李馥佳

摘要：大型商業(yè)設(shè)施是北京商業(yè)領(lǐng)域大體量、廣域覆蓋、集中式發(fā)展的重要組成部分，是滿足人民日益增長的美好生活需要的重要商業(yè)基礎(chǔ)。本文通過與北京市商務(wù)局聯(lián)合開展的全市大型商業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)調(diào)研，總結(jié)截至2018年底全市大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)模體量、環(huán)線分布、行政區(qū)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)等發(fā)展現(xiàn)狀，分析消費趨勢變化對大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的潛在影響，結(jié)合北京新版城市總規(guī)對大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展要求與布局影響，在此基礎(chǔ)上提出北京大型商業(yè)設(shè)施調(diào)整方向與演進趨勢。

關(guān)鍵字：大型商業(yè)設(shè)施新版城市總規(guī)布局研究趨勢研究

大型商業(yè)設(shè)施是北京商業(yè)領(lǐng)域大體量、廣域覆蓋、集中式發(fā)展的重要組成部分，在保障民生福祉、滿足城市生活與提升消費水平、增強人民群眾的獲得感與幸福感方面起到重要作用。2017年9月北京新一版城市總體規(guī)劃正式公布，其中對于未來北京城市發(fā)展戰(zhàn)略目標，北京城市保護與發(fā)展的協(xié)調(diào)問題，“大城市病”的治理問題，城鎮(zhèn)居民的基本生活保障以及提高居民獲得感問題，以及在京津冀協(xié)同發(fā)展的大戰(zhàn)略、大格局當中，北京承載的引領(lǐng)責(zé)任等一系列問題進行了總體規(guī)劃。2018年北京的政府工作報告中，將“精心組織實施新一版北京城市總體規(guī)劃”列為政府“三件大事”之一。

在此背景下，北京市人口疏解與控制、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與創(chuàng)新等各項細則規(guī)劃指導(dǎo)意見陸續(xù)明確出臺，商業(yè)流通業(yè)在消費需求、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、政策支持等方面同步發(fā)展較大、較快變革。大型商業(yè)設(shè)施作為承載商業(yè)流通、與城市商業(yè)格局乃至城市整體發(fā)展布局密切相關(guān)的大體量、綜合性商業(yè)設(shè)施，城市規(guī)劃的改變與大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展密切相關(guān)，相互影響、相互作用。此外隨著時代變遷與生活方式的變化，以購物中心為代表的大型商業(yè)設(shè)施與社區(qū)商業(yè)一大一小、一集中一散布的二元商業(yè)組成成為城市商業(yè)格局的重要核心，大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展模式與重點業(yè)態(tài)隨之改變。以上變化都深刻影響了大型商業(yè)設(shè)施在布局選址、目標人群定位、業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌引進等方面的調(diào)整方向與演進趨勢，推動大型商業(yè)設(shè)施快速進化與發(fā)展。

一、北京大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀

截至2018年底，北京萬米以上大型商業(yè)設(shè)施共356家，其中十萬米以下大型商業(yè)設(shè)施仍占據(jù)主流，占92.7%。與2017年342個相比增加14個，其中十萬以上商業(yè)設(shè)施增加2個，一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施增加14個：與2015年298個相比增加58個，其中十萬以上商業(yè)設(shè)施增加9個，一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施增加51個。2018年新增大型商業(yè)設(shè)施體量84.2%低于十萬平米，大型商業(yè)設(shè)施經(jīng)營持續(xù)向精細化、精致化方向發(fā)展。

（一）總體情況

1.環(huán)線分布

按商業(yè)設(shè)施所處地理位置（環(huán)線位置）分析，全市10000m²以上的商業(yè)設(shè)施在五環(huán)外分布最多，共有161個，占45.2%;其次分別是三至四環(huán)64個，占比18.0，6：四至五環(huán)50個，占比14.0%;二環(huán)以內(nèi)41個，占比11.5%：二環(huán)到三環(huán)40個，占比11.2%。從北京大型商業(yè)設(shè)施的地理分布看，向內(nèi)環(huán)靠近的商業(yè)設(shè)施數(shù)量相對減少，究其原因，一方面在受政府政策限制引導(dǎo);另一方面，隨著城市空間格局的不斷外擴，郊區(qū)城市化進程不斷加快，且隨著主城人口不斷向郊區(qū)疏解，五環(huán)外區(qū)域成為城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域及郊區(qū)化發(fā)展的重要方向。

2行政區(qū)劃

按商業(yè)設(shè)施所處行政區(qū)分析，全市10000m²以上的大型商業(yè)設(shè)施集中最多的行政區(qū)是朝陽區(qū)，共71個，占19.9%：其次是海淀區(qū)和豐臺區(qū)，分別為39個和35個，占比11.0%和9.8%。延慶區(qū)、懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)分布較少，其中門頭溝區(qū)僅有1個。

3.經(jīng)營業(yè)態(tài)

按商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)分布分析，全市10000m²以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在購物中心、百貨、超市、家居建材和專業(yè)專賣店5種業(yè)態(tài)。其中購物中心業(yè)態(tài)152個，占42.7%：其次是超市72個，占20.2%;百貨店70個，占19.7%;家居建材35個，占比9.8%，專業(yè)/專賣店27個，占比7.6%。

（二）存量情況

1.存量一萬平方米至十萬平方米商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在1萬至10萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施共32.3家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施分布較為均衡，其中五環(huán)外區(qū)域最為集中，占比45.5%

全市323個一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施有146個分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達45.2%：其次是三至五環(huán)，布有98個，占比303，6。三環(huán)以內(nèi)分布有79個，占比24.5%。

（2）從所處行政區(qū)分布看，一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施主要集中在中心城區(qū)，占比達59.7%

全市323個一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施有194個集中在中心城區(qū)，占比達59.7%，其中核心區(qū)（東、西城）分布有54個，占比16.6%。郊區(qū)縣分布有129個，占比39.7%。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，購物中心、超市和百貨店成為一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施的三大經(jīng)營業(yè)態(tài)，其中購物中心占比達36.6%

全市323個一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施中，購物中心、超市和百貨占據(jù)三大業(yè)態(tài)，其中購物中心128個，占39.6%;超市72個，占22.3%;百貨店67個，占20.7%。家居建材和專業(yè)專賣店分別有29個和27個，占比均不足10%。

2.存量十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在100000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施共33家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在五環(huán)以外區(qū)域，占比達到45.5%

全市33個十萬以上商業(yè)設(shè)施有15個分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達45.5%：其次是三至四環(huán)和四至五環(huán)，分別為9個和7個。而三環(huán)以內(nèi)僅有2個，且集中分布在二環(huán)內(nèi)。

（2）從所處行政區(qū)分布看，十萬平方米以上大型商業(yè)設(shè)施主要集中在朝陽、豐臺、海淀、大興區(qū)四個區(qū)域，占比達到63.8%。

全市33個十萬平方米以上大型商業(yè)設(shè)施中，豐臺區(qū)7個，占21.2%;其次是朝陽區(qū)6個，占18.2%：門頭溝、平谷、懷柔和延慶區(qū)沒有分布。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施以大型購物中心為主

全市33個十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施中，購物中心有24個，占72.7%，遙遙領(lǐng)先其他業(yè)態(tài)。其次為家居建材商店6個，占比18.2%;百貨店3個，占比9.1%。

（三）增量情況

截至2018年底，全市萬米以上大型商業(yè)設(shè)施共有356家。與2015年相比，延慶、門頭溝等個別行政區(qū)大型商業(yè)設(shè)施總體數(shù)量略有減少。其他行政區(qū)均有不同程度增長。與2017年相比，房山、大興、通州等行政區(qū)增幅較大。

1.新增一萬平方米至十萬平方米商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施比2017年新增16個。比2015年新增加49個項目。

新增建筑面積一萬至十萬平方米的商業(yè)設(shè)施項目主要有如下特點：

（1）從地理位置分布看，新增一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施大都分布在五環(huán)以外

相較于2015年，新增的49個一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布大都集中在五環(huán)以外。五環(huán)外商業(yè)設(shè)施增加了32個，占增量的65.3%：三到四環(huán)增加了6個，占比均為12.2%：四到五環(huán)分別增加了5個，占比均為10.2%。

相較于2017年，新增的16個一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布大都集中在五環(huán)以外。五環(huán)外商業(yè)設(shè)施增加了7個，占增量的43.8%：四到五環(huán)增加了3個，占比均為18.8%;二環(huán)內(nèi)增加了3個，占比為18.8%。

（2）從所處行政區(qū)分布看，新增一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施集中分布南城

相較于2015年，新增的49個萬米至十萬大型商業(yè)設(shè)施分布在朝陽、海淀、豐臺、通州、昌平、順義、大興、房山、懷柔、密云、東城、平谷和門頭溝13個行政區(qū)。其中，大興區(qū)新增一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施11個，占總數(shù)的22.5%，所占比例最大;其次是豐臺區(qū)、朝陽區(qū)分別新增8個、7個，占比分別為16.3%、14.3%。新增商業(yè)設(shè)施集中分布在南城。相較于2017年，新增的16個一萬至十萬大型商業(yè)設(shè)施分布在朝陽、東城、豐臺、昌平、大興、順義、海淀7個行政區(qū)。其中，朝陽區(qū)新增一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施4個，占總數(shù)的25.0%，所占比例最大：其次是東城區(qū)新增3個，占比為18.8%。

在全市較2017年新增16個一萬至十萬平方米商業(yè)設(shè)施中，中心城區(qū)（城六區(qū)）增加6個。而南城（豐臺、大興、房山）大型商業(yè)設(shè)施新增7個，占比43.8%。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，新增一萬至十萬平米商業(yè)設(shè)施中購物中心超過3/4

相較于2015年，新增的49個一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施中，有37個是購物中心業(yè)態(tài)，占增量的75.5%;其次是超市5個，占10.2%;百貨店有5個，占10.2%：家居建材商店、專賣/專業(yè)店都增加了1個，占2.0%。

相較于2017年，新增的16個一萬至十萬平方米大型商業(yè)設(shè)施中，有15個是購物中心業(yè)態(tài)，占增量的93.8%：其次是超市1個，占6.3%。

例如2018年10月開業(yè)的位于崇文門外大街1號的北京MCUBE魔方，地處核心商圈建設(shè)體量有限，項目總建筑面積約4萬平方米，其營業(yè)面積僅33萬平方米。但作為合景泰富集團打造的小巧別致、魅力摩登的精品購物中心，擁有3000平方米的噴泉水景的屋頂花園，集聚潮流品牌與多家知名餐飲品牌，為講究生活品味的顧客提供全新的購物體驗。

2.新增十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施比2015年新增加9個項目，如影響比較大的項目有大興區(qū)北京凱德MALL天宮院、北京龍湖大興天街購物中心，豐臺區(qū)北京銀座購物中心、北京天創(chuàng)偉業(yè)投資管理有限公司豐臺分公司（和諧銀座）等。

較2017年新增十萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施只有3個項目，皆分布在四環(huán)以外的購物中心，分別為北京凱德MALL天宮院、芳園里IDMALL、龍湖北京房山天街。

新增建筑面積十萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施項目主要有如下特點：

（1）新增十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施主要集中在四環(huán)、五環(huán)外

相較于2015年，新增的9個十萬以上平方米的大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布較為均衡，三環(huán)以內(nèi)沒有增加，全部在三環(huán)以外。其中五環(huán)以外的商業(yè)設(shè)施增加了3個，占增量的33.3%;四到五環(huán)增加了4個，占44.4%，三至四環(huán)增加了2個，占22.2%。

相較于2017年，新增的3個十萬以上平方米的大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布均在四環(huán)以外，四環(huán)以內(nèi)沒有增加。其中五環(huán)以外的商業(yè)設(shè)施增加了2個，占增量的66.7%;四到五環(huán)增加了1個，占33.3%。

（2）新增十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施主要集中在南部城區(qū)

相較于2015年，在全市新增的9個十萬平米以上的大型商業(yè)項目中，有7個集中在北京南城，占比77.8%;其中豐臺區(qū)4個，大興區(qū)2個，房山區(qū)1個，新增十萬平方米以上商業(yè)設(shè)施主要集中在南部城區(qū)。

南城過去是北京商業(yè)發(fā)展較緩慢的地區(qū)。但隨著第三版“城南計劃”的發(fā)布，確定了“一軸、兩廊、兩帶、多點”的空間布局，明確到2020年底要實現(xiàn)城市承載能力有效提升、高質(zhì)量發(fā)展取得積極進展、改革創(chuàng)新機制逐步完善三大目標。。

在北京市委市政府對于南部城區(qū)發(fā)展的大力支持和持續(xù)投入下，棚戶區(qū)改造與新農(nóng)村建設(shè)同步實施，多條城市主干路陸續(xù)竣工，并仍有多條在建城市主干道及軌道交通線路處于在建之中：豐臺、大興等多個南部城區(qū)大片商品住宅拔地而起，新建、改造住宅小區(qū)連片發(fā)展：豐臺總部基地、大興生物醫(yī)藥基地、新媒體基地等多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸納大量就業(yè)人口。南部城區(qū)人口吸納力不斷提高，經(jīng)濟發(fā)展水平快速提升，帶動南部城區(qū)居民消費水平的大幅、持續(xù)增長。

北京銀座購物中心、北京龍湖大興天街購物中心等廣域輻射、體量超過十五萬平方米的超大型綜合購物中心相繼開業(yè)，滿足南城一站式購物需求的同時，也輻射帶動了周邊河北等地的經(jīng)濟發(fā)展。北京銀座購物中心開業(yè)首日，總客流量已破20萬人次，總銷售額突破600萬：龍湖北京大興天街開業(yè)當天總客流量已破15萬人次，總銷售額達到700萬元。同時集聚多個流量品牌如優(yōu)衣庫、c&A、MuJI、OLD Navy、迪卡儂、星巴克、必勝客、屈臣氏、芝麻街英語、紐約國際、綾致等一大批知名的國際一線品牌：一大批國內(nèi)一流品牌如HOT WIND、松子、苗鄉(xiāng)樓、湊湊、呷哺呷哺、卡通尼、悠游堂、中健銀座健身等也皆匯聚于此。并引進了國內(nèi)知名品牌金逸影城，并配備了IMAx影廳，可以為周邊消費者提供國際一流的觀影感受。在內(nèi)外裝修裝飾上也做足了功夫，除了溫馨、大方的裝修風(fēng)格，還設(shè)置了室內(nèi)大型水幕和各種水景造型，配以繁星點點的燈光：加上設(shè)計精巧、別具匠心的樓頂退臺花園，讓消費者仿佛置身于大自然當中，為消費者打造了一個溫馨、自然、和諧的消費空間。特別值得一提的是，銀座和諧廣場為了打造“一站式全家歡享·生態(tài)型購物中心”，還投巨資建設(shè)了一個近3萬平米的景觀式室外公園，公園中樹木花草層次分明，各類雕塑點綴其問，環(huán)境宜人，特別是公園中的小廣場，現(xiàn)已投入使用，成為了周邊居民夏季納涼的最佳去處。

再如凱德集團在北京體量最大的購物中心天宮院凱德MALL于2018年12月30日在城南地區(qū)開業(yè)。天宮院凱德MALL坐落于天宮院地區(qū)，作為一家綜合性購物中心，凱德MALL一天宮院擁有“品牌集合”、“運動戶外”、“文化娛樂”、“科技體驗”、“兒童互動”、“精致生活”等不同標簽，除了前期已經(jīng)確認入駐的cGv的4D-Plex影廳、BRAvO（永輝）超市等高端商戶外，繪本味道親子餐廳、楊記興等潮流時尚的品牌也相繼加入。購物中心同時覆蓋雄安新區(qū)客群，商場總體建筑面積接近20萬平方米，地下四層、地上六層共10層營業(yè)面積，與地鐵天宮院站無縫連接。作為時尚潮流的又一集聚地，凱德MALL吸納的時尚品牌達到50%以上，人文生活方式品牌超過30%，體驗類業(yè)態(tài)品牌占比超過10%，科技業(yè)態(tài)品牌占比超過5%。其中就包括眾多的時尚“網(wǎng)紅”品牌，例如茶飲網(wǎng)紅奈雪的茶、新零售的代表門店京東之家黑金店等多家品牌，在此開設(shè)北京城南地區(qū)的首店。此外凱德MALL還是凱德集團在北京地區(qū)建立的首個數(shù)字化購物中心，依靠自有平臺凱德星會員服務(wù)系統(tǒng)打造智能化閉環(huán)。通過用戶大數(shù)據(jù)搜集，精準分析消費需求，從而能夠及時向用戶反饋有價值的信息。這種將線上線下平臺互相融合的運營方式，不但拉近了與消費者之間的距離，還為傳統(tǒng)實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了藍本，形成“人”、“貨”、“場”的生態(tài)閉環(huán)。

（3）從經(jīng)營業(yè)態(tài)分布看，新增十萬以上商業(yè)設(shè)施以購物中心為主

相較于2015年，在全市新增的9個十萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施中，全部都是購物中心：新增的大型商業(yè)項目集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體，力求滿足消費者全方位的需求，對周邊均起到較強的輻射作用，有效地改善和提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，成為新的商業(yè)地標。相較2017年，新增的3個十萬平方米以上大型商業(yè)設(shè)施，都是購物中心。

（四）在建情況

2018年，全市在建或未開業(yè)的建筑面積一萬平方米以上商業(yè)設(shè)施15個，具體情況如下：

從地理位置分布看，全市一萬平方米以上的在建或未開業(yè)的商業(yè)設(shè)施70%以上位于五環(huán)外，充分體現(xiàn)了大型商業(yè)設(shè)施的地域分布趨勢。全市一萬平方米以上的在建15個商業(yè)設(shè)施中，有4個位于順義，3個位于豐臺，3個位于朝陽，2個位于通州，房山、石景山、東城各有1個。“非首都功能”的疏解一方面有利于明確北京的“首都”定位，刪繁就簡，放下一些與自身定位不相適應(yīng)的功能，將其外遷，也有利于治理北京的“大城市病”。為生活于其中的城市居民提供更加良好的生活環(huán)境。

二、北京新版城市總規(guī)對大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的要求與影響

新版城市總規(guī)一方面對于大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展做出了明確的限定與導(dǎo)向：另一方面，對于保障民生、提升消費的零售業(yè)大型商業(yè)設(shè)施，從一定程度上適度放寬建設(shè)，促進大型商業(yè)設(shè)施的整體規(guī)劃與建設(shè)均衡化發(fā)展，更好地滿足人民群眾日益增長的消費需求。以城市總規(guī)為指導(dǎo)，2018年出臺的最新版《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》中，再一次對大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)區(qū)域范圍給出明確的限制性界定，對于批發(fā)業(yè)，城六區(qū)（東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山）內(nèi)禁止新建1萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，禁止全市范圍內(nèi)各類批發(fā)市場的改建與擴建：對于零售業(yè)，則調(diào)整為東西北四環(huán)和南三環(huán)以內(nèi)，禁止新建1萬平米以上的商業(yè)設(shè)施。比起2015年禁限目錄禁止建設(shè)區(qū)域大大縮小。

此外新版總規(guī)在人口疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及北京新的戰(zhàn)略定位等方面，都做出了詳細的規(guī)定與具體的解釋，人口與產(chǎn)業(yè)的變化也將對北京市大型商業(yè)設(shè)施的布局產(chǎn)生深遠影響。

（一）北京大型商業(yè)設(shè)施總體建設(shè)速度與建設(shè)規(guī)模放緩

1.總體增速放緩，存量資源未得到有效釋放

2018年隨著新總規(guī)的出臺以及北京圍繞“四個中心”定位的加速調(diào)整，非民生保障類的大型服裝、建材批發(fā)市場，如動物園服裝批發(fā)市場、十里河建材批發(fā)市場等相繼被疏解、轉(zhuǎn)移;一些位于城市中心區(qū)的小商品市場如天意、官園小商品市場、永外城文化用品批發(fā)市場等也相繼關(guān)停。此外對于核心區(qū)及城市中心區(qū)新增大型商業(yè)設(shè)施的嚴格限制，也使得北京大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)格局處在深度調(diào)整之中?？傮w上，北京大型商業(yè)設(shè)施新增供應(yīng)繼續(xù)放緩。2018年有19個1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施開業(yè)，同比下降16.1%。累積商業(yè)建筑面積123.2萬平方米，其中1萬至10萬平方米商業(yè)設(shè)施有16個，十萬平方米商業(yè)設(shè)施僅有3個。新開業(yè)項目以5萬m²以下的小型商業(yè)為主，占比達到72%，多為位于城六區(qū)及近郊的商務(wù)和居住配套。5萬m²及以上的項目多位于近郊區(qū)及遠郊區(qū)，朝陽、大興、房山供應(yīng)項目最多，占比達到51%。對于新開業(yè)的大型商業(yè)設(shè)施招商壓力較大，主流品牌及首店資源稀缺，品牌結(jié)構(gòu)與品牌檔次缺乏主流市場號召力，使得大型商業(yè)設(shè)施土地建設(shè)持有者存在較大的觀望情緒，5年內(nèi)成交的商用土地未得到有效釋放。

2.與上海相比較，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)模與建設(shè)層次存在差距

與之形成鮮明對比，是上海大型商業(yè)設(shè)施的持續(xù)發(fā)展。盡管上海2018新增項目數(shù)量相較2017年新增的商業(yè)項目減少5個，但仍較北京新增大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量多出11個。

上海2018年新增商業(yè)項目中，核心區(qū)浦東新區(qū)以數(shù)量之最占據(jù)2018年上海各區(qū)域擬開業(yè)項目首位。伴隨著上海陸家嘴中心L+Mall，晶耀前灘、置匯旭輝廣場、復(fù)地一萬科活力城等多個大型知名項目的開業(yè)，為浦東新區(qū)的商業(yè)版圖再添新的亮點。例如上海陸家嘴中心，毗鄰IFc商場、第一八佰伴、華潤時代廣場、尚悅灣、世紀匯等10余個購物中心，占地達到14萬平方米地上11層、地下一層L+Mall。地鐵2號線東昌路站3號口，地鐵9號線商城路站1/4號口直達，地下三層停車空間逾1500個停車位。上海老佛爺首店進駐，從LG-4F層占地達到23萬平方米。此外百麗宮IMAx超級影院、Ole超市、Kpro上海首店等一批知名品牌入駐，而主打年輕消費市場的體驗專區(qū)和人氣餐飲，則聚焦時尚潮流消費，打造L+Mall成為融匯高端與時尚的浦東購物新地標。

在上海2018年新開的32個商業(yè)項目（其中含3個調(diào)改項目），除數(shù)量上北京大型商業(yè)設(shè)施較上海新建項目有較大幅度減少外，在建設(shè)的地點、規(guī)模與等級上，較北京也有較大程度領(lǐng)先。

（二）大型商業(yè)設(shè)施分散布局與去中心化趨勢明顯

依據(jù)新總規(guī)要求，北京市常住人口規(guī)模到2020年控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。據(jù)此計算，與2017年相比，北京城市總?cè)丝陬A(yù)計減少約500萬人，中心城區(qū)人口到2020年預(yù)計將減少約190萬人，再加上部分流通人口未統(tǒng)計在冊，約200萬人左右將從城六區(qū)向外疏解。

此外新總規(guī)明確提出中心城區(qū)的發(fā)展定位，即“四個中心”的集中承載地區(qū)，建設(shè)國際一流的和諧宜居之都的關(guān)鍵地區(qū)，疏解非首都功能的主要地區(qū)。因此盡管對于東西北四環(huán)和南三環(huán)以外的中心城區(qū)零售類大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)未限制，但人口的建設(shè)與消費的轉(zhuǎn)移仍對中心城區(qū)乃至全市大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

1.中心城區(qū)人口結(jié)構(gòu)變化推動大型商業(yè)設(shè)施調(diào)整與轉(zhuǎn)型發(fā)展

中心城區(qū)即城六區(qū)，是疏解非首都功能、治理”大城市病”的重要切入點。新版城市總規(guī)明確了疏解騰退空間利用的五個優(yōu)先原則，即優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能，預(yù)留重要國事活動空間：用于發(fā)展文化與科技創(chuàng)新功能;用于增加綠地和公共空間;用于補充公共服務(wù)設(shè)施、增加公共租賃住房、改善居民生活條件：用于完善交通市政基礎(chǔ)設(shè)施，保障城市安全高效運行。北京未來的發(fā)展就是“減量提質(zhì)”，減的就是產(chǎn)業(yè)和人口，提的就是整體的生活環(huán)境和政治環(huán)境。2018年，北京疏解制造業(yè)企業(yè)500家，200家倉儲和物流中心，據(jù)測算疏解大概5-7萬外來人口到環(huán)京地區(qū)。

而首都核心區(qū)的東城區(qū)與西城區(qū)則明確限制各類大型商業(yè)設(shè)施的新建，住宅、酒店、寫字樓也進入限禁名單，東西城作為中央政務(wù)區(qū)的功能進一步凸顯出來。作為“四個中心”的核心承載區(qū)，歷史文化名城保護的重點地區(qū)，展示國家首都形象的重要窗口地區(qū)，核心區(qū)未來發(fā)展重點是要全力做好“四個服務(wù)”，且同時實施更為嚴苛的人口疏解政策，到2020年東城常住人口控制在77.4萬人，實現(xiàn)凈疏解13.7萬人，同時進一步加大對直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、群租房和無證無照經(jīng)營以及的“居改商”清理力度。西城區(qū)，5年內(nèi)疏解19.4萬人，力爭在2020年將常住人口規(guī)?？刂圃?10.7萬人以內(nèi)，每平方公里的人口控制在2.2萬人左右。因此核心區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)設(shè)施，未來發(fā)展重在轉(zhuǎn)型與提升，對于批發(fā)市場業(yè)態(tài)進行持續(xù)改造、升級，而部分大型批發(fā)市場騰退出的空間再利用，也將是核心區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的重點工作。

伴隨著人口疏解的是人口結(jié)構(gòu)的較大變化。一方面是人口的減少使大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營競爭更加激烈：另一方面是疏解帶來的人口結(jié)構(gòu)變化，大量外來人口的清理與低收入人群的疏解，使中產(chǎn)階層以及北京本地人口成為消費主力。此外對大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)限制，限制了大型商業(yè)設(shè)施尤其是10萬平米以上大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展，2018年中心城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施較2017年共增加11家，其中除位于朝陽區(qū)東四環(huán)中路的芳園里IDMALL購物中心外，營業(yè)面積全部在10萬平米以下，且70%大型商業(yè)設(shè)施的營業(yè)面積在5萬平米以下。而人口疏解與經(jīng)濟增速趨緩也給大型商業(yè)設(shè)施帶來了更大的經(jīng)營壓力，迫使大型商業(yè)設(shè)施深度調(diào)整與全面轉(zhuǎn)型升級。

2南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施持續(xù)呈現(xiàn)補缺式增長

歷史上北京南部城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)相對薄弱，南城經(jīng)濟發(fā)展相對落后，商業(yè)設(shè)施布局受到城市規(guī)劃布局及消費水平影響，大型商業(yè)設(shè)施無論是在數(shù)量上還是在質(zhì)量上，相較于北部城區(qū)存在較大差距。在數(shù)量上截至2015年，南部城區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施僅有41家，僅相當于北部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施整體數(shù)量的30%左右。在業(yè)態(tài)及消費檔次上，南城的大型商業(yè)設(shè)施以家居建材類的業(yè)態(tài)為主，而與生活品質(zhì)與日常消費需求息息相關(guān)的百貨、購物中心、超市等業(yè)態(tài)數(shù)量稀少，且品質(zhì)欠佳。但隨著“城南計劃”的實施，南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施從2016年開始持續(xù)呈現(xiàn)補缺式增長。

2018年南部城區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施達到84個，比北部城區(qū)多22個。豐臺區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施新增數(shù)量達到了32個，占比53.3%。

從新增大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)看，南部城區(qū)購物中心2018年較2015年新增22個，較2017新增8個：北部城區(qū)同期較2015年僅新增6個，較2017年僅新增2個。南北城區(qū)大型商業(yè)實施發(fā)展增速差距明顯。

其中發(fā)展最快、最顯著的區(qū)域，當屬大興區(qū)與北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（亦莊）。目前大興區(qū)坐擁北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新機場臨空經(jīng)濟區(qū)，毗鄰副中心，連通雄安新區(qū)，此外快速的城市化進程使得如舊宮、西紅門、天宮院等多個居住組團、產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速興起與發(fā)展?！笆濉逼陂g大興區(qū)在騰退工業(yè)大院、物流大院等基礎(chǔ)上，還加大綠地面積約2000畝。而大興區(qū)南海子公園二期經(jīng)過半年多改造建設(shè)，成為城南地區(qū)的重要綠肺。未來大興還將形成“五縱兩橫”的交通路網(wǎng)，成為京津冀協(xié)同發(fā)展中部核心區(qū)。

在北京新總規(guī)的指導(dǎo)下，大興區(qū)提出新的發(fā)展定位，即北京南部發(fā)展的重點地區(qū)，面向京津冀的協(xié)同發(fā)展示范區(qū)：科技創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)：首都國際交往新門戶;城鄉(xiāng)發(fā)展深化改革先行區(qū)。亦莊開發(fā)區(qū)則定位為具有全球影響力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和科技服務(wù)中心：首都東南部區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展協(xié)同區(qū)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地及制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)：宜居宜業(yè)綠色城區(qū)。隨著南城計劃的推進、新機場建設(shè)，大興區(qū)土地頻出高地價頻現(xiàn)，宜家薈聚等一批熱點大型商業(yè)設(shè)施崛起，提升了大興區(qū)居民住宅建設(shè)層次與居民消費層級，使大興區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施尤其是高端商業(yè)設(shè)施發(fā)展具備了現(xiàn)實消費基礎(chǔ)。

3.大體量大型商業(yè)設(shè)施逐漸向五環(huán)外分散

另一個顯著特征是大體量大型商業(yè)設(shè)施逐漸向五環(huán)外分散。隨著交通和市政配套的不斷完善，新興商圈正在不斷崛起，北京的大型商業(yè)設(shè)施過去集中于三環(huán)以內(nèi)，轉(zhuǎn)而逐漸向四環(huán)、五環(huán)分散布局。隨著五環(huán)內(nèi)禁酒店，寫字樓，禁止新的國有企業(yè)、行政事業(yè)單位遷入，城區(qū)進入大疏解模式。此外四環(huán)內(nèi)也即將進行部分規(guī)模騰退，舊城改造將不再回遷，城區(qū)禁商，而同時新的國有企業(yè)及行政單位，未來只有城市副中心、北京城南地區(qū)才可以入駐。這一系列政策發(fā)布為五環(huán)外商業(yè)設(shè)施尤其是相對缺乏的大型商業(yè)設(shè)施帶來了重大的發(fā)展機遇。

三、北京大型商業(yè)設(shè)施演進與調(diào)整趨勢

在新增項目建設(shè)放緩的情況下，北京大型商業(yè)設(shè)施存量項目開設(shè)進入深度調(diào)整階段。在2018年新開業(yè)的項目當中，合景泰富魔方購物中心（原崇文門菜市場）、懷柔青春萬達廣場（原懷柔百貨）、樂成中心Space3（2016年閉店改造）、太陽飄亮購物中心（閉店改造）及居然之家體驗mall（原為家居賣場）均為存量改造項目，占新開業(yè)項目的27.8%，北京大型商業(yè)設(shè)施進入精細化發(fā)展、不斷深耕市場的階段。

（一）時尚化與體驗化推動大型商業(yè)設(shè)施不斷進化發(fā)展

1.時尚與創(chuàng)意元素在大型商業(yè)設(shè)施中快速興起

隨著新消費主義大潮的來臨，越來越多時尚與創(chuàng)意元素進駐購物中心等大型商業(yè)設(shè)施，在形式與內(nèi)容上帶來更多元的時尚消費與體驗消費新風(fēng)向。在此過程中，時尚、體驗的內(nèi)容、場景、表現(xiàn)手段以及IP等元素帶入也在同步進化當中。越來越多的購物中心在設(shè)置主題活動時，與相關(guān)的IP展覽、路演活動、新聞發(fā)布會等深度融合。2016年北京朝陽大悅城率先引進LINE FR IENDS的展覽，為此購物中心的主題風(fēng)格設(shè)計與小品擺設(shè)全面更換成LIN E FR IENDS主題元素。隨后的2017年、2018年，天津、西安、上海大悅城陸續(xù)開展LINE FR IENDS的主題展覽，每一次展覽都在當?shù)爻鞘械臅r尚人群中激起不小波瀾，風(fēng)靡一時，收獲品牌與效益的巨大成功。

2.時尚門檻不斷推高，潮流IP與商業(yè)設(shè)施合作雙贏

相較于購物中心自行設(shè)計的簡單的卡通人物或其他元素造型，強勢IP帶給購物中心的是真正被年輕、潮流人群所接受的時尚文化，這種文化基因已經(jīng)深深治根于時尚人群的認知當中。IP自身的持續(xù)營銷與巨大成功所帶來的人氣與流量，直接轉(zhuǎn)化為購物中心的人氣與流量。對于消費者來說原版、精致、與世界潮流同步的IP體驗遠遠超過毫無設(shè)計感或山寨的元素與主題，盛行已久、簡單復(fù)制、缺乏創(chuàng)意的時尚元素，已經(jīng)很難持續(xù)吸引消費者的興趣。只有內(nèi)容豐富、富有創(chuàng)意、不斷更新的時尚業(yè)態(tài)，塑造更強的互動場景并產(chǎn)生更深度的參與感，才能激起年輕主流消費人群的熱情。此類業(yè)態(tài)也具有參與人數(shù)多、消費停留長、共生消費多的特征，從而成為百貨、購物中心業(yè)態(tài)新的集客主力業(yè)態(tài)。

對于購物中心來說，通過主題展覽的門票銷售、各種周邊產(chǎn)品的售賣、形成的對IP品牌的宣傳與相互借勢，使購物中心與IP品牌無論在品牌形象上，還是經(jīng)濟收益上，都形成雙贏局面。而大悅城更是通過與LINEFR IENDS、哆啦A夢、小豬佩奇等等各類國際時尚IP的合作，而成為時尚潮人心中時尚圣地，從而不斷塑造了購物中心的時尚形象。

（二）文化、藝術(shù)主題項目表現(xiàn)突出，兒童業(yè)態(tài)繼續(xù)保持高速增長

通過對北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、武漢等全國重點23個城市5萬平米以上的典型購物中心的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，近三年購物中心零售業(yè)態(tài)占比整體呈下降趨勢，零售占比則從2015年的60%下降到2017年的51%，餐飲占比從2015年的平均20%上升到2017年的平均30%。新興業(yè)態(tài)占比呈逐年上升趨勢，年均增長率達2%-3%，新興品牌的年均增長率則達3%4%。

在業(yè)態(tài)及主題構(gòu)成上，餐飲、親子體驗、生活服務(wù)、文創(chuàng)業(yè)態(tài)占比整體呈上升趨勢：年均增長率達4%-5%，休閑娛樂業(yè)態(tài)占比相對平穩(wěn)。其中具備條件的購物中心從開設(shè)海洋館、摩天輪等大型娛樂場館設(shè)施，再到萬達文旅城、成都環(huán)球購物中心這樣的大型游樂復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，充分契合了現(xiàn)代的消費趨勢，體現(xiàn)了娛樂與體驗業(yè)態(tài)在大型商業(yè)設(shè)施經(jīng)營中，重要的集聚客流、營造氛圍、提升設(shè)施消費層級、吸引年輕的消費主流群體的重要作用。

1.以書店為代表的文化業(yè)態(tài)開創(chuàng)文化休閑新方式

以新型書店為代表的文化類業(yè)態(tài)，創(chuàng)新文化休閑方式。作為城市文化傳播的重要在載體性設(shè)施，書店不但服務(wù)者城市居民的日常文化生活，在新零售的改造下也逐步拓展社交、休閑空間的重要功能。在過去5年線下的圖書零售業(yè)在線上銷售的沖擊下，一波又一波倒下。但與此同時，另一種顛覆傳統(tǒng)的復(fù)合型書店自2014年凱快速興起。以中信書店、改造后的新華書店以及一批全新模式的如方所書店、西西弗書店、言幾又書店等為代表，具有免費閱讀區(qū)、接待沙發(fā)客、定期舉辦各種專題活動、出品精致的咖啡糕點以及鮮花文創(chuàng)產(chǎn)品、服裝等等的“書店+咖啡店+零售”業(yè)態(tài)迅速開枝散葉。新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，也促使書店的盈利結(jié)構(gòu)開始改變。圖書面積占比達到80%，咖啡是10%左右，其余則占有10%左右。但在銷售占比上，書籍占45%，咖啡20%，文創(chuàng)25%。例如中信書店、言幾又書店、方所書店等都是新零售書店的典型代表。乃至計劃經(jīng)濟下遍布大街小巷的新華書店，也都在積極探索新零售時代的銷售模式與盈利模式的轉(zhuǎn)型。這類書店兼具閱讀空間、文化空間、休閑空間、交友空間等多個功能，引領(lǐng)這個時代下城市的新型文化傳播方式與創(chuàng)意文化生活方式。

2.商業(yè)與藝術(shù)融合吸引客流，彰顯大型商業(yè)設(shè)施品位

過去消費者對于大型商業(yè)設(shè)施的營銷活動，感興趣的是商場的打折、促銷等活動，具有熱鬧喧囂的現(xiàn)場氣氛，并常常伴有勁歌熱舞的表演。但隨著時代的發(fā)展與大眾審美品位的提升，消費者感興趣的更多是文化藝術(shù)展示，或是具有特定主題的文化活動。而大型商業(yè)設(shè)施開展藝術(shù)營銷活動又具有得天獨厚的優(yōu)勢。北京僑福芳草地購物中心與北京的798街區(qū)舉辦的藝術(shù)活動，比美術(shù)館、首都博物館的同類展覽都要更受歡迎。一方面由于其巨大的人流量與吸納力，開展同類的文化營銷活動更容易獲得關(guān)注以及廣泛傳播;另一方面文化與商業(yè)的結(jié)合相較于在美術(shù)館、博物館開展傳統(tǒng)文化展覽，更具有互動性與趣味性，更能與現(xiàn)代時尚生活方式接軌，增強了消費者的體驗。

2012年9月開業(yè)的僑福芳草地購物中心商業(yè)面積約5.7萬平米。整個項目的金字塔外形就像一件藝術(shù)作品，很有辨識度。商場內(nèi)打造的200多米紅色步行吊橋橫跨空中，充滿未來設(shè)計感，吸引了不少顧客前來參觀。商場內(nèi)陳列了大量藝術(shù)品，藝術(shù)品的主題也隨著各類節(jié)日、活動不斷更換。如按照生肖年份推出相應(yīng)屬相的藝術(shù)家作品展，馬年全是藝術(shù)家創(chuàng)作的各種馬的藝術(shù)品，展完后把這些馬的藝術(shù)品擺放在商場各處，引導(dǎo)消費者逐個尋找，一一合影。這些在購物過程中隨處可見的藝術(shù)品更加拉近了與顧客的距離。在芳草地D座10層，設(shè)有一個占地4000平方米的展覽館，每年為觀眾呈現(xiàn)3個檔期的展覽，不少國外的藝術(shù)大展在國內(nèi)巡展時都選址于此。

除了專門的展覽館，商場還設(shè)有畫廊，進行展覽舉辦，推廣年輕藝術(shù)家，銷售作品，另外，畫廊的一項經(jīng)營特色在于：與各地產(chǎn)商進行項目合作。比如，芳草地畫廊曾與山西的一個地產(chǎn)項目合作，根據(jù)商場的特色和需求，畫廊來幫他們找作品。甚至是為商場“量身定制”了一些繪畫、雕塑作品。而為了配合類似項目，與芳草地合作的藝術(shù)家中有70%都是年輕藝術(shù)家。

3.兒童業(yè)態(tài)持續(xù)保持高速增長

此外兒童業(yè)態(tài)持物保持高速增長。隨著二胎政策的放開，越來越多的購物中心開始加碼“兒童經(jīng)濟”，兒童日常消費占家庭總體日常消費的33%，占家庭總收入的14.6%。對全國42個重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，兒童業(yè)態(tài)商業(yè)總面積已達到916.1萬平方米，在過去五年間增長達538.8%。兒童日常消費以兒童教育支出占比最高，達到37.6%;兒童飲食次之，為24.4%;其次為兒童服飾、娛樂和玩具，分別占18.8%、10.4%、8.8%。兒童業(yè)態(tài)在購物中心占比更是由5%上升至15%，近兩年提升尤為顯著“。

（三）游購形式成為新的發(fā)展潮流，空間設(shè)計與氛圍營造不斷升級

1.block形式的創(chuàng)意街區(qū)將街頭巷陌搬進大型商業(yè)設(shè)施

另一個新的發(fā)展潮流是游購興起以及隨之產(chǎn)生的block創(chuàng)意街區(qū)的形式，即將街巷搬入購物中心當中，在封閉的空間中通過模仿自然環(huán)境以及人文環(huán)境的裝修與裝飾，營造特色的街區(qū)、小鎮(zhèn)，形成具有一定主題及文化特色的block創(chuàng)意街區(qū)。

其中最早嘗試、并形成特色鮮明、具有亮點的游購街區(qū)是朝北大悅城中開設(shè)的悅界街區(qū)。此部分區(qū)域縱跨五、六兩層，總的商業(yè)面積超過了1萬平方米，其中用于布景、活動和通道的公共空間5000平方米，接近總經(jīng)營面積的一半。另外的5500平方米面積主要由零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、以及其他體驗業(yè)態(tài)構(gòu)成。單純的零售業(yè)態(tài)只占20%左右，包括西式快餐、咖啡茶飲、小吃零食在內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)占了總面積的50%。其余30%由美甲、畫室、書店等各類體驗業(yè)態(tài)構(gòu)成。

而2017年開業(yè)合生匯購物中心，其中開設(shè)的21區(qū)block創(chuàng)意街區(qū)，則更傾向于潮流與先鋒文化，各種網(wǎng)紅小店云集于此，來自世界各地美食與代表先鋒文化的暗黑主題等，在此都有自己的生態(tài)空間。21區(qū)block共兩層，根據(jù)不同主題打造出8個創(chuàng)意空間。在區(qū)block內(nèi)，有家庭餐飲食材、DIY生活體驗、生活配套、手工皮具、陶藝、花藝、閱讀、小型美食街、照相館、零售、DIY畫室、創(chuàng)意市集、創(chuàng)客空間等。帶給消費者全新的生活體驗，集時尚、潮流、文創(chuàng)、玩樂為一體。街區(qū)內(nèi)動線處理方式較好，有穿街走巷的感覺，多個店鋪捆綁一起成組，分了不同的特色街區(qū)，使得動線寬度都在3米以上，形成通道，吸引客流，顧客很愿意在其中走來走去。

2.大型商業(yè)設(shè)施中的空間設(shè)計與氛圍營造不斷升級

除了街區(qū)整體形式的設(shè)計外，大型商業(yè)設(shè)施中的空間設(shè)計與氛圍營造不斷升級。尤其是對于改建的大型商業(yè)設(shè)施，設(shè)施的基本框架與主要支撐結(jié)構(gòu)已經(jīng)定型，因此在對這類設(shè)施的改造當中，通常采取的是對外立面的全新修繕。而近年來一個重要的改造潮流就是通過玻璃結(jié)構(gòu)，對樓宇實行整體外廓包圍改造。

例如太古里接手雅秀后，ERA設(shè)計事務(wù)所受邀為雅秀市場進行二次優(yōu)化改造設(shè)計。目前雅秀的外立面裝飾成為“障礙”，作為“停車場”的廣場空間浪費巨大，一層“無用”的退臺設(shè)計都成為改造的重點。通過對周邊環(huán)境及項目本身進行分析后，ERA認為與其標新立異，不如融入太古里及周邊環(huán)境，成為三里屯商圈的補充與提升，成為一個可以遮風(fēng)避雨的場所，一個藝術(shù)空間，一個目的地。在此思路上，保留原有的建筑結(jié)構(gòu)，剔除作為“障礙”的立面，使建筑回歸到本來的面貌：回歸建筑本質(zhì)，將“無用”的退臺空間重新組合利用：引入新的界面，以創(chuàng)造不同形式的公共空間，封閉與半封閉空間有機結(jié)合;創(chuàng)造新的紐帶，連接首層與其它樓層;創(chuàng)造景觀平臺，成為鄰里的聚會空間;借助于新的環(huán)形動線，室內(nèi)空間可靈活布局，即可作為商業(yè)空間，也可作為藝術(shù)展覽空間。為此在外立面整體外包形成嶄新的“殼”即新的“西班牙廣場”，你站在樓上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在樓下看你，新定義的“三里屯Terrac”設(shè)計將建筑本身提升到一個更高的水平。

（四）社區(qū)生活方式中心成為規(guī)模較小大型商業(yè)設(shè)施的調(diào)整新方向

大體量的商業(yè)設(shè)施在不斷調(diào)整、升級的同時，中小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施則向另一個方向深化發(fā)展，即深耕周邊的社區(qū)商業(yè)市場，打造成周邊消費者的日常生活需求的服務(wù)平臺。這類百貨店、購物中心與當今動輒十萬米以上體量的超大購物中心相比，在規(guī)模與產(chǎn)品、服務(wù)種類與豐富度上存在明顯的競爭劣勢，因此其輻射范圍只局限于周邊社區(qū)：但與過去產(chǎn)權(quán)分散、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的沿街店鋪、小市場相比，萬米左右的小規(guī)模大型商業(yè)設(shè)施其無論是商業(yè)運營還是品牌引進資源上都具備更強的實力。此類商業(yè)設(shè)施逐漸放棄在品牌高端、環(huán)境豪華等層面與超大購物中心的競爭，而是更加切實地滿足周邊居民以及工作人群的日常生活需要，引進客單價低但消費頻次高社區(qū)業(yè)態(tài)，提供優(yōu)于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的社區(qū)生活新空間。社區(qū)生活方式中心成為規(guī)模較小大型商業(yè)設(shè)施的調(diào)整新方向。

改造、調(diào)整的原則主要有消費頻次布局原則、面積租金布局原則、業(yè)態(tài)類型布局原則以及樓層動靜布局原則。消費頻次布局原則是指將消費頻次高的隨機性消費、必備性消費安排在較低樓層，而將目的性強、具有品牌吸引力的品牌設(shè)置在高層區(qū)域：面積租金布局原則是指在低層區(qū)盡量切割分區(qū)，一方面增加黃金樓層的豐富度與趣味度，另一方面通過設(shè)置面積小、種類多的業(yè)態(tài)，提高租金低樓層租金。但前提是保證購物中心的主體性與空間層次，避免過度追求坪效而導(dǎo)致購物中心低層布局混亂、缺乏設(shè)計的弊?。簶I(yè)態(tài)類型布局是在整體大的格局設(shè)計之上，將餐飲、零售與娛樂、休閑、體驗業(yè)態(tài)充分混搭，形成一個個局部相對完善的休閑空間。在此過程中餐飲等業(yè)態(tài)的集聚效應(yīng)與分散式布局形成博弈，一般通常是設(shè)置一個相對集中的餐飲區(qū)域，作為強目的性消費，一般在樓層相對較高的位置。同時在低樓層布局幾個相對較小的餐飲板塊，而對于茶飲、小吃、零食等休閑餐飲則分布在其他業(yè)態(tài)當中：樓層動靜布局原則則是將環(huán)境要求靜謐、舒適的區(qū)域放置在相對高的樓層或者商業(yè)設(shè)施的兩側(cè)，而對人流量要求高的業(yè)態(tài)，即時消費、快消等則放置在中間、低樓層位置。但這樣的整體布局原則也不是一成不變的。在遵循商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的同時，適當創(chuàng)新布局以及整體的設(shè)計動線，能夠在千篇一律的商業(yè)布局當中脫穎而出，無形中放大購物中心的品牌豐富度，更加高效地利用好寶貴的商業(yè)面積，是所有改造升級的購物中心都要面對的重要一環(huán)。

1.中小百貨、購物中心積極向綜合性社區(qū)服務(wù)中心轉(zhuǎn)型

對于小體量的大型商業(yè)設(shè)施，例如.中小百貨和面積在3萬平方米以下的購物中心，由于缺乏大體量帶來的豐富度以及巨大的設(shè)計、想象空間，其休閑度、體驗度、娛樂度相較于大體量一站式購物中心距離較大。因此此類商業(yè)設(shè)施在發(fā)展上應(yīng)退而求其次，爭取近幾年快速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)市場份額，積極向綜合性社區(qū)服務(wù)中心轉(zhuǎn)型。

集日常購物，重點滿足社區(qū)居民日常購物需求、生活服務(wù)一站式滿足社區(qū)居民生活服務(wù)需求：休閑娛樂，為社區(qū)居民提供休閑放松的空間：社區(qū)交往，滿足社區(qū)居民家庭、朋友小聚、交往的需求于一體的新型社區(qū)生活方式中心，是許多著名的商業(yè)品牌積極轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向。

如翠微牡丹園店，建筑面積32000平方米，經(jīng)營面積25000平方米，作為社區(qū)型的商業(yè)中心，通過豐富業(yè)態(tài)組合與持續(xù)的營銷活動開展，滿足周邊居民的社區(qū)生活方式，在同類社區(qū)型百貨中盈利遙遙領(lǐng)先。

2.超市業(yè)態(tài)深耕社區(qū)市場，更加貼近社區(qū)消費需求

除傳統(tǒng)百貨、小型購物中心外，超市向社區(qū)生活方式中心轉(zhuǎn)型也是重要的發(fā)展趨勢。近年來傳統(tǒng)大超市在一、二線城市式微的趨勢愈發(fā)明顯。受到電商沖擊、消費升級、租金攀升，大賣場在一、二線城市的生存日益艱難。如家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司2012-2017年銷售額走勢如圖。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司銷售額為498億元，同比下滑1.3%。盡管2017年家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司門店數(shù)量相較于2016年有所增長。

相反，隨著人們對便利性的不斷要求和生活方式的改變，一站式社區(qū)超市在一、二線城市反而表現(xiàn)出強大的市場潛力。社區(qū)超市的定位是為社區(qū)居民提供全品類生鮮商品、日常便利商品、通過線上線下相結(jié)合的O 20運營模式，實現(xiàn)線上銷售最后一公里物流配送的終端服務(wù)，達到“小賣場、大品類、低成本、高效坪”的經(jīng)營目標。例如安徽樂城超市，打破傳統(tǒng)超市、賣場作為家庭主婦補充家庭包裝食品、百貨的場所，從無趣、單純價格導(dǎo)向多元盈利模塊組合，滿足不同社區(qū)需求轉(zhuǎn)變。其成功來源在于找準周邊居民體驗消費需求，實現(xiàn)多個盈利模塊相互組合。如打造“鮮菜市”概念，提升菜市場品質(zhì)，滿足社區(qū)家庭日常生鮮需求：免費提供游樂性強的多彩兒童區(qū)，滿足兒童游樂與零食需求，提升對親子家庭的集客能力：以及豐富的熟食外賣產(chǎn)品與美食城配置，滿足年輕上班族的日常食品需求。