淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理問題與對策

黃明

摘 要：我國對房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率一直在下降，很多房地產(chǎn)企業(yè)因為資金問題陷入破產(chǎn)狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要做好全面預(yù)算管理，這樣才能在當(dāng)前的市場環(huán)境中保持利潤，維護(hù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問題與對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

隨著當(dāng)前我國宏觀調(diào)控的介入，以及房地產(chǎn)市場逐步縮小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率在逐漸下降，因此房地產(chǎn)企業(yè)急需改變自身的預(yù)算管理，從以往粗放的模式轉(zhuǎn)變成為精細(xì)化管理模式。在這樣的情況下，全面預(yù)算管理的重要性逐漸突顯，實施全面預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地制定完善的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)。在當(dāng)前的社會中，房地產(chǎn)耗費的成本高、時間長，行業(yè)競爭以及宏觀政策的不確定都會讓企業(yè)陷入發(fā)展的困境之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要增強自身抵抗風(fēng)險的能力，只有如此才能夠健康長久的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）缺乏完善的全面預(yù)算管理組織機構(gòu)

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設(shè)置專門的全面預(yù)算管理機構(gòu)，甚至將全面預(yù)算的管理職責(zé)直接授予財務(wù)部。這就造成了全面預(yù)算管理機構(gòu)層級不高，在實施全面預(yù)算管理制度時會出現(xiàn)參與人員不重視的現(xiàn)象。尤其是在預(yù)算的溝通、執(zhí)行、控制以及反饋等工作上，配合程度較低，工作進(jìn)展緩慢。其次，在全面預(yù)算工作的開展中，往往會出現(xiàn)全面預(yù)算管理人員配置過于單一，部分工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不足，導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容更偏向于財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)整體的發(fā)展缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)意義。最后則是在全面預(yù)算執(zhí)行的過程中，除了財務(wù)部門之外，其他部門對全面預(yù)算參與感不強，尤其是營銷部和工程部。這兩個部門是預(yù)算管理中最重要的部門，直接影響年度銷售規(guī)模的確定和工程節(jié)點的完成。但是在實際的工作中，這些部門參與積極性不高，且與財務(wù)部門關(guān)于預(yù)算管理的職責(zé)混亂，導(dǎo)致管理措施實施受到阻礙。

（二）全面預(yù)算的編制方法不科學(xué)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在這樣一種情況，很多的預(yù)算編制不夠科學(xué)，在編制的過程中不注重編制預(yù)算的依據(jù)及方法，且部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理方比較陳舊。缺乏對市場以及企業(yè)發(fā)展實際情況的調(diào)研和科學(xué)預(yù)判，憑主觀設(shè)立增長幅度等進(jìn)行編制。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品種類豐富、層次要求較高，因此在編制的過程中，很難將預(yù)算編制效果進(jìn)行統(tǒng)一，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在實際的預(yù)算編制需要考慮的因素很多。同時很多企業(yè)在預(yù)算編制的過程中，為了提高工程的進(jìn)度，縮短工期，往往會在設(shè)計過程中就開始進(jìn)行施工，導(dǎo)致了施工過程與圖紙編修同時進(jìn)行，這就造成預(yù)算與實際情況不匹配，預(yù)算自然也就失去了其應(yīng)有的作用。

（三）全面預(yù)算預(yù)警機制不完善

全面預(yù)算的編制和企業(yè)的核算是有較大關(guān)系的，核算的結(jié)果能夠直接驗證預(yù)算編制是否合理，編制的執(zhí)行效果如何。這些核算數(shù)據(jù)對企業(yè)來說有著非常重要的地位，一旦出現(xiàn)預(yù)算與核算之間不相符，甚至偏差較大的情況，就證明企業(yè)的全面預(yù)算預(yù)警機制不夠完善，嚴(yán)重甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)工程的質(zhì)量以及施工的進(jìn)程。部分企業(yè)預(yù)算人員工作能力不能滿足企業(yè)當(dāng)前的要求，信息化技能缺失，企業(yè)預(yù)算執(zhí)行跟進(jìn)難度增加，不能及時對企業(yè)經(jīng)營情況做出分析。

（四）缺乏有效的全面預(yù)算績效考核與激勵機制

績效考核是全面預(yù)算管理中的重要環(huán)節(jié)，能夠幫助提升工作人員的工作積極性，有助于促進(jìn)不同部門的員工朝著相同的企業(yè)愿景奮斗。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在這樣的現(xiàn)象，首先是在考核的過程中，更加重視對財務(wù)指標(biāo)（如收入、凈利潤）的考核，而對非財務(wù)指標(biāo)方面（如節(jié)點實現(xiàn)、回款情況）的考核較少。財務(wù)指標(biāo)通常是在企業(yè)的歷史財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上計算得出，主要體現(xiàn)了企業(yè)以往的經(jīng)營成果，非財務(wù)指標(biāo)則是對企業(yè)未來的業(yè)績等進(jìn)行揭示，因此在企業(yè)的發(fā)展過程中，非財務(wù)指標(biāo)的考核十分重要。除此之外，企業(yè)的激勵政策，往往更多的采用短期激勵手段，缺乏長期的激勵規(guī)劃，一旦出現(xiàn)疲憊等現(xiàn)象，對企業(yè)長期發(fā)展的影響是較大的。在激勵的過程中，更多使用貨幣方面的激勵，缺乏長效（如股票、期權(quán)）的激勵機制。這樣的激勵在短期內(nèi)有一定效果，但是從長期的角度來講，不利于員工個人價值的實現(xiàn)，也不利于員工與企業(yè)長期的共同發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全民預(yù)算管理問題的對策

（一）建立健全全面預(yù)算管理機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確自身的發(fā)展戰(zhàn)略，并且建立以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理機構(gòu)，具體包括以下幾個方面：第一，首先應(yīng)對企業(yè)的內(nèi)部情況有充分了解，在了解的基礎(chǔ)上設(shè)立預(yù)算管理機構(gòu)，該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作。該機構(gòu)可以由房地產(chǎn)企業(yè)的決策層帶頭，從各個部門中抽調(diào)精英人員，這些精英人員需要對各部門工作足夠熟悉，這樣才能保證該機構(gòu)后續(xù)工作的順利展開。第二，該機構(gòu)主要的工作是對預(yù)算進(jìn)行編制、審核、調(diào)整以及分析考評等，對預(yù)算的執(zhí)行全程參與，并且保證預(yù)算能夠順利執(zhí)行。第三，對企業(yè)戰(zhàn)略做出明確的規(guī)劃，并且依照企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行預(yù)算編制。預(yù)算要輻射到企業(yè)的各個部門，包括營銷、工程、成本、投資、融資、采購及人力等所有方面，只有這樣才能夠確保全面預(yù)算管理制度能夠在企業(yè)進(jìn)行全面的實施，達(dá)到其應(yīng)有的效果。

（二）引進(jìn)科學(xué)的全面預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)當(dāng)前最大的問題源自于其經(jīng)營模式，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，涉及到非常多的環(huán)節(jié)，因此在資金和財務(wù)方面往往會表現(xiàn)脆弱，宏觀調(diào)控以及金融市場發(fā)生變化都會對房地產(chǎn)企業(yè)造成非常大的影響。預(yù)算方面，滾動預(yù)算一般包括中期滾動預(yù)算和短期滾動預(yù)算，中期滾動預(yù)算的編制周期通常為3-5年的時間，短期的滾動往往為一年。滾動預(yù)算能動態(tài)反應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場的情況，能夠為企業(yè)的運營提供更加有效的決策信息，中期滾動預(yù)算編制周期與房地產(chǎn)項目開發(fā)周期接近，這就為企業(yè)提供了相對長遠(yuǎn)的決策視角，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用滾動預(yù)算的方法，實現(xiàn)周期與年度預(yù)算的有機結(jié)合，進(jìn)而確定滾動預(yù)算的編制周期以及滾動頻率。

（三）強化預(yù)算管理風(fēng)險預(yù)警機制，提高企業(yè)預(yù)算管理者的工作能力

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作與其他企業(yè)存在一定的區(qū)別，由于房地產(chǎn)涉及的事項較多較雜，因此在管理的過程中，不僅需要專業(yè)的技術(shù)能力，同時也需要較強的實際操作能力，這樣在經(jīng)營過程中，才能適應(yīng)不斷變化的情況，更好的提升工作效率。當(dāng)前部分工作人員達(dá)不到這樣的要求，因此就需要房地產(chǎn)企業(yè)增強自身的內(nèi)部培訓(xùn)能力，不僅需要提升工作人員的專業(yè)知識，同時也需要提升工作人員實際操作能力。除此之外，企業(yè)有了專業(yè)程度較高的工作人員之后，就需要增強企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警能力，工作人員需要定期對市場以及企業(yè)自身的情況進(jìn)行分析，出現(xiàn)問題時積極進(jìn)行調(diào)整改善，時刻關(guān)注市場變化，及時對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，同時要對特殊情況及時反映，采取相應(yīng)的措施應(yīng)對。只有這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在面對風(fēng)險的時候更好的應(yīng)對，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。

（四）改善全面預(yù)算管理的工作方法

改善全面預(yù)算管理工作的方法，需要在預(yù)算編制以及預(yù)算執(zhí)行的時候，嚴(yán)格按照相關(guān)的制度進(jìn)行。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，不確定因素多，因此需要在過程中做出更加及時、準(zhǔn)確的反饋，這樣才能保證預(yù)算結(jié)果與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致。同時全面預(yù)算是一個復(fù)雜的過程，因此需要加強內(nèi)部之間的交流，從而能夠時刻對全面預(yù)算管理工作進(jìn)行監(jiān)控，找出其中的優(yōu)缺點，進(jìn)而針對這些問題作出優(yōu)化，推動企業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)作為資源密集型產(chǎn)業(yè)，很大一部分資金來源于借貸融資，這就讓房地產(chǎn)企業(yè)的危險性大大增加，一旦在資金鏈方面出現(xiàn)問題，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)陷入巨大的危機之中，因此強化預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，唯有增強對房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理。

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