□丁雅雯

一、引言

房地產業(yè)是我國的主導產業(yè)，它的稅收在國民生產總值里達到了10%，對我國的經濟增長具有重要影響，成為新國民經濟的發(fā)展重心。房地產具有高投資、高收益、高風險的特點，房地產投資具有很大的籌資風險,再加上頻繁變化的房地產政策,房地產行業(yè)的籌資風險變得十分巨大。

信達地產是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月29日，北大青鳥被信達投資有限公司重組后，從原來的信息技術型企業(yè)發(fā)展為綜合性房地產開發(fā)企業(yè)，更名為信達地產股份有限公司。隨著各類政策對房地產行業(yè)的調控，我國房地產企業(yè)面臨著成本增加、利潤率下降、籌資困難等情況，盡管信達地產通過借助上市公司平臺，近年來利潤穩(wěn)步增長，不斷拓展籌資渠道，在行業(yè)競爭和資源整合的當下，信達地產依然存在一些籌資問題，對其進行研究具有一定的價值和意義。

二、信達地產籌資現狀及主要籌資問題

(一)信達地產籌資現狀。根據信達地產2018年出具的第三季度報告表明，信達地產籌資渠道主要體現為三種，分別是債券籌資、銀行貸款和股權籌資。

1.債券籌資。如表1所示。

2.銀行貸款。信達地產的資信情況在當地金融機構表現良好，與本土的幾家商業(yè)銀行保持著密切的合作伙伴關系，企業(yè)的融資能力較強，公司授信額度納入控股股東中國信達資產管理股份有限公司中，公司可以在上述集團授信總額度內開展籌資，以支持業(yè)務的發(fā)展。截至2018年9月31日，公司已獲400多億元借款。

表1 信達地產2018年公司債券基本情況

3.股權融資。信達地產的融資方式之一就是股權融資，從公司上市以來，信達地產采用派發(fā)股票、資本公積轉增資本等方式來增發(fā)股票。截至目前，公司最大的股東仍然是中國信達資產管理股份有限公司，持有27.93%的股份份額，信達地產整體的股本結構中，前十大股東累計占總股本比80.59%，其余部分為其他股東所有。

通過對信達地產的融資渠道和融資主要活動進行分析，得出以下結論：信達房地產的主要融資渠道相對穩(wěn)定，正在努力開發(fā)和使用新的融資渠道。總的來說，信達房地產的融資預期是建立一個多元化、低成本的融資渠道。根據信達地產財報顯示，信達地產想要憑借雄厚的經營實力，在穩(wěn)固傳統(tǒng)銀行合作渠道的同時，積極拓展長期低成本融資渠道，如中期票據和公司債券。信達地產注重資產質量，優(yōu)化負債結構比例，通過公司債券、中期票據等成本較低的融資方式，有效降低公司整體融資成本。根據信達地產的季報來看，公司的籌資情況尚好，但是這不只是信達地產在變好，由于2014年以來金融環(huán)境變得寬松，房地產行業(yè)整體的融資狀況都有所好轉，這樣信達地產也就沒有特別的優(yōu)勢了。

(二)信達地產主要籌資問題。

1.資產負債率較高，財務風險較高。信達地產的資產負債率從2012年的50%多增長到2018年的80%多，遠遠超出行業(yè)合理范圍。高資產負債率一直是我國房地產行業(yè)的通病，這體現了企業(yè)負債過多，存在著較高的由財務杠桿引起的財務風險，當企業(yè)的銷售資金不能及時回籠時，就會使企業(yè)的資金鏈條斷裂，從而企業(yè)的資金陷入兩難的境地。

2.籌資渠道單一。信達地產主要籌資方式主要有債券籌資、銀行貸款和股權籌資三種。其中，銀行貸款的金額最高，從長短期考慮，銀行貸款都能很好地滿足企業(yè)資金需求。加上銀行貸款有著低成本、低風險的優(yōu)勢，更是受到許多資金需求量大的房地產企業(yè)的青睞。當然，為了減少對銀行的依賴，信達地產近幾年也在嘗試通過債券籌資來獲取現金流。但是，籌資渠道還是相對固化單一，并沒有實現其多元化籌資布局。

3.內源籌資較少。根據部門的類型，企業(yè)融資可分為多個類別：內部和外部(內部融資和外部融資)。信達房地產最依賴的股權融資、債券融資和銀行貸款是外部融資。內部融資也可以稱為內生融資，其主要資金來源是公司預收款和股東權益。企業(yè)具有低成本和內部融資靈活性的優(yōu)勢，但實施內生融資并不容易。一般來講，企業(yè)能否進行內源籌資會受到盈利能力及自身資金積累的影響，只有具備較強盈利能力和較多現金流的企業(yè)才能夠實現自身資金向籌資資金的轉變，進而成為企業(yè)投資的資金構成。對于房地產市場相對成熟的歐美國家來講，房地產企業(yè)的內源籌資已經非常成熟，在籌資總額占比上也很大。我國絕大多數房地產企業(yè)都偏向于外部籌資，內源籌資占比很小甚至沒有。從信達地產的財報數據和相關籌資數據可以看出其內源籌資比例很小，相比于龐大的債務來講可以說是微乎其微。內源籌資不僅有利于企業(yè)籌資，對于企業(yè)整體的經營和管理也有深遠意義。所以，僅僅依靠外部籌資是不行的，增加內源籌資的占比勢在必行。

三、信達地產籌資問題產生的原因

(一)籌資結構不合理。根據對信達地產的籌資狀況的分析，不難看出信達地產的籌資結構存在缺陷。信達地產主要依賴于銀行貸款、股權融資和債券融資，內部籌資的比例很小，由此說明內部籌資沒有被充分利用。

(二)缺乏對籌資方式的創(chuàng)新。信達地產現有的籌資模式整體相對單一，這對于公司的資金安全和可持續(xù)發(fā)展是不利的。信達地產現有的籌資渠道不僅沒有多元化，同時也沒有多層次和互補性。籌資結構合理是說那些具有多層次和互補性的籌資，他們籌資成本低，可以使長短期資金實現及時供應和相互替代，信達地產籌資只有實現出多元化和多層次，才能為企業(yè)提供大量優(yōu)質的資金，并降低成本和風險。雖然目前企業(yè)的中期資金的問題開始使用債券籌資來解決，但是長短期資金，仍存在巨大的風險。

(三)內源籌資意識薄弱。信達地產除了三大主要籌資渠道之外，雖也有所嘗試其他籌資渠道，但效果不明顯，主要是因為企業(yè)的自我籌資能力較為薄弱，具體可分為兩個方面：第一，企業(yè)整體的經營狀況、盈利能力不太理想，自我籌資無法順利進行或者有很大阻力；第二，信達地產尚未形成具體的內源籌資策略。

四、信達地產籌資風險的防范措施

(一)優(yōu)化籌資結構。目前，信達地產存貨較多，可以將開發(fā)的房地產銷售出去，使資金流動起來，實現資金的循環(huán)。如果信達地產出現滯銷情況，借來的資金就無法償還，為了開發(fā)新的項目，企業(yè)又不得不進行籌資，負債規(guī)模將持續(xù)擴大。為了調整企業(yè)資本結構，信達地產應制定合理的銷售策略，將房地產存貨銷售出去，加速資金的周轉，增加自有資金。信達地產可以通過降價、委托機構代理促銷等方式實現房地產存貨的銷售。理性的增加土地資源，信達地產在買地時要加強控制現金流，確保資產負債結構合理；加快資金周轉率，提高長期貸款比例，合理配置長短期貸款比例，增加償還時間，降低流動性風險。

(二)拓展多元化籌資渠道。在多變的市場環(huán)境下，企業(yè)要想取得優(yōu)勢，在籌資上必須注重創(chuàng)新并改變現有的籌資狀況，降低銀行貸款比例的同時也要提升非信貸和直接籌資的比例，這對籌資渠道單一的信達地產來說是至關重要的。企業(yè)可采用一些創(chuàng)新的籌資方式，如房地產信托、合作與開發(fā)、資產證券化等。

(三)改善經營管理水平，提高自身實力。一個企業(yè)不能只依賴外部籌資生存發(fā)展，增強自身實力也很重要。針對目前房地產行業(yè)存在的去庫存能力差、盈利能力不強等問題，信達地產應該深度探索分析原因并采取相應措施。信達地產在購入新地塊前，應充分做好相應的市場調研和開發(fā)可行性研究工作，選擇優(yōu)質有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，避免資產的浪費。同時，還應該提升相關人員的專業(yè)素質和營銷意識，盤活銷售環(huán)節(jié)，讓資金流通起來。另外，企業(yè)可以根據不同的市場需求來開發(fā)項目，提升自身經營效果。

(四)建立籌資風險防范體系。從某種程度上說，房地產投資具有一定風險。在房地產投資過程中，需要采用各種有效的籌資渠道，客觀地說，房地產籌資存在一定的風險。信達地產需要構建有效的籌資風險預警體系，以應對各種籌資風險，盡最大可能降低和規(guī)避籌資風險。根據對信達地產的籌資分析，具體可以從五個方面進行風險識別分析。第一，國家宏觀調控政策的調整給暴力房地產業(yè)帶來了融資風險;第二，現有的籌資模式過于依賴陳舊，給信達地產帶來財務風險和壓力；第三，企業(yè)經營存在一定的問題，自籌資金比重小，帶來經營風險;第四，不合理的籌資結構帶來的成本風險；第五，不健全的風險預警系統(tǒng)可能給企業(yè)帶來各種運營和財務風險。針對以上風險必須提前預警并加以控制防范。