王志宇

【摘 要】 股權(quán)收購方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購中非常流行。企業(yè)以股權(quán)收購的實(shí)質(zhì)是獲得土地、房產(chǎn)資源，擴(kuò)大布局范圍，進(jìn)而獲得較高利潤(rùn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)較高，從稅法的角度來講，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到收購的成敗與否。在房地產(chǎn)并購當(dāng)中，土地增值稅是所有稅種當(dāng)中稅負(fù)最重的稅種，因此本文僅討論房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中的土地增值稅問題。

【關(guān)鍵詞】 股權(quán)收購 土地增值稅

一、土地增值稅基本內(nèi)容

（一）土地增值稅納稅義務(wù)人及征稅范圍

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從土地增值稅的定義來看，只要是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的單位和個(gè)人，都是土地增值稅納稅義務(wù)人。土地增值稅納稅義務(wù)人不論自然人、法人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資、中國(guó)公民與外籍個(gè)人;不論部門，因此納稅義務(wù)人范圍很廣。

土地增值稅是針對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為進(jìn)行征稅?；菊鞫惙秶ǎ?/p>

1.單純轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)（包括出售、交換和贈(zèng)與）;

2.將地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

3.存量房地產(chǎn)的買賣。

其實(shí)區(qū)分土地增值稅的征稅范圍有一個(gè)非常關(guān)鍵的標(biāo)志，就是看土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更。從物權(quán)法角度講，就是看是否發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

（二）土地增值稅稅率及稅額計(jì)算

檔次 級(jí) 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計(jì)算公式

1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30% 0% 土地稅額=增值額*30%

2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 稅額=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%

3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%

4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60% 35% 稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 扣除項(xiàng)目

（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁

（一）轉(zhuǎn)讓方利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓巧避土地增值稅

北京甲房屋租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）系境外股東乙有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）的全資子公司，工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍為出售、出租自有住房及物業(yè)管理。甲公司在北京中關(guān)村擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓，系2010年購入，購入時(shí)的成本總計(jì)2.7億元，發(fā)票原件丟失，僅有復(fù)印件。2015年10月，出于資金需要，乙公司擬出售甲公司在北京中關(guān)村的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值為8.3億元，考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務(wù)成本，乙公司與收購方深圳丙集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱丙公司）達(dá)成協(xié)議，以7.3億元的價(jià)格向丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司100%股權(quán)，丙公司以現(xiàn)金形式向乙公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月，丙公司通過甲公司對(duì)外出售該批住宅及商業(yè)寫字樓，總計(jì)售價(jià)為9.8億元。

本案屬于典型的轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避營(yíng)業(yè)稅（交易之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍屬營(yíng)業(yè)稅征稅范圍）、土地增值稅。對(duì)于營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)改增之后的增值稅問題，本文暫不討論，本文僅探討土地增值稅問題。對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，如果按照該批住宅及商業(yè)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格8.3億元，直接以資產(chǎn)出售方式向收購方轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù)，土地增值稅稅額高達(dá)2.09億元，具體計(jì)算如下：

考慮到巨額的土地增值稅負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司，雖然在轉(zhuǎn)讓價(jià)款吃虧1億元，但乙公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將土地增值稅轉(zhuǎn)嫁于收購方丙公司，從而足足節(jié)省了2.09億元土地增值稅。

本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方規(guī)避土地增值稅義務(wù)的關(guān)鍵在于本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于土地增值稅征稅范圍?！锻恋卦鲋刀悧l例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)該條，原則上，單位和個(gè)人只有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才屬于土地增值稅的征稅范圍，轉(zhuǎn)讓股權(quán)并非土地增值稅征稅范圍。本次交易系股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍，也就談不上征收土地增值稅了。

（二）國(guó)稅函[2000]687號(hào)文

那么是否能夠簡(jiǎn)單認(rèn)為納稅人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)一定不在土地增值稅征稅范圍之列？不一定，2000年，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)文）就深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)的問題對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局作出過批復(fù)，認(rèn)為這兩家公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，根據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。其實(shí)國(guó)稅函[2000]687號(hào)文出臺(tái)后，引起了很大爭(zhēng)議，實(shí)踐中，各省市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)也不一定按照國(guó)稅函[2000]687號(hào)文的精神對(duì)轉(zhuǎn)讓方課征土地增值稅。關(guān)于國(guó)稅函[2000]687號(hào)文的爭(zhēng)議問題，筆者將另行撰文進(jìn)行分析。

三、收購方的土地增值稅陷阱

（一）收購方不能將股權(quán)收購成本作為土地增值稅扣除項(xiàng)目

一般來說，相較資產(chǎn)收購，股權(quán)收購手續(xù)簡(jiǎn)單，交易迅捷，而且在收購目標(biāo)土地的交易中，交易各方還可以通過股權(quán)收購規(guī)避《城市房地產(chǎn)管理法》第39條關(guān)于在土地轉(zhuǎn)讓過程中，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上的規(guī)定，有利于投資者盡早轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。然而，股權(quán)收購?fù)嬖诤芏喽悇?wù)陷阱，轉(zhuǎn)讓方有很大機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁于收購方。就土地增值稅而言，收購方以股權(quán)收購目標(biāo)公司股權(quán)從而間接受讓目標(biāo)土地或房產(chǎn)后，如果將來通過被收購的目標(biāo)公司直接出售目標(biāo)土地或房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，只能以該目標(biāo)土地或房產(chǎn)的歷史成本為依據(jù)，股權(quán)收購成本不能作為扣除項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)。房地產(chǎn)股權(quán)收購項(xiàng)目一般都是存量房地產(chǎn)，因此收購項(xiàng)目的歷史成本要么是按照重置成本乘以成新率的評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定，要么在有原始發(fā)票的情況下按照發(fā)票價(jià)格確定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。無論是按照評(píng)估價(jià)格還是按照購房發(fā)票確定的價(jià)格一般都要低于收購方的股權(quán)收購成本。這就導(dǎo)致收購方的股權(quán)收購成本不能作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，而必須以低于股權(quán)收購成本的目標(biāo)房地產(chǎn)歷史成本作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，從而承擔(dān)了本應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)擔(dān)的那部分房地產(chǎn)增值額對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅款。

（二）股權(quán)收購成本不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的原因

股權(quán)收購成本之所以不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，是因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征稅范圍，既然國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅，自然也就不予許股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收購方在將來出售房產(chǎn)或土地時(shí)將股權(quán)收購成本作為扣除項(xiàng)目金額。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目收購中收購方“買股權(quán)，賣資產(chǎn)”吃悶虧的最根本原因。

根據(jù)《土地增值稅條例》第二條，本案中的收購方丙公司以人民幣7.3億元的價(jià)格收購甲公司股權(quán)，再通過甲公司以人民幣9.8億元的價(jià)格對(duì)外出售該批住宅及寫字樓，屬于土地增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計(jì)算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目金額不是以股權(quán)收購價(jià)7.3億元為基礎(chǔ)，而是以該批房地產(chǎn)歷史成本2.7億元為基礎(chǔ)，再加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行確定的。具體計(jì)算如下：

從測(cè)算表中可以看出，收購方此次房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，土地增值稅適用的稅率為最高稅率檔60%，測(cè)算后的土地增值稅稅額高達(dá)2.79億元。這個(gè)項(xiàng)目收購方丙公司股權(quán)收購成本為7.3億元，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收入9.8億元，毛利2.6億元，但土地增值稅稅費(fèi)2.79億元，直接導(dǎo)致項(xiàng)目虧本，因此，丙公司這次收購就是一次失敗的收購。