麗水市國土資源局 葉隆生

轉(zhuǎn)讓方怠于履行登記協(xié)助義務(wù)的應(yīng)對(duì)措施

麗水市國土資源局 葉隆生

在房地產(chǎn)登記中常會(huì)碰到這樣的情況，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方拒不到登記機(jī)關(guān)簽字蓋章，導(dǎo)致受讓方不能辦理產(chǎn)權(quán)證書。按理說，受讓方支付了價(jià)款，履行了其主要義務(wù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付房地產(chǎn)義務(wù)。但由于房地產(chǎn)價(jià)格飚升，有的轉(zhuǎn)讓方受利益驅(qū)動(dòng)，不愿意履行原合同，如受讓方不補(bǔ)償差價(jià)，拒絕到登記機(jī)關(guān)簽字蓋章、配合受讓方履行過戶手續(xù)。這既侵害了受讓方的合法權(quán)益，也給房地產(chǎn)登記工作造成極大被動(dòng)，并可能引發(fā)信訪事件，影響政府形象。對(duì)于在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方怠于履行登記協(xié)助義務(wù)的問題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出應(yīng)對(duì)措施，以保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)土地登記秩序。

一、履行登記協(xié)助義務(wù)是轉(zhuǎn)讓方的法定義務(wù)

《合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！狈康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的目的是受讓方取得標(biāo)的物所有權(quán)或者使用權(quán)，這是轉(zhuǎn)讓方最基本的義務(wù)?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示的方法，其物權(quán)的轉(zhuǎn)移須辦理變更登記，不論合同是否作出約定，轉(zhuǎn)讓方都應(yīng)當(dāng)協(xié)助受讓方辦理物權(quán)變更登記手續(xù)，并交付有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件?！锻恋氐怯涋k法》第七條規(guī)定，除可以單方申請(qǐng)的九種情形外，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)。而土地使用權(quán)變更登記不在九種情形之列?！斗课莸怯涋k法》第十二條規(guī)定，申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。而房屋變更登記不在此條除外之情形。為此，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)全面履行法律規(guī)定的義務(wù)，積極配合受讓方辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

二、政府部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)解決合同糾紛

違反法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中，雖然更多的是追究違約責(zé)任，即便是法律有明文規(guī)定。但由此所引發(fā)的紛爭和信訪，擾亂了正常的政府工作秩序，應(yīng)當(dāng)引起政府部門的高度重視，妥善處理。一是建立聯(lián)席會(huì)議制度，由政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，國土資源、房產(chǎn)管理、信訪、法院、公安、監(jiān)察等部門及所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組成，對(duì)比較集中的此類問題進(jìn)行專題研究解決，如果此類問題集中在某一個(gè)或幾個(gè)部門，則這些部門也應(yīng)參與。二是由登記機(jī)關(guān)向當(dāng)事人所在單位發(fā)函，由其所在單位出面做思想工作，督促當(dāng)事人履行合同，并將函抄送信訪等部門。三是對(duì)于政府部門或國有企事業(yè)單位的工作人員或者黨員拒不履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依黨紀(jì)政紀(jì)給予處分。相關(guān)專業(yè)人員也應(yīng)依行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)章處理。四是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)當(dāng)事人做耐心細(xì)致的疏通解釋工作，并告知其維護(hù)權(quán)益的救濟(jì)途徑和方法。

三、可通過訴訟渠道維護(hù)權(quán)益

如果轉(zhuǎn)讓方拒不履行義務(wù)，受讓方可以轉(zhuǎn)讓方不完全履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為由向人民法院起訴，要求轉(zhuǎn)讓方全面履行合同義務(wù)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。在此，由于轉(zhuǎn)讓方的不完全履行合同義務(wù)，使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但轉(zhuǎn)讓方有能力履行合同。根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行。對(duì)于轉(zhuǎn)讓方不愿意履行合同的行為，受讓方起訴到人民法院，人民法院判令雙方履行合同并在判決生效后，如果轉(zhuǎn)讓方不配合受讓方辦理過戶手續(xù)，受讓方可以向法院申請(qǐng)執(zhí)行，法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行，并通知房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)直接辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，這種情況下，不一定要雙方同時(shí)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即可辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。受讓方還可以請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)其他違約責(zé)任，如支付違約金、賠償損失。

四、進(jìn)行公證

當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，簽訂合同后應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記手續(xù)。但如果當(dāng)時(shí)不便辦理或其他非個(gè)人原因不能及時(shí)辦理，當(dāng)事人在簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同時(shí)，雙方可以共同到公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，由公證機(jī)關(guān)對(duì)簽訂合同的合法性和真實(shí)性進(jìn)行公證。一方當(dāng)事人(受讓方)憑公證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)，可不需對(duì)方當(dāng)事人(轉(zhuǎn)讓方)同時(shí)到達(dá)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章，這樣，一則可以防止一方當(dāng)事人因反悔而不履行協(xié)助登記的合同義務(wù)，可以減輕訴求負(fù)擔(dān)，二則可以避免因一方當(dāng)事人在外而不便履行共同申請(qǐng)義務(wù)所帶來的麻煩。這可以作為共同申請(qǐng)的一種例外情形。