。

二、房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

2.1房產(chǎn)稅價格效應(yīng)

從分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系情況入手，了解其對房產(chǎn)價格產(chǎn)生的波動性影響。房產(chǎn)稅的價格效應(yīng)主要依靠房產(chǎn)稅收入、替代效應(yīng)，以此研究價格效應(yīng)對供求關(guān)系的影響。從賣方角度看待房產(chǎn)稅的價格效應(yīng)：房地產(chǎn)屬于商品，與其他行業(yè)商品相比開發(fā)周期比較長、不能轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)稅以買方作為征收對象，因此房產(chǎn)稅的實(shí)際征收不會因?yàn)榉课莨┙o行為的變化對價格產(chǎn)生效應(yīng)影響。由此可見，關(guān)于房產(chǎn)稅的價格效應(yīng)，需要抑制買方購房需求，降低買方對市場的預(yù)期，通過實(shí)施具有針對性的房產(chǎn)銷售策略降低商品供給量。

房地產(chǎn)市場中很難在短時間內(nèi)對相關(guān)政策進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整，因此，房產(chǎn)稅的征收會對房產(chǎn)供給量產(chǎn)生一定影響。進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，不同情況的社會需求會有不同的效果，房產(chǎn)稅給房屋價格帶來的影響有著差異性特點(diǎn)。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)內(nèi)人口特別是一線城市、核心城市的人口數(shù)量激增，這些因素決定了房地產(chǎn)市場內(nèi)會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房產(chǎn)資源的不平衡將會長期存在。只依靠房產(chǎn)稅進(jìn)行房價調(diào)控?zé)o法實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，因此我們應(yīng)該正確看待房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效益，通過合理的房價調(diào)控保護(hù)市場穩(wěn)定[2]。

2.2房產(chǎn)稅財政收入效應(yīng)

關(guān)于房產(chǎn)稅的財政收入效應(yīng)，指征收的房產(chǎn)稅能否為政府提供穩(wěn)定的財政收入，幫助政府形成財政活動。對各地方主體稅種加以評判，需要滿足一下幾個條件：（1）稅種在地方所有稅種內(nèi)，是否所占比最高。（2）稅種是否擁有穩(wěn)定的收入流，不會受到時間或者市場的波動而產(chǎn)生影響。（3）稅種歸屬的當(dāng)?shù)卣畬Χ愔七M(jìn)行決定。關(guān)于房產(chǎn)稅的征收收入，其增長的過程十分緩慢，政府無法短期時間內(nèi)通過征收房產(chǎn)稅收獲穩(wěn)定且大額的財政收入。如果從房產(chǎn)稅的發(fā)展角度來看，隨著存量房的房產(chǎn)稅征收，市場內(nèi)商品房產(chǎn)數(shù)量在增加，政府房產(chǎn)稅的征收規(guī)模也將不斷擴(kuò)大，因此，未來房產(chǎn)稅將成為政府財政收入的重要來源。

2.3房產(chǎn)稅改革對購房者的影響效應(yīng)分析

房產(chǎn)稅改革給購房者帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與影響，具體如下：首先，征收房產(chǎn)稅時，稅收調(diào)節(jié)主體受到影響。如果按照房地產(chǎn)需求，對市場進(jìn)行劃分，可以將購房者分為投資型購房者和自住型購房者。自住型購房者是為了滿足生活需求和日常起居需要而購買房屋，投資型購房者購買后，則以房產(chǎn)出租或出售為主要目的，進(jìn)而從中獲取利潤。

其次，房產(chǎn)稅改革對自住型購房者的影響效應(yīng)。對于自住型購房者來說，其購房需求是房產(chǎn)市場的最大需求，也是市場主力需求。如果房價過高，購房者的購買能力就會下降，進(jìn)而抑制其購房需求，不利于國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)有效發(fā)展。房產(chǎn)稅改革后，對個人住房進(jìn)行房產(chǎn)稅征收，大多數(shù)自住型購房人員不急于一時間的房屋購置，而是采取觀望的態(tài)度，降低購買欲望。因此，購房市場需求將會在一定時間內(nèi)穩(wěn)定中伴隨下降，但是基于整體考慮，房屋的價格下降幅度不會太大。

最后，房產(chǎn)稅改革對投資型購房者的影響效應(yīng)分析。對于投資型購房者來說，其購買目的與購買股票和債券相似，人們將房產(chǎn)投資作為資產(chǎn)投資的一種。投資型購房者注重該房屋在房地產(chǎn)市場中的收益水平，由于自身資金雄厚，投資型購房者的投資行為在一定程度上對房價上漲可以起到推動作用。房產(chǎn)稅改革后，房產(chǎn)稅調(diào)控對象為投資型購房者，特別是中短期購房投資者。改革后其購房需求面臨交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅稅收調(diào)控，這些需求不會涉及到房產(chǎn)稅減免問題，任何投資型購房者都與自住型購房者一樣，需要承擔(dān)房產(chǎn)稅稅務(wù)。

2019年很有可能就是房產(chǎn)稅全面實(shí)施的一年，對于征收的城市范圍，相關(guān)人士分析，一二線城市有可能會成為首批實(shí)施的城市，主要原因是房價一直居高不下，這些城市自然少不了大量的炒房客。這些投資型購房者帶動了房價高速增長。一旦房產(chǎn)稅開征，三四線城市與一二線城市相比，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，投資型購房者將轉(zhuǎn)而開始操作三四線城市的房產(chǎn)，將導(dǎo)致房價水平暴漲，而三四線城市的人口支撐不足，三四線城市炒房人員帶動下房地產(chǎn)市場恐將出現(xiàn)有價無市狀態(tài)，進(jìn)而促使政府部門加強(qiáng)房產(chǎn)稅的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)對市場的有效調(diào)控。

三、總結(jié)

總而言之，房產(chǎn)稅在我國尚屬于摸索起步階段，在實(shí)時過程中依然會遇到許許多多無法避免的問題。建議政府及有關(guān)部門加強(qiáng)對房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效益分析，結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)實(shí)施房產(chǎn)稅改革，擴(kuò)大政府財政收入渠道。

【參考文獻(xiàn)】

[1]沈靈燕.房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析及其改革優(yōu)化建議[D].華東師范大學(xué)，2014.

[2]賈學(xué)智.房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].北方經(jīng)濟(jì)，2015（07）：47-48.