楊永智

【摘 要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對(duì)居住質(zhì)量逐漸提升，加之當(dāng)前綠色發(fā)展理念的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸加劇。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有實(shí)施設(shè)計(jì)管理，才能夠減少實(shí)際建設(shè)中的誤差、缺陷，確保各項(xiàng)建設(shè)工作的有效開(kāi)展，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；重要性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為更好地整合各建設(shè)目標(biāo)，要不斷增強(qiáng)設(shè)計(jì)管理力度，進(jìn)一步推動(dòng)規(guī)劃工作的開(kāi)展。由此可見(jiàn)，深入研究并分析設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。設(shè)計(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有效設(shè)計(jì)管理，能夠規(guī)避開(kāi)發(fā)缺陷與失誤，提高資源配置效率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益?；诖耍瑢⒃O(shè)計(jì)管理作為主要研究?jī)?nèi)容，闡述在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的意義

設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)企業(yè)接受開(kāi)發(fā)企業(yè)委托，為其設(shè)計(jì)與目標(biāo)客戶需求相適應(yīng)且滿足企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的產(chǎn)品，技術(shù)性較強(qiáng)，貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中。設(shè)計(jì)管理工作與項(xiàng)目的主管部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)及設(shè)計(jì)方存在緊密聯(lián)系，所以要綜合考慮多層次、多方面的需求，確保規(guī)劃的科學(xué)性與詳細(xì)性。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，設(shè)計(jì)管理并不僅僅只是內(nèi)部管理，仍要在內(nèi)部管理中合理納入外部協(xié)作單位與主管部門溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容。充分利用合理化管理措施，對(duì)目標(biāo)機(jī)制加以整合，以實(shí)現(xiàn)不同體系間的配合，構(gòu)建平衡發(fā)展格局，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)狀

1、設(shè)計(jì)管理工作人員專業(yè)水平低。通常情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理工作不同。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員，需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場(chǎng)產(chǎn)品過(guò)程中，對(duì)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量、成本管控與進(jìn)度平衡能力過(guò)于關(guān)注，更強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)管理人員的管理能力?，F(xiàn)階段，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員招聘自設(shè)計(jì)院，雖然具備較強(qiáng)的技術(shù)水平，但并不具備管理經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)與賣點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，也未系統(tǒng)掌握設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)，督促協(xié)調(diào)能力缺失，直接影響了管理的效果。

2、不了解行政審批規(guī)則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工圖紙與設(shè)計(jì)方案需經(jīng)政府多部門審查與批準(zhǔn)，但仍存在部分設(shè)計(jì)人員不能正確認(rèn)知施工圖紙與方案技術(shù)管理規(guī)則，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企業(yè)受利益驅(qū)使，會(huì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨意更改設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致報(bào)規(guī)與報(bào)建因難以通過(guò)行政審批而多次修改，不利于后期設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展。

3、設(shè)計(jì)管控機(jī)制缺失。房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)期間，初期階段也被稱作價(jià)值創(chuàng)造的階段，只有保證設(shè)計(jì)管理機(jī)制與流程的科學(xué)合理性，才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目工程的正常開(kāi)展，更好地創(chuàng)造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員高度重視成本管理，且制訂了相應(yīng)的管理制度，能夠深入認(rèn)知設(shè)計(jì)工作對(duì)于成本的影響，然而，設(shè)計(jì)管控與管理模式相對(duì)落后，始終不具備健全的管理、控制機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效果產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，貫穿前期投資拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建造等整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，能夠有效縮短整個(gè)項(xiàng)目的工期，節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，能夠有效防止項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，從而降低經(jīng)濟(jì)損失，樹(shù)立良好的企業(yè)形象?；诖耍疚膹囊韵路矫鎭?lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理的重要性：

1、投資決策階段設(shè)計(jì)管理。在投資決策階段，企業(yè)對(duì)目標(biāo)地塊要進(jìn)行總體經(jīng)濟(jì)效益分析，設(shè)計(jì)的工作是對(duì)地塊按照土地出讓條件，結(jié)合地塊的地形和環(huán)境進(jìn)行方案強(qiáng)排，給出可實(shí)施的多種產(chǎn)品組合規(guī)劃方案，提供技術(shù)指標(biāo)供投資部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算和確定拿地價(jià)和建安成本控制指標(biāo)。在該階段，方案設(shè)計(jì)側(cè)重是對(duì)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研部門經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析確定的定位產(chǎn)品在目標(biāo)地塊實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化且滿足各項(xiàng)條件的土地最大利用程度。經(jīng)論證確定的方案一旦拿地成功后，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往后立即啟動(dòng)方案深化和報(bào)批工作，因此，投資決策階段的設(shè)計(jì)工作如果出現(xiàn)大的偏差，將影響項(xiàng)目的實(shí)際落地工作和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)管理。在方案和施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)工作最核心和最緊湊的環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目的成本和后期銷售起著重要的決定作用，幾乎可以決定項(xiàng)目70%的成本，規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定項(xiàng)目的銷售賣點(diǎn)和賣相。該階段主要工作有設(shè)計(jì)管理部門根據(jù)營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位報(bào)告編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部評(píng)審、方案報(bào)批；施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方開(kāi)發(fā)方內(nèi)部評(píng)審、技術(shù)審查、行政審查等。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)為提高效益，對(duì)開(kāi)發(fā)周期時(shí)間要求高，設(shè)計(jì)周期短，報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)間壓得緊，加之管理不到位往往造成圖紙質(zhì)量不高，影響報(bào)規(guī)報(bào)建的時(shí)間和成本的有效控制。由于該階段的工作聯(lián)系著開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和政府管理部門，兼具技術(shù)水平、政策把控、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多方面工作能力要求，因此對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的充分了解和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的清晰認(rèn)知，結(jié)合整個(gè)工程項(xiàng)目的自身特點(diǎn)以及其影響因素，對(duì)資源配置以及實(shí)施方案進(jìn)行充分的計(jì)劃，并且根據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格進(jìn)行實(shí)施，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)督管理，檢查計(jì)劃的落實(shí)情況，才能夠保證整個(gè)項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)性。

3、項(xiàng)目建造階段的設(shè)計(jì)管理。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都實(shí)行項(xiàng)目制管理，按項(xiàng)目核算和考核，但往往在項(xiàng)目工程結(jié)算后發(fā)現(xiàn)成本超了，利潤(rùn)少了，究其原因，過(guò)程中的工程變更隨意是重要原因之一。在項(xiàng)目建造階段，質(zhì)量、安全、成本、進(jìn)度控制是工程管理的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)管理工作在該階段是一項(xiàng)配合服務(wù)性工作，主要工作是組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)交底、對(duì)工程建造過(guò)程中的圖紙問(wèn)題提供技術(shù)咨詢以及設(shè)計(jì)變更和技術(shù)核定。圖紙的質(zhì)量問(wèn)題往往會(huì)在建造過(guò)程在反映出來(lái)。在工程開(kāi)工前，做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，可以盡早發(fā)現(xiàn)圖紙問(wèn)題，及時(shí)補(bǔ)充完善，有利于控制成本和工期。①開(kāi)好圖審會(huì)議，施工單位、監(jiān)理單位要對(duì)施工圖進(jìn)行認(rèn)真查看，對(duì)圖紙不清、與清單不和、對(duì)功能、成本、進(jìn)度有利的優(yōu)化提出建議，設(shè)計(jì)單位應(yīng)做好兩方面的工作：針對(duì)項(xiàng)目具體技術(shù)難點(diǎn)、要點(diǎn)對(duì)施工單位進(jìn)行交底，講解需注意的事項(xiàng)；針對(duì)施工、監(jiān)理單位提出的圖紙問(wèn)題認(rèn)真復(fù)核做出回復(fù)，必要時(shí)應(yīng)甲方設(shè)計(jì)管理人員進(jìn)行會(huì)商后回復(fù)。并做好圖審會(huì)議相關(guān)記錄，避免交底不徹底，有所缺漏而對(duì)工程質(zhì)量造成不良影響，這對(duì)于保證整個(gè)工程的質(zhì)量和效果是非常有必要的。②在施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理人員跟蹤圖紙的實(shí)際實(shí)施情況，對(duì)圖紙問(wèn)題及時(shí)反饋，對(duì)施工單位提出的變更申請(qǐng)，特別是重大變更或涉及影響審批規(guī)定的，要結(jié)合功能需要、成本控制和工期進(jìn)度以及項(xiàng)目驗(yàn)收全面考量和認(rèn)真論證變更的必要性和變更方案，必要時(shí)征詢行政審批部門意見(jiàn)，為公司提供切實(shí)可行的方案。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)迅速發(fā)展，人們對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需求標(biāo)準(zhǔn)的提高，以及政府對(duì)城市品質(zhì)提升的要求，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一項(xiàng)既熱門又競(jìng)爭(zhēng)激烈的領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理工作貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，成為引領(lǐng)性的核心管理工作之一。有效的設(shè)計(jì)管理能夠減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的失誤和缺陷，使資源配置高效而合理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：中交地產(chǎn)（天津）有限公司）