摘 要 根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，除繼承、行政征收、合法建造、拆除房屋等非因法律行為所取得的物權(quán)外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)及產(chǎn)權(quán)登記制度不完善等原因，買受人與出賣人在簽訂不動產(chǎn)買賣合同后，往往不能及時進(jìn)行登記，導(dǎo)致買受人取得法律意義上的所有權(quán)會滯后于債權(quán)合意一段時間。在這期間，買賣的不動產(chǎn)仍然登記在出賣人名下，出賣人仍為法律意義上的房屋所有權(quán)人。如果在此期間，出賣人因為執(zhí)行案件進(jìn)入執(zhí)行程序，那么買受人所購房屋將面臨被執(zhí)行的風(fēng)險，這對買受人顯然是不公平的，因此對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益予以保護(hù)十分必要，對于促進(jìn)社會穩(wěn)定及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 登記 債權(quán)

作者簡介：道永升，華東政法大學(xué)研究生教育院民商法專業(yè)碩士，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.264

一、買受人未辦理過戶登記的風(fēng)險分析

（一）財產(chǎn)保全對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益影響

在案件的保全過程中，法院對申請人的保全申請，一般只做形式審查，保全裁定作出后即移送執(zhí)行部門執(zhí)行。保全階段針對不動產(chǎn)的執(zhí)行行為主要是查封，人民法院的通常做法是到不動產(chǎn)登記部門針對不動產(chǎn)的檔案進(jìn)行查封，禁止對登記在被申請人名下的不動產(chǎn)進(jìn)行變更，而不做實質(zhì)的處置。在保全階段，如果不動產(chǎn)出賣人為案件的被申請人，人民法院針對登記在出賣人名下的不動產(chǎn)采取查封措施后，根據(jù)法律規(guī)定會將執(zhí)行措施告知出賣人，而不會告知不動產(chǎn)的受讓人，這樣導(dǎo)致受讓人對查封行為一無所知。因為人民法院的查封行為，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)即會暫停不動產(chǎn)的過戶，受讓人雖然支付了相關(guān)的款項，但出賣人名下的不動產(chǎn)卻不能過戶到受讓人名下，導(dǎo)致受讓人的權(quán)益受損。

（二）執(zhí)行階段對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益影響

在執(zhí)行過程中，人民法院的相關(guān)執(zhí)行措施多樣，包括查封、扣押、評估、拍賣、變賣等。出賣人與受讓人簽訂不動產(chǎn)買賣合同后，雖然合同已經(jīng)成立，但基于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)制度及登記制度不完善的原因，受讓人取得法律意義上的所有權(quán)總會滯后于債權(quán)合意，不動產(chǎn)過戶到受讓人名下，這期間總有一定的時間間隔。而且不動產(chǎn)變更登記受多重因素的影響，尤其受地方政府政策的影響很大，對于某些簽訂合同時不具備過戶條件的不動產(chǎn)來說，其過戶期限會更長。在此期間，如果出賣人因為與其他人的案件被起訴到法院，其作為被告又無法償還，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，因出賣的房屋尚登記在出賣人名下，人民法院會對登記在出賣人名下的不動產(chǎn)采取執(zhí)行措施，相關(guān)的執(zhí)行措施包括：查封、扣押、拍賣、變賣等。此時受讓人的權(quán)益會因出賣人在法院的執(zhí)行案件而受到影響。而受讓人卻無法具體掌握出賣人在法院的案件情況，也無法了解出賣人的償債能力。因受讓人權(quán)益的行使是要向執(zhí)行法院主張，簽訂合同后，如果受讓人外出，其對人民法院的執(zhí)行措施將一無所知，此時其權(quán)利容易受人民法院執(zhí)行行為的侵害。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，人員流動日益頻繁，受讓人經(jīng)常因不可歸責(zé)于自己的原因外出，其權(quán)益將不可避免的受到人民法院執(zhí)行行為的影響。

二、未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益保護(hù)在我國的發(fā)展

我國大陸地區(qū)對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益保護(hù)研究尚淺， 2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條，對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益保護(hù)予以明確。2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，第三十條對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益保護(hù)進(jìn)一步予以明確。未辦理過戶登記的不動受讓人的權(quán)益受到執(zhí)行行為的侵害，買受人一般向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議以維護(hù)自己的權(quán)益。筆者通過檢索中國裁判文書網(wǎng)，在執(zhí)行案件類型中輸入關(guān)鍵詞“執(zhí)行異議”后，查詢到涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行異議案件為66543件，涉及拍賣的案件為36486件，以上統(tǒng)計案件均是針對不動產(chǎn)的執(zhí)行所提執(zhí)行異議。但各個法院對處理執(zhí)行異議未有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

三、各地法院對未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人所提執(zhí)行異議處理結(jié)果不一

受讓人權(quán)益受到人民法院的執(zhí)行行為侵害后，受讓人的通常做法是向人民法院提出執(zhí)行異議，受讓人提出執(zhí)行異議后，各地法院處理結(jié)果不一。本文選取福建省高級人民法院（2016）閩執(zhí)異16號執(zhí)行裁定書和貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01執(zhí)異45號執(zhí)行裁定書進(jìn)行比較。兩個案件的被執(zhí)行人均涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不動產(chǎn)受讓人均按照要求支付了購房款，并且已經(jīng)實際占有房屋，人民法院的查封行為在簽訂購房合同后。兩個案件所提執(zhí)行異議理由基本一致，兩家法院都支持了受讓人的執(zhí)行異議，但在裁判結(jié)果上卻有所不同。福建省高級人民法院（2016）閩執(zhí)異16號執(zhí)行裁定書引用《民事訴訟法》第二百二十七條，支持了不動產(chǎn)受讓人的權(quán)益，中止對標(biāo)的物的執(zhí)行。貴陽中院經(jīng)審查，案外人的權(quán)益成立，支持了不動產(chǎn)受讓人權(quán)益，但在裁判結(jié)果上引用《民事訴訟法》第二百二十五條，但是《民事訴訟法》第二百二十五條針對的是執(zhí)行行為異議，對人民法院的裁定不服，當(dāng)事人是通過復(fù)議程序救濟(jì)自己的權(quán)益，不動產(chǎn)受讓人所提執(zhí)行異議應(yīng)認(rèn)為受讓人對執(zhí)行標(biāo)的主張實體權(quán)利，人民法院裁判應(yīng)適用《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，受讓人對裁定不服，可以提出執(zhí)行異議之訴，而不是向上級法院申請復(fù)議。在保全階段，受讓人對查封的房產(chǎn)主張權(quán)益，提出執(zhí)行異議，人民法院也應(yīng)當(dāng)依照《民事訴訟法》第二百二十七條進(jìn)行裁判，如果當(dāng)事人的理由成立，人民法院應(yīng)中止對標(biāo)的物的執(zhí)行，如果理由不成立，駁回當(dāng)事人的異議，受讓人對裁定不服，可以在十五日內(nèi)向人民法院提出執(zhí)行異議之訴來進(jìn)行司法救濟(jì)。

四、未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人權(quán)益保護(hù)

第一，在執(zhí)行過程中，因為登記的公示效力，人民法院一般根據(jù)登記來判斷不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，對于登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，為保護(hù)申請執(zhí)行人的權(quán)益實現(xiàn)，人民法院會采取相應(yīng)的執(zhí)行措施。但現(xiàn)實中經(jīng)常會出現(xiàn)當(dāng)事人雙方簽訂合同后不動產(chǎn)尚未過戶的情形，雖然不動產(chǎn)仍然登記在出賣人名下，但受讓人已經(jīng)履行了大部分合同義務(wù)，并實際占有房屋，如果對登記在出賣人名下的不動產(chǎn)采取執(zhí)行措施，明顯對受讓人不利。為了保護(hù)受讓人的合法權(quán)益，房屋受讓人可依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定向人民法院提起執(zhí)行異議，來進(jìn)行司法救濟(jì)。但提起執(zhí)行異議至少應(yīng)滿足以下幾個方面：一是申請執(zhí)行人申請的債權(quán)應(yīng)僅限于金錢債權(quán)，對于物權(quán)的執(zhí)行，受讓人所提執(zhí)行異議則不適用;二是在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同，這里主要強(qiáng)調(diào)作為其權(quán)利基礎(chǔ)的債權(quán)合同必須合法有效;三是已付清全部價款，或者按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照執(zhí)行法院的要求交付執(zhí)行;四是人民法院查封之前已經(jīng)合法占有不動產(chǎn);五是買受人主觀上沒有過錯，沒有進(jìn)行登記的原因，主觀上是屬于買受人意志以外的客觀障礙。這幾個條件共同構(gòu)成一個整體，缺一不可。受讓人如果對人民法院正在執(zhí)行的未辦理過戶登記的不動產(chǎn)提出滿足上面條件的執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)立即中止對標(biāo)的物的執(zhí)行。

第二，在中國，房子是家的根基，它既是生活的保障，也是家的情感寄托。國父孫中山在民國時期就提出“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想，可見房屋對民生的重要性。尤其在強(qiáng)調(diào)“無恒產(chǎn)者無恒心”的我國，房屋在人民心中的份量更重。人們?yōu)榱藢崿F(xiàn)自己有個家的夢想，會通過向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，但我國商品房實行預(yù)售制度，商品房的過戶受到多種因素的影響，辦理過戶需要一定的期限，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此過程中涉及訴訟進(jìn)入執(zhí)行程序，因受讓人所購商品房尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，如果法院對登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房采取執(zhí)行措施，那么實際的房屋受讓人的合法權(quán)益將受到執(zhí)行行為的侵害。此時商品房購買者可依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定向人民法院提出執(zhí)行異議，來保護(hù)自己的權(quán)益，但提出執(zhí)行異議，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一是房屋受讓人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面合同，這是受讓人權(quán)益保護(hù)的前提條件：二是所購商品房系用于居住，用于居住為的是保護(hù)受讓人的生存權(quán)，因為生存權(quán)是人們最基本的權(quán)利，理應(yīng)得到法律的保護(hù);三是所購房屋系用于居住且在同一經(jīng)常居住地?zé)o其他能夠用于居住的房屋。四是已經(jīng)按照購房合同的約定交付了百分之五十以上的購房款，購房款支付比例越高，所有權(quán)實現(xiàn)的可能性越大。

第三，現(xiàn)實生活中，買賣雙方當(dāng)事人在簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)的合同過程中，為保障將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，會向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。雖然買賣雙方辦理了預(yù)告登記，但房屋依然登記在出賣人名下，在執(zhí)行過程中，如果出賣人作為被執(zhí)行人，人民法院在形式審查后會對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取執(zhí)行措施，此時買受人的權(quán)益難免將受到損害。如果發(fā)生此種情形，買受人可依照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條規(guī)定提起執(zhí)行異議來維護(hù)自己的利益。預(yù)告登記制度的設(shè)立是促使以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)將來能夠?qū)崿F(xiàn)，使登記物權(quán)人處分物權(quán)的行為對預(yù)告登記的買受人不發(fā)生法律效力。因此不動產(chǎn)買受人其與出賣人達(dá)成轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合意后并通過預(yù)告登記的形式對外進(jìn)行公示后，應(yīng)當(dāng)具有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

預(yù)告登記的受讓人對于不動產(chǎn)之上的權(quán)益僅是期待利益，其并未履行本登記，將來所有權(quán)的取得尚處于不確定狀態(tài)，在買受人提出執(zhí)行異議后，其異議能否被支持，還要視執(zhí)行異議的具體內(nèi)容而定：如果受讓人請求排除處分，因所有權(quán)受讓預(yù)告登記的目的是排除包括轉(zhuǎn)讓、變更、強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分行為，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持;如果受讓人請求阻止人民法院的查封，則應(yīng)看是否符合預(yù)告登記物權(quán)的本登記條件，如果符合，則應(yīng)當(dāng)保護(hù)買受人的物權(quán)，解除對登記在出賣人名下房屋的查封，讓買受人按照正常的程序辦理過戶。否則，則不應(yīng)解除查封。

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，越來越多的人移居城市生活、就業(yè)，人們在城市定居后，面臨的主要問題就是買房，在雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同后，因不動產(chǎn)過戶登記受到多重因素的制約，出賣的房屋卻不能及時過戶到買受人名下。未辦理過戶登記的不動產(chǎn)受讓人在過戶過程中如果沒有過錯，那么法律就應(yīng)該給予應(yīng)有的保護(hù)，這是維護(hù)交易公平和社會穩(wěn)定的需要。

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[5]福建省高級人民法院（2016）閩執(zhí)異16號執(zhí)行裁定書.

[6]貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01執(zhí)異45號執(zhí)行裁定書.