遇上“二房東”如何避免法律風(fēng)險(xiǎn)

王曉露

隨著異地就業(yè)現(xiàn)象的愈發(fā)普遍，租房市場的需求也日益增多，更催生了靠轉(zhuǎn)租差價(jià)謀利的所謂“二房東”雨后春筍般出現(xiàn)。大家在日常生活中說的“二房東”，通常是指先從原房東手中租下房屋，再將其所租房屋的整體或部分房間轉(zhuǎn)租給他人并從中獲利的人。從法律上來看，房屋出租人為房東，承租人為房客，房客再將房屋以高于原租金的價(jià)格轉(zhuǎn)租給他人即次承租人，則為“二房東”。一般情況下，租客租房可能會(huì)面臨因房屋權(quán)屬有問題而突然要求被騰退、房東違約等法律風(fēng)險(xiǎn)，而從二房東手中租房，則因涉及與房東間的三方法律關(guān)系而風(fēng)險(xiǎn)更甚。那么，當(dāng)租房遇上“二房東”，將可能遇到哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，而這些法律風(fēng)險(xiǎn)又應(yīng)當(dāng)如何避免呢？

法律風(fēng)險(xiǎn)一二房東未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租

承租人轉(zhuǎn)租房屋須經(jīng)出租人即原房東同意。若未經(jīng)許可轉(zhuǎn)租，則出租人有權(quán)解除與二房東間的房屋租賃合同，而二房東與次承租人間的房屋租賃合同也因無權(quán)轉(zhuǎn)租且未被出租人追認(rèn)而無效，此時(shí)實(shí)際占有使用房屋的次承租人則負(fù)有自合同解除之日起立即騰退房屋的義務(wù)。房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，若次承租人收到騰房通知而不及時(shí)騰房，則還需支付原房東主張的自應(yīng)騰房之日起至實(shí)際騰退房屋之日的逾期騰房占有使用費(fèi)。

比如，李某與朱某間簽訂了為期1年的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》。合同簽訂不久后，朱某隨即在未經(jīng)李某同意的情況下與王某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將該房屋轉(zhuǎn)租給王某，約定租期為10個(gè)月。2個(gè)月后李某發(fā)現(xiàn)朱某未經(jīng)其許可將房屋轉(zhuǎn)租，要求解除與朱某間的《房屋租賃合同》并要求王某立即搬離。王某以其與朱某間存在租房合同且已支付房租為由拒不搬離，故李某訴至法院。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李某有權(quán)解除與朱某間的合同，負(fù)有騰房義務(wù)的王某應(yīng)立即騰退房屋并支付逾期騰房期間的占有使用費(fèi)。

上述案例提醒我們，在與二房東簽訂房屋租賃合同或協(xié)議時(shí)，務(wù)必確認(rèn)房屋的轉(zhuǎn)租已經(jīng)過原房東同意并盡量保留原房東同意的證據(jù)。這樣才能避免因二房東的無權(quán)轉(zhuǎn)租行為而導(dǎo)致次承租人負(fù)有隨時(shí)騰房之義務(wù)。需要特別注意的是，出租人對承租人轉(zhuǎn)租提出異議，必須在其知曉或應(yīng)當(dāng)知曉承租人轉(zhuǎn)租的6個(gè)月內(nèi)提出，否則將視作默示同意轉(zhuǎn)租，出租人無權(quán)再請求解除合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。此時(shí)，作為次承租人的租客同樣需要注意保留出租人知曉承租人轉(zhuǎn)租事實(shí)的證據(jù)，以作為6個(gè)月異議期的起算點(diǎn)，否則仍將面臨因原房東有權(quán)解除合同而被要求立即騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

法律風(fēng)險(xiǎn)二二房東超期轉(zhuǎn)租

除非出租人與承租人明確另有約定或出租人追認(rèn)，否則承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。例如：出租人張某與劉某簽訂《房屋租賃合同》，約定租期為2018年1月1日至2019年3月20日。后劉某經(jīng)張某同意將該房屋轉(zhuǎn)租給徐某，約定租期為2018年1月1日至2020年1月1日。2019年3月20日后，張某與劉某間租賃合同屆滿，要求回收房屋，徐某立即搬離。徐某以其與劉某間的租賃合同尚未到期為由拒不搬離，張某遂訴至法院。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉某與徐某間2019年3月20日至2020年1月1日部分的轉(zhuǎn)租合同無效，徐某負(fù)有立即騰退房屋之義務(wù)。因此，該案例提醒我們，在與二房東簽訂房屋租賃合同或協(xié)議時(shí)，還需要確認(rèn)租賃期限是否包含在出租人與二房東簽訂的租賃合同之日期范圍內(nèi)，否則超出的部分無效，并將面臨立即騰房的義務(wù)及已提前支付超過期限部分房租的情況下再向二房東追索已交付多余房租和押金等后續(xù)問題。

若出租人與承租人對超期限轉(zhuǎn)租有特別約定或?qū)Τ谵D(zhuǎn)租進(jìn)行了追認(rèn)，則次承租人仍需存留好相關(guān)證據(jù)，以對己方抗辯加以證明，超過出租人與二房東間約定租期部分的轉(zhuǎn)租合同方可被認(rèn)定為有效。

法律風(fēng)險(xiǎn)三二房東一房數(shù)租

在房屋買賣合同中可能會(huì)出現(xiàn)一房數(shù)賣現(xiàn)象，而在經(jīng)出租人同意且未超期轉(zhuǎn)租的情況下，二房東同樣可能因找到出價(jià)更高的次承租人而存在一房數(shù)租的行為，即用一套房子先后與不同的人簽訂房屋租賃合同。一旦出現(xiàn)這種情況，房屋租賃合同效力順序如何呢，次承租人如何能更好地保護(hù)自身權(quán)益，確保租房合同得到履行呢？

在數(shù)份租賃合同均合法有效的前提下，數(shù)個(gè)次承租人均主張履行房屋租賃合同時(shí)，首先要看誰先合法占有了租賃房屋；如果各次承租人均未合法占有租賃房屋，則要看誰與二房東簽訂的租賃合同進(jìn)行了登記備案；若均既未合法占有，也未登記備案，則誰與二房東簽訂的合同成立在先就可以享有履行的優(yōu)先效力。

上述規(guī)定提醒我們，租客在與二房東簽訂房屋租賃合同前，一定要注意對房屋進(jìn)行現(xiàn)場檢查，確保房屋確實(shí)處于空置且能夠很快入住的狀態(tài)，并于合同簽訂后盡快入住租賃房屋。盡管登記備案或合同成立在先也可增大合同得到履行的幾率，但根據(jù)上述司法解釋規(guī)定的順位可知，若想確保租賃合同得到履行，則最好的方法還是盡早合法占有租賃房屋即盡快入住租賃房屋。而一旦確實(shí)遭遇二房東一房數(shù)租且不能取得租賃房屋，則次承租人可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定請求解除合同并要求二房東承擔(dān)賠償損失等法律責(zé)任。

法律風(fēng)險(xiǎn)四二房東違法違規(guī)轉(zhuǎn)租

我國包括北京在內(nèi)的許多城市都出臺(tái)了相關(guān)禁令明確禁止違法群租。2019年7月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)布的新版租房合同示范文本均在說明中強(qiáng)調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過2人等有關(guān)禁止違法群租的文件規(guī)定的內(nèi)容。此外，相關(guān)法律及司法解釋還規(guī)定，若二房東擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，則出租人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失。上述規(guī)定都將導(dǎo)致不慎從二房東手中租到了違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋的租客面臨較大的立即搬離的風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際生活中，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，一些租客為圖方便省事或價(jià)格低廉，直接未經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地查看所租房屋而僅在網(wǎng)絡(luò)上瀏覽相關(guān)照片即與二房東在網(wǎng)絡(luò)上簽訂租房合同，此時(shí)則很有可能面臨所租房屋為不合規(guī)的隔斷房或群租房而被要求立即搬離的情況。例如在某法院受理的一房屋租賃合同糾紛中，原告史某即主張其從咸魚網(wǎng)站上看到相關(guān)租房信息，未經(jīng)實(shí)地查看即在該網(wǎng)站上簽訂了租房合同。后實(shí)際入住才發(fā)現(xiàn)該房屋面積僅為40平米而非網(wǎng)上所稱的100平米且為隔斷房，同時(shí)由于該房租客較多，不配鑰匙也從不鎖門。史某出于安全考慮選擇立即搬離，卻因與其簽約的二房東拒絕退還租金而不得不訴至法院。在另一案例中，二房東白某將其承租的101號(hào)房屋分租給4人并與該4人共同居住于101號(hào)房屋。后接到派出所及房管所聯(lián)合下發(fā)整改告知書，以101號(hào)房屋違反了北京市出租房屋相關(guān)限制條件，存在重大消防、治安等隱患為由，要求101號(hào)房屋的業(yè)主、中介、二房東即日按照每間居住不超過2人的要求減少居住人數(shù)，并要求101號(hào)房屋的租戶馬上停止續(xù)租，即日搬離?？梢?，特別是在房租價(jià)格相對偏高的大城市租房，要特別注意防范二房東違法違規(guī)轉(zhuǎn)租而造成多人群租或住進(jìn)隔斷房的法律風(fēng)險(xiǎn)，一定要對房屋進(jìn)行提前實(shí)地查看，且不要一次性支付較多房租。切忌一時(shí)貪圖房租便宜而導(dǎo)致隨時(shí)可能因違規(guī)被要求搬離或租住安全、質(zhì)量無法保障。

租客如何避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)

簽訂房屋租賃合同前，承租人需要盡可能在房東的配合下查看房產(chǎn)證等房屋權(quán)屬證明。一方面可以確保房屋獲得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證等且不存在抵押、查封或臨時(shí)建筑等情況，另一方面則可以確保房東知曉并同意轉(zhuǎn)租事實(shí)。承租人還需確認(rèn)二房東系經(jīng)房東同意的有權(quán)轉(zhuǎn)租且轉(zhuǎn)租期限在原承租期限之內(nèi)，并注意保留相關(guān)證據(jù)。租客在與二房東簽訂租房合同前須現(xiàn)場查看房屋，確保房屋處于空置且能立即入住狀態(tài)，避免碰到一房數(shù)租或所租房屋實(shí)際系隔斷房、群租房等現(xiàn)象。此外，還應(yīng)當(dāng)注意保存交房日期、房屋初始入住交接時(shí)狀態(tài)的照片、交接物品清單及房屋水電費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)情況等材料并在簽訂的合同中對各項(xiàng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)方、物品毀損或減少等賠償責(zé)任予以明確。在與二房東簽訂租房合同中要特別注意租金支付方式，不要過早提前支付租金或一次性繳納較長租期的租金。在簽訂合同前需對租房合同中的格式條款予以特別關(guān)注。盡量選擇規(guī)范的官方租房合同范本，確保雙方間合同公平、明確且全面。

房屋租賃合同履行中，二房東有義務(wù)確保房屋滿足租賃及居住條件，租客遇到問題可直接向二房東主張相關(guān)權(quán)利。 在租房續(xù)約中，租客須注意與二房東訂立書面合同。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，6個(gè)月以上的房屋租賃合同需以書面形式訂立，否則將視為不定期合同，可以隨時(shí)解除。而不定期租賃合同則將導(dǎo)致次承租人陷入較大的被動(dòng)和不確定性中，不利于其自身權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)租合同有效的前提下，若在租房合同履行過程中，因二房東不按時(shí)繳納租金導(dǎo)致出租人要求解除合同，則次承租人可以請求代承租人支付欠付的租金和違約金。在此情況下，則可避免因出租人要求解除與二房東間的合同而負(fù)有立即騰房義務(wù)。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

房屋租賃合同糾紛發(fā)生后，租客在被要求解除合同或立即騰退房屋時(shí)，需注意保留搬離房屋時(shí)間的相關(guān)證據(jù)并做好房屋交接，對交還房屋統(tǒng)計(jì)物品清單、騰退房屋拍攝照片及雙方微信記錄等證據(jù)原件需注意保存。若商戶、店鋪等作為次承租人，則已經(jīng)發(fā)生的裝修費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失可以依法向二房東主張并得到支持。需要特別提示的是，房屋租賃合同中約定的違約金若過高而明顯超過實(shí)際損失，在對方主張下法院將綜合具體因素酌情予以調(diào)整而無法得到全額支持。