房?jī)r(jià)收入比的演變趨勢(shì)及影響因素分析

侯倩怡 林嘉玲

摘要：房?jī)r(jià)收入比是衡量城鎮(zhèn)居民住房可支付能力與房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，不僅需關(guān)注絕對(duì)水平，還應(yīng)關(guān)注演變趨勢(shì)，并就相關(guān)影響因素進(jìn)行分析。本文利用1998-2017年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，通過(guò)時(shí)空維度分析，發(fā)現(xiàn)此期間我國(guó)房?jī)r(jià)收入比呈先升后降的趨勢(shì)，且區(qū)域差異較大。而利用1998-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)，GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權(quán)重均對(duì)房?jī)r(jià)收入比有正面影響，其中城鎮(zhèn)化率的影響較強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比;時(shí)空趨勢(shì);回歸分析

中國(guó)分類號(hào)：G210.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：190616888

一、引言

住房作為人類生存發(fā)展的基本需求，是始終受到關(guān)注的關(guān)鍵民生問(wèn)題。上世紀(jì)末中國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始攀升，居高不下。隨之，房?jī)r(jià)泡沫、住房支付能力等問(wèn)題也成為了社會(huì)各界討論和研究的熱點(diǎn)。（劉海猛等，2015）。而房?jī)r(jià)收入比也逐漸走入大眾視野。房?jī)r(jià)收入比一般是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比（丁祖昱，2013），能夠用于衡量城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力以及房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

但是，由于房?jī)r(jià)收入比的具體測(cè)算方在已有研究中具有多樣性，不同學(xué)者的理解不一，因此常根據(jù)研究目的對(duì)這一指標(biāo)的測(cè)算進(jìn)行操作性界定（賈生華，2010）。這使得房?jī)r(jià)收入比的測(cè)量表現(xiàn)與合理范圍均呈現(xiàn)多樣性甚至是顯著的差異。并且，由于我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程相對(duì)較短，目前發(fā)展也尚未成熟，因此以房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)來(lái)衡量我國(guó)情況時(shí)，不可簡(jiǎn)單照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，需要關(guān)注其歷史變動(dòng)趨勢(shì)（陳杰，2009）。由此，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的演變趨勢(shì)的關(guān)注與分析也就具有了更加重要的意義。

從其演變趨勢(shì)的已有研究來(lái)看，學(xué)者所用研究方法不一，尚未得出統(tǒng)一結(jié)論（張清勇，2007;陳杰，2009;丁祖昱，2013;劉海猛等，2015）?？傮w來(lái)看，這些研究主要從宏觀或微觀層面，關(guān)注房?jī)r(jià)收入比的時(shí)間特征及其反映出的居民住房支付能力，涉及對(duì)空間和尺度的考量相對(duì)較少。因此，本文參考上海易居房地產(chǎn)研究院的計(jì)算方法，以房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià)收入比?；诖耍疚恼砹?998-2017年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的商品住宅銷售總價(jià)以及城鎮(zhèn)居民家庭年收入數(shù)據(jù)，對(duì)此期間全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變化進(jìn)行比較分析，揭示我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)域差異和演變趨勢(shì)。同時(shí)，本文進(jìn)一步搜集1998年-2016年我國(guó)GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權(quán)重的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用回歸分析法研究相關(guān)影響因素，最后得出相應(yīng)的結(jié)論。

二、演變趨勢(shì)分析

（一）時(shí)間趨勢(shì)分析

從變動(dòng)的歷史趨勢(shì)來(lái)看（圖1），我國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)波浪型變動(dòng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在1998年、2000年-2003年都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。2003年以來(lái)基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，之后維持高位運(yùn)行和間隔稍有回落。但在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的2008年顯著下降，從2009年后實(shí)施擴(kuò)大投資等舉措又重新上升，從2010年-2014年又見(jiàn)下降態(tài)勢(shì)。從總體上看，房?jī)r(jià)收入比從1998年到2017年共計(jì)上升了0.3。

通過(guò)移動(dòng)平均法消除周期波動(dòng)和時(shí)間波動(dòng)以修勻該時(shí)間序列，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)修勻后數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出先升后降的變動(dòng)趨勢(shì)，自2000年到2008年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，自2008年到2017年出現(xiàn)了一定程度的緩慢下降，其變動(dòng)幅度小于前8年上升的幅度。

（二）區(qū)域差異分析

整體上看，35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大。根據(jù)已有研究的研究結(jié)果，結(jié)合城市地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，我們將北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市歸為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、?？?2個(gè)城市歸為東部二線城市，太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙8個(gè)城市歸為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個(gè)城市歸為西部二線城市。

根據(jù)表1，從算數(shù)平均數(shù)可以看出，在2013年至2015年，整體上房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)東中西遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大，東部一線城市遙遙領(lǐng)先，剩余二線城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)值處于6.68～9.19區(qū)間，且很明顯東部高于中部，中部高于西部，說(shuō)明以西部二線城市為代表的西部地區(qū)處于全國(guó)中下游水平。

根據(jù)表2，就極差而言，東部一線城市的極差最大，其次是東部二線城市，四組中東部一線城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)最為離散。變異系數(shù)能更好的反映不同組別自身的離散程度，以這個(gè)數(shù)值進(jìn)行比較，東部?jī)山M的離散程度相當(dāng)，都大于中部與西部二線城市，中部是四組中變異程度最小的。

三、模型構(gòu)建與實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)已有研究（呂江林，2010;丁祖昱，2013;趙奉軍，2015），我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)總量、城市建設(shè)、事業(yè)水平和科研投入這幾個(gè)方面會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)收入比產(chǎn)生一定的影響，故而本文選取了GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權(quán)重幾個(gè)因素進(jìn)行研究，并提出假設(shè)：

（1） GDP越高，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)，將刺激房?jī)r(jià)收入比上漲。

（2）人均GDP越高，城市人均產(chǎn)出水平越高，將推動(dòng)房?jī)r(jià)收入比上升。

（3）城鎮(zhèn)化率越高，城市發(fā)展水平越高，對(duì)房?jī)r(jià)收入比有正面影響。

（4）失業(yè)率越高，收入水平越低，也將刺激房?jī)r(jià)收入比上漲。

（5）科研權(quán)重越高，國(guó)家科技實(shí)力越強(qiáng)，國(guó)民收入變高對(duì)房?jī)r(jià)和收入有不同程度的影響，房?jī)r(jià)的發(fā)展速度快于收入的增長(zhǎng)速度時(shí)，房?jī)r(jià)收入比上漲。

基于此，選取房?jī)r(jià)收入比作為因變量，參考丁祖昱（2013）的研究方法，分別以GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權(quán)重為自變量，將GDP、人均GDP取對(duì)數(shù)，進(jìn)行一元回歸分析。

根據(jù)回歸結(jié)果（表3）來(lái)看，所選取的自變量與因變量房?jī)r(jià)收入比的回歸關(guān)系均通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)。從擬合水平來(lái)看，所選取的自變量均會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)產(chǎn)生一定影響。而從回歸系數(shù)來(lái)看，GDP、人均GDP、失業(yè)率、科研權(quán)重與房?jī)r(jià)收入比這四個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)收入比將起到一定的正向影響，但相對(duì)來(lái)說(shuō)影響較小。相對(duì)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率對(duì)房?jī)r(jià)收入比的回歸系數(shù)為3.693，影響要明顯高于其他因素對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響系數(shù)?？傮w來(lái)看，這些自變量的回歸系數(shù)的方向驗(yàn)證了前文所提出的假設(shè)。

四、結(jié)論與建議

中國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該處于一個(gè)合理的區(qū)間，如果過(guò)低，住房需求難以給家庭帶來(lái)壓力，國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)下降;如果過(guò)高，可能會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的空心化，甚至是剝奪了正常的住房需求。上海易居房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間應(yīng)該為6～7，參考這一意見(jiàn)，對(duì)上文研究結(jié)果做出解讀，可以發(fā)現(xiàn)，首先，從時(shí)間趨勢(shì)角度講，我國(guó)總體平均房?jī)r(jià)收入比近六年大致保持在7左右，屬于一個(gè)比較合理的區(qū)間，略有偏高。我國(guó)政府有能力也有義務(wù)繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)施行有效合理的調(diào)控，從而控制房?jī)r(jià)收入比?，F(xiàn)在我國(guó)水平高于世界銀行給出的發(fā)展中國(guó)家合理區(qū)間，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是逐步降低房?jī)r(jià)收入比，既能滿足正常住房需求，又能刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從東中西區(qū)域角度進(jìn)行比較分析時(shí)，最重要的結(jié)論就是房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有直接聯(lián)系，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相比，收入水平更高，但房?jī)r(jià)相對(duì)是更高的，所以我國(guó)房?jī)r(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度呈正相關(guān)。這是我國(guó)特殊國(guó)情導(dǎo)致的，由戶籍制度催生的購(gòu)房需求使得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商品房供不應(yīng)求，加上中國(guó)傳統(tǒng)觀念對(duì)于住房的重視，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的城市，吸引的人口數(shù)量越多，房?jī)r(jià)也越高。從這個(gè)意義上來(lái)講，房?jī)r(jià)收入比也就成為衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的標(biāo)志。東部一二線城市房?jī)r(jià)收入比均呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，中部二線城市先下降后上升，屬于有較小波動(dòng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，而西部二線城市房?jī)r(jià)收入比則出現(xiàn)連年下降的情況。這說(shuō)明西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，人口流失嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。國(guó)家要縮小社會(huì)差距，不厚此薄彼，就要重視西部地區(qū)的發(fā)展。

從東中西區(qū)域絕對(duì)數(shù)值來(lái)看，東部一線城市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理區(qū)間的。結(jié)合實(shí)際生活講，北京、上海、深圳與廣州這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到大部分人無(wú)法承受的地步，這是國(guó)家需要重點(diǎn)調(diào)控的。

基于我國(guó)降低房?jī)r(jià)收入比的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與對(duì)可行性的考量，結(jié)合上文分析的影響因素，我們認(rèn)為，在注重經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量地發(fā)展的同時(shí)，國(guó)家不能一味追求城鎮(zhèn)化率，而應(yīng)該將其控制在一個(gè)合理的水平。并且，降低失業(yè)率，是保障國(guó)民收入的有效手段。

五、參考文獻(xiàn)

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