■ 袁洪成 YUAN Hongcheng

0 前言

老舊小區(qū)綜合改造不僅關(guān)乎民生問題，更是深化城市有機(jī)更新的重要組成部分之一。近年來(lái)，“留改拆”成為上海城市更新的新思路之后，新一輪舊區(qū)改造的任務(wù)將更加艱巨，要求在適應(yīng)時(shí)代需要的同時(shí)，保護(hù)它自身的特點(diǎn)[1]。本文以此為背景，結(jié)合某里弄房屋的修繕改造過程，對(duì)老舊小區(qū)更新再利用的關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行研究總結(jié)。

圖1 永樂坊沿街住宅及俯視圖

1 工程概況

位于四川北路1774弄的永樂坊小區(qū)，是上海典型的新式里弄住宅，始建于1931年，距今已有88年歷史。小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)形式為3層磚木結(jié)構(gòu)，被列為上海市第三次全國(guó)文物普查不可移動(dòng)文物名錄，左聯(lián)成員任鈞當(dāng)年就曾在這里居住過，具有一定的歷史價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值。

本小區(qū)共包含11幢新式里弄住宅，海倫西路及四川北路沿街面房屋底層為商鋪，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi)有4條東西向弄道，2條南北向弄道，道路寬度均在3.5～4m 之間（圖1）。

該房屋建造年代久遠(yuǎn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重。由于磚木結(jié)構(gòu)本身的結(jié)構(gòu)形式特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)耐久性較低，尤其是柱腳和各木材榫接節(jié)點(diǎn)易損壞，現(xiàn)狀存在較為嚴(yán)重的腐爛、松動(dòng)現(xiàn)象，磚木結(jié)構(gòu)交接部位也存在不同程度的開裂通縫。此外，由于住房緊張，建筑內(nèi)外部普遍存在搭建情況。為恢復(fù)里弄風(fēng)貌，確保建筑安全，考慮在保留外墻的情況下，將內(nèi)部木結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的加固，在確保結(jié)構(gòu)可靠性的同時(shí)，提升建筑安全性能。

表1 本次修繕施工的主要內(nèi)容

圖2 永樂坊小區(qū)整體布局圖

2 特點(diǎn)及難點(diǎn)

里弄建筑在中國(guó)傳統(tǒng)建筑的基礎(chǔ)上，吸收了歐洲聯(lián)排式房屋的布置格局，形成了獨(dú)特的住宅新風(fēng)格，適應(yīng)上海人多地少的現(xiàn)實(shí)條件，充分反映出上海這座城市中西文化相互交融的性格特征，是具備成為上海城市地標(biāo)、表達(dá)上海人生活傳統(tǒng)的歷史建筑[2]。永樂坊小區(qū)作為新式里弄建筑的代表之一，整個(gè)項(xiàng)目修繕過程中，不僅需要按照相關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)文件完成對(duì)應(yīng)的改造內(nèi)容，還需要對(duì)里弄建筑房屋的特色部位（低矮圍墻、平瓦屋面、泰山磚墻面等）進(jìn)行保留和復(fù)原[3]。

整個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和難點(diǎn)主要包含以下幾個(gè)方面。

（1）本項(xiàng)目的保護(hù)修繕內(nèi)容較為復(fù)雜，不僅涉及屋面保護(hù)修繕、廚衛(wèi)綜合修繕及結(jié)構(gòu)檢修，還需要完成清水墻等具有里弄建筑特色項(xiàng)目的保護(hù)修繕（表1）。

（2）小區(qū)內(nèi)的道路較為狹小，但在整個(gè)項(xiàng)目的保護(hù)修繕過程中，需要確保居民的正常使用。因此，施工過程中，如何降低對(duì)周邊環(huán)境和居民生活的影響也是本項(xiàng)目的難點(diǎn)之一（圖2）。

（3）永樂坊小區(qū)蘊(yùn)含的新式里弄建筑風(fēng)格較為明顯，不僅包含典型的過街樓門頭、新式里弄低圍墻，還具有清水墻、泰山磚等新式里弄建筑元素[4]。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要對(duì)原有建筑的風(fēng)格進(jìn)行保護(hù)保留。

3 關(guān)鍵技術(shù)

舊區(qū)改造涉及民生改善和歷史文脈傳承，里弄作為上海城市風(fēng)貌特色的重要組成部分，是近現(xiàn)代上海城市文化肌理的載體之一[3]。本項(xiàng)目修繕性質(zhì)為里弄房屋大修工程，包含的修繕內(nèi)容較多，主要包含以下幾個(gè)方面。

3.1 屋面修繕技術(shù)

屋面瓦片存在風(fēng)化、碎裂、破損等現(xiàn)象，局部還存在下?lián)犀F(xiàn)象，屋面封檐板、檐口平頂損壞，局部腐爛。曬臺(tái)部分不僅存在違規(guī)搭建現(xiàn)象，而且存在裂縫、起殼、防水層老化等現(xiàn)象（圖3）。

在考證原有屋面布局和材料，并結(jié)合屋面損壞的情況下，為了恢復(fù)原貌，項(xiàng)目實(shí)施過程中采取了有針對(duì)性的修復(fù)方法。

（1）為了更好地保留原有的建筑元素，在對(duì)屋蓋（屋面板、防水層、順?biāo)畻l、掛瓦條、瓦片等）修繕時(shí)，進(jìn)行了保護(hù)性翻做。

（2）對(duì)屋蓋進(jìn)行了全面的檢修，凡遇到木構(gòu)件有劈裂和腐爛、連接件松動(dòng)、構(gòu)件缺損、構(gòu)件擱置點(diǎn)移位等情況的，一律采取加固措施，確保木屋蓋的安全穩(wěn)定。

（3）瓦片是新式里弄建筑第五立面的重要組成部分之一，修繕過程中，將更新的瓦片換在次要立面，保證主要立面的瓦片完整性，確保建筑風(fēng)貌不改變（圖4）。

（4）拆除違章搭建，查找漏水點(diǎn)，對(duì)曬臺(tái)的裂縫采用環(huán)氧砂漿進(jìn)行嵌補(bǔ)，對(duì)起殼的部分予以鑿除，對(duì)有滲漏水的曬臺(tái)，重做柔性防水卷材，上做40mm 厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配雙向φ6@200，隨搗隨光。

（5）聘請(qǐng)專業(yè)的白蟻防治單位，對(duì)屋蓋上所有的木構(gòu)件進(jìn)行白蟻防治工作。

3.2 外立面修繕

小區(qū)外立面蘊(yùn)含的里弄元素較多，不僅包含清水磚墻和泰山磚墻，還有過街樓門頭等。因此，對(duì)于不同部位，采取了針對(duì)性的修繕方法。

3.2.1 清水墻的修復(fù)

清水墻面由磚和縫槽組成?？p槽的勾縫不但能使外表整潔美觀，還能防止雨水侵入縫隙，保護(hù)墻身牢固。常見的勾縫式樣有4種類型，即：斜縫、凹縫、平縫、凸縫（俗稱元寶縫）（圖5）。

里弄建筑的清水墻基本都會(huì)因?yàn)轱L(fēng)化、剝落、裂縫等導(dǎo)致外墻損壞、滲水，影響外觀。修復(fù)方法有傳統(tǒng)方法和新式方法之分。

圖3 修繕前的屋面

圖4 修繕后的屋面

圖5 灰縫的型式

傳統(tǒng)方法是：①清水墻輕微風(fēng)化，可以嵌補(bǔ)灰縫。勾縫砂漿用1∶0.1水泥、細(xì)砂拌和，一般要比粉刷砂漿拌得稠些，以免嵌入縫內(nèi)流動(dòng)不易膠結(jié)；②清水墻風(fēng)化程度較嚴(yán)重，可以補(bǔ)粉風(fēng)化磚表面，將已鏟清的風(fēng)化磚面用1∶0.5∶4.5的水泥、紙筋灰、黃沙（三合細(xì)）刮糙，表面用1∶15水泥、舂光灰加色粉粉面，再補(bǔ)嵌灰縫；③另一種方法是勒縫不嵌，可先將風(fēng)化嚴(yán)重的磚面用泥刀把酥松部分連四周灰縫一起斬清，刷去浮灰，灑水濕潤(rùn)再用1∶2水泥黃砂修補(bǔ)斬清的墻面，并用木蟹打毛，即刷預(yù)先調(diào)好的顏色水一度，用鐵板壓光，再刷色水一度，稍干后按原磚塊大小和砌法勒縫，勒出黃砂水泥顏色代替嵌灰縫。

現(xiàn)階段常用的修繕方法包含基層清理、清潔、磚修補(bǔ)或替換、勾縫、滲透增強(qiáng)、憎水、平色等。對(duì)于有更高要求的歷史保護(hù)建筑，需要利用“犧牲性保護(hù)”措施來(lái)最大限度地保全有價(jià)值的歷史材料。施工方式有兩種：①鄰接式保護(hù)—犧牲性修復(fù)磚粉和犧牲性勾縫劑。在鄰接磚破損部位，施工耐久性低的修復(fù)材料或嵌縫劑，以滿足使用功能為前提，保護(hù)清水墻。②涂抹式保護(hù)—涂層與平色。在墻面涂刷厚度為幾十微米到數(shù)毫米厚的非永久性保護(hù)層，保留了清水墻的機(jī)理，但此方法會(huì)改變顏色和質(zhì)感，遮蓋歲月痕跡，達(dá)不到做舊的效果[5]。

本工程采用了磚粉的修繕方法：①先將墻面風(fēng)化、損壞部位鑿除，清理干凈后，用混凝土界面劑進(jìn)行刮糙，再用外墻膩?zhàn)訉γ娣燮?，在原?lái)的平縫位置重新勾出平縫；②在此墻面上批磚粉，批平后再次勾縫，將縫隙勾勒完整，之后利用拼色劑（內(nèi)含憎水材料），通過對(duì)不同部位用不同劑量涂刷，增強(qiáng)墻面的防雨水能力，改變墻面顏色的深淺，達(dá)到做舊的效果；③最后，用填縫膩?zhàn)幼龀銎娇p，保證縫寬為8mm，縫深為5mm左右（圖6）。

3.2.2 小區(qū)特色門頭的修繕

小區(qū)有兩處大門，分別位于四川北路與海倫西路上，兩處門頭外觀形象基本一致，皆為典型的新式里弄房屋特色樣式（裝飾藝術(shù)風(fēng)格）。修繕前，店招、空調(diào)及空調(diào)機(jī)架等的凌亂，導(dǎo)致外立面受到很大的破壞。項(xiàng)目實(shí)施過程中，在工藝選擇方面盡可能地確保原有建筑元素的保留，并拆除了現(xiàn)有的違規(guī)搭建，恢復(fù)建筑原有的風(fēng)貌。另外，在小區(qū)交叉路口的房屋上安裝樓號(hào)指示牌，并按照原有風(fēng)格修繕小區(qū)內(nèi)部各戶的門頭（圖7、8）。

3.2.3 泰山磚外墻的修復(fù)

泰山磚是新式里弄外立面裝飾的常用材料，對(duì)整個(gè)風(fēng)格起點(diǎn)綴作用。在88年的時(shí)間里，泰山磚墻面存在起翹、空鼓等現(xiàn)象，需對(duì)其進(jìn)行保護(hù)修繕。

本項(xiàng)目針對(duì)泰山磚外墻的保護(hù)修繕方法為：①將起殼、裂縫嚴(yán)重的部位和代用黃沙水泥粉刷劃塊的部位鑿除；②采用傳統(tǒng)的泰山磚鋪貼法，對(duì)泰山磚墻面進(jìn)行沖洗，注意水量要澆足，之后，用1∶2.5～1∶3水泥砂漿刮糙找平，1∶2水泥砂漿摻5%石灰膏鋪貼面磚，并用清水泥嵌補(bǔ)，確保修好后的墻面整體修舊如故；③對(duì)泰山面磚部分整個(gè)進(jìn)行清洗，用專用清洗液清除表面污垢，使其面貌煥然一新（圖9）。

圖6 修復(fù)前后的清水磚墻

圖7 分戶門頭修繕前后對(duì)比圖

圖8 過街樓門頭修繕前后對(duì)比圖

圖9 小區(qū)沿街面的泰山磚外墻

圖10 木屋架端部夾接加固示意圖

3.3 承重構(gòu)件修繕

3.3.1木構(gòu)件修繕

作為磚木結(jié)構(gòu)的新式里弄房子，承重木構(gòu)件的損壞現(xiàn)象主要分為4種，即：腐朽、腐蝕、蛀蝕與變形開裂。木結(jié)構(gòu)在進(jìn)行修理、加固和更換時(shí)，一般需要一個(gè)卸載工序，或?qū)⑵涿撾x整個(gè)結(jié)構(gòu)的工序，且修理時(shí)不能中斷房屋的使用，因此，一般都遵照先支撐，后加固的程序進(jìn)行施工。

（1）本工程對(duì)于一般開裂問題，采用木條嵌補(bǔ)加鐵箍的工藝進(jìn)行加固處理；對(duì)開裂嚴(yán)重的木構(gòu)件，則進(jìn)行更換。

（2）木構(gòu)件出現(xiàn)下垂、傾斜時(shí)，采用打牮撥正的方法；對(duì)于打牮撥正法無(wú)法實(shí)施者，采取拆卸后整修，按照原樣節(jié)點(diǎn)開榫并重新組裝的方式修繕；而對(duì)于變形嚴(yán)重時(shí)的構(gòu)件，則采取拆換的方式進(jìn)行。

（3）針對(duì)木構(gòu)件腐朽損壞的技術(shù)難題，一般根據(jù)腐朽的嚴(yán)重程度采取不同的修繕方法。例如，對(duì)于局部腐朽的構(gòu)件，采取“剔補(bǔ)”的方式進(jìn)行；若木構(gòu)件腐朽較為嚴(yán)重，可采用截取腐朽，重做榫頭并用螺栓綁接的方式進(jìn)行；而對(duì)于構(gòu)件中部腐朽較為嚴(yán)重的構(gòu)件，應(yīng)更換整個(gè)構(gòu)件，以確保結(jié)構(gòu)的安全性（圖10）。

（4）承重的木格柵擱置點(diǎn)是本工程檢查的重點(diǎn)之一。凡遇木格柵擱置點(diǎn)有位移、腐爛現(xiàn)象時(shí)，及時(shí)采取加木夾板（或鋼夾板）的方式予以加固；對(duì)于腐爛嚴(yán)重的，需立即更換木格柵，以確保木格柵擱置點(diǎn)的有效長(zhǎng)度和安全。

（5）考慮到本小區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)形式為磚木結(jié)構(gòu)，為防止蟻患，項(xiàng)目實(shí)施之前先請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)房屋進(jìn)行白蟻危害狀況檢測(cè)。針對(duì)木構(gòu)件存在的蟻蝕及腐朽問題，項(xiàng)目部采取了腐木換新的方法，并在更換過程中確保了新舊構(gòu)件連接牢固，對(duì)構(gòu)件蟲蛀中空的技術(shù)難題采取了針對(duì)性的技術(shù)措施。例如，中空面積較小時(shí)，一般采用灌漿方式進(jìn)行修補(bǔ)；中空超過1/5截面時(shí)，采取拆除更換處理的方式進(jìn)行。

3.3.2 混凝土構(gòu)件修繕

永樂坊距今已有88年歷史，部分承重構(gòu)件為鋼筋混凝土。由于年久失修，混凝土構(gòu)件存在鐵脹、保護(hù)層剝落及少部分蜂窩麻面現(xiàn)象，因此，修繕時(shí)主要采取了以下技術(shù)措施。

（1）在混凝土構(gòu)件露筋、保護(hù)層剝落的情況下，如鋼筋截面滿足設(shè)計(jì)要求，則可把松動(dòng)的混凝土鑿除，用鋼絲刷清除鋼筋鐵銹，并沖洗干凈，用1∶1.5～1∶2水泥砂漿分層抹平，各層砂漿必須用力壓緊。操作應(yīng)嚴(yán)格，保證結(jié)合良好。

（2）如混凝土構(gòu)件損壞面積很大，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，應(yīng)鑿去保護(hù)層及松動(dòng)的混凝土，補(bǔ)足鋼筋并焊齊，重做保護(hù)層。

（3）一般蜂窩麻面應(yīng)先鑿去有缺陷的混凝土，再用高壓高速的射流水清除干凈，直至露出好的混凝土。先將結(jié)構(gòu)膠混入W/C=0.4的純水泥漿中，作為新老混凝土之間的膠接料，其后按損壞面大小來(lái)修補(bǔ)。面積小、損壞淺的用砂漿，反之則用混凝土，且新舊材料的強(qiáng)度要相近。若修補(bǔ)后出現(xiàn)微細(xì)的龜裂，可用純水泥漿加結(jié)構(gòu)膠再縱橫向批涂一度，使龜裂封閉。

3.4 廚衛(wèi)修繕

現(xiàn)有公用廚房?jī)?nèi)墻面瓷磚老舊，部分瓷磚有剝落及破損現(xiàn)象，墻面上部及平頂粉刷存在起殼破損（圖11）；衛(wèi)生間內(nèi)也存在馬桶、墻面等裝修陳舊的現(xiàn)象（圖12）。

本工程施工時(shí)，室內(nèi)采用污、廢水分流的方式，排入室外原有污水井。廚房衛(wèi)生間原鑄鐵管道銹蝕，手工打磨去除銹垢、污物，涂刷醇酸鐵紅底漆一道，干后面漆兩道，損壞嚴(yán)重的更換為PVC管。在廚衛(wèi)修繕過程中，為了盡可能降低施工對(duì)居民使用產(chǎn)生的影響，項(xiàng)目實(shí)施之前，先根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況測(cè)量放樣，吊廚、灶臺(tái)櫥柜等進(jìn)行工廠預(yù)加工，運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)后直接安裝，在提升功能性的同時(shí)，還提升了居民居住的舒適度。

3.5 小區(qū)附屬設(shè)施修繕和環(huán)境整治

為了與里弄房屋整體風(fēng)格協(xié)調(diào)，項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施進(jìn)行了整體修繕。例如，拆除和整治了部分違章搭建；對(duì)花壇內(nèi)植物進(jìn)行調(diào)整，使得一年四季都有綠色呈現(xiàn)；對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行了修補(bǔ)和復(fù)原，同時(shí)，將小區(qū)現(xiàn)有路燈全部統(tǒng)一更換；對(duì)小區(qū)垃圾房進(jìn)行改造等。通過這些修繕和整治，極大地提升了小區(qū)附屬設(shè)施的功能性，增添了小區(qū)的宜居度。

圖11 廚房修繕前后對(duì)比圖

圖12 衛(wèi)生間修繕前后對(duì)比圖

4 施工現(xiàn)場(chǎng)管理

（1）本工程使用的配件，盡量不在現(xiàn)場(chǎng)制作，如門窗更換、馬桶安裝等，皆采用裝配式，運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)后直接安裝。

（2）做好文明施工，控制噪聲和灰塵污染等，盡量做到不擾民。

（3）保證居民出入的安全，通過在小區(qū)通道的腳手架上安裝簡(jiǎn)易路燈，在小區(qū)內(nèi)部主干道及出入口布置監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)夜間巡視等措施，保證居民的財(cái)產(chǎn)和人身安全。

5 結(jié)語(yǔ)

本文在“留改拆”背景下，以新式里弄建筑永樂坊小區(qū)為對(duì)象，以保護(hù)保留原有里弄建筑元素為前提，對(duì)城區(qū)舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了研究，最終形成成套的技術(shù)體系。項(xiàng)目實(shí)施不僅完成了相應(yīng)的施工內(nèi)容，而且確保了改造過程中居民的正常使用需求，在提升房屋安全性能的同時(shí)，延續(xù)了里弄建筑的特有風(fēng)貌，不僅對(duì)歷史進(jìn)行了傳承，更使城市有機(jī)更新得到了深化，為居民生活條件的整體提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。