對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)

亢明宇

摘要：互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)還能否安如泰山？新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)該如何轉(zhuǎn)型？如何面對(duì)出現(xiàn)的新問(wèn)題？如何應(yīng)對(duì)“變”與“不變”？

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大沖擊是金融變革，企業(yè)家需要從戰(zhàn)略角度思考，居安思危主動(dòng)求變，以更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)之變。在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，我們?nèi)绾卧趹?zhàn)略上進(jìn)行一種變化。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)不僅要守住原有的東西，還需要擁抱互聯(lián)網(wǎng)，擁抱金融，擁抱產(chǎn)業(yè)。面對(duì)新問(wèn)題政府也需要正確引導(dǎo)，幫助這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

那么不變的又是什么呢？是我們圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)，圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略，把我們的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)做到極至的理念。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);變與不變;認(rèn)識(shí);感受

1問(wèn)題的提出和分析

1.1金融開(kāi)放沖擊大

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來(lái)自于金融行業(yè)。十八屆三中全會(huì)指出，未來(lái)的金融改革將以市場(chǎng)化為目標(biāo)，發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)利率和匯率市場(chǎng)化改革。

原來(lái)我們理解的銀行是一個(gè)“衙門(mén)”，但現(xiàn)在打破了。原來(lái)我們開(kāi)發(fā)商見(jiàn)銀行行長(zhǎng)，銀行是“爺”，我們是問(wèn)它貸款的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開(kāi)發(fā)商老板都想搞一個(gè)地產(chǎn)銀行。

在金融改革的大局中，互聯(lián)網(wǎng)也成為了變局中最大的行業(yè)?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)也能成為金融的概念，所有人感覺(jué)到互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)行業(yè)的一種沖擊。

1.2政府角色轉(zhuǎn)變影響大

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的兩個(gè)變化是供需關(guān)系的變化和由單向調(diào)控向雙向調(diào)控轉(zhuǎn)變的變化。

在過(guò)去十年，供需關(guān)系非常清楚，每一個(gè)城市，只要通一條地鐵、引入一個(gè)產(chǎn)業(yè)，供需關(guān)系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化了。這需要開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)做更多深入的研究和討論。

在過(guò)去的幾年當(dāng)中，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，實(shí)際上是看政府。而在雙向調(diào)控政策下，政府在未來(lái)的市場(chǎng)當(dāng)中扮演的角色將會(huì)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商們需要深思未來(lái)的市場(chǎng)向誰(shuí)看。

1.3相關(guān)配套機(jī)制及政策不健全

目前，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、稅收等配套機(jī)制和政策還不健全，房地產(chǎn)融資、抵押貸款渠道單一且不暢通，房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多，且存在不合理的方面和環(huán)節(jié)，既不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)育，又加重了廣大百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。貨幣化分房沒(méi)有真正得到貫徹實(shí)施，面向大多數(shù)居民的社會(huì)保障機(jī)制還未真正確立起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏堅(jiān)實(shí)的后勤保障。

1.4公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成。

雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)，但目前招標(biāo)拍賣(mài)還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標(biāo)拍賣(mài)取得土地的成本相差懸殊，造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。并且在中心區(qū)，舊區(qū)改造的土地供應(yīng)制度與土地市場(chǎng)招投標(biāo)制度矛盾突出，影響了土地招投標(biāo)的進(jìn)行。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)與本地政府有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，自然都受到當(dāng)?shù)卣谋幼o(hù)。這就影響了外地企業(yè)的開(kāi)發(fā)形成了不公平競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。

1.5“求變”與“不變”至關(guān)重要

關(guān)于變，城鎮(zhèn)化是未來(lái)幾年的發(fā)展方向，從戰(zhàn)略角度來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著兩個(gè)選擇：一是大的企業(yè)去做城市再開(kāi)發(fā)，另一個(gè)是城鎮(zhèn)化概念，抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是兩個(gè)完全不同的方向，需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應(yīng)對(duì)。

關(guān)于不變，就是我們圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)，圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略，我們的服務(wù)質(zhì)量和把服務(wù)做到極至的理念。

2問(wèn)題的解決方法

2.1走金融服務(wù)的戰(zhàn)略

既然金融放開(kāi)了，既然在金融當(dāng)中最大的資產(chǎn)是房產(chǎn)，是有效資產(chǎn)，那么房產(chǎn)這塊上，我們擁有很大資源，那么為什么不去做嘗試？

還有一個(gè)社區(qū)服務(wù)即物業(yè)管理公司。在美國(guó)的地方?jīng)]有小區(qū)是開(kāi)放的，中國(guó)是有這扇門(mén)的，馬云也好，馬化騰也好，李彥宏也好，他們做的所有天網(wǎng)，有一道門(mén)是過(guò)不了的，就是這扇物業(yè)管理把住的，這么大的物業(yè)管理，這么大的增值服務(wù)，為什么被我們開(kāi)發(fā)商看成為雞肋呢？為什么開(kāi)發(fā)商每天要去貼他錢(qián)呢？抱著金飯碗在討飯，我認(rèn)為這是我們未來(lái)可以變化的方向。

2.2做“奶酪界的小老鼠嗅嗅、匆匆”

政府職能的轉(zhuǎn)變給了我們一個(gè)難題，未來(lái)的風(fēng)向標(biāo)在哪里？但從另一方面分析，誰(shuí)能夠及時(shí)洞察“奶酪”的方向，便可以得到更大更美味的“奶酪”。所以排除對(duì)未來(lái)的擔(dān)憂，及時(shí)的振作起來(lái)觀察細(xì)微的變化，做好準(zhǔn)備即刻出發(fā)是至關(guān)重要的。有很多的企業(yè)家用勤奮的戰(zhàn)術(shù)去替代惰性的戰(zhàn)略，發(fā)現(xiàn)了變化及時(shí)做出調(diào)整，才能走對(duì)方向。

2.3加快土地使用制度改革。

健全土地供應(yīng)機(jī)制，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，土地使用制度的改革應(yīng)該以建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府宏觀調(diào)控相結(jié)合、其他有關(guān)措施相配套的土地資源配置體系為目標(biāo)。

2.4應(yīng)該大力引入市場(chǎng)機(jī)制，建立和規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作。

通過(guò)土地有形市場(chǎng)的建立，實(shí)現(xiàn)土地交易的公平、公正、公開(kāi);通過(guò)建立合理的土地價(jià)格機(jī)制和價(jià)格體系，指導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場(chǎng)交易;通過(guò)大力推行招標(biāo)拍賣(mài)制度和合理確定協(xié)議價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)水平，使各種方式的土地取得成本具有可比性，不僅可以有效消除前期土地成本過(guò)高等現(xiàn)象，還有利于房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合，促進(jìn)那些真正有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

2.5“變”與“不變”

所有人都在變，每家企業(yè)追求都在變，變的過(guò)程當(dāng)中，有所謂的戰(zhàn)略變化，有所謂的戰(zhàn)術(shù)變化，而戰(zhàn)術(shù)變化更多的企業(yè)是應(yīng)該去研究執(zhí)業(yè)經(jīng)理人，團(tuán)隊(duì)做研究。企業(yè)家更多的應(yīng)該研究戰(zhàn)略上的變化。

各盡其責(zé)，努力將每個(gè)人的工作做好，才能在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中立住腳。

3總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是一種實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其發(fā)展和變化并非一日之事，若想在這個(gè)領(lǐng)域有所成，需要的不僅是努力更是一種敏銳的眼光和思維。變不僅是房地產(chǎn)業(yè)的變，也是思維和眼光的變化。