張一穎

摘 要 隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施了新的收入準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則的制定，能夠在一定程度上彌補(bǔ)舊準(zhǔn)則存在的缺陷，促進(jìn)企業(yè)規(guī)范化操作，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞 新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 良性發(fā)展

就當(dāng)前情況來講，新收入準(zhǔn)則受到了較為廣泛的關(guān)注，其勢(shì)必對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。[1]

一、新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響

在新收入準(zhǔn)則的體系下，房地產(chǎn)企業(yè)如果按時(shí)間段確認(rèn)收入，必須滿足3個(gè)條件。但就目前的實(shí)際情況來看，在房地產(chǎn)銷售過程中一般無法滿足3個(gè)條件中的任意項(xiàng)。有學(xué)者認(rèn)為，可以滿足“有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收款款項(xiàng)”，但是在實(shí)際操作中還值得商榷，除非期房的付款進(jìn)度與房屋建造速度保持一致，而且收到的款項(xiàng)不退不換。但目前許多的合同條款中并沒有此項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)銷售也無法滿足時(shí)間段確認(rèn)收入。要想完成房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)，必須在合同條款、法律政策等支持之下。

碧桂園最先采用按時(shí)間段確認(rèn)的收入處理方式，在實(shí)際處理過程中非常謹(jǐn)慎，也有很多限制條件。通過對(duì)法律意見咨詢，與當(dāng)?shù)氐膶徲?jì)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門進(jìn)行積極有效的溝通，在報(bào)告中的附件部分明確提出“本集團(tuán)是否有權(quán)就累計(jì)至今已完工的部分收取款項(xiàng)，并采用在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入，取決于不同合同條款里的具體約定，以及該合同條款在當(dāng)?shù)胤森h(huán)境下是否適用，本集團(tuán)在必要時(shí)必須審查合同條款，當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)意見，并取得了法律建議”。

由此可見，即便是碧桂園采用的按時(shí)間段確認(rèn)收入制，也必須嚴(yán)格根據(jù)法律政策的規(guī)定。值得一提的是，碧桂園所采用的按時(shí)間段確認(rèn)收入均為國外開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是符合國外的法律環(huán)境以及合同規(guī)定所獲得的結(jié)論。

（二）對(duì)收入報(bào)表產(chǎn)生的影響

在2005年的資料中顯示，當(dāng)前商品房預(yù)售面積占總面積的60%左右，而在房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房的比例更高。在原有舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)收到的房款，只能視為賬款負(fù)債反映，如果在交房之前的負(fù)債金額較高，同時(shí)又處于資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)相對(duì)較高。而在新準(zhǔn)則影響下，原本被視為負(fù)債的預(yù)售房款，可以將其提前視為收入，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，這種狀況的出現(xiàn)更有利于企業(yè)融資。對(duì)于一些預(yù)售比例較高、施工進(jìn)度較快、購買時(shí)付款速度快的項(xiàng)目，企業(yè)將按實(shí)際施工進(jìn)度對(duì)收入進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，這有利于企業(yè)實(shí)際盈利水平的提升。

（三）對(duì)信息披露產(chǎn)生的影響

在新收入準(zhǔn)則中，使用了更多的判斷和估計(jì)方式，在準(zhǔn)則中估計(jì)、預(yù)期、很可能等需要執(zhí)行者嚴(yán)格按照準(zhǔn)則規(guī)定，運(yùn)用職業(yè)能力與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，確定具體事項(xiàng)。同時(shí)收入確認(rèn)、變更以及判斷，合約履行進(jìn)度與方法，資本投入等都會(huì)對(duì)企業(yè)信息披露產(chǎn)生一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善相關(guān)披露內(nèi)容，減少確認(rèn)收入方式和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)企業(yè)造成的影響，不局限在形式上，更全面和及時(shí)地履行企業(yè)職責(zé)，保證流程清晰性，強(qiáng)化合作，保證信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。

（四）對(duì)財(cái)務(wù)工作人員有了更高要求

新收入準(zhǔn)則的制定，使收入確認(rèn)的時(shí)間和金額發(fā)生了改變，也使財(cái)務(wù)報(bào)表披露信息發(fā)生了改變，這種情況的出現(xiàn)，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員提出了更高要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)，使其在熟悉新收入準(zhǔn)則規(guī)定的同時(shí)，及時(shí)更新自身財(cái)務(wù)知識(shí)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)新收入準(zhǔn)則采取的措施

新時(shí)代背景下，基于對(duì)新收入準(zhǔn)則的考量，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行相關(guān)條款時(shí)，需要秉承嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的態(tài)度，實(shí)施相應(yīng)措施：

（一）和客戶之間科學(xué)開展合同識(shí)別

在具體實(shí)施過程中，如果客戶想要修改或者修訂合同內(nèi)容，企業(yè)需要確保收入在合同范圍之內(nèi)，使收入金額保持在穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，如果參與方同意變更合同范圍，但是商議的價(jià)格未能達(dá)成一致，企業(yè)需要以可變對(duì)價(jià)的變化重新評(píng)估合同價(jià)格。

（二）規(guī)范商品房銷售合同

商品房銷售合同的規(guī)范化，能夠使企業(yè)在履行約定過程中，保證商品有不可替代用途。合同中需要規(guī)定企業(yè)不能代替客戶改變?cè)兄贫ㄉ唐贩浚绻髽I(yè)將其用作其他用途，客戶有權(quán)追究相應(yīng)責(zé)任，并且有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。同時(shí)企業(yè)有權(quán)利以預(yù)售累積商品投入成本為依據(jù)，向客戶收取部分款項(xiàng)。

（三）注重對(duì)新收入準(zhǔn)則內(nèi)容的學(xué)習(xí)

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，相關(guān)工作人員需要認(rèn)真研讀新收入準(zhǔn)則，并將企業(yè)具體業(yè)務(wù)與標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合在一起，對(duì)比新舊準(zhǔn)則之間的不同，及時(shí)調(diào)整賬務(wù)處理方法，促進(jìn)財(cái)務(wù)流程不斷完善。

（四）促進(jìn)各個(gè)部門之間的融合

在新收入準(zhǔn)則影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)該積極實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理、成本管理、人力資源、項(xiàng)目管理、進(jìn)度管理等多個(gè)部門之間的融合，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，有效建立工作流程，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由舊收入準(zhǔn)則向新收入準(zhǔn)則的平穩(wěn)過渡。

（五）樹立契約意識(shí)

在新收入準(zhǔn)則背景下，企業(yè)在簽署合同的過程中，需要運(yùn)用相應(yīng)模式，取得銷售收入。而具體模式的實(shí)施需要將合同作為依據(jù)，并且將其貫穿在整個(gè)過程中。但是合同涉及的金額較大、細(xì)則較多、條件比較復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)性也較強(qiáng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同的過程中，需要注重一些細(xì)則規(guī)定，了解合同中企業(yè)需要履行的義務(wù)與擁有的權(quán)利。

三、結(jié)語

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，有利于促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)需要在此過程中，找準(zhǔn)自身定位，不斷創(chuàng)新經(jīng)營方式，完善財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)對(duì)新會(huì)計(jì)政策的了解，避免新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響。

（作者單位為恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 沈桂蘭.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（22）：114+116.