近年來成都市房?jī)r(jià)變動(dòng)因素的研究與探討

何蕭然 郝麗娟 李芳芳 李嵐

摘 要：隨著社會(huì)的進(jìn)步，人類的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的提升和居民生活質(zhì)量的提高，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)價(jià)格及其變動(dòng)趨勢(shì)往往難以預(yù)測(cè)。一線城市形成了令人難以承受的“天價(jià)”，二線城市房?jī)r(jià)近年來也有趕超之勢(shì)，其上漲速度也讓老百姓瞠目結(jié)舌，而政府出臺(tái)的各種政策也會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)，同時(shí)房?jī)r(jià)也受到來自外部環(huán)境因素的影響。本文通過對(duì)成都房?jī)r(jià)影響因素的研究和分析，旨在了解影響成都市房地產(chǎn)價(jià)格的因素，同時(shí)可以對(duì)成都的房地產(chǎn)價(jià)格做出一定的預(yù)測(cè)。預(yù)期未來房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)朝著良好的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);影響因素;房產(chǎn)稅;限購

一、宏觀政策影響因素分析

（一）“一帶一路”戰(zhàn)略提升城市定位

成都自古便是西部核心城市，作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地，而今東接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，又作為“一帶一路”的東部起點(diǎn)，成都的發(fā)展前景不可限量，2015年9月，成都市出臺(tái)了《成都市貫徹落實(shí)國家“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施意見》，進(jìn)一步表示成都將加入到“一帶一路”戰(zhàn)略的大背景下形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在新一批一線城市中，成都高居榜首，“一帶一路”的政治環(huán)境功不可沒。成都本身的城市熱度會(huì)因此得到提高。而城市熱度亦將策動(dòng)城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

（二）限購政策和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度反向推動(dòng)房?jī)r(jià)

2017年3月24日，成都房地產(chǎn)限購政策正式執(zhí)行;2017年4月12日后，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品房和二手住房），必須在戶主取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年期限及以上方可轉(zhuǎn)讓出售。兩大政策的出臺(tái)，目的是在于規(guī)范市場(chǎng)，抑制成都過熱的炒房行為，但是對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用不大，房?jī)r(jià)在17年依然迅速增長(zhǎng)。一是因?yàn)?，限購令改變了部分人群?duì)房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)前景的預(yù)期。二，限購政策類似許可證的作用，使得一些人群認(rèn)為購房能帶來更可觀的預(yù)期收益，于是購進(jìn)了多套房產(chǎn)，進(jìn)一步碾壓了限購政策直接帶來的需求減少，反而推動(dòng)了需求上升。

二、經(jīng)濟(jì)影響因素分析

（一）良好經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境提升城市房?jī)r(jià)

成都擁有西南地區(qū)金融行業(yè)中心地位，金融機(jī)構(gòu)和金融理財(cái)產(chǎn)品的金融交易量居國內(nèi)西部城市第一位，證券投資、基金交易量?jī)H次于深圳、上海，排列全國第3位，加之成都作為“一帶一路”的樞紐位置，接受著來自國內(nèi)外各地的資源，國內(nèi)自東南亞進(jìn)口的初級(jí)產(chǎn)品原材料通過云南到成都的鐵路樞紐運(yùn)輸，而國內(nèi)出口到東南亞以及中亞地區(qū)的產(chǎn)品也經(jīng)成都南北發(fā)出。綜合各種得天獨(dú)厚的條件，給予了成都良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。促進(jìn)成都本地發(fā)展，提高成都城市熱度，也帶動(dòng)了成都房?jī)r(jià)上漲。

（二）成都CDP及人均收入增長(zhǎng)助推房?jī)r(jià)

成都的GDP從2012年的8017.6億元迅速增長(zhǎng)到2016年的12170.23億元，相比2012年至今總量增長(zhǎng)了51%，說明成都自身擁有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。同時(shí)成都社會(huì)工資的平均水平也逐步提高，2012年在崗就業(yè)人員的年平均收入從48302元增長(zhǎng)至2016年的74408元，成都市民的可支配收入相應(yīng)的逐漸提高。工資的逐年上漲當(dāng)然也會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)發(fā)展的過程中有伴隨通貨膨脹增長(zhǎng)的必然趨勢(shì)，因此可以看出成都房?jī)r(jià)自身擁有著上漲的環(huán)境。

三、社會(huì)結(jié)構(gòu)影響因素分析

（一）人口數(shù)量擴(kuò)大與人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化增加購房需求

2016年成都常住人口凈增至1398.90萬人，新增23萬人。為了開發(fā)簡(jiǎn)陽國際機(jī)場(chǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)寬成都的對(duì)外道路，原屬資陽市縣級(jí)市簡(jiǎn)陽市由成都市政府親自管轄，初步預(yù)估2017年常住人口將達(dá)到1591.8萬人。2016-2017年，成都市政府又出臺(tái)了13條人才計(jì)劃，預(yù)吸引大量人材落戶蓉城。成都在新時(shí)代中，更加需要?jiǎng)趧?dòng)力和高素質(zhì)人才，這些都將形成成都人口增長(zhǎng)的基本條件。

（二）核心地理位置吸引人口聚集

成都發(fā)展的另一大優(yōu)勢(shì)是其處于西部地區(qū)的中心。成都對(duì)周邊城市具有很大的輻射能力，例如西安，重慶，貴陽，昆明等五大西部最發(fā)達(dá)城市，可形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，從地理位置看成都東接重慶，北連西安，南至貴陽與昆明，可謂處于這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的中心。五大城市之間互通樞紐，加強(qiáng)區(qū)域間合作，交換生產(chǎn)資源分配，可以相互促進(jìn)相互發(fā)展，更能積極響應(yīng)國家的“一帶一路”政策開發(fā)，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)吸引更多高素質(zhì)人才參與建設(shè)“一帶一路”和西部開發(fā)，形成良性循環(huán)。

四、抑制房?jī)r(jià)上漲的相關(guān)措施研究——以房產(chǎn)稅為例

早在2011年上海和重慶已成為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，例如上海人均占有60 m2 的“免稅面積”，超出部分按照0.6%的稅率征收，以房產(chǎn)交易價(jià)的70%為計(jì)稅基礎(chǔ)，假設(shè)我們家一家三口以10000/m2 的價(jià)格購買200 m2 的房產(chǎn)，我家共有180 m2 的免稅面積，超出的20 m2 的房產(chǎn)應(yīng)繳房產(chǎn)稅，即20 m2 *10000元*70%*0.6%（稅率）=840元的房產(chǎn)稅。

（1）在成都囤房炒房的市場(chǎng)下，可以實(shí)施“累進(jìn)制，懲罰性”的房產(chǎn)政策，這對(duì)于囤積房產(chǎn)的群體而言將會(huì)給予很大的壓力，在成都依然存在房產(chǎn)需在3年所有以上才能售賣的政策下，兩大政策相結(jié)合，囤房炒房群體面臨至少3年以上的房產(chǎn)稅直接成本支出。第一套免征，從第三套開始累進(jìn)稅率，這樣的高額稅負(fù)會(huì)給炒房群體帶來更大的成本投入，使得炒房群體望而生畏，自動(dòng)退出市場(chǎng)。

（2）可實(shí)施賣方征稅的房產(chǎn)稅政策，例如出售自有房產(chǎn)，個(gè)稅按20%的比例計(jì)征房產(chǎn)稅，假設(shè)在成都房產(chǎn)市場(chǎng)10000元/m2的均價(jià)下，賣出100 m2 的房產(chǎn)至少繳納20萬的個(gè)稅也是具有威懾力的手段。

房產(chǎn)稅政策是否可以成功的調(diào)控房?jī)r(jià)需要看房產(chǎn)稅政策所帶來的成本轉(zhuǎn)移是否切實(shí)有效。例如，房產(chǎn)稅政策的確給予了炒房團(tuán)體較大的成本壓力，有可能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)兇猛的剛需，在新政策開始實(shí)施的一段時(shí)間內(nèi)，樓市會(huì)受到一定程度的沖擊，一是因?yàn)橄M(fèi)者尚且不清楚房產(chǎn)稅的具體影響，對(duì)房產(chǎn)的需求滯后會(huì)普遍出現(xiàn)，房?jī)r(jià)因需求降低的緣故會(huì)出現(xiàn)折點(diǎn)，甚至一定程度的下降，加之房產(chǎn)稅的政策的確給多房產(chǎn)和炒房群體帶來更大的成本負(fù)擔(dān)，若其無法負(fù)擔(dān)新增的成本，樓市熱度進(jìn)一步下降，可留出更多住房給剛需者。

五、成都房?jī)r(jià)走向趨勢(shì)預(yù)測(cè)

首先，在國家重點(diǎn)建設(shè)成都“一帶一路”戰(zhàn)略支持下，勢(shì)必帶來巨大的資金技術(shù)投入，進(jìn)一步促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及通貨膨脹的程度逐步提高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。故房地產(chǎn)價(jià)格上漲是大勢(shì)所趨。

成都良好的生活環(huán)境，可吸引大量的外來人口生活居住，同時(shí)可提供大量的有效勞動(dòng)力。在招募人才政策的作用下，高新技術(shù)人才數(shù)量勢(shì)必進(jìn)一步提高，人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需勢(shì)必進(jìn)一步加大，在“需求影響價(jià)格”的供求關(guān)系調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必也會(huì)隨之逐步提高。

但是，國家政府已經(jīng)確立了“住房屬性回歸本質(zhì)”的核心思想。實(shí)打?qū)嵉耐瞥龈黜?xiàng)抑制炒房的政策。在今年之前成都限購令未覆蓋到的青白江區(qū)已經(jīng)覆蓋。在3月的全國人大會(huì)議上，明確將房產(chǎn)稅提上議程。今年7月，部分二線城市也設(shè)定了“房?jī)r(jià)漲停板”，國家在全國30余個(gè)城市打擊了炒房團(tuán)，打擊投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)黑中介、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。同時(shí)，棚戶區(qū)安置改為貨幣化處理，即賠錢不賠房。這許多的政策整改，提現(xiàn)了國家政府的決心，也讓住房剛需者看到了希望。

綜上所述，可得出以下預(yù)測(cè)結(jié)論：以成都為代表的二線城市房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中增長(zhǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)。二線城市房地產(chǎn)有猛烈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在國家政府有效合理的引導(dǎo)下應(yīng)該會(huì)使其以合理的速度增長(zhǎng)。

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