房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與控制研究

申菊瑛

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷完善，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也日益突出，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)中占著重要的成分，直接影響著企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營。所以要保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運營，必須把房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別和控制作為重中之重。本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與控制進行了研究，從而保障我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險識別;風(fēng)險防范;房地產(chǎn)企業(yè);識別;控制

我國不斷加快城鎮(zhèn)化步伐，房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的最顯著特點是資金密集型，在項目開發(fā)時涉及較大數(shù)額的資金，但是項目的周期一般較長，再加之各種因素的不確定性會使資金在回收及變現(xiàn)中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面趨于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。各大房地產(chǎn)企業(yè)都在提高對財務(wù)風(fēng)險的識別，并且科學(xué)合理的進行風(fēng)險防范和評估。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

目前來看，針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險比較普遍的定義有兩種：狹義的財務(wù)風(fēng)險和廣義的財務(wù)風(fēng)險。狹義的財務(wù)風(fēng)險是指項目結(jié)束后企業(yè)沒有能力償還負(fù)債，是一種融資風(fēng)險，也可以說是由企業(yè)負(fù)債導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的資金整個過程中面臨不可控制和預(yù)料的因素，使企業(yè)最后得到的財務(wù)成果和預(yù)想的有很大差別，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟面臨虧損。財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)融資、投資、回收資金等各個環(huán)節(jié)中。而且房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)時間長、初始資金投入大、資金回收慢等特點，是具有較高風(fēng)險的行業(yè)，綜合來說，廣義的財務(wù)風(fēng)險更符合目前的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

（一）融資風(fēng)險

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時，資金大部分來源于銀行貸款，例如，開發(fā)時所需的項目工程款、大部分購房者都是按揭貸款。所以在房地產(chǎn)行業(yè)，銀行起著極為重要的作用。所以在項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商如果出現(xiàn)某種問題，銀行就會承擔(dān)巨大的風(fēng)險，整個國民經(jīng)濟都會受到影響。并且房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點就表明在開發(fā)初期就需要投放較多的資金，而企業(yè)本身的資金滿足不了項目的需求，因此企業(yè)就要融資，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率普遍都高，而且每年都呈逐步上升趨勢。因此，企業(yè)在初期必須對資金進行科學(xué)合理的使用和管理，否則在項目開展中會面臨資金鏈斷裂的困境，使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率增加，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會增加。

（二）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下方面：第一，個別財務(wù)指標(biāo)的局限性誤導(dǎo)。這是一個普遍性的問題，許多的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)為了改變市場份額、提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，參照個別財務(wù)指標(biāo)，盲目加大投資，就會使企業(yè)的現(xiàn)金流出量增加，從而加大投資風(fēng)險。第二，短期的支出加大風(fēng)險。市場競爭日益激烈，許多企業(yè)為謀求發(fā)展就會選擇多元化和差異化的經(jīng)營策略，就會對個性產(chǎn)品加大投資資金，企業(yè)的現(xiàn)金支出在短期內(nèi)就會猛增，從而導(dǎo)致企業(yè)存在很大的投資風(fēng)險。第三，非經(jīng)營性投資。一些房地產(chǎn)企業(yè)在起步過程中，會盲目甚至過度的進行一些非經(jīng)營性的投資，使企業(yè)現(xiàn)金資源被占用，阻礙了現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。如果企業(yè)本身資金不能承受非經(jīng)營性投資，會使短時間內(nèi)大量現(xiàn)金不能及時收回，導(dǎo)致資金鏈斷裂，加大投資風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。

（三）收益分配風(fēng)險和資金回收風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)較高的稅費，例如，主營業(yè)務(wù)稅金、附加稅等。使企業(yè)的支出增加，所以盈利空間相對變小。最近這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的主營業(yè)務(wù)稅金和附加稅呈逐年上升的趨勢。對企業(yè)的資金回收就會造成一定的影響，導(dǎo)致資金回收風(fēng)險加劇。并且從宏觀政策來看，稅收是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要手段，是企業(yè)所不能避免的。在我國，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺少戰(zhàn)略性管理，沒有合理的進行規(guī)劃，只是憑借投資者本身的觀點進行判斷，盲目的進行利潤分配。并且，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳稅款等目的，不按正規(guī)的程序進行利潤分配，或許目前能帶來一些短期利益，但不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。因此企業(yè)如果沒有一個很好的規(guī)劃和分配制度，會增加企業(yè)的收益分配風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

（一）融資風(fēng)險的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)要從內(nèi)外兩方面防范融資風(fēng)險，不僅在企業(yè)本身制定合理的決策方式做好融資，同時及時掌握國家政策，獲得政策上的扶持，使融資渠道更加豐富多樣。

1.鼓勵多元化融資

目前，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款方式說明其具有短期性的特點，而且利息成本較高，面對的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)擴寬融資渠道和方式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實施多元化的融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債券或股權(quán)融資等方式進行融資。其次，從內(nèi)出發(fā)來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極擴寬融資方式。不能只依賴政府對政策進行放寬，房地產(chǎn)企業(yè)本身要努力求變和改革，使企業(yè)融資方式不斷增加。

2.科學(xué)的融資決策

融資政策在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)政策中起著至關(guān)重要的作用。首先，企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，要仔細(xì)分析研究投資政策，以及對項目的可行性進行深入研究。在進行融資之前，要科學(xué)合理的制定融資方案，企業(yè)要估算資金需求、合理進行計劃，防止在項目進行中出現(xiàn)資金擱置等問題。明確融資范圍后，要結(jié)合實際情況確定融資方式，例如企業(yè)的償債能力、資產(chǎn)構(gòu)造以及當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境等方式。并且融資時要規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M行，必要時把多種融資方式融合在一起。房地產(chǎn)企業(yè)要使用合理的資本成本降低企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)明確融資方式和策略后要派專人進行有效的監(jiān)督和控制，隨時掌握企業(yè)的融資進度，以及企業(yè)資金使用情況，以便更好的處理突發(fā)問題和狀況，確保資金專款專用，降低企業(yè)資金使用風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策直接影響財務(wù)管理工作，憑借主觀決定和以往經(jīng)驗會加大決策的失誤。針對投資風(fēng)險的防范，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取科學(xué)合理的決策方式。具體可以從以下兩個方面著手：第一、強化項目可行性分析。相比來說，房地產(chǎn)企業(yè)消費市場窄小，并且資金上需求大、極易受政策影響等情況，所以要強化投資項目可行性分析，預(yù)估項目需求量以及開發(fā)成本，全面考慮市場、投資效益等因素，及時識別投資風(fēng)險并找出針對性的防范措施，確保投資合理與科學(xué)。財務(wù)部也要加強審核力度，研究項目投資周期和回收期等問題，科學(xué)合理的評估風(fēng)險，并提出綜合性意見。第二、積極進駐商業(yè)地產(chǎn)。目前在我國來看，開發(fā)住房的盈利空間變得越來越小，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以進駐商業(yè)地產(chǎn)，改善建筑開發(fā)方式，從而保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險的防范

1.制定可調(diào)整的營銷策略

房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Υ?，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭中獲得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)要有科學(xué)合理的營銷策略。對銷售來說客戶是關(guān)鍵，滿足客戶的需求是最重要的營銷手段。銷售這一環(huán)節(jié)如果出問題，會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不及時，甚至嚴(yán)重的會使企業(yè)破產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場的頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展制定仔細(xì)的營銷策略并且能及時作出戰(zhàn)略調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.建立合理的利潤分配機制

收益分配在房地產(chǎn)企業(yè)占著重要的位置。公眾通過它對房地產(chǎn)企業(yè)進行了解，增加房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)知度，因此房地產(chǎn)企業(yè)不能進行隨意分配。并且不合理的分配政策會給房地產(chǎn)企業(yè)造成不良的效果，例如，會增加融資成本等。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自己的情況，根據(jù)市場經(jīng)濟建立合理的利潤分配機制。

四、總結(jié)

本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的實際狀況，查找風(fēng)險因素，并提出具體的規(guī)避性政策。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自己的綜合實力，必須科學(xué)合理的分析財務(wù)風(fēng)險，并針對財務(wù)風(fēng)險的原因和種類進行有效的規(guī)避，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

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