城市控規(guī)視角下土地集約利用的影響機(jī)制研究

李璐璐

摘要：結(jié)合實(shí)際，對(duì)城市控規(guī)視角領(lǐng)域下土地集約利用的影響機(jī)制內(nèi)容進(jìn)行研究，先是闡述了城市控規(guī)和城市土地集約利用的內(nèi)涵，其次在分析城市控規(guī)視角下土地集約利用的影響機(jī)制的同時(shí)，對(duì)土地集約利用的影響機(jī)制研究進(jìn)行討論，希望可以給相關(guān)工作人員提供參考。

關(guān)鍵詞：城市控規(guī)視角;土地集約利用;影響機(jī)制;研究

一、土地集約利用

在我國(guó)城市控規(guī)發(fā)展的過(guò)程中，離不開(kāi)國(guó)外相關(guān)成熟經(jīng)驗(yàn)，將其經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)現(xiàn)狀相結(jié)合，從而制定出完善的方案，其中國(guó)城市控規(guī)類似于國(guó)外的區(qū)劃法以及土地使用管理法等。2000年初，西方國(guó)家發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程加快，并且城市私有土地的開(kāi)發(fā)濫用已嚴(yán)重影響到市民公共利益。對(duì)此現(xiàn)象，以美國(guó)為代表的西方發(fā)達(dá)國(guó)家意識(shí)到滋生問(wèn)題與矛盾后，修立憲法管理土地開(kāi)發(fā)以及使用。

二、城市控規(guī)視角下土地集約利用的影響機(jī)制

（一）城市自然條件

1 、城市地質(zhì)條件

對(duì)于城市控規(guī)角度而言，需要考慮到城市地質(zhì)條件，其影響著土地在開(kāi)發(fā)及使用上的效果。各項(xiàng)工程的開(kāi)展以及相關(guān)建設(shè)的運(yùn)行，首先要分析城市地質(zhì)條件是否合理，是否具備相關(guān)條件，然后制定針對(duì)性較強(qiáng)的設(shè)計(jì)方案，結(jié)合土力學(xué)計(jì)算土地承載力情況，選擇城市用地以及工程分布。以城市土地開(kāi)發(fā)建筑施工為例，將施工地點(diǎn)選在城市地基承載力較大的土地上，一方面可以保證強(qiáng)度達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)，另一方面可以促進(jìn)城市土地節(jié)約化利用。

2、 水文與水文地質(zhì)條件

水文與水文地質(zhì)條件對(duì)城市建設(shè)的影響同樣不可小覷，市民生活用水以及工業(yè)發(fā)展用水都與城市地下水含量及水質(zhì)情況息息相關(guān)。在進(jìn)行城市用地選擇和城市發(fā)展規(guī)模確定時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到以上因素，要了解當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)情況，確保地下水利用量合理，不會(huì)影響地下水結(jié)構(gòu)。如若水位下降量超過(guò)預(yù)計(jì)，那么極有可能在地下形成漏斗狀結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致地下水污染。

3 、氣候條件

氣候條件主要是指太陽(yáng)的輻射程度、降水量以及城市風(fēng)向?qū)ㄔO(shè)規(guī)劃所帶來(lái)的影響。太陽(yáng)輻射主要影響建筑物施工以及日后使用過(guò)程中的實(shí)用性，在確定建筑施工位置以及建筑密度時(shí)，應(yīng)當(dāng)將太陽(yáng)輻射作為考慮因素;城市風(fēng)向主要會(huì)對(duì)建筑布局方面產(chǎn)生影響，應(yīng)當(dāng)把排放廢氣等污染環(huán)境的工業(yè)區(qū)建設(shè)在下風(fēng)向位置，以降低對(duì)生活空氣質(zhì)量的危害;降水量主要的影響體現(xiàn)在城市排水設(shè)施，城市排水設(shè)施的布置應(yīng)當(dāng)考慮降水量的因素，避免出現(xiàn)城市內(nèi)澇等因排水不當(dāng)造成的事故。

（二）城市社會(huì)條件

1、城市發(fā)展規(guī)模

城市發(fā)展規(guī)模主要是指城市在發(fā)展建設(shè)中不斷拓展，從而所導(dǎo)致的土地集約利用受到影響。因此要求城市在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)相對(duì)聚集的規(guī)劃用地，減少對(duì)土地集約利用的影響。就目前我國(guó)發(fā)展情況而言，當(dāng)城市的發(fā)展規(guī)模達(dá)到一定程度，就會(huì)導(dǎo)致區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)。如若規(guī)模超過(guò)預(yù)期控制，聚集經(jīng)濟(jì)就會(huì)由遞增變?yōu)檫f減，就會(huì)導(dǎo)致市民居住環(huán)境下降，土地成本大大提升。

2、 城市人口密度

城市土地資源供給總量和人均土地?fù)碛辛恐苯佑绊懗鞘型恋乩眉s度，因此土地利用集約度與人口密度密切相關(guān)。城市發(fā)展初期，人口基數(shù)小，土地資源豐富，人均土地利用量較大，而城市土地通常作為投資項(xiàng)目使用，因此隨著時(shí)間的推移，城市土地利用集約度逐漸降低。后期隨著人口不斷上升，人均用地量變少，土地資源將會(huì)稀缺，價(jià)格上漲，投資矛頭由城市用地轉(zhuǎn)向城市建筑高度，從而提高土地利用集約度。

3、 城市技術(shù)水平

城市土地利用集約度還受城市技術(shù)水平的限制，隨著我國(guó)科技的迅速發(fā)展，土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。城市技術(shù)主要影響土地利用集約度有兩方面：第一方面，只有過(guò)硬的技術(shù)才可以將城市土地利用集約度最大化的進(jìn)行改造，將原來(lái)限制城市發(fā)展的因素逐一攻破，從而提高城市土地利用集約度;第二方面，城市土地利用集約度會(huì)隨著科學(xué)技術(shù)發(fā)展而產(chǎn)生變化，如以前集約型的土地可能在長(zhǎng)期的發(fā)展中逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇址判屠猛恋亍?/p>

（三） 城市經(jīng)濟(jì)條件

1 、城市經(jīng)濟(jì)水平

目前我國(guó)城市發(fā)展主要依靠投入土地資源或非土地資源，例如資金、勞動(dòng)力，城市的經(jīng)濟(jì)水平影響城市土地建設(shè)。在土地資源總量不變的情況下，想要將城市土地進(jìn)行建設(shè)，以供發(fā)展所需，就需要投放大量的資金、技術(shù)以及勞動(dòng)力成本來(lái)支持建設(shè)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的最高水平。

2、 城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成

我國(guó)的城市皆由若干的產(chǎn)業(yè)部門構(gòu)成，其提供的產(chǎn)品與服務(wù)會(huì)給城市發(fā)展提供幫助。城市產(chǎn)業(yè)在開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，要以城市土地為主要載體，因此城市中各個(gè)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成發(fā)生變化時(shí)，土地集約利用也會(huì)產(chǎn)生改變。城市產(chǎn)業(yè)在為城市的經(jīng)濟(jì)提供可靠保障的同時(shí)，也會(huì)對(duì)土地集約利用作出有效的貢獻(xiàn)。如若在發(fā)展建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)業(yè)的級(jí)別偏高，則表明了土地集約利用的效果越好;反之，產(chǎn)業(yè)的級(jí)別較低，就說(shuō)明了土地集約利用未能發(fā)揮出最大的價(jià)值，效果較差。

（四） 城市政策制度

1 、城市規(guī)劃制度

我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程是有目共睹的，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化正處于中期加速階段，城市建設(shè)的發(fā)展離不開(kāi)土地資源，因此對(duì)土地資源的需求大大提升。由于土地資源的缺乏將減緩城鎮(zhèn)化的發(fā)展，因此，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃及相關(guān)需要，合理安排城市土地利用。城市的規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用、城鎮(zhèn)布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署具體安排和實(shí)施管理，從宏觀的角度上影響城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同土地的集約利用。如果城市規(guī)劃中行政中心的位置發(fā)生變化，那么會(huì)給新行政中心周圍的土地價(jià)值帶來(lái)變化，從而吸引人口和資本的投入，進(jìn)而影響該區(qū)域的開(kāi)發(fā)利用和產(chǎn)出效益。

2、 城市政策管理

目前政府針對(duì)我國(guó)土地管理方面也制定出相應(yīng)的政策，以此保證城市土地市場(chǎng)的合理性。但從近幾年發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)對(duì)土地市場(chǎng)機(jī)制仍然不夠成熟，因此導(dǎo)致城市土地利用效果以及城市土地資源得不到最好發(fā)揮，影響土地集約利用的發(fā)展。我國(guó)政府針對(duì)土地利用的管理主要制定了兩大政策：

2.1 針對(duì)提高城市土地利用集約程度制定對(duì)應(yīng)的硬性指標(biāo)，例如《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用規(guī)程》（2008年7月試行）。該規(guī)程主要針對(duì)的是土地容積率、建筑物的密集程度和單位土地產(chǎn)出值。

2.2 通過(guò)其他方向間接對(duì)土地集約程度影響實(shí)現(xiàn)干預(yù)土地利用效果的目的，例如：農(nóng)地保護(hù)政策。該政策主要通過(guò)將農(nóng)用地占用成本提高，改變市場(chǎng)上供求關(guān)系和土地利用的相互作用，達(dá)到集約利用存量土地的效果。

三、結(jié)語(yǔ)：

上述兩類政策皆屬于我國(guó)針對(duì)土地方向制定的相應(yīng)對(duì)策，我國(guó)城市管理部門應(yīng)當(dāng)加快土地市場(chǎng)機(jī)制的完善，改善目前我國(guó)土地使用和分配現(xiàn)狀，為我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)的不斷進(jìn)步打好扎實(shí)的保障基礎(chǔ)。

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