黎文豪 孔琦

云南民族大學(xué)管理學(xué)院

一、金山地產(chǎn)存在的主要問題

（一）存貨過大。通?，F(xiàn)金比率應(yīng)保持在30%左右，而公司的現(xiàn)金比率明顯低于這一水平，并且公司現(xiàn)金比率近三年持續(xù)下降，說明公司直接償還流動負(fù)債的能力較低。這很大程度上是因?yàn)榇尕浾脊举Y產(chǎn)總額的比重過大，存貨過多將會嚴(yán)重影響公司資金流動的速度。因?yàn)榇尕涀陨碜儸F(xiàn)能力低，存貨過多會占據(jù)企業(yè)的資金，這也解釋了公司的存貨變現(xiàn)能力是制約公司短期償債能力的主要因素。

（二）負(fù)債總額過高。金山地產(chǎn)近三年的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在70%以上，處于行業(yè)的較高水平。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)保持在50%以下。較高的資產(chǎn)負(fù)債率表明公司資本結(jié)構(gòu)在行業(yè)里來說相對不合理，債務(wù)比重過高。 產(chǎn)權(quán)比率表明由債權(quán)人提供的和由投資者提供的資金來源的相對關(guān)系，反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。產(chǎn)權(quán)比率越低說明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，長期償債能力越強(qiáng)通常認(rèn)為企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率低于100%時(shí)，該企業(yè)有償債能力。但是金山地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率近三年都達(dá)到了300%，說明企業(yè)長期償債能力弱，再次反映了該公司負(fù)債總額過大這一弊端。

（三）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率一直降低。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高表明公司的資產(chǎn)流動快，收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，償債能力強(qiáng)。而金山地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近五年來一直在降低，這在一定程度上說明金山地產(chǎn)對應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性并且催收賬款不力，導(dǎo)致資金形成了壞賬，公司流動資產(chǎn)的流動性也降低，如果公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率未來也持續(xù)降低，這對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營是較為不利的。

（四）盈利能力降低。金山地產(chǎn)主要營業(yè)為房地產(chǎn)銷售。公司的營業(yè)收入利潤率、總收入利潤率、銷售凈利率、總資產(chǎn)報(bào)酬率均在逐年下降，而上述四個指標(biāo)越低說明企業(yè)的盈利能力越低，表明公司房地產(chǎn)銷售存在一定的問題。

（五）發(fā)展能力降低。凈利潤增長率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)的發(fā)展能力越強(qiáng)。而金山地產(chǎn)近三年凈利潤增長率一直在降低，說明企業(yè)利潤增長速度一直在放緩，企業(yè)的發(fā)展能力在減弱。在很大程度上是因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)部競爭加劇，國內(nèi)的許多大型房地產(chǎn)公司市場逐漸向三四線城市延伸，恒大地產(chǎn)、碧桂園、萬科等公司相繼進(jìn)入內(nèi)江、資陽，導(dǎo)致金山地產(chǎn)的銷售能力下降，市場份額縮減。

二、針對金山地產(chǎn)主要問題的改進(jìn)建議

（一）減少企業(yè)存貨.對于金山地產(chǎn)存貨較大導(dǎo)致企業(yè)償債能力較低的問題，建議公司適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)存貨的數(shù)量。

1.減少房地產(chǎn)投資。企業(yè)可通過減少投資來減少增量庫存。要認(rèn)清形勢，承認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展的長期“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨，不存在黃金十年后的白銀十年，不調(diào)整、不去庫存將會限制企業(yè)的發(fā)展。2.合理采購原材料。合理采購，既不允許超大范圍購進(jìn)，也不能顧此失彼。對庫存材料實(shí)行戴克的ABC管理法：A類原材料數(shù)量占20%以下，但利用價(jià)值卻占總價(jià)值的80%，則應(yīng)予以重點(diǎn)考慮和保證；C類材料數(shù)量占到80%，但年利用價(jià)值為20%以下，可以粗略控制；其余為B類材料，做一般控制。

（二）降低債務(wù)比重。關(guān)于金山地產(chǎn)連續(xù)幾年負(fù)債總額增加，債務(wù)比重過高，償債能力減弱的問題，建議公司減少負(fù)債額度，將資產(chǎn)負(fù)債率調(diào)整到合理水平。

公司可以拓寬融資渠道來降低負(fù)債?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)融資除了向銀行貸款之外，還可以采用的有產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)行股票并上市、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)投資等。而金山地產(chǎn)則過分依賴了銀行資金，不僅增大了資金成本，也讓公司目前面臨著較高的償債風(fēng)險(xiǎn)。為了分散風(fēng)險(xiǎn)和降低資金使用成本，公司需要主動規(guī)劃建造多元化的融資渠道，上市、信托等都可成為公司的資金來源。

（三）改進(jìn)盈利能力的措施。1.重點(diǎn)開發(fā)剛需房。金山地產(chǎn)應(yīng)該針對公司的不同經(jīng)營區(qū)域制定不同的開發(fā)住宅方案，比如可以派專人分別考察內(nèi)江、資陽等主要經(jīng)營場所的客戶對于不同住房面積的需求度，然后公司可針對不同區(qū)域修建當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)者愿意購買和能夠承擔(dān)的房地產(chǎn)，以此來增加公司產(chǎn)品的競爭力。2.加強(qiáng)銷售費(fèi)用控制。在銷售過程中要加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理，建立嚴(yán)格的控制指標(biāo)，把計(jì)劃投放到營銷上的人力費(fèi)、促銷費(fèi)，運(yùn)輸費(fèi)、推廣費(fèi)分解到每個市場，甚至每個業(yè)務(wù)員，做到每季、每月、每旬、每日的跟蹤考核，才能保持企業(yè)正常的盈利水平。

（四）改進(jìn)發(fā)展能力的措施。針對大型房地產(chǎn)公司逐漸占據(jù)金山地產(chǎn)市場份額，導(dǎo)致公司發(fā)展能力降低的問題，必須積極發(fā)展公司核心競爭力，創(chuàng)建品牌優(yōu)勢，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

1.積極打造公司核心競爭力。金山地產(chǎn)應(yīng)優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品。公司的競爭說到底還是產(chǎn)品在說話，房產(chǎn)的優(yōu)化是增加金山地產(chǎn)競爭力的有效途徑，是加強(qiáng)企業(yè)盈利能力的必要手段。企業(yè)應(yīng)以公司文化建設(shè)為突破口，全面塑造和提升企業(yè)的品牌形象，推動住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。發(fā)揮公司東道主的優(yōu)勢，積極開發(fā)特色小區(qū)，注重綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)、節(jié)能環(huán)保建筑、低碳綠色建筑的開發(fā)，將消費(fèi)者的真正需求納入產(chǎn)品開發(fā)。2.重新確定發(fā)展戰(zhàn)略。公司應(yīng)派遣專業(yè)人士對市場考察和確定投資方向，根據(jù)市場的需要和公司基本生產(chǎn)經(jīng)營能力重新確定發(fā)展戰(zhàn)略，不能一味的貪圖回報(bào)而忽略投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在投資時(shí)需要謹(jǐn)慎，不要投資太大風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，取得穩(wěn)定收入更加重要。

金山地產(chǎn)應(yīng)分析逐漸占據(jù)公司市場份額的大型房地產(chǎn)公司所修建樓盤的主要特點(diǎn)。比如萬科房地產(chǎn)公司主要在內(nèi)江修建的是翡翠國際等別墅和高檔小區(qū)，金山地產(chǎn)修建同類型的住房和這些大型房地產(chǎn)公司相比沒有什么優(yōu)勢。因此建議企業(yè)重新確定發(fā)展戰(zhàn)略，可以多開發(fā)性價(jià)比高的家庭式住宅小區(qū)，比如之前開發(fā)的武陵小區(qū)和金山一品，少修建別墅型住房，比如內(nèi)江金山國際等。