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      房?jī)r(jià)收入比的演變趨勢(shì)及影響因素分析

      2019-09-10 10:29:26侯倩怡林嘉玲
      銀幕內(nèi)外 2019年6期
      關(guān)鍵詞:回歸分析

      侯倩怡 林嘉玲

      摘要:房?jī)r(jià)收入比是衡量城鎮(zhèn)居民住房可支付能力與房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo),不僅需關(guān)注絕對(duì)水平,還應(yīng)關(guān)注演變趨勢(shì),并就相關(guān)影響因素進(jìn)行分析。本文利用1998-2017年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù),通過(guò)時(shí)空維度分析,發(fā)現(xiàn)此期間我國(guó)房?jī)r(jià)收入比呈先升后降的趨勢(shì),且區(qū)域差異較大。而利用1998-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn),GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權(quán)重均對(duì)房?jī)r(jià)收入比有正面影響,其中城鎮(zhèn)化率的影響較強(qiáng)。

      關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)收入比;時(shí)空趨勢(shì);回歸分析

      中國(guó)分類號(hào):G210.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):190616888

      一、引言

      住房作為人類生存發(fā)展的基本需求,是始終受到關(guān)注的關(guān)鍵民生問(wèn)題。上世紀(jì)末中國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始攀升,居高不下。隨之,房?jī)r(jià)泡沫、住房支付能力等問(wèn)題也成為了社會(huì)各界討論和研究的熱點(diǎn)。(劉海猛等,2015)。而房?jī)r(jià)收入比也逐漸走入大眾視野。房?jī)r(jià)收入比一般是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比(丁祖昱,2013),能夠用于衡量城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力以及房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

      但是,由于房?jī)r(jià)收入比的具體測(cè)算方在已有研究中具有多樣性,不同學(xué)者的理解不一,因此常根據(jù)研究目的對(duì)這一指標(biāo)的測(cè)算進(jìn)行操作性界定(賈生華,2010)。這使得房?jī)r(jià)收入比的測(cè)量表現(xiàn)與合理范圍均呈現(xiàn)多樣性甚至是顯著的差異。并且,由于我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程相對(duì)較短,目前發(fā)展也尚未成熟,因此以房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)來(lái)衡量我國(guó)情況時(shí),不可簡(jiǎn)單照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn),需要關(guān)注其歷史變動(dòng)趨勢(shì)(陳杰,2009)。由此,對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的演變趨勢(shì)的關(guān)注與分析也就具有了更加重要的意義。

      從其演變趨勢(shì)的已有研究來(lái)看,學(xué)者所用研究方法不一,尚未得出統(tǒng)一結(jié)論(張清勇,2007;陳杰,2009;丁祖昱,2013;劉海猛等,2015)??傮w來(lái)看,這些研究主要從宏觀或微觀層面,關(guān)注房?jī)r(jià)收入比的時(shí)間特征及其反映出的居民住房支付能力,涉及對(duì)空間和尺度的考量相對(duì)較少。因此,本文參考上海易居房地產(chǎn)研究院的計(jì)算方法,以房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià)收入比?;诖耍疚恼砹?998-2017年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的商品住宅銷售總價(jià)以及城鎮(zhèn)居民家庭年收入數(shù)據(jù),對(duì)此期間全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變化進(jìn)行比較分析,揭示我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)域差異和演變趨勢(shì)。同時(shí),本文進(jìn)一步搜集1998年-2016年我國(guó)GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權(quán)重的相關(guān)數(shù)據(jù),采用回歸分析法研究相關(guān)影響因素,最后得出相應(yīng)的結(jié)論。

      二、演變趨勢(shì)分析

      (一)時(shí)間趨勢(shì)分析

      從變動(dòng)的歷史趨勢(shì)來(lái)看(圖1),我國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)波浪型變動(dòng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在1998年、2000年-2003年都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。2003年以來(lái)基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),之后維持高位運(yùn)行和間隔稍有回落。但在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的2008年顯著下降,從2009年后實(shí)施擴(kuò)大投資等舉措又重新上升,從2010年-2014年又見(jiàn)下降態(tài)勢(shì)。從總體上看,房?jī)r(jià)收入比從1998年到2017年共計(jì)上升了0.3。

      通過(guò)移動(dòng)平均法消除周期波動(dòng)和時(shí)間波動(dòng)以修勻該時(shí)間序列,可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)過(guò)修勻后數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出先升后降的變動(dòng)趨勢(shì),自2000年到2008年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì),自2008年到2017年出現(xiàn)了一定程度的緩慢下降,其變動(dòng)幅度小于前8年上升的幅度。

      (二)區(qū)域差異分析

      整體上看,35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì),且相差幅度較大。根據(jù)已有研究的研究結(jié)果,結(jié)合城市地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度,我們將北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市歸為東部一線城市,天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、???2個(gè)城市歸為東部二線城市,太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙8個(gè)城市歸為中部二線城市,呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個(gè)城市歸為西部二線城市。

      根據(jù)表1,從算數(shù)平均數(shù)可以看出,在2013年至2015年,整體上房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)東中西遞減的態(tài)勢(shì),且相差幅度較大,東部一線城市遙遙領(lǐng)先,剩余二線城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)值處于6.68~9.19區(qū)間,且很明顯東部高于中部,中部高于西部,說(shuō)明以西部二線城市為代表的西部地區(qū)處于全國(guó)中下游水平。

      根據(jù)表2,就極差而言,東部一線城市的極差最大,其次是東部二線城市,四組中東部一線城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)最為離散。變異系數(shù)能更好的反映不同組別自身的離散程度,以這個(gè)數(shù)值進(jìn)行比較,東部?jī)山M的離散程度相當(dāng),都大于中部與西部二線城市,中部是四組中變異程度最小的。

      三、模型構(gòu)建與實(shí)證結(jié)果分析

      根據(jù)已有研究(呂江林,2010;丁祖昱,2013;趙奉軍,2015),我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)總量、城市建設(shè)、事業(yè)水平和科研投入這幾個(gè)方面會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)收入比產(chǎn)生一定的影響,故而本文選取了GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權(quán)重幾個(gè)因素進(jìn)行研究,并提出假設(shè):

      (1) GDP越高,城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng),將刺激房?jī)r(jià)收入比上漲。

      (2)人均GDP越高,城市人均產(chǎn)出水平越高,將推動(dòng)房?jī)r(jià)收入比上升。

      (3)城鎮(zhèn)化率越高,城市發(fā)展水平越高,對(duì)房?jī)r(jià)收入比有正面影響。

      (4)失業(yè)率越高,收入水平越低,也將刺激房?jī)r(jià)收入比上漲。

      (5)科研權(quán)重越高,國(guó)家科技實(shí)力越強(qiáng),國(guó)民收入變高對(duì)房?jī)r(jià)和收入有不同程度的影響,房?jī)r(jià)的發(fā)展速度快于收入的增長(zhǎng)速度時(shí),房?jī)r(jià)收入比上漲。

      基于此,選取房?jī)r(jià)收入比作為因變量,參考丁祖昱(2013)的研究方法,分別以GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權(quán)重為自變量,將GDP、人均GDP取對(duì)數(shù),進(jìn)行一元回歸分析。

      根據(jù)回歸結(jié)果(表3)來(lái)看,所選取的自變量與因變量房?jī)r(jià)收入比的回歸關(guān)系均通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)。從擬合水平來(lái)看,所選取的自變量均會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)產(chǎn)生一定影響。而從回歸系數(shù)來(lái)看,GDP、人均GDP、失業(yè)率、科研權(quán)重與房?jī)r(jià)收入比這四個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)收入比將起到一定的正向影響,但相對(duì)來(lái)說(shuō)影響較小。相對(duì)來(lái)說(shuō),城鎮(zhèn)化率對(duì)房?jī)r(jià)收入比的回歸系數(shù)為3.693,影響要明顯高于其他因素對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響系數(shù)??傮w來(lái)看,這些自變量的回歸系數(shù)的方向驗(yàn)證了前文所提出的假設(shè)。

      四、結(jié)論與建議

      中國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該處于一個(gè)合理的區(qū)間,如果過(guò)低,住房需求難以給家庭帶來(lái)壓力,國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)下降;如果過(guò)高,可能會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的空心化,甚至是剝奪了正常的住房需求。上海易居房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間應(yīng)該為6~7,參考這一意見(jiàn),對(duì)上文研究結(jié)果做出解讀,可以發(fā)現(xiàn),首先,從時(shí)間趨勢(shì)角度講,我國(guó)總體平均房?jī)r(jià)收入比近六年大致保持在7左右,屬于一個(gè)比較合理的區(qū)間,略有偏高。我國(guó)政府有能力也有義務(wù)繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)施行有效合理的調(diào)控,從而控制房?jī)r(jià)收入比?,F(xiàn)在我國(guó)水平高于世界銀行給出的發(fā)展中國(guó)家合理區(qū)間,長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是逐步降低房?jī)r(jià)收入比,既能滿足正常住房需求,又能刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

      從東中西區(qū)域角度進(jìn)行比較分析時(shí),最重要的結(jié)論就是房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢(shì),這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有直接聯(lián)系,雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相比,收入水平更高,但房?jī)r(jià)相對(duì)是更高的,所以我國(guó)房?jī)r(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度呈正相關(guān)。這是我國(guó)特殊國(guó)情導(dǎo)致的,由戶籍制度催生的購(gòu)房需求使得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商品房供不應(yīng)求,加上中國(guó)傳統(tǒng)觀念對(duì)于住房的重視,讓經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的城市,吸引的人口數(shù)量越多,房?jī)r(jià)也越高。從這個(gè)意義上來(lái)講,房?jī)r(jià)收入比也就成為衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的標(biāo)志。東部一二線城市房?jī)r(jià)收入比均呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì),中部二線城市先下降后上升,屬于有較小波動(dòng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì),而西部二線城市房?jī)r(jià)收入比則出現(xiàn)連年下降的情況。這說(shuō)明西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀,人口流失嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。國(guó)家要縮小社會(huì)差距,不厚此薄彼,就要重視西部地區(qū)的發(fā)展。

      從東中西區(qū)域絕對(duì)數(shù)值來(lái)看,東部一線城市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理區(qū)間的。結(jié)合實(shí)際生活講,北京、上海、深圳與廣州這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到大部分人無(wú)法承受的地步,這是國(guó)家需要重點(diǎn)調(diào)控的。

      基于我國(guó)降低房?jī)r(jià)收入比的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與對(duì)可行性的考量,結(jié)合上文分析的影響因素,我們認(rèn)為,在注重經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量地發(fā)展的同時(shí),國(guó)家不能一味追求城鎮(zhèn)化率,而應(yīng)該將其控制在一個(gè)合理的水平。并且,降低失業(yè)率,是保障國(guó)民收入的有效手段。

      五、參考文獻(xiàn)

      [1]劉海猛,石培基,潘竟虎,曹智,謝作輪,中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比時(shí)空演變的多尺度分析[J].地理科學(xué),2015, 35 (10): 1280-1287.

      [2]丁祖昱,中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的城市分異研究[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2013,45 (03):121-127+155.

      [3]賈生華,戚文舉.國(guó)外“房?jī)r(jià)收入比”研究:起源、測(cè)量與應(yīng)用[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2010,16 (02):16-20.

      [4]陳杰,我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)趨勢(shì)與區(qū)域差異[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2009 (06):30-31.

      [5]張清勇,中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力:1991-2005 [J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2007 (04):79-84+129.

      [6]呂江林.我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟(jì)研究,2010,45 (06):28-41.

      [7]趙奉軍,房?jī)r(jià)收入比的城際差異與影響因素一一基于地級(jí)市的實(shí)證研究[J].中國(guó)房地產(chǎn),2015 (03):3-12.

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