摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，金融業(yè)的貸款業(yè)務(wù)逐漸向個(gè)人全面開放，個(gè)人貸款的業(yè)務(wù)品種和業(yè)務(wù)范圍如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，尤其是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展更快。我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在其發(fā)展的同時(shí)，存在的問題及競爭形勢也不容樂觀，在一定程度上阻礙了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，要持續(xù)快速發(fā)展，須理順和解決一系列的制約因素。

關(guān)鍵詞：發(fā)展現(xiàn)狀;個(gè)人房貸;制約因素;政策措施

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

個(gè)人住房貸款是在銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展壯大的，是銀行的業(yè)務(wù)特色和一個(gè)重要品牌，目前約占全國70%市場份額，是其信貸資產(chǎn)中涉及面最廣、質(zhì)量最好的品種之一。目前各商業(yè)銀行爭相開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，競爭越來越激烈，紛紛提出更加優(yōu)惠的政策、更優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù)，爭奪分享個(gè)人住房貸款市場的一杯羹。發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的前景和空間十分樂觀和廣闊。

（一）個(gè)人住房貸款與公司貸款業(yè)務(wù)相比，具有無可比擬的優(yōu)勢

住房貸款期限最長達(dá)30年，利率低，手續(xù)簡便，不存在轉(zhuǎn)貸、貸新還舊的問題，客戶負(fù)擔(dān)費(fèi)用少，銀行綜合經(jīng)營成本低;公司貸款一般則在5年以下，利率高，經(jīng)常辦理轉(zhuǎn)貸、貸新還舊，每轉(zhuǎn)一次，都要支付相應(yīng)的評估、保險(xiǎn)、抵押登記、公證等費(fèi)用，手續(xù)繁瑣，客戶支出的費(fèi)用大，銀行從經(jīng)辦部門到審批部門，都要投入相應(yīng)的人力和資源，綜合經(jīng)營成本高。

個(gè)人住房貸款涉及面廣，風(fēng)險(xiǎn)分散且風(fēng)險(xiǎn)程度相對較小，社會效應(yīng)大，有利于擴(kuò)大銀行輻射影響和廣泛吸收存款，也有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，給銀行帶來穩(wěn)定的客戶群體和長期穩(wěn)定的效益;公司貸款的風(fēng)險(xiǎn)則相對集中，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，給銀行造成的損失慘重。

（二）國家實(shí)施了新的個(gè)人住房分配政策

從2000年開始，國家實(shí)施新的個(gè)人住房分配政策，正式停止福利分房，實(shí)行貨幣化分配。這一政策將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，國家鼓勵個(gè)人買房和建房，發(fā)放個(gè)人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場，擴(kuò)大內(nèi)需，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策。

（三）一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)人住房貸款將是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的龍頭

隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)的資金需求，主要通過發(fā)行股票、債券等直接融資方式解決，對貸款需求很少，但銀行對此爭奪十分激烈;一般的中小企業(yè)由于其經(jīng)營管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等方面的問題，很難得到銀行貸款。因此，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)有面臨萎縮的趨勢。目前個(gè)人貸款業(yè)務(wù)如耐用品消費(fèi)貸款、信用卡消費(fèi)貸款、汽車消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款、旅游貸款、個(gè)人住房貸款、裝修貸款、綜合消費(fèi)貸款等紛紛出臺，發(fā)展勢頭迅猛，社會效應(yīng)大。所有這些，在目前和相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)人住房貸款是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的龍頭;誰抓住了這個(gè)龍頭，誰就占領(lǐng)了個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的制高點(diǎn)。

二、我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

按照金融學(xué)有關(guān)理論，風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。由于個(gè)人房貸持續(xù)期較長（最長30年），在理論上其實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性更大。一般而言，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)會存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人在還款期內(nèi)由于失業(yè)或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況;（二）流動性風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，造成商業(yè)銀行面臨流動性不足的情況;（三）操作風(fēng)險(xiǎn)，由于存在不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件而給商業(yè)銀行造成損失的情況;（四）利率風(fēng)險(xiǎn)，由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況;（五）市場風(fēng)險(xiǎn)，由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下降，房產(chǎn)價(jià)格貶值造成銀行損失的情況;（六）政策風(fēng)險(xiǎn)，由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)受到影響的情況。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)

目前我國的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。一方面，國外的金融危機(jī)已經(jīng)逐步影響到我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導(dǎo)致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人收入資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。其中個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)又分為：（1）、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 。值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20～30年左右，（2007年我國個(gè)人房貸平均貸款年限最短的西部地區(qū)14.9年），在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。（2）、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 ，購房者對市場的估計(jì)不足，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不下，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。

（二）流動性風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人房貸引發(fā)的銀行整體流動性風(fēng)險(xiǎn)并不明顯，但局部值得關(guān)注

商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在各項(xiàng)貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20%也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險(xiǎn)。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注

由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實(shí)性大打折扣，從而留下貸款風(fēng)險(xiǎn)漏洞;按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應(yīng)對借款人及其資金使用情況進(jìn)行檢查，可現(xiàn)實(shí)上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚至某個(gè)共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金

三、防范和控制我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

要防范和控制我國商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上面臨的風(fēng)險(xiǎn)，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關(guān)管理部門充分協(xié)商制定的《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調(diào)研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎(chǔ)上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個(gè)人住房貸款應(yīng)遵循的基本原則及禁忌，制定嚴(yán)格的從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員準(zhǔn)入、退出、獎懲條例，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認(rèn)識。

（一）加大金融改革，穩(wěn)妥引進(jìn)新的金融商品。

盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。

（二）推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展

為了化解個(gè)人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。

（三）強(qiáng)化內(nèi)控制度建設(shè)

按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實(shí)施細(xì)則，建立完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化貸款操作過程的監(jiān)督管理;

（四）推廣全面實(shí)施個(gè)人住房貸款保證保險(xiǎn)制度

將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險(xiǎn)公司，投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，增強(qiáng)貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險(xiǎn)也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密內(nèi)控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實(shí)，加強(qiáng)獎罰措施力度，范防和控制風(fēng)險(xiǎn)是水到渠成的事。

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作者簡介：

楊任遠(yuǎn)（1990-）男，學(xué)歷：本科，籍貫：江蘇 蘇州，研究方向：金融學(xué)。單位：江蘇銀行蘇州分行。