馬利穎

摘要：近年來(lái)，隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)更加復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更大。基于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差的特征，傳統(tǒng)的記賬會(huì)計(jì)已經(jīng)不能再滿(mǎn)足現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要管理會(huì)計(jì)來(lái)為公司規(guī)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、全面控制運(yùn)營(yíng)成本等，因而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。在此基礎(chǔ)上，由顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值構(gòu)成的價(jià)值鏈，以及由內(nèi)部業(yè)務(wù)管理構(gòu)成的業(yè)務(wù)鏈相互融合將成為當(dāng)前企業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈;業(yè)務(wù)鏈;互融視角;管理會(huì)計(jì)

一、價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈互融背景

（一）企業(yè)基本價(jià)值鏈

企業(yè)與其他員工、顧客、供應(yīng)商以及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生的、可以創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其總和就是所謂的價(jià)值鏈。企業(yè)任何一項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是價(jià)值鏈上的一環(huán)，企業(yè)的價(jià)值鏈也是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的載體。因此，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理好價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)、優(yōu)化價(jià)值鏈程序?qū)⒂绊懙狡髽I(yè)整體的經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的是為了給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，但同時(shí)也要承擔(dān)產(chǎn)品或勞務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用。企業(yè)要想在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取更多利益，需要在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡可能控制成本消耗，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。而價(jià)值鏈在這一部分發(fā)揮的作用就是對(duì)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行增值和成本的核算，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)整合實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

（二）企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理內(nèi)涵

業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所要經(jīng)歷的所有環(huán)節(jié)，主要包括四個(gè)流程，即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程、產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程、生產(chǎn)交付過(guò)程。企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理也就是對(duì)業(yè)務(wù)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，一方面是為了指導(dǎo)員工的工作，另一方面也要對(duì)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)鏈循環(huán)暢通。業(yè)務(wù)流程管理不僅是對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，其面向的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)流程的規(guī)劃和管理，能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間，甚至行業(yè)與行業(yè)之間的合作。

（三）價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈的聯(lián)系

從本質(zhì)上來(lái)講，業(yè)務(wù)鏈就是為了滿(mǎn)足市場(chǎng)和客戶(hù)的需求而進(jìn)行的一系列有秩序、有組織的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從一定程度上來(lái)講，業(yè)務(wù)鏈的優(yōu)化過(guò)程也就是價(jià)值鏈的優(yōu)化過(guò)程，二者都立足于客戶(hù)，通過(guò)服務(wù)客戶(hù)獲取企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)力量，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

以房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)通過(guò)初步規(guī)劃和投資這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，使投資土地增值;到項(xiàng)目管理流程活動(dòng)時(shí)，企業(yè)又通過(guò)資金的投入進(jìn)行施工活動(dòng)，建造房屋建筑;最終，企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)對(duì)房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，增加房屋的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中價(jià)值的獲取是通過(guò)業(yè)務(wù)鏈中業(yè)務(wù)流程的傳遞積累實(shí)現(xiàn)的，二者之間有著密切的聯(lián)系。

（四）價(jià)值鏈與稅收再造的聯(lián)系

基于價(jià)值鏈的稅收再造就是企業(yè)通過(guò)對(duì)自身業(yè)務(wù)流程的改造和組織結(jié)構(gòu)的重建，與具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行合作，并通過(guò)對(duì)科學(xué)技術(shù)手段的利用來(lái)保證企業(yè)價(jià)值鏈的同步運(yùn)營(yíng)，運(yùn)用法律相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)價(jià)值鏈和稅負(fù)進(jìn)行整體籌劃，使企業(yè)的價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

（一）管理特點(diǎn)

基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)都是以某個(gè)項(xiàng)目展開(kāi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，大型的房地產(chǎn)企業(yè)都是具備三級(jí)結(jié)構(gòu)的集團(tuán)性企業(yè)，包括集團(tuán)公司、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)

一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間在兩年至三年，而一些大型的工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)十年，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也是不可控的。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金需求量大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)初期的投資建設(shè)都需要向外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸和融資，但銷(xiāo)售資金受到項(xiàng)目周期長(zhǎng)的影響，回籠速度比較慢，因此企業(yè)對(duì)資金的管理控制在房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要。

4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)不再局限于房屋銷(xiāo)售，也開(kāi)始涉及到租賃、物業(yè)、商業(yè)等，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的同時(shí)，也增加了企業(yè)的管理難度。

（二）管理重點(diǎn)

1.對(duì)現(xiàn)金流的管控

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量比較大。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量進(jìn)行管控，保證企業(yè)現(xiàn)金量能夠在企業(yè)中循環(huán)流通，避免資金鏈斷裂給企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)成本的控制

當(dāng)前土地資源與實(shí)際需求的供需矛盾造成土地價(jià)格翻倍，以及企業(yè)在工程建設(shè)過(guò)程中所消耗的資金都是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的重要部門(mén)。企業(yè)要想在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)獲取更多利益，必須在土地購(gòu)置和施工建造環(huán)節(jié)控制成本。

3.對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的管理

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)不能再以年度為管理周期。要不斷確認(rèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定以月為單位的管理方案，及時(shí)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈融合背景

（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈主要分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)

1.基本活動(dòng)主要包括1）投資決策，即項(xiàng)目可行性的研究;2）規(guī)劃設(shè)計(jì)，即對(duì)建筑風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì);3）項(xiàng)目管理，包括工程招標(biāo)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等;4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，即房屋銷(xiāo)售;5）售后服務(wù)，主要是指物業(yè)管理。

2.輔助活動(dòng)主要包括1）采購(gòu)，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一切外部資源的購(gòu)置;2）技術(shù)開(kāi)發(fā)，包含高新技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備等;3）人力資源管理，對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行合理配置;4）企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，一般包括法律政策、財(cái)務(wù)管理等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈主要分為基本業(yè)務(wù)流程和管理支持流程。

1.基本業(yè)務(wù)流程主要包括1）投資決策流程由市場(chǎng)調(diào)研、立項(xiàng)研究、可行性分析和土地獲取這四個(gè)環(huán)節(jié)組成;2）規(guī)劃設(shè)計(jì)流程由項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這三個(gè)環(huán)節(jié)組成;3）項(xiàng)目管理流程由項(xiàng)目結(jié)算、計(jì)劃編制、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目施工這四個(gè)環(huán)節(jié)組成;4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)流程由市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)方案、廣告方案、方案調(diào)整這四個(gè)環(huán)節(jié)組成;5）物業(yè)管理流程由物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)接管、物業(yè)維修和日常管理這四個(gè)部分組成。

2.管理支持流程主要包括1）辦公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事務(wù)管理、文書(shū)管理、檔案管理和物品采購(gòu)管理組成;2）人力資源管理流程由人事管理、績(jī)效考核、員工培訓(xùn)、薪酬管理、員工招聘組成;3）財(cái)務(wù)管理流程由費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、支付管理、融資管理和成本計(jì)劃四個(gè)部分組成。

（三）價(jià)值鏈分析下房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程梳理

1.投資決策流程

投資決策流程是由房地產(chǎn)部門(mén)的投資開(kāi)發(fā)部主導(dǎo)的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和投資立項(xiàng)后，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，最終以獲得土地使用權(quán)為流程的最后環(huán)節(jié)。在這一過(guò)程中，該流程所涉及的部門(mén)也非常多，例如在項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究環(huán)節(jié)中需要工程部研究項(xiàng)目可行性，銷(xiāo)售部研究銷(xiāo)售前預(yù)測(cè)，還需要財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)流程

規(guī)劃設(shè)計(jì)流程是由設(shè)計(jì)部門(mén)主導(dǎo)的，對(duì)立項(xiàng)后的項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等，在這一過(guò)程中，工程部和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部要對(duì)方案定位提出專(zhuān)業(yè)性指導(dǎo)方針，成本部要負(fù)責(zé)制定招標(biāo)文件以及發(fā)布工作，還要參與方案設(shè)計(jì)與修改。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程的關(guān)鍵在于方案和審圖，需要多方參與，尤其是成本部門(mén)可以從設(shè)計(jì)之初就對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.項(xiàng)目管理流程

項(xiàng)目管理流程是由企業(yè)工程部主導(dǎo)的，工程部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)施工隊(duì)的管理，包括施工進(jìn)度以及建筑質(zhì)量的監(jiān)督。在這一流程中，工程部門(mén)要依據(jù)施工單位的實(shí)際工作情況定期制定進(jìn)度報(bào)表，提交給成本部門(mén)進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)部門(mén)準(zhǔn)備資金，監(jiān)理部門(mén)對(duì)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。

4.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)流程

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)流程的主導(dǎo)部門(mén)是銷(xiāo)售部，以營(yíng)銷(xiāo)方案為核心，主要參與部門(mén)有項(xiàng)目部、工程技術(shù)部和財(cái)務(wù)部。營(yíng)銷(xiāo)方案的確定需要項(xiàng)目部提出實(shí)施工程方案，工程技術(shù)部提出實(shí)施技術(shù)方案，財(cái)務(wù)部門(mén)提出實(shí)施資金方案，最終對(duì)方案進(jìn)行變更和調(diào)整，經(jīng)過(guò)二次審核后再確定方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的主要目的

（一）促使企業(yè)更加及時(shí)高效地做出決策

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回收的行業(yè)，對(duì)資金需求量大、資金回籠期長(zhǎng)，企業(yè)的管理層在進(jìn)行決策的時(shí)候需要財(cái)務(wù)部門(mén)為決策提供科學(xué)的信息數(shù)據(jù)，協(xié)助企業(yè)管理層一同決策。管理會(huì)計(jì)作為一種新型的會(huì)計(jì)工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目決策提供詳實(shí)的分析資料，綜合考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)方向，幫助管理層透徹的分析各個(gè)項(xiàng)目方案的利弊，促使企業(yè)決策的高效和科學(xué)。

（二）有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期比較長(zhǎng)，而風(fēng)險(xiǎn)客觀(guān)存在于項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中，因此需要管理會(huì)計(jì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。管理會(huì)計(jì)的工作要貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，保證事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后監(jiān)督，指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)各個(gè)流程要按照事前制定的目標(biāo)進(jìn)行。一旦項(xiàng)目實(shí)施偏離了目標(biāo)就需要及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)。此外，企業(yè)還可以以管理會(huì)計(jì)為核心，制定成本管理方法、全面預(yù)算管理制度等，保證管理會(huì)計(jì)的職能作用完全發(fā)揮。

五、價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈互融視角下管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)體系

1.建立經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)主要指的是全面預(yù)算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)主要包括年度預(yù)算、項(xiàng)目周期預(yù)算、土地預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。其中，項(xiàng)目年度預(yù)算和項(xiàng)目周期預(yù)算是基于項(xiàng)目完成時(shí)間和進(jìn)度設(shè)置的，既要有年度的目標(biāo)，也要制定每月的完成計(jì)劃，促進(jìn)施工隊(duì)伍提高施工效率;土地預(yù)測(cè)是由于市場(chǎng)上可開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，土地價(jià)格也越來(lái)越高，且企業(yè)購(gòu)置土地的程序也越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)測(cè)土地購(gòu)置的時(shí)間和成本有利于項(xiàng)目實(shí)施;盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)主要是針對(duì)企業(yè)的資金回收和資金存有量這兩方面，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這幾個(gè)模塊在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)都是不可或缺的部分。

2.建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)

運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)指的是企業(yè)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，通過(guò)一些技術(shù)手段將企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中選取有效數(shù)據(jù)納入計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供信息數(shù)據(jù)。首先需要企業(yè)建立一套完整的分析指標(biāo)庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行層層分析;其次，企業(yè)要建立數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，協(xié)助企業(yè)全面整合運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù);最后，企業(yè)還要建立信息溝通平臺(tái)，加速信息共享和傳遞，最終成功建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)。

3.建立成本管控平臺(tái)

成本管控平臺(tái)是基于運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)而建立的，其中包含三個(gè)方面：其一，將含量指標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)相結(jié)合，指導(dǎo)設(shè)計(jì)部門(mén)在方案設(shè)計(jì)之初就考慮到降低成本的問(wèn)題;其二，對(duì)于同一項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的差異性，需要建立單方指標(biāo)庫(kù)，合理控制單方造價(jià);其三，材料采購(gòu)是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)要依據(jù)市場(chǎng)建立材料價(jià)格庫(kù)，有效控制材料價(jià)格。

4.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理信息化平臺(tái)

稅務(wù)管理信息化建設(shè)的主要內(nèi)容包括稅務(wù)信息管理、稅務(wù)事項(xiàng)管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、數(shù)據(jù)分析功能以及交流功能。企業(yè)可以從把握稅務(wù)管理目標(biāo)出發(fā)，協(xié)調(diào)企業(yè)與成員之間稅務(wù)的制度管理和稅務(wù)事項(xiàng)的管理等問(wèn)題，減少稅務(wù)管理的復(fù)雜性;其次，企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，系統(tǒng)性地區(qū)分不同稅種的信息，在企業(yè)管理層與執(zhí)行層之間設(shè)置信息化交流平臺(tái)，并進(jìn)行操作實(shí)驗(yàn)，保證稅務(wù)管理信息化平臺(tái)的有效性;最后，企業(yè)要根據(jù)系統(tǒng)選擇合適的軟件，若現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)已經(jīng)趨于完善，就在ERP系統(tǒng)上擴(kuò)展稅務(wù)模塊，并將新舊系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，但如果企業(yè)業(yè)務(wù)多元化，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，則需要選用單獨(dú)的軟件進(jìn)行管理。

（二）加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理

管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行管理是指通過(guò)一定的手段加快企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流資金的流動(dòng)速度，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，提升資金使用率。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理主要包含以下幾個(gè)方面：第一，加快應(yīng)收賬款回收效率，合理控制采購(gòu)存貨量，保證企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流加速流通;第二，要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理能力，充分運(yùn)用金融工具加速現(xiàn)金回流;第三，加強(qiáng)商業(yè)信用管理能力，保證賒銷(xiāo)的安全性。

（三）選擇合適的管理工具

1.作業(yè)成本法

作業(yè)成本法也就是ABC成本法，企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等特征，運(yùn)用數(shù)理的方法對(duì)消耗資源進(jìn)行考核和計(jì)量，最后對(duì)資源進(jìn)行合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用作業(yè)成本法重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目成本的計(jì)算，通過(guò)確定相關(guān)因素對(duì)成本的影響計(jì)算作業(yè)成本，開(kāi)展項(xiàng)目成本管理工作。

2.本量利分析法

本量利分析法是對(duì)成本、數(shù)量和利潤(rùn)的分析，其最終目的是提升企業(yè)利潤(rùn)效益。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法是以房地產(chǎn)銷(xiāo)售量為核心，通過(guò)對(duì)上述三者之間的關(guān)系進(jìn)行界定和分析計(jì)算保本銷(xiāo)售量。同時(shí)，本量利分析法還能為企業(yè)的決策提供參考信息。

3.標(biāo)準(zhǔn)成本法

標(biāo)準(zhǔn)成本法是以預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)成本為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中以實(shí)際發(fā)生的成本與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析差異結(jié)果，將結(jié)果反饋給成本管理中心。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法主要包含在施工前對(duì)項(xiàng)目成本制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，施工后核實(shí)實(shí)際產(chǎn)生的成本數(shù)目，與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，對(duì)差異成本進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，最終通過(guò)改進(jìn)施工方式或調(diào)整資源配置對(duì)成本進(jìn)行管理和控制。

4.變動(dòng)成本法

變動(dòng)成本法是指在常規(guī)的成本計(jì)算時(shí)對(duì)變動(dòng)成本和固定成本進(jìn)行分析，并進(jìn)行成本損益計(jì)算的一種方式。其中，變動(dòng)成本要作為生產(chǎn)成本的構(gòu)成要素，固定成本要作為非生產(chǎn)成本的期間成本，也就是說(shuō)在最終核算的時(shí)候只核算變動(dòng)成本就可以了。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法時(shí)要將成本進(jìn)行劃分，以變動(dòng)成本法為依據(jù)編制成本損益報(bào)表，為企業(yè)的決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。

（四）對(duì)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行績(jī)效管理時(shí)通常采用平衡計(jì)分卡的形式，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效細(xì)分為四個(gè)方面，再對(duì)應(yīng)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。平衡計(jì)分卡的劃分主要以以下四個(gè)維度為基準(zhǔn)：

1.財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)具體指企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)的盈利情況、企業(yè)的償債能力以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力等。

2.運(yùn)行

運(yùn)行具體指企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)行流程、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新情況以及企業(yè)的售后服務(wù)情況等。

3.客戶(hù)

客戶(hù)具體指客戶(hù)滿(mǎn)意度、市場(chǎng)占有率、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力等。

4.學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)

學(xué)子與成長(zhǎng)主要是指企業(yè)的成長(zhǎng)和員工的成長(zhǎng)，即企業(yè)整體的創(chuàng)新能力、員工的滿(mǎn)意度、員工工作的狀態(tài)等。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)平衡計(jì)分卡對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和員工進(jìn)行考核，將經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與員工的績(jī)效聯(lián)系在一起，形成了從部門(mén)到個(gè)人的深度考評(píng)。此外，企業(yè)還可以針對(duì)員工建立激勵(lì)機(jī)制，督促員工的工作積極性，促進(jìn)員工和企業(yè)共同進(jìn)步。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入到白熱化階段，企業(yè)想要在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地必須不斷創(chuàng)新管理手段，更新管理方法，以?xún)r(jià)值鏈和業(yè)務(wù)鏈為融合背景，將管理會(huì)計(jì)引入到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，降低企業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)的概率，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更廣闊的空間。

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