杜雯雯 鄭丹

一周之內(nèi)，只有3架A320客機(jī)從北京直飛柬埔寨首都金邊。這趟航線開通只有半年，飛行時(shí)間5小時(shí)。兩個(gè)月前，四個(gè)男人結(jié)伴同行，他們目標(biāo)清晰一致：要在4天時(shí)間里出手買房。

10萬美元左右便能入局金邊房市，吸引了大量中國(guó)炒房客——人口紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、美元資產(chǎn)、非CRS協(xié)議國(guó)，通通都被野心勃勃的買家們視為撬動(dòng)這座東南亞小城未來房?jī)r(jià)升值的砝碼，像是共赴一場(chǎng)考驗(yàn)?zāi)懥康拿半U(xiǎn)游戲。

曼哈頓一公里之外，就是城中村

到訪過金邊的旅行者和買房客，都對(duì)彌漫在這座城市中一分為二的生活氣質(zhì)印象深刻：購(gòu)物結(jié)算可以使用當(dāng)?shù)刎泿湃馉柣蚴敲涝?從市中心高樓頂層酒廊向外延伸的夜景中，既有被明亮光束包圍的大型購(gòu)物中心，也有低矮居民樓中的暗夜煙火。

在對(duì)金邊的眾多比喻中，一種生動(dòng)的說法是：這里擁有中國(guó)四五線縣城的街景、二三線城市的房?jī)r(jià)、比肩北上廣的消費(fèi)水平和近似香港的國(guó)際化社群環(huán)境。

今年初的一組公開數(shù)據(jù)可以詮釋金邊的房?jī)r(jià)：這座面積約為北京1.4個(gè)朝陽(yáng)區(qū)的“柬埔寨第一大城市”，在2018年以16.7%的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全球。推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的置業(yè)者中，除了有來自日本、馬來西亞等國(guó)的海外投資者，還有占比不少的中國(guó)人。

去年年中柬埔寨大選后，政局形勢(shì)穩(wěn)定帶來大量的投資客，一部分資金充沛的豪客涌入西哈努克港買地，而個(gè)人買家則大多選擇更穩(wěn)妥的首都金邊。

旅行看房：花錢買服務(wù)

事實(shí)上，去金邊買房的門檻和流程比大多數(shù)人想象中更簡(jiǎn)單。只要愿意付錢，從行程住宿、參觀考察、到簽合同轉(zhuǎn)賬的每個(gè)環(huán)節(jié)都能找到專人提供服務(wù)。

在中國(guó)的金邊買房團(tuán)中，老劉算得上知名人物。不到一年的時(shí)間里，他已經(jīng)陸續(xù)帶領(lǐng)超過10批客人到柬埔寨購(gòu)置超過40套公寓。

柱子和楊凱嚴(yán)是他的第八批客戶。每一位團(tuán)員向老劉交付約7000元人民幣的費(fèi)用。

看房團(tuán)的重點(diǎn)行程被安排在第二天，也是中間人大力推薦的重點(diǎn)區(qū)域——非中心區(qū)域的“次級(jí)生活圈”。對(duì)他們來說，這里更具吸引力：一套面積為四、五十平米的公寓，并不需要太高的資金門檻，70～90萬元人民幣的房款預(yù)算足矣。

楊凱嚴(yán)心動(dòng)了。他買下兩套公寓，總房款超過160萬元人民幣，2020年交房。

“韭菜”客戶，90%賺不到錢

在中國(guó)買家的“一站式看房團(tuán)”行程中，有一些細(xì)節(jié)是難以言明的，比如中間人的傭金比例。據(jù)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)者孔宇（化名）介紹，由于買賣雙方的信息不暢，中間人向客戶推薦什么品質(zhì)的樓盤完全憑良心，不少代理人會(huì)主推傭金更高的中國(guó)開發(fā)商樓盤。

通常，代理拿到總房款的傭金點(diǎn)數(shù)從4%～15%不等。如果按10萬美金一套的公寓總房款、8%的中位數(shù)傭金計(jì)算，光是成交一單客人，代理便能賺到人民幣約5.5萬元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)中介的傭金點(diǎn)數(shù)。

在當(dāng)下的金邊，有人把這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)也一分為二：一邊是中國(guó)人自己“騙”自己的高傭金、高房?jī)r(jià)的泡沫市場(chǎng)，另一個(gè)是低傭金、本地人熱衷購(gòu)買的真實(shí)金邊市場(chǎng)。

為柬埔寨多家房產(chǎn)開發(fā)商提供營(yíng)銷服務(wù)的張奇?。ɑ?duì)這個(gè)說法表示贊同，他認(rèn)為兩個(gè)市場(chǎng)幾乎沒什么交集，而那些因?yàn)檫^度宣傳被吸引到柬埔寨的“韭菜”客戶，“90%的人賺不到錢，可能壓根沒想清楚為什么要在這里買房。”

摘自《新京報(bào)》