宋曙光

摘 要：“房住不炒”“房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段”已經(jīng)成為中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的定位，在這一背景下房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化金融投資模式滿足其融資需求具有一定的研究價(jià)值。論文首先論述房地產(chǎn)第金融投資模式理論，為研究奠定理論基礎(chǔ)，進(jìn)而探討房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控下的金融投資模式，最后指出未來房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控下的金融投資模式。希望能夠給房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控下的金融投資模式選擇以些許合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);宏觀調(diào)控;金融投資模式;房住不炒

2019年7月30日中共中央政治局召開會議重申房住不炒，并著重指出房地產(chǎn)不再作為短期推動經(jīng)濟(jì)增長的方式，這是自今年4月以來，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。截止至2018年末，根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個?。ㄊ校┑恼{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國國有銀行對房地產(chǎn)進(jìn)行了有力的支持，直接貸款來源有55%來源于國有銀行，間接貸款來源有77%來源于國有銀行。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭減緩，部分缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂等諸多因素的影響導(dǎo)致其投資的房地產(chǎn)行業(yè)失敗，資金流失，無法償還國有銀行的本息，給國有銀行造成了信貸風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款由此產(chǎn)生，進(jìn)而導(dǎo)致我國國有銀行對發(fā)展?jié)摿ο蚝?，而?shí)力不足的中小型房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持有所猶豫，同時大型房地產(chǎn)行業(yè)的資金扶持力度也同樣有所減緩。在這一背景下，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)日趨收緊，房地產(chǎn)獲得銀行融資規(guī)模壓縮，尋找其他融資渠道刻不容緩。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多元化的金融投資方式以應(yīng)對資金緊缺的局面。

一、房地產(chǎn)金融投資模式研究理論

（1）金融市場背景下的房地產(chǎn)企業(yè)金融投資。在相關(guān)制度分析研究領(lǐng)域，相關(guān)研究著述大多是圍繞金融市場以及企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系，而張杰在《民營經(jīng)濟(jì)的金融困境與金融投資次序》一文的研究則是以目前中國金融市場的制度為出發(fā)點(diǎn)。[1]張杰對于目前的現(xiàn)狀則是認(rèn)為我國民營經(jīng)濟(jì)的困境主要還是源于目前國有經(jīng)濟(jì)金融體制對于國有企業(yè)的支持和國有企業(yè)對于這種支持下的剛性依賴，在這種背景之下，民營企業(yè)是很難在國家控制的金融體制下尋求金融支持的，及時能夠獲得金金融投資本支持，但是這種資本也很難達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的金融投資要求。所以相對來說解決當(dāng)下民營企業(yè)經(jīng)營金融困境的根本出路還是在于要營造內(nèi)生性金融制度成長的外部環(huán)境。

（2）金融投資方式與金融投資渠道。陳曉紅、郭聲現(xiàn)主編的《房地產(chǎn)企業(yè)金融投資》[2]（2000）主要是針對于目前房地產(chǎn)企業(yè)的金融投資方式以及金融投資的渠道方面作為突破點(diǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)存在的金融投資問題，兩位學(xué)者是以直接金融投資以及間接金融投資作為突破點(diǎn)，他們的主張是為了房地產(chǎn)企業(yè)的更好的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是建立適合于目前我國現(xiàn)狀的房地產(chǎn)企業(yè)的直接以及間接的金融投資體系機(jī)制，在這方面政府是要提供優(yōu)惠的政策來支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其次是要建立一個關(guān)于健全全社會體系以及金融投資制度的機(jī)制來彌補(bǔ)目前金融投資制度的缺陷，且在實(shí)物操作方面上主要是介紹了關(guān)于商品貿(mào)易創(chuàng)新型金融投資手段。

（3）商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務(wù)。李楊、張思群的《房地產(chǎn)企業(yè)金融投資與銀行》（2001）則是基于由于信息不對稱所產(chǎn)生的房地產(chǎn)企業(yè)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的金融金融投資背景下認(rèn)為政府目前應(yīng)當(dāng)是主張?zhí)峁┬刨J擔(dān)保、法律法規(guī)和信息服務(wù)三種公共產(chǎn)品[3]，以此來解決當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)金融投資難的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控下的金融投資模式

國家宏觀政策下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目金融投資呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的發(fā)展局勢。其中，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目金融投資來說，我國對這個問題一直強(qiáng)調(diào)要求采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，正是在這樣的政策下，我國房地產(chǎn)金融投資的發(fā)展過程中，資金來源廣泛，呈現(xiàn)多元化的狀態(tài)。雖然總體的趨勢是這樣的，但鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，該行業(yè)的金融投資渠道仍舊呈現(xiàn)出來以銀行貸款為主，其它金融機(jī)構(gòu)授信為輔的狀態(tài)。為了提升以上描述的可信度，就以我國2018年房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)金融投資為例。資料顯示，在金融投資多元化狀態(tài)存在的情況下，銀行貸款盛行并居于首位的現(xiàn)狀確實(shí)是客觀存在的。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的外部金融投資主要金融投資方式

根據(jù)日常房地產(chǎn)業(yè)金融投資發(fā)展的現(xiàn)狀來看，可將外部金融投資的方式歸納如下：

銀行貸款。通過上文的描述可以得知，銀行貸款居于房地產(chǎn)業(yè)金融投資渠道的首要方式。雖然銀行的資金量龐大、金融服務(wù)性較好，但是銀行貸款并不容易，銀行對貸款對象有嚴(yán)格的控制標(biāo)準(zhǔn)，以降低銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行貸款對那些大型房地產(chǎn)業(yè)的貸款較為放心，條件也相對較寬松。但是房地產(chǎn)業(yè)的還款能力較弱，而且投資的項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)性較大，信息方面來說也較為不對稱，所以銀行很少貸款給房地產(chǎn)業(yè)，貸款要求也較高。因此房地產(chǎn)業(yè)期望從銀行進(jìn)行貸款，但卻無力貸款，銀行即使會貸款給房地產(chǎn)業(yè)，貸款的數(shù)量也相對較少，根本不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)依靠銀行貸款進(jìn)行發(fā)展的渠道被堵住了。

證券融資。房地產(chǎn)業(yè)的金融投資方式還有一種，極為證券融資，證券融資在現(xiàn)在的市場上較為常見，參與證券融資的房地產(chǎn)企業(yè)也較多，因此，相對的證券市場較為混亂，為了管理證券市場，維護(hù)證券市場秩序，政府對于證券市場也有較為嚴(yán)格的限制。證券融資的方式主要是債券和股票，并根據(jù)股票和債券衍生出很多相關(guān)的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了融資渠道。

股權(quán)金融投資。在股票市場上，股票的金融投資較為自由，股票發(fā)行也較為多元化。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行股票進(jìn)行金融投資時，是通過用自有資金進(jìn)行吸引外資。投資者在證券市場上的投資主要根據(jù)發(fā)行公司的經(jīng)營狀況和公司的資產(chǎn)數(shù)量。這種金融投資是從社會大眾上吸取資金，是聚少成多的方式。投資者雖然投資較為自由，但是證券市場上有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此這里的投資者都是風(fēng)險(xiǎn)向往型的投資者，以較大的風(fēng)險(xiǎn)來贏取較大的收益。在債券市場上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行債券也是較為普遍的金融投資方式，債券的風(fēng)險(xiǎn)是介于銀行和證券之間，收益也是比銀行高比證券低。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行債券要求較低，大部分房地產(chǎn)業(yè)都是采取這種方式發(fā)行的，公司債券的要求比較嚴(yán)格，大部分房地產(chǎn)業(yè)都沒有達(dá)到公司債券的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)。

招商引資。房地產(chǎn)業(yè)的直接金融投資還包括招商引資，招商引資表現(xiàn)為股權(quán)金融投資，而不是證券發(fā)售。招商引資其實(shí)是借助外來剩余資本，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)，是合作投資。招商引資的目標(biāo)主要是政府，還有部分是擁有剩余資本的房地產(chǎn)業(yè)或者個人。

民間借貸。民間金融投資在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起到越來越重要的作用。由于大型銀行對房地產(chǎn)業(yè)的投資較少，而其他的金融投資途徑也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了能夠找到更好的金融投資途徑，民間借貸出現(xiàn)了，而且由于需求的龐大，民間借貸迅速的發(fā)展壯大。而且民間借貸的要求較低，很多房地產(chǎn)業(yè)都可以在此進(jìn)行金融投資貸款。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部金融投資主要金融投資方式

（1）企業(yè)自有資金：可分為企業(yè)設(shè)立時自有資金，經(jīng)營時稅后利潤中提取的盈余公積金以及資本公積金等幾個部分。在企業(yè)經(jīng)營中，基于自有資金起著基礎(chǔ)性作用的前提，具體規(guī)定中對自由資金的使用有著嚴(yán)格的限制，落實(shí)到具體實(shí)施的過程當(dāng)中，不論是國家還是開發(fā)商都對房地產(chǎn)企業(yè)的動用有著比較苛刻的規(guī)定，除非是利潤可觀或確定性強(qiáng)，否則不會過多支配。

（2）預(yù)收賬款：是開發(fā)商按照合同約定預(yù)收的購房者的定金及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目按合同約定預(yù)收的開發(fā)建設(shè)資金。通過字面意思就可以了解到，在開發(fā)建設(shè)之前，開發(fā)商通過這種方式，可以提前籌集到一些建設(shè)過程中所用的資金。

三、未來預(yù)計(jì)可使用的金融工具投資的其他途徑

（一）并購貸款

根據(jù)監(jiān)管層對底層資產(chǎn)穿透審查的要求，涉及房地產(chǎn)類的直接融資目前來看已受明顯限制，但并購類融資從目前看來有很大的操作空間，也即合適的融資主體（如產(chǎn)業(yè)投資或?qū)崢I(yè)類公司），通過信托并購貸或銀證信合作等方式發(fā)放并購貸款，存在很大的操作空間。

（二）合作開發(fā)融資

這種合作方式不限于一方出地、另一方出資。單體的力量總是有限的，為了彌補(bǔ)某些方面的不足，采取聯(lián)手是一個捷徑即企業(yè)的發(fā)展不必事事精通，這也是社會分工的必然要求。這種模式增加了項(xiàng)目拓展路徑，同時也減少單獨(dú)操盤資金壓力。

四、結(jié)語

綜上，隨著我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)的增長幅度將明顯放緩，房住不炒的概念下又一輪房地產(chǎn)資源的配置將不斷調(diào)整和整合，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既有挑戰(zhàn)又有機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動出擊，主動調(diào)整金融投資模式，滿足其融資需求，保證能夠在愈發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場中健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張杰.民營經(jīng)濟(jì)的金融困境與融資次序[J].經(jīng)濟(jì)研究，2011，4： 780

[2]陳曉紅，郭聲現(xiàn).房地產(chǎn)企業(yè)融資[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2014.

[3]李揚(yáng)，楊思群.房地產(chǎn)企業(yè)融資與銀行[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2017.