商業(yè)地產(chǎn)如何“優(yōu)生優(yōu)育”

范宜昌

摘要：開(kāi)發(fā)思路需要從“商家適應(yīng)我”轉(zhuǎn)變成為“我適應(yīng)商家”的“量身定制”商業(yè)地產(chǎn)，也就是從過(guò)去所謂的“通用商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)換到“定制商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”上來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一定是“先商業(yè)、后地產(chǎn)”。就是首先做的是商業(yè)定位，根據(jù)商業(yè)定位做物業(yè)產(chǎn)品研究。再在“商業(yè)定位”“產(chǎn)品研發(fā)”“各個(gè)設(shè)計(jì)階段”“施工階段”“招商運(yùn)行”上按照商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固有要求一步一步做好，也就是要把“商業(yè)地產(chǎn)”真正當(dāng)做“商業(yè)地產(chǎn)”來(lái)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)健康兒出生率就會(huì)提高。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路;翻轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)流程;更換體制機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0014-16 收稿日期：2019-07-20

過(guò)去十年，我國(guó)投入數(shù)十萬(wàn)億人民幣開(kāi)發(fā)了十幾億平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超過(guò)半數(shù)商業(yè)面積不符合商業(yè)使用要求而招不來(lái)商開(kāi)不了業(yè)，變成了“閑置”或“爛尾”樓工程。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年全國(guó)建成開(kāi)業(yè)的大型零售類商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積為5.7億平方米，而竣工了卻因不符合商業(yè)使用要求而招不來(lái)商開(kāi)不了業(yè)的有3億多平方米，還有5億多平方米建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)工但還沒(méi)有竣工。如果把這些數(shù)字加在一起，可以看出，近十年以來(lái)開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)能夠做到竣工、招商并開(kāi)業(yè)的不足一半。

也就是說(shuō)過(guò)去10年開(kāi)工建設(shè)的13.7億平方米商業(yè)地產(chǎn)面積中建成開(kāi)業(yè)率僅為43%，而57%的商業(yè)地產(chǎn)要么建成了招不到商開(kāi)不了業(yè)，要么因遇到各種問(wèn)題峻不了工“爛尾”了。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐停不下來(lái)是因?yàn)槿珖?guó)各地城市化進(jìn)程還沒(méi)有完成，全國(guó)尚有數(shù)億人口在未來(lái)十年內(nèi)要移居到城市里，所以城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不會(huì)停下來(lái)。此外，我國(guó)許多地方是土地財(cái)政，要使一個(gè)新開(kāi)發(fā)區(qū)域增加土地拍賣價(jià)格，商業(yè)配套是必不可少的，所以地方政府必須在規(guī)劃新區(qū)的時(shí)候拿出一定比例的土地用來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

盡管許多人呼吁“商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量”了，但是商業(yè)用地批出去的步伐不會(huì)停下來(lái)。所以，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐不會(huì)停下來(lái)。但是，我們必須要看到，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要實(shí)行“優(yōu)生優(yōu)育”。具體如何“優(yōu)生優(yōu)育”呢？一定要做到以下3點(diǎn)。

1開(kāi)發(fā)思路要轉(zhuǎn)變

開(kāi)發(fā)思路需要從“商家適應(yīng)我”轉(zhuǎn)變成為“我適應(yīng)商家”的“量身定制”商業(yè)地產(chǎn)，也就是從過(guò)去所謂的“通用商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)換到“定制商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”上來(lái)。

國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，超過(guò)九成是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來(lái)的，不可避免地帶著住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維定勢(shì)。他們往往是先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開(kāi)始建，建一半甚至建成了再招商。有些主力店來(lái)人談租賃，由于物業(yè)設(shè)計(jì)得不太符合商業(yè)運(yùn)行需要，在談判中開(kāi)發(fā)商處于弱勢(shì)，到頭來(lái)只能被迫接受很低的租賃價(jià)格。

這還算好的，差的情況是房子蓋好了，主力店無(wú)法人駐，沒(méi)有主力店的招商，是注定要失敗的。

首先，想要引進(jìn)的商家都落不了戶。這種先做建筑設(shè)計(jì)后招商的所謂“通用商業(yè)”到頭來(lái)變成了“統(tǒng)統(tǒng)不能用的商業(yè)”。沒(méi)有按照商家運(yùn)行要求來(lái)定制商業(yè)物業(yè)，商家進(jìn)來(lái)就變成“削足適履”了，商家運(yùn)行不好賺不了錢(qián)，用什么來(lái)交租金？

所以，這種用“通用商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)基本上逃不出“定位難”“招商難”“開(kāi)業(yè)難”“收租難”的“四難”命運(yùn)，許多商業(yè)項(xiàng)目竣工就爛尾或開(kāi)業(yè)后不久商戶集體出逃變成爛尾。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)短缺時(shí)代，商家為了拓展經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，物業(yè)條件差一點(diǎn)的，他們也能委曲求全，勉強(qiáng)接受。而在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)量供應(yīng)的今天，供商家選擇的場(chǎng)地多了，而且一下子變成買(mǎi)方市場(chǎng)了，商家對(duì)選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的挑剔在所難免。所以用給商戶“量身定制”的方法吸引商家入駐成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不二的選擇，由此而誕生的“定制商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”成了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須遵循的“開(kāi)發(fā)模式”。

再次，開(kāi)發(fā)商一定要轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)思維，要研究并遵循商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客觀規(guī)律，徹底摒去“快周轉(zhuǎn)”“賺快錢(qián)”思維，把商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“產(chǎn)業(yè)”“物業(yè)”“營(yíng)業(yè)”三業(yè)一起做好，特別是要過(guò)好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)路上各個(gè)關(guān)口，才能使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)走向成功。

2開(kāi)發(fā)流程要翻轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一定是“先商業(yè)、后地產(chǎn)”。首先做的是商業(yè)定位，根據(jù)商業(yè)定位做物業(yè)產(chǎn)品研究，商業(yè)活了，商業(yè)房地產(chǎn)才增值，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體和平臺(tái)。

實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功，就是要研究好做什么“商業(yè)”后把“地產(chǎn)”設(shè)計(jì)得符合定位“商業(yè)”的使用條件。這樣才能使商家落戶并具備商業(yè)運(yùn)行條件，按照商業(yè)入駐與運(yùn)行要求來(lái)定制商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)，既“定制式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”。

如果按照“通用商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”先把房子蓋好了再去招商，在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)供大于求的情況下就很難招商了。我們需要把開(kāi)發(fā)流程翻轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“商業(yè)定位階段”“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”“建筑方案階段”“擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段”“施工圖設(shè)計(jì)階段”“招商營(yíng)運(yùn)階段”這六個(gè)階段都需要正確去做，避免掉入這些階段的陷阱。

3體制機(jī)制要更換

筆者調(diào)研了上海CBD一個(gè)總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的大型綜合體工程，商業(yè)面積達(dá)13萬(wàn)平方米。其后會(huì)同其他商業(yè)地產(chǎn)專家提出了15個(gè)關(guān)于現(xiàn)設(shè)計(jì)影響商業(yè)運(yùn)行的重大問(wèn)題與缺陷，希望甲方整改。會(huì)后甲方要求筆者提交了優(yōu)化設(shè)計(jì)的服務(wù)建議書(shū)，后來(lái)被告知因“沒(méi)有預(yù)算”，設(shè)計(jì)優(yōu)化不做了，房子就這樣蓋了起來(lái)。審圖會(huì)上提出的那些影響商業(yè)運(yùn)行的重大問(wèn)題與缺陷被他們澆筑進(jìn)了鋼筋混凝土里面去了。后來(lái)，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)招商招不進(jìn)來(lái)，又召開(kāi)的專家會(huì)重提那15個(gè)影響商業(yè)運(yùn)行的問(wèn)題與缺陷，希望甲方整改，不過(guò)此時(shí)已不是優(yōu)化圖紙而是要做結(jié)構(gòu)改造，最后，還是因“沒(méi)有預(yù)算”，結(jié)構(gòu)改造優(yōu)化就不做了。

所以，從考核機(jī)制來(lái)看，需要把使用價(jià)值與未來(lái)的招商滿足率、開(kāi)業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、租金收取目標(biāo)等需要放在前面指標(biāo)一起考核，要把原來(lái)的設(shè)計(jì)與工程費(fèi)用撥出一部分用于修改設(shè)計(jì)與工程以滿足商業(yè)運(yùn)行條件需要。

要切實(shí)降低商業(yè)地產(chǎn)殘次兒出生率，在扎扎實(shí)實(shí)做好“父母官少管”“開(kāi)發(fā)思路改變”“開(kāi)發(fā)程序翻轉(zhuǎn)”及“體制機(jī)制更換”以外，甲方領(lǐng)導(dǎo)還需要從思想認(rèn)識(shí)上重視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：要在“商業(yè)定位”“產(chǎn)品研發(fā)”“各個(gè)設(shè)計(jì)階段”“施工階段”“招商運(yùn)行”上按照商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固有要求一步一步做好，也就是要把“商業(yè)地產(chǎn)”真正當(dāng)做“商業(yè)地產(chǎn)”來(lái)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)健康兒出生率就會(huì)提高。