摘 要：多重買賣合同是出賣人與不同買方間就同一物品進行買賣所制定的多個合同。若無法保證買賣雙方全部知情則視為合同無效。在此之上，本文簡要分析了多重買賣各合同效力及履行順序標(biāo)準(zhǔn)及效力的具體表現(xiàn)，并分別從無物權(quán)變動一物數(shù)賣處理規(guī)則與保證先買受人正當(dāng)權(quán)益履行原則等兩個方面論述了多重買賣各合同履行順序規(guī)則的方法，以此確保買賣雙方各自享受正當(dāng)?shù)谋Ｗo權(quán)益。

關(guān)鍵詞：買賣合同;效力;履行順序

前言

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國商品交易數(shù)量也在逐步遞增，這勢必會引發(fā)糾紛案件，甚至?xí)诮灰走^程中出現(xiàn)一物多賣現(xiàn)象，這有違誠信交易原則。因此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強一物多賣現(xiàn)象的管理力度，避免多重合同的出現(xiàn)對買賣雙方帶來無法避免的損失。同時，管理人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律要求做好多重合同糾紛事件的處理工作，以便實現(xiàn)利益均衡。

一、多重買賣各合同效力及履行順序標(biāo)準(zhǔn)

（一）多重買賣各合同效力標(biāo)準(zhǔn)

多重買賣合同的出現(xiàn)主要源于一物多賣現(xiàn)象。它主要是指出賣人針對同一標(biāo)的物與不同買方簽訂的多個買賣合同，并將其同時出售給多個買方的狀況。根據(jù)我國《中華人民共和國合同法》中第十五條明確規(guī)定，當(dāng)出賣人就同一標(biāo)的物制定多重買賣合同時，所有合同若不具備第五十二條相關(guān)規(guī)定無效行為時，則在買方因無法按照合同規(guī)定獲取標(biāo)的物所有權(quán)將可通過法律途徑追究出賣人的法律責(zé)任。在一物多賣期間，一旦各買賣合同都無第五十二條中所規(guī)定的無效行為，將判定每個買賣合同均具備法律效力。對于多重買賣合同的效力判定并不能單純依據(jù)合同簽訂時間的先后順序作為依據(jù)，需根據(jù)實情及法律規(guī)定判定標(biāo)的物最終所有權(quán)歸屬人。

（二）多重買賣各合同履行順序標(biāo)準(zhǔn)

以商品房為例，在處理多重買賣合同的糾紛事件時需從物權(quán)與債權(quán)另方面判斷履行各同的具體順序。當(dāng)商品房的出賣人與多位買方就同一個標(biāo)的物簽訂買賣合同時，需重點關(guān)注實際房屋占有者、房款支付狀況、合同確立的時間、過戶手續(xù)登記情況等。同時應(yīng)當(dāng)先行考慮房屋占有者及過戶手續(xù)登記，后考慮房屋支付款及價格判定、出賣人選擇權(quán)等。在履行買賣合同順序時需要遵循第一順位履行因素及第二順位履行因素等。其中第一順位履行因素主要包括預(yù)告登記信息、實際占有情況等。就占有性質(zhì)而言，占有即為事實，若商品房在出賣人仍具有占有權(quán)時，此時如果出現(xiàn)毀損或其它損失應(yīng)由出賣人自行承擔(dān)。若出賣人已將其托付給買受人，所有損失應(yīng)由買受人負(fù)擔(dān)。第二順位履行因素包括已付房屋款項的比例、商品房買賣合同的成立時間等。房款支付比例作為合同優(yōu)先履行的依據(jù)。類似商品房這種不動產(chǎn)，它的物權(quán)是以實際登記信息為主。當(dāng)多個買賣合同出現(xiàn)債權(quán)平等時，需以買賣合同的房款支付比例分配房屋合同履行能力[1]。

二、多重買賣各合同效力的具體表現(xiàn)

對于債權(quán)來說，其具有平等性的特點。因此，在原則上，多重買賣合同只要符合法律規(guī)定，則能夠享受同等的法律保護。在合同未履行前，各方買賣人依照合同內(nèi)容，能夠享受同等的請求權(quán)，并不存在的優(yōu)先級別。但是，根據(jù)合同有效的規(guī)則，當(dāng)后買受方、出賣人出現(xiàn)違反秩序的行為時，其所簽訂的合同效力喪失。于此同時，由于在市場經(jīng)濟中，鼓勵公平性的競爭，因此若是后買方了解先前買賣合同的存在，但是因為獲取與利用的目的依舊與出賣人簽訂買賣合同的情況下，該行為并不屬于違反公共秩序的范疇內(nèi)，所簽訂的合同在原則上依舊有效。但是，這一理論并未得到學(xué)界的普遍認(rèn)同。一些學(xué)者認(rèn)為，若是已經(jīng)知道先前買賣合同的存在，卻依然與出賣方簽訂合同，這一行為具備侵犯先買方利益的傾向，所以應(yīng)當(dāng)判定該合同（后合同）無效。

結(jié)合上述分析能夠了解到，學(xué)界對一物數(shù)賣情況下，多重買賣各合同效力的判定主要結(jié)合后買方簽訂合同的意圖完成。此時，當(dāng)后買方在簽訂合同時主觀上不存在惡意，則可以判定后合同有效;當(dāng)后買方在簽訂合同時，主要是為了協(xié)助出賣人逃避應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任，或是阻礙買受方獲取目標(biāo)物，則可判定該行為違反秩序，相應(yīng)的合同也無效。但是，筆者認(rèn)為，后買方在已知先前買賣合同存在的情況下，依舊與出賣人簽訂合同，無論其意圖如何，均達到“主觀上存在惡意”的程度。此時，無論后買方的原本意圖如何，均可以判定其行為違背秩序，或是存在惡意串通的傾向。因此，筆者提出如下主張：在后買方在已知先前買賣合同存在、且依舊與出賣人簽訂合同的情況下，已然構(gòu)成惡意串通（或是間接故意）、明知故犯，應(yīng)當(dāng)判定該合同（后合同）無效[2]。

三、多重買賣各合同履行順序規(guī)則的方法

（一）無物權(quán)變動一物數(shù)賣處理規(guī)則

1.出賣人選擇說

在未發(fā)生物權(quán)變動情況下一物多賣中多重買賣各合同均具有法律效力且未正當(dāng)履行，此時債權(quán)享有平等原則，一旦發(fā)生買賣糾紛法律將按照具體方案執(zhí)行。其中出賣人選擇說是最直接的執(zhí)行方案。它指的是將合同履行權(quán)利交由出賣人，當(dāng)各個買賣合同都具有法律效力且買受人地位平等時需由出賣人決定將標(biāo)的物交付給其中一方。當(dāng)糾紛案件尚未進入司法仲裁程序前，出賣人應(yīng)認(rèn)真選擇執(zhí)行哪個合同的履行責(zé)任，并對其他買方擔(dān)負(fù)違約責(zé)任。若已進入仲裁程序，此時將不可再由出賣人進行處理，由于一物多賣現(xiàn)象是由于出賣人惡意為之的行為，若再將決定權(quán)交于出賣人，將影響判定結(jié)果的公正性。為了保證買方權(quán)益可申請財產(chǎn)保護，待判定結(jié)果出來后再履行各自責(zé)任[3]。

2.競價購買受償說

競價購買受償說是一種新的處理規(guī)則，是指在多個買賣合同享有法律效力但未履行時經(jīng)由法院組織讓各買受人自愿參與到標(biāo)的物競價環(huán)節(jié)中，在這其中獲得最終標(biāo)的物享有權(quán)的人需按照價款優(yōu)先支付的比例彌補其他買受人經(jīng)濟損失。若各買受人未能實現(xiàn)統(tǒng)一競價將交由法院對其進行競拍，待完成拍賣任務(wù)后按照各自買受人支付價款比例進行各自賠償。當(dāng)買受人沒有優(yōu)先支付價款比例時需由出賣人對其加以賠償。這種方法符合公平公正的原則，且保證債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益，因此具有一定的實踐意義。

3.先行支付價款說

先行支付價款說是利用國外不動產(chǎn)交易中實施的優(yōu)先權(quán)經(jīng)驗而制定的一物多賣糾紛處理方案。它主要是依據(jù)合同履行順序來判斷物權(quán)歸屬人。為了保持正常交易的秩序及當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益需由先支付價款的買方優(yōu)先享有標(biāo)的物所有權(quán)。先行支付價款說是從利益分配角度考慮的合同履行方案，但這對于先行簽訂合同的買方而言存在一定的不公正性，它雖從一定程度上可加快先行支付價款買方交易的完成速度，但未能給予買方合法的權(quán)益保護，這是由于合同內(nèi)容本身并不一致且人為因素干擾較大。故而先行支付價款說需進一步進行完善，以此提高多重買賣合同履行順序的能力。

4.合同生效在先說

合同生效在先說是指在各個合同都具備法律效力且尚未履行具體內(nèi)容時根據(jù)合同生效時間享有優(yōu)先權(quán)的處理規(guī)則。由于它所體現(xiàn)的是“先到先得”的原則，符合大多數(shù)人的價值觀。所以這種處理方式易于大眾接受，并且經(jīng)由學(xué)者討論已將其應(yīng)用于司法解釋中。事實上，從法律債權(quán)體現(xiàn)的平等性來考慮，每個人在法律面前享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，但這種優(yōu)先原則與平等原則相悖。因此會從一定程度上引發(fā)其它同樣享有法律效力買受人的不滿情緒，這需要進一步加強順序原則的管理力度。

（二）保證先買受人正當(dāng)權(quán)益履行原則

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條法律規(guī)定多重買賣合同聯(lián)系性順序規(guī)則。由于一物多賣是出賣人先行違背誠信交易原則，所以在對各個合同效力進行處理時需充分保證先買受人正當(dāng)權(quán)益。主要需注重以下問題：（1）先支付價款買受人未必是優(yōu)先成立合同的買受人，一般優(yōu)先成立合同的買受人確定遵循誠信交易原則，但優(yōu)先支付價款的買受人可能是根據(jù)買賣雙方統(tǒng)一制定的規(guī)則進行確定，所以需避免高價買受人后期提前支付價款破壞交易規(guī)則;（2）買受人也并非惡意后成立合同，他們未必是在知情情況下參與交易，這具有一定的局限性，無法通過判斷后買受人誠信狀態(tài)來判定合同效力及履行規(guī)則。

結(jié)論

綜上所述，通過結(jié)合多重買賣合同效力的表現(xiàn)及履行規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)制定符合我國國情的多重買賣合同糾紛處理方案。買賣雙方在簽訂買賣合同時都具有較強的目的性，只有當(dāng)合同完全履行它的效力后才能發(fā)揮出它真正的價值，并為買賣雙方提供穩(wěn)妥的保障。各地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)亟灰资袌龅沫h(huán)境建立誠信經(jīng)營體系，并遵循優(yōu)先履行責(zé)任的原則來保障自身權(quán)益，以此避免發(fā)生多重合同糾紛。

參考文獻

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[3]梁艷.房屋買賣合同中的強制履行——以房屋多重買賣權(quán)利保護順位為視角[J].山東青年政治學(xué)院學(xué)報，2018，34（04）：80-85.

作者簡介：

劉文婷（1994-6），女，籍貫：江蘇，漢族，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：助理會計師，研究方向：民商法學(xué)。