趙改霞

摘? 要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展作為現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一，體現(xiàn)了我國現(xiàn)代化的發(fā)展水平。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程當(dāng)中，稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是最大化的重要保障之一，也是科學(xué)管理企業(yè)財(cái)務(wù)的重要手段。但是現(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作存在著嚴(yán)重的問題，影響企業(yè)整體發(fā)展。本文將說明土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要意義，指出現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。土地增值稅是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種中重要的一種，隨著我國房價(jià)的不斷上漲，土地增值稅的增長速度也在不斷加快，為了有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃。進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃工作，還能夠提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。土地增值稅作為我國房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，工作量較大，進(jìn)行土地增值稅的籌劃工作能夠有效的提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）宏觀政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來我國的房價(jià)不斷上漲，政府為了有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格，不斷的對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行完善，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策不斷變化的過程當(dāng)中，給房地產(chǎn)企業(yè)的利潤估計(jì)帶來了影響，需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷的調(diào)整方案，從而降低給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國現(xiàn)階段大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有及時(shí)應(yīng)對(duì)政策變化的能力，許多企業(yè)自身對(duì)宏觀政策的把握還存在著較大的偏差，甚至部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員，缺乏對(duì)宏觀政策主要含義的詳細(xì)了解，所以提出的許多整改方案，并沒有切實(shí)有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)。在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅款構(gòu)成當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)著較大的比例，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對(duì)土地增值稅政策進(jìn)行詳細(xì)的把握和了解，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)續(xù)保工程成本，成本分?jǐn)偛灰?guī)范

土地增值稅的成本扣除需要依據(jù)“以票控稅”，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)效益而逃避稅費(fèi)，往往會(huì)選擇虛報(bào)工程成本的方式，甚至還會(huì)與工程方共同偽造工程項(xiàng)目，采用甲供材方式虛增業(yè)務(wù)量的，為獲得“合法”票據(jù)不擇手段，最終導(dǎo)致工程計(jì)量成本與實(shí)際成本之間存在著較大的差距。許多房地產(chǎn)企業(yè)為了延遲納稅，在前期統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套以及地下車庫的成本進(jìn)行一次性扣除，但是在后期卻發(fā)現(xiàn)不同的開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偦蛘叻謹(jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)選擇不當(dāng)，最終導(dǎo)致成本分?jǐn)偟囊?guī)范性出現(xiàn)偏差。

（3）操作風(fēng)險(xiǎn)

工作人員在制定土地增值稅稅收籌劃方案的時(shí)候，需要充分的掌握稅收籌劃專業(yè)的知識(shí)，并且具備相關(guān)專業(yè)的能力，從而采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結(jié)果的合理性?，F(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何順利的執(zhí)行稅收籌劃方案是重點(diǎn)考慮的問題之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想保證土地增值稅計(jì)算工作的順利進(jìn)行，需要在設(shè)定土地增值稅稅收籌劃方案的過程當(dāng)中，保證方案的可行性和可續(xù)性，只有稅收籌劃方案的合理性得到了保證，才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)想的效果。我國現(xiàn)階段的稅收政策，已經(jīng)對(duì)土地增值稅籌劃工作的操作進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是由于土地增值稅清算工作的數(shù)量較多，并且過程較為繁雜，如果工作人員沒有對(duì)籌劃方案進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)，最終將會(huì)導(dǎo)致操作風(fēng)險(xiǎn)增大。

（4）執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅的稅收籌劃不僅僅要保證合法性，同時(shí)還要保證執(zhí)法的效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃人員在設(shè)定籌劃方案的過程當(dāng)中，需要始終保持著相關(guān)法律的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)部門還需要根據(jù)現(xiàn)階段的法律內(nèi)容，對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行詳細(xì)的審核，只有籌劃方案通過之后才能夠進(jìn)行執(zhí)行，從而為方案的合理性和有效性加大保障?，F(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)定稅收籌劃方案的過程當(dāng)中，往往只滿足了相關(guān)法律的體系，卻忽視了執(zhí)法部門的相關(guān)要求，所以造成了許多違法現(xiàn)象，最終導(dǎo)致企業(yè)的成本投放加劇，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)提出的優(yōu)化措施

（1）做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。國家宏觀政策的改變將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作帶來巨大影響，財(cái)務(wù)人員在清算土地增值稅之前，首先要了解當(dāng)下土地增值稅相關(guān)政策的具體內(nèi)容以及發(fā)生的變化，避免由于清算方式的錯(cuò)誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。其次在進(jìn)行具體的土地增值稅清算工作當(dāng)中，還需要相關(guān)人員的監(jiān)督和管理，避免由于清算程序的誤差導(dǎo)致最終結(jié)果發(fā)生偏差。最后在完成房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作之后，財(cái)務(wù)管理人員要選派專業(yè)的計(jì)算人員進(jìn)行最后的核算工作，政府部門也要定期對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行清算核算，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（2）審核票據(jù)的真實(shí)性，詳細(xì)分析項(xiàng)目成本

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項(xiàng)目中對(duì)票據(jù)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)于實(shí)際發(fā)生但是沒有取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不予扣除，并且需要根據(jù)發(fā)票的實(shí)際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進(jìn)行確認(rèn)成本。在扣除成本的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照扣除項(xiàng)目進(jìn)行歸結(jié)，避免發(fā)生混淆，在扣除的過程中已經(jīng)發(fā)生歸類錯(cuò)誤的，要及時(shí)進(jìn)行重新分類調(diào)整，從而保證項(xiàng)目成本分析的準(zhǔn)確性。最后還需要對(duì)各成本項(xiàng)目的單位成本進(jìn)行測(cè)算，尤其注重將建筑安裝成本與當(dāng)期類似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管項(xiàng)目公布的單位金額成本進(jìn)行比較，從而正確的判斷是否存在虛報(bào)項(xiàng)目等異常情況。

（3）提升稅務(wù)籌劃意識(shí)

在營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)。財(cái)務(wù)管理人員在日常工作的過程當(dāng)中，需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)體系建設(shè)，進(jìn)一步保證會(huì)計(jì)核算流程的科學(xué)化，并且還需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員以及稅收籌劃人員的專業(yè)培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合能力。在對(duì)工作人員進(jìn)行考核的過程當(dāng)中，需要根據(jù)考核的結(jié)果制定針對(duì)性的獎(jiǎng)懲措施，進(jìn)一步激發(fā)工作人員的積極性。對(duì)于企業(yè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必要的時(shí)候需要并請(qǐng)專業(yè)的稅收籌劃人員對(duì)土地增值稅的稅收籌劃方案進(jìn)行編制。企業(yè)的管理人員需要對(duì)外部政策環(huán)境具有強(qiáng)烈的敏感性，從而保證各個(gè)政策發(fā)布都能夠?qū)崿F(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)。通過對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資源的合理調(diào)配，從而在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都能夠?qū)崿F(xiàn)土地增值稅的稅收籌劃工作。

（4）選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)國家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深度探究，從而根據(jù)工程項(xiàng)目的面積以及出售數(shù)量等實(shí)際情況，選擇相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。對(duì)于開發(fā)建設(shè)不同類型的標(biāo)準(zhǔn)住房，稅務(wù)管理人員需要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行分類核算，從而確保增值額以及增值率核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)于增值率未超過20%的普通住宅，可以享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，稅務(wù)管理人員要對(duì)當(dāng)下的政策進(jìn)行了解并且制定合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴(yán)謹(jǐn)性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計(jì)算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

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