房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素及對策

李冬

摘要：自從改革開放后，房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期，其大力推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的增加，但是在發(fā)展中也存在著一些問題，尤其是在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有明顯變慢的趨勢，價(jià)格波動(dòng)較大。本文主要對影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素進(jìn)行分析，并從中探究穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)影響因素;對策分析

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素

（一）宏觀因素

1.金融因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于前期需要大量投資、后期慢慢進(jìn)行資金回籠的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目所需要的資金額度都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到金融資本的影響較大。在房地產(chǎn)的融資中，其最主要的渠道是商業(yè)銀行，以貸款形式獲得資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，并從以下幾個(gè)方向影響房地產(chǎn)市場。一是，貸款利率變化。利率主要由國家根據(jù)當(dāng)前的市場情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，當(dāng)貸款的利率較高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將上升，為了穩(wěn)固自身的利益，房屋價(jià)格將會(huì)相應(yīng)上漲;二是，存款準(zhǔn)備金率變化。由人民銀行通過調(diào)控商業(yè)銀行在央行資金池的存款額，側(cè)面控制商業(yè)銀行的放貸規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格;三是，銀行政策變化。商業(yè)銀行為減少其投出資金變成不良貸款、壞賬的概率，一定會(huì)改變放貸規(guī)模，加強(qiáng)放貸的事前事中事后控制，使房地產(chǎn)企業(yè)融資難度變大，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2.政策因素

政策因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是非常大的，它與市場這個(gè)無形的手一起配合調(diào)控經(jīng)濟(jì)。下面僅以天津市為例進(jìn)行闡述：一是，相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2019年天津市政府新出臺(tái)《關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套收費(fèi)與建設(shè)體制改革的工作意見》提出取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套收費(fèi)，由土地整理單位在地塊出讓或劃撥前同步完成相關(guān)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施用地的收儲(chǔ)和整理。即該工作已前置到土地出讓前完成，降低了開發(fā)成本，間接的起到控制房價(jià)的作用;二是，稅費(fèi)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。《天津市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中提出地方權(quán)限內(nèi)的稅費(fèi)按法定稅率最低水平執(zhí)行，企業(yè)所得稅按最低應(yīng)稅所得確定，印花稅在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上下調(diào)30%等稅費(fèi)減降政策，這些政策的落地可降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)和成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

3.地鐵等公共交通因素

地鐵交通憑借較高的城市可達(dá)性、時(shí)間上的控制性、出行的安全性等一系列特征不單單提升了人們生活質(zhì)量，也對房地產(chǎn)帶來增值效應(yīng)。其主要影響體現(xiàn)在以下兩方面：一是，時(shí)間效應(yīng)。主要是住宅交通便利時(shí)會(huì)減少出行成本、時(shí)間成本，推動(dòng)房價(jià)上漲，所以在修建消息放出后會(huì)增加人們對這片房屋的價(jià)值增值預(yù)期。但因?yàn)榈罔F建造周期相對較長，而且在施工期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)交通堵塞、噪音環(huán)境污染等問題，又會(huì)影響價(jià)格趨于平穩(wěn)。二是，空間效應(yīng)。由于離站點(diǎn)距離不同帶來的差異化影響，距離地鐵沿線站點(diǎn)越近，房價(jià)變動(dòng)幅度越大;同時(shí)地鐵的開通對于推動(dòng)周邊市政配套設(shè)施建設(shè)、商圈的建立具有明顯的拉動(dòng)作用，進(jìn)而拉動(dòng)沿線周邊房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[1]。

（二）微觀因素

1.土地因素

土地因其具有有限性、不可再生性，因此供給彈性最小。鑒于房地產(chǎn)建設(shè)周期一般為兩到三年，也使得短期供給不能滿足需求。彈性理論認(rèn)為，在供應(yīng)和需求彈性相同的情況下，隨著需求的增長，商品的供給彈性越小，價(jià)格在短期內(nèi)增長越快。同時(shí)土地成本在房價(jià)構(gòu)成因素中所占比重最高，必然是開發(fā)成本構(gòu)成中主要部分，所以土地成本的上升會(huì)導(dǎo)致供給曲線向上移動(dòng)，從而提高了房地產(chǎn)價(jià)格[2]。

2.房屋供給因素

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商房屋供給面積越大，在給定需求的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格將越高。理論上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升時(shí)，房地產(chǎn)市場的房屋供給將不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格將隨之下降;反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資下降時(shí)，房地產(chǎn)市場的房屋供給將不斷下降，房地產(chǎn)價(jià)格則將隨之提高。

3.居民因素

對于居民來說，房屋供需變化基本取決于居民的購買目的、動(dòng)機(jī)，即“剛需”、“改善性”購房或者“投資性”購房。對于前者，就要考慮自己的收入水平能否擔(dān)負(fù)得起相應(yīng)的房價(jià)，即“價(jià)格- 收入比”。價(jià)格收入比越高，說明城鎮(zhèn)居民收入水平的購買負(fù)擔(dān)與支付壓力越大;反之購買負(fù)擔(dān)與支付壓力越低。[3]然而，這部分居民購房目的是購置生活必需品，系數(shù)影響較小;對于后者，隨著人們生活水平的不斷提高，購房目的已變?yōu)榱朔康禺a(chǎn)投資，如“學(xué)區(qū)房”、“市中心的區(qū)位稀缺性”等宣傳，也客觀的拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲。

二、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的措施

（一）加強(qiáng)政府調(diào)控

雖然目前主張讓市場發(fā)揮自我調(diào)節(jié)機(jī)制，政府不易直接插手，但是目前市場體系并不完善，還需政府宏觀調(diào)控，通過市場和政府兩把手協(xié)同調(diào)控[4]。首先要完善市場監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在的問題，進(jìn)而針對其輔以相應(yīng)的措施調(diào)節(jié)。比如，目前我國的房地產(chǎn)市場中最大的問題就是房價(jià)不斷上漲趨勢的問題，單靠市場調(diào)節(jié)將無法遏制，所以政府采取的相關(guān)政策要直接落實(shí)到抑制房價(jià)上漲問題上。如可以通過貨幣政策緊縮銀根，使銀行減少對企業(yè)的放貸，企業(yè)融資較難，從而約束房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)，還可以通過限購政策等直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本的同時(shí)減少市面上的需求，使房價(jià)由于供過于求而下降。其次，國家要完善相關(guān)的房產(chǎn)稅體系，同時(shí)有針對性的差別化稅收措施，既可以調(diào)控抑制，也可以保護(hù)促進(jìn)，讓各地房地產(chǎn)市場既繁榮又不會(huì)過度發(fā)展。其三，持續(xù)推進(jìn)“減稅降費(fèi)”政策，大力降低企業(yè)開發(fā)成本，從而為企業(yè)營造良好營商環(huán)境，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，從側(cè)面調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。還有對于土地市場的規(guī)范管理，控制土地的供求關(guān)系，規(guī)范土地的出讓制度，規(guī)避違規(guī)操作，從而有效的控制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

對于房地產(chǎn)的投資引導(dǎo)可以從下面幾方面解釋，一是對普通居民的投資引導(dǎo)。如果按照一人一房的標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前市場上的房屋多于需求，但是由于房價(jià)不斷上漲的趨勢，吸引了一大波人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致出現(xiàn)“空房現(xiàn)象”，故而要對投資規(guī)模進(jìn)行合理的掌控，讓有限的土地可以滿足人們的需求。通過相應(yīng)的政策或者制度對房地產(chǎn)行業(yè)的投資進(jìn)行引導(dǎo)，使房地產(chǎn)的資源得到合理的配置。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資引導(dǎo)，減少多余樓盤的建設(shè)。首先，可以通過加強(qiáng)對投資主體的風(fēng)險(xiǎn)控制對其資質(zhì)進(jìn)行篩選，確保企業(yè)在房地產(chǎn)投建中的理性和合理。其次，加強(qiáng)對產(chǎn)能的調(diào)控，控制房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，對于存在的僵尸產(chǎn)業(yè)及時(shí)進(jìn)行清理，優(yōu)化整體資源配置。除此之外，政府還通過銀行等間接的手段對投資進(jìn)行引導(dǎo)，通過增加融資的難度限制企業(yè)的資金額度，投資額度的減少間接地促進(jìn)了企業(yè)提高資金利用率，從而優(yōu)化投資[5]。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場制度

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展還需要完善的房地產(chǎn)金融市場制度輔助。首先要完善房地產(chǎn)的融資渠道，可以通過直接融資的方式從市場上獲得資金，也可以通過間接融資的方式通過銀行等獲得資金。融資渠道的完善一方面滿足企業(yè)的資金需求，另一方面也便于有效地進(jìn)行投資規(guī)模管理。其次，完善金融管理制度，使金融管理制度在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮其應(yīng)有功效，科學(xué)、合理的對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用較大，其能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同樣也能帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時(shí)房價(jià)的穩(wěn)定與否直接關(guān)系到民生，需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行科學(xué)的分析，才能更好地判斷穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的措施該如何選擇。結(jié)合這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)有一個(gè)更深度的認(rèn)知，便于對其問題進(jìn)行定點(diǎn)的策略實(shí)施，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)等的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王振崇. 城市地鐵對周邊商品住宅價(jià)格影響分析. 合作經(jīng)濟(jì)與科技， 2019（34）.

[2]張世涵. 微觀因素對我國房地產(chǎn)價(jià)格影響分析. 房地產(chǎn)市場， 2018（11）.

[3]程前昌. 中國房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)居民收入的匹配研究. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究， 2018（9）.

[4]陳靜. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策分析[J]. 納稅， 2018（8）： 187-187.

[5]梁庭俊， 章丹丹. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對策略研究[J]. 財(cái)經(jīng)界， 2016（36）.