摘要：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，從國(guó)家政策鼓勵(lì)到國(guó)家調(diào)控，房地產(chǎn)的價(jià)格螺旋式的高速上漲，產(chǎn)生了價(jià)格泡沫;房地產(chǎn)的價(jià)格與未來(lái)關(guān)系著我們每個(gè)人生活和切身利益關(guān)系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展;分析房地產(chǎn)生產(chǎn)銷(xiāo)售中價(jià)值鏈，價(jià)格泡沫的原因是在剛性需求下土地供應(yīng)限量、銀行過(guò)多的貸款、房地產(chǎn)炒作;預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)必然是供需平衡，價(jià)值回歸，舊城改造，逆城市化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);價(jià)格分析;未來(lái)

中國(guó)房地產(chǎn)從1978年開(kāi)始理論探討、試點(diǎn)、推廣到2003年是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展階段，2003年發(fā)展至今屬于國(guó)家調(diào)控階段;房地產(chǎn)與中國(guó)的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程，一脈相承，相互輝映;高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了居住條件，帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)，加速了城市化進(jìn)程，擴(kuò)大了城市，改變了城市的面貌。但在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，價(jià)格產(chǎn)生了泡沫，部分居民多年的財(cái)富積累變成了住房，有的還要償還幾十年的貸款，還需要親人的資助，房地產(chǎn)的提前消費(fèi)，減少了其他消費(fèi)，影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊的商品，價(jià)格不會(huì)無(wú)限增長(zhǎng)，最終應(yīng)符合市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，其價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。

一、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫分析

衣食住行是人們生存的必要條件，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好可支配收入越高需求越大，中國(guó)改革開(kāi)放居民可支配收入提高與之前房地產(chǎn)欠賬太多，產(chǎn)生了強(qiáng)大的房地產(chǎn)剛性需求，剛性需求是業(yè)主具有購(gòu)買(mǎi)能力的需求，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的剛性需求只能是需求愿望，潛在的需求，不直接不影響房?jī)r(jià)，購(gòu)買(mǎi)能力包含業(yè)主的存款和還貸能力。強(qiáng)大的房地產(chǎn)剛性需求使房地產(chǎn)供求失衡，價(jià)格高漲，產(chǎn)生許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，部分居民開(kāi)始投資房地產(chǎn)炒房，囤積房源，等待房?jī)r(jià)上漲，獲取利潤(rùn)。

房地產(chǎn)在生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程中，存在一個(gè)以剛性需求為先導(dǎo)的價(jià)值鏈;假定一個(gè)城市（縣級(jí)市、地級(jí)市、直轄市）或形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)文化居住中心為計(jì)算單元，這個(gè)計(jì)算單元具有強(qiáng)大的剛性需求，且房子供不應(yīng)求，進(jìn)行下列分析：

（一）業(yè)主（購(gòu)房群體）的購(gòu)置價(jià)值鏈分析

房地產(chǎn)的價(jià)格是居住需求、投資需求與可支配收入、銀行房貸之間的博弈;

A=A1+A2=B1+B2+C1+C2——————————————————————（1）

A：業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)

業(yè)主是一個(gè)購(gòu)房群體，業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)是剛性需求下把計(jì)算單元內(nèi)的全部房子買(mǎi)下的總價(jià)格，是業(yè)主用于居住和投資房地產(chǎn)價(jià)格總和。

A1：業(yè)主用于居住購(gòu)置的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)

購(gòu)房單純?yōu)榫幼《?gòu)置的總價(jià)格，其價(jià)格包含B1和C1。

A2：業(yè)主用于投資購(gòu)置（炒房）的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)

購(gòu)房單純?yōu)橥顿Y獲取差價(jià)的購(gòu)置總價(jià)格，其價(jià)格包含B2和C2。

B1：業(yè)主用于居住的購(gòu)房本金

是業(yè)主的自有資金，用于購(gòu)置住房的可支配收入，一定時(shí)期內(nèi)其數(shù)值一定。

B2：業(yè)主用于投資的購(gòu)房（炒房）本金

是投資業(yè)主的自有資金，隨房?jī)r(jià)上漲速度變化而變化;

C1：業(yè)主用于居住購(gòu)房的銀行貸款

其數(shù)額受?chē)?guó)家信貸政策和可支配收入的影響，不能大于還貸能力。

C2：業(yè)主用于投資購(gòu)房（炒房）的銀行貸款

其數(shù)額受?chē)?guó)家信貸政策和銀行利率的影響，也受還貸能力的影響。

在剛性需求條件下，同一時(shí)期內(nèi)，銀行政策不變，房源一定，用于居住的購(gòu)房業(yè)主購(gòu)買(mǎi)一定，假若沒(méi)有炒房的，用于投資購(gòu)置炒房的業(yè)主變成潛在居住需求的購(gòu)置業(yè)主，這部分潛在居住需求的購(gòu)置業(yè)主，他們購(gòu)房本金少，還銀行貸款能力抵，在現(xiàn)在價(jià)格下有需求愿望買(mǎi)不起房，若他們能賣(mài)的起房，那么對(duì)應(yīng)的B2+C2一定要小，（1）中右邊變小，A1+A2隨之變小，那么A值變小形成新的A值，新的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)總價(jià)A低于了原業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)A，總價(jià)變低單價(jià)也變低;可見(jiàn)業(yè)主投資房地產(chǎn)炒房抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。

假若沒(méi)有銀行購(gòu)房貸款（1）式變?yōu)?/p>

A=A1+A2=B1+B2———————————————————————（2）

業(yè)主用于居住的購(gòu)房本金B(yǎng)1與業(yè)主用于投資購(gòu)房本金B(yǎng)2一定時(shí)期內(nèi)是一定的，比較（1）與（2）中的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)總價(jià)A，因缺少了C1和C2，（2）中的A低于（1）中的A，業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)A降低，從（2）式可以看出銀行貸款增加了貨幣總量，增加了購(gòu)買(mǎi)能力，抬高了房?jī)r(jià)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賣(mài)出價(jià)，由開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地購(gòu)置成本和建造成本構(gòu)成，與開(kāi)發(fā)商的企業(yè)資本、銀行開(kāi)發(fā)貸款政策息息相關(guān)。

D=E+F+G=E+B3+C3——————————————————————（3）

D：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值

開(kāi)發(fā)商的賣(mài)出總價(jià)

E：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)力和源泉，沒(méi)有了它，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就將停止;開(kāi)發(fā)利潤(rùn)越高開(kāi)發(fā)動(dòng)力越大，價(jià)格越易產(chǎn)生泡沫。

F：土地的購(gòu)置成本

土地購(gòu)置成本是房地產(chǎn)價(jià)格高低的決定因素，它價(jià)格主要是由地理位置決定的，不同的位置不同的價(jià)格，也就是一線(xiàn)與二線(xiàn)、三線(xiàn)與四線(xiàn)城市或市區(qū)與郊區(qū)的房?jī)r(jià)相差巨大的原因。它受政府宏觀(guān)和微觀(guān)政策的影響，某一時(shí)段政府規(guī)劃出用于房地產(chǎn)的土地充足，價(jià)格相對(duì)較低，反之越高。土地交易價(jià)是市場(chǎng)行為，土地供應(yīng)量、那塊地用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、最低拍賣(mài)價(jià)是政府決策行為。土地供應(yīng)越少，土地價(jià)格越高;開(kāi)發(fā)利潤(rùn)越高，土地價(jià)格越高。

G：建造成本

建造成本包括可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工造價(jià)、監(jiān)理咨詢(xún)等總費(fèi)用，它包含除開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和土地購(gòu)置成本之外的所有成本，一定時(shí)期內(nèi)不同的區(qū)域位置建造成本相差不大，也就是說(shuō)市區(qū)和郊區(qū)建造成本相差無(wú)幾;建造成本相對(duì)穩(wěn)定，影響房地產(chǎn)的價(jià)格較小。但它帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如：建材、建筑設(shè)備等行業(yè)發(fā)展。

B3：開(kāi)發(fā)商的企業(yè)資本

開(kāi)發(fā)商企業(yè)資本一定時(shí)期內(nèi)對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)變化不大。

C3：銀行開(kāi)發(fā)貸款

銀行開(kāi)發(fā)貸款活躍了房地產(chǎn)，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貨幣總量，使土地價(jià)格增高，特別是土地拍賣(mài)價(jià)的增高。

（三）式減開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)：

D-E=F+G==B3+C3————————————————————————（4）

（四）式中假設(shè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)E、建造成本G、開(kāi)發(fā)商的企業(yè)資本B3一定，土地購(gòu)置成本、銀行開(kāi)發(fā)貸款、開(kāi)發(fā)價(jià)值（賣(mài)出價(jià)）三者成正相關(guān)關(guān)系，也就是說(shuō)，銀行放款越多，土地成本越高，開(kāi)發(fā)賣(mài)出總價(jià)也越高。

成交時(shí)開(kāi)發(fā)商賣(mài)出總價(jià)等于業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)

A=D+E+F——————————————————————————— （5）

從（5）式可以看出，業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)A與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)E、建造成本F，土地購(gòu)置成本F成正比關(guān)系，土地購(gòu)置成本越高，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)越大，建造成本越高，房地產(chǎn)價(jià)格越高;一定時(shí)期內(nèi)建造成本、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)一定，土地購(gòu)置成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

綜合上述，在房地產(chǎn)的剛性需求帶動(dòng)下，土地限量供應(yīng)必然是物以稀為貴，價(jià)格增高;銀行低息貸款、公積金貸款、降低首付等是為了業(yè)主買(mǎi)得起房，增加了購(gòu)買(mǎi)力，使房地產(chǎn)提前消費(fèi)，但是房源一定大量的貨幣供應(yīng)必然抬高房?jī)r(jià)，同樣大量的土地貸款抬高地價(jià)，地價(jià)升高必然是房?jī)r(jià)升高;房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，能獲取差價(jià)，業(yè)主炒房者開(kāi)始投資房地產(chǎn)，囤積房源，等待房?jī)r(jià)上漲，推動(dòng)了房?jī)r(jià)新的增長(zhǎng);可見(jiàn)土地供應(yīng)的限量、銀行過(guò)多的貸款、房地產(chǎn)的炒作使房地產(chǎn)價(jià)格虛高，產(chǎn)生了價(jià)格泡沫。

二、中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)

房地產(chǎn)的剛性需求不是無(wú)止境的，首先達(dá)到數(shù)量的平衡，實(shí)現(xiàn)居著有其屋;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展可支配收入的提高進(jìn)而達(dá)到質(zhì)量的平衡;供需平衡之后，房地產(chǎn)的投資回歸理性即價(jià)值回歸。為適應(yīng)城市的發(fā)展，舊城需要改造;為滿(mǎn)足一種新的居住要求，逆城市發(fā)展。

（一）供需平衡

1、數(shù)量的平衡

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然是房子越建越多，但是人口的增加不是無(wú)限的，城市發(fā)展進(jìn)程總有結(jié)束的時(shí)候，人們不可能全部住在城市，即使全部住在城市，當(dāng)房子的數(shù)量達(dá)到一定程度，一般以一個(gè)城市或形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)文化居住中心為計(jì)算單元，當(dāng)這個(gè)計(jì)算單元房子達(dá)到人均0.5套房或成人達(dá)到0.7套房或更多時(shí)，達(dá)到數(shù)量平衡，房子租不出去，房子出現(xiàn)閑置，一般的房子沒(méi)有儲(chǔ)藏價(jià)值，閑置要交物業(yè)費(fèi)，付出維修費(fèi)，將來(lái)還要繳房地產(chǎn)稅;從整體上講過(guò)多無(wú)用，還會(huì)增加負(fù)擔(dān)，閑置必然使房子降價(jià)。

2、質(zhì)量的平衡

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的再提高，人們對(duì)居住的要求，越來(lái)越高，特別是對(duì)居住面積，居住環(huán)境、居住位置的要求越來(lái)越高。當(dāng)然居住面積也不是越大越好，一戶(hù)常住人口（包括子女、老人、保姆等的所有家庭成員）人均居住面積易為30-100平方米，超過(guò)100平方米時(shí)，房子太空闊，不適宜人居住，當(dāng)然房子越大使用成本越高（物業(yè)、采暖等費(fèi)用）。居住質(zhì)量的要求因人而異，對(duì)質(zhì)量的需求沒(méi)有對(duì)數(shù)量要求的那么迫切，是長(zhǎng)期的過(guò)程。

（二）價(jià)值回歸

房地產(chǎn)達(dá)到數(shù)量平衡后，房子失去了剛需，房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)不會(huì)大幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)泡沫被擠出，房地產(chǎn)的投資價(jià)值回歸;業(yè)主投資目的不是等房?jī)r(jià)上漲而是賺取租金，一般在15-20年內(nèi)靠租金收回成本較合適;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率與社會(huì)其他投資平均利潤(rùn)率相當(dāng)。

（三）舊城改造

我國(guó)過(guò)去經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，房子面積較小、設(shè)計(jì)質(zhì)量建造質(zhì)量差，結(jié)構(gòu)承載抗震能力低，保溫環(huán)保性能差，一些是低矮的建筑，隨著時(shí)間的推移有的成了危房;因開(kāi)發(fā)較早，在城中區(qū)，位置較好，一般是城市商業(yè)文化中心，影響了城市的形象，成了城市改造的對(duì)象，舊城改造也是國(guó)家城市發(fā)展的需要，也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

（四）逆城市化發(fā)展

城市化進(jìn)程使農(nóng)村產(chǎn)生大量的閑置住房和閑置房基地，國(guó)家三農(nóng)政策的實(shí)施，農(nóng)村條件大大改善，路通、水通、電通;車(chē)輛的普及縮短了農(nóng)村與城市的距離，搬到城市居民返回故居，特別是中老年人經(jīng)過(guò)多年的拼搏積累一部分財(cái)富，厭倦了城市的喧囂和擁擠，選擇到空氣清新、寬敞、舒適、悠閑、安靜農(nóng)村、山區(qū)、海濱居住，逆城市發(fā)展充分展現(xiàn)人的居住個(gè)性;逆城市化發(fā)展離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定高度的結(jié)果。

作者簡(jiǎn)介：刁在明 ;男 ;1964年4月生 ;山東高青人 ;高級(jí)經(jīng)濟(jì)師;工作單位：勝利油田勝東管理中心。