物權(quán)法中居住權(quán)問題分析

摘 要：在進(jìn)行居住權(quán)研究的過程中，應(yīng)該從歷史根源進(jìn)行相關(guān)的研究，并且對(duì)立法的依據(jù)進(jìn)行深入的了解。然后根據(jù)我國(guó)的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)居住權(quán)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行改善和優(yōu)化，才能保證相關(guān)制度在確立的過程中，能夠提高房屋的利用效率，有利于家庭職能的充分發(fā)揮，并且對(duì)房屋的權(quán)益進(jìn)行平衡。在進(jìn)行物權(quán)法中居住權(quán)確立的過程中，要對(duì)這一物權(quán)形式的表現(xiàn)進(jìn)行深刻的研究，然后對(duì)相關(guān)權(quán)力進(jìn)行確定。才能保證制度在應(yīng)用的過程中，能夠發(fā)揮更大的作用。本文就物權(quán)法中居住權(quán)問題進(jìn)行相關(guān)的分析和探討。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;居住權(quán);問題;分析探討

在我國(guó)進(jìn)行物權(quán)法問題討論的過程中，很多內(nèi)容并沒有涉及到居住權(quán)的問題。實(shí)際上我國(guó)存在著很嚴(yán)重的，因?yàn)榫幼∷朔课?，而進(jìn)行使用的一種習(xí)慣做法。在實(shí)踐的過程中，要將這項(xiàng)權(quán)利的物權(quán)性進(jìn)行明確，才能有效的解決相關(guān)的問題。因此在進(jìn)行居住權(quán)問題解決的過程中，應(yīng)該從這項(xiàng)權(quán)利的歷史變革以及確立權(quán)利的必要性，進(jìn)行相關(guān)的研究。并且在我國(guó)物權(quán)法中，建立合理的居住權(quán)法律制度，才能充分的發(fā)揮相關(guān)制度的法律效力，通過實(shí)踐的方式，促進(jìn)這項(xiàng)制度內(nèi)容的發(fā)展成熟[1]。

1 我國(guó)確立居住權(quán)的重要性

1.1 滿足居民的居住需求

很多居民在生存的過程中，并沒有房屋居住，特別是一些弱勢(shì)的群體，即使存在居住的需求，也沒有能力進(jìn)行居住。因此這項(xiàng)權(quán)力的確立，可以滿足弱勢(shì)群體的住房需求，例如保姆對(duì)房屋的需求，離婚之后的男方或者女方的居住需求，以及其他需求等。確立的居住權(quán)是為生活中的弱勢(shì)群體所設(shè)立的，具有無(wú)償?shù)男再|(zhì)[2]。

1.2 實(shí)現(xiàn)居民之間的幫助

在進(jìn)行居住權(quán)確立的過程中，可以實(shí)現(xiàn)居民之間的互相幫助。因?yàn)檫@項(xiàng)權(quán)力是無(wú)償?shù)?，不需要居住的人，付出相等的代價(jià)。如果是有償?shù)?，那么這項(xiàng)權(quán)力就與租賃權(quán)沒有差別。因此在進(jìn)行權(quán)力履行權(quán)利的過程中，可以弘揚(yáng)我國(guó)互幫互助的社會(huì)品德[3]。

1.3 解決家庭問題

在進(jìn)行權(quán)力確立的過程中，房屋的所有人可以通過遺囑的方式，由其子女享有相應(yīng)的房產(chǎn)。但在遺囑中規(guī)定，由其配偶或其他人享有居住權(quán)的，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分析的過程中，可以將這項(xiàng)權(quán)力分配給特定的人，但同時(shí)還要設(shè)立居住權(quán)。在這個(gè)過程中，可以實(shí)現(xiàn)房屋的所有功能，以及所有權(quán)的功能，可以解決家庭成員中的居住需求[4]。

1.4 提高房屋利用率

在實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的過程中，可以對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行最大化的使用。在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的過程中，很多房產(chǎn)的價(jià)值得不到最大化的發(fā)揮，一些不動(dòng)產(chǎn)的房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的效用。效用是制定物權(quán)法的過程中，必須考慮的一項(xiàng)內(nèi)容？因此在進(jìn)行居住權(quán)確立的過程中，可以通過權(quán)力的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)這一目的。設(shè)立的居住權(quán)可以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理的分配，并且對(duì)財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用，進(jìn)行有效的確立。在進(jìn)行居住權(quán)履行的過程中，可以將財(cái)產(chǎn)的配置進(jìn)行最優(yōu)化的處理。因此在進(jìn)行權(quán)力履行的過程中，可以提高房屋的利用率，最大程度的發(fā)揮房屋的使用效果，提高了房屋的應(yīng)用價(jià)值[5]。

1.5 尊重財(cái)產(chǎn)

在進(jìn)行居住權(quán)履行的過程中，可以對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人的意愿進(jìn)行充分的尊重。房屋的所有人，可以通過遺囑的制定，或者是簽訂合同的方式，為其他的人設(shè)立居住權(quán)，并且將房屋的所有權(quán)由法定繼承人進(jìn)行繼承。這種制度安排方式可以滿足多方面的需求，也就是說，房屋的所有人在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)安排時(shí)，不僅可以通過分配，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的歸屬，而且能夠提高財(cái)產(chǎn)的利用率，可以完成所有人的意志要求。這種確立方式可以滿足自然人的財(cái)產(chǎn)分配需求，并且尊重了自然人的意志和心愿，因此在我國(guó)物權(quán)法中確立居住權(quán)，可以對(duì)各方面的居住問題進(jìn)行更好的解決[6]。

2 居住權(quán)的法律特征

居住權(quán)屬于獨(dú)立的用益物權(quán)制度，是在他人的房屋所有權(quán)上設(shè)立的一種物權(quán)，在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立這項(xiàng)權(quán)力，是指房屋所有人既能實(shí)現(xiàn)自己的房屋價(jià)值，也能對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，可以通過房屋所有權(quán)，對(duì)社會(huì)進(jìn)行回饋。居住權(quán)是特定的自然人在用房的需要下，而設(shè)立的一項(xiàng)權(quán)利，居住權(quán)人只能將獲得的房屋用于生活需要，而不能進(jìn)行其他方面的使用。例如，居住的房屋不能進(jìn)行出租?？梢栽陔p方的當(dāng)事人存在特殊約定的情況下，將少量的房屋進(jìn)行出租，從而獲取一定的利益[7]。

居住權(quán)是為特定的人設(shè)立的，這項(xiàng)權(quán)力以外的人不能享有居住權(quán)，因此權(quán)利的主權(quán)范圍具有局限性，法人或者其他組織不能享有這項(xiàng)權(quán)利。居住權(quán)一般具有無(wú)償性的特質(zhì)，無(wú)需向房屋的所有人支付相應(yīng)的價(jià)格，否則就相當(dāng)于租賃權(quán)。從性質(zhì)和本質(zhì)上來看，居住權(quán)是無(wú)需支付費(fèi)用的一種無(wú)償行為，但是居住權(quán)人在居住房屋的過程中，需要承擔(dān)相應(yīng)的維護(hù)費(fèi)用。居住權(quán)人所占有的住房以及其他的物品，在使用的過程中，可以不承擔(dān)一些重大的費(fèi)用，但是如果有特殊的約定，就必須承擔(dān)費(fèi)用[8]。

居住權(quán)的期限一般是長(zhǎng)期的終身性的，這是這項(xiàng)權(quán)力的一項(xiàng)重要特征，居住權(quán)是用來提供給沒有房屋的人居住的，所以權(quán)力的所有人在對(duì)居住權(quán)沒有約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為終身供給。這種長(zhǎng)期的特性，無(wú)需在合同和遺囑中進(jìn)行規(guī)定，可以進(jìn)行自然的解釋，也是一種默認(rèn)條款。居住權(quán)因?yàn)槭且环N特殊的用益物權(quán)，可以提供給沒有房屋的居民進(jìn)行居住，并且保護(hù)居民的生存權(quán)益。所以在進(jìn)行使用的過程中，不能對(duì)權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，即使要將房屋進(jìn)行出租，也只能出租一部分，而不能全部出租，這項(xiàng)權(quán)力也不能進(jìn)行繼承。因此居住權(quán)沒有主體的特定性，居住權(quán)與其他權(quán)力也存在一定的差別，這項(xiàng)權(quán)力的法律效力比較弱，在理論上是一種特殊的物權(quán)[9]。

3 居住權(quán)與租賃權(quán)、借用權(quán)之間的關(guān)系

居住權(quán)屬于一種獨(dú)立的用益物權(quán)，租賃權(quán)屬于債券，因此居住權(quán)的特征是對(duì)事情絕對(duì)性，直接支配性等特征。作為債權(quán)的租賃權(quán)，比較絕對(duì)，債權(quán)人只能與特定的債務(wù)人進(jìn)行對(duì)抗。盡管當(dāng)前的房屋租賃權(quán)，效力在不斷的強(qiáng)化，租賃權(quán)人也具有對(duì)抗其他人的效力。但是與居住權(quán)相比較，居住權(quán)所具有的對(duì)抗其他人的效力，是一項(xiàng)固定的屬性。租賃權(quán)在對(duì)抗第三人的過程中，所有的效力，是自身效力強(qiáng)化之后的結(jié)果，因此這二者之間的效力存在一定的差異[10]。

在居住權(quán)設(shè)立之后，住房的所有權(quán)人會(huì)發(fā)生變化，但是不影響居住權(quán)，因?yàn)榫幼?quán)具有對(duì)抗第三人的效力。一般來說，居住權(quán)的期限是永久性的，租賃權(quán)的期限不能超過20年。在進(jìn)行居住權(quán)確立的過程中，必須進(jìn)行登記，沒有進(jìn)行登記的，不具有相關(guān)的法律效率。租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，在某些特定的情況下，可以不進(jìn)行登記。

居住權(quán)的設(shè)立屬于補(bǔ)償?shù)?，帶有扶助性質(zhì)的一種權(quán)力，而租賃合同是雙方共同存在的一種有償合同，雙方都享有權(quán)利和義務(wù)。也就是說，要想獲得租賃權(quán)，需要支付相應(yīng)的租金。即使在特殊的情況下，需要向房屋的所有人支付費(fèi)用，居住權(quán)人所支付的費(fèi)用也是很少的，否則這項(xiàng)權(quán)力就失去了意義。居住權(quán)和借用權(quán)也存在一定的差別，這兩項(xiàng)權(quán)力存在一定的相似性，但借用權(quán)是無(wú)償?shù)?，二者之間存在本質(zhì)上的差別。居住權(quán)屬于物權(quán)，借用權(quán)屬于債權(quán)，借用權(quán)的效力比較小。居住權(quán)人可以對(duì)房屋進(jìn)行直接的支配，并且對(duì)抗其他人的干涉。借用權(quán)只能依據(jù)借用合同，對(duì)抗房屋的所有人，不能對(duì)抗第三人。借用權(quán)的期限比較短，就只能解決一時(shí)的住房需要，不能長(zhǎng)期的享有居住權(quán)。

4 居住權(quán)的確立

4.1 意定居住權(quán)

設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者贈(zèng)送，也可以按照合同的規(guī)定進(jìn)行權(quán)力的設(shè)立。在設(shè)立的過程中，應(yīng)該向縣級(jí)以上的機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)力的登記和申請(qǐng)，并且設(shè)立登記簿。按照遺囑設(shè)立的居住權(quán)，比如在遺囑中規(guī)定由法定繼承人繼承房屋，必須留有一間房屋，由配偶進(jìn)行使用。按照遺贈(zèng)的方式設(shè)立的權(quán)力，如果在遺贈(zèng)的過程中，表示這項(xiàng)房產(chǎn)由子女繼承，應(yīng)該留有一間房屋，由照顧多年的保姆進(jìn)行居住。按照合同設(shè)立的居住權(quán)，如果男女雙方在離婚時(shí)，協(xié)議中具有明確的規(guī)定，那么房屋所有權(quán)歸屬于男方，女方也存在一間房屋的終身使用權(quán)。

4.2 法定居住權(quán)

因?yàn)榉傻囊?guī)定所產(chǎn)生的居住權(quán)，例如法律規(guī)定父母作為監(jiān)護(hù)人，對(duì)未成年子女的房屋享有居住權(quán)，或者未成年子女，對(duì)父母的房屋享有居住權(quán)。

5 居住權(quán)的權(quán)利和義務(wù)

5.1 權(quán)利

享有居住權(quán)的居民，主要的權(quán)利是對(duì)房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，這是最基本、也是最重要的一項(xiàng)權(quán)利。居民可以對(duì)住房進(jìn)行合理的使用，并且承擔(dān)房屋的日常費(fèi)用。在一些特殊的情況下，特別是在與房屋所有人進(jìn)行約定的情況下，居住權(quán)人可以將房屋進(jìn)行出租。居住權(quán)人在占有和使用住房的過程中，可以不支付使用費(fèi)，不承擔(dān)一些重大的維修費(fèi)用，如果當(dāng)事人存在另外的約定，就需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。居住權(quán)人在進(jìn)行部分住房應(yīng)用的過程中，可以對(duì)共有部分進(jìn)行使用，也可以對(duì)房屋進(jìn)行必要的改良和修繕，但不能對(duì)房屋的重大結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變。還可以對(duì)抗房屋的所有人，及第三人對(duì)自身房屋所帶來的侵害。

5.2 義務(wù)

居住權(quán)人在進(jìn)行住房使用的過程中，應(yīng)該承擔(dān)房屋的日常維護(hù)費(fèi)用，不能將居住的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不能由其他人繼承房屋，一般不得進(jìn)行居住的房屋出租。在使用房屋的過程中，如果面積存在較多的剩余情況，可以進(jìn)行約定出租。存在房屋的合理保管義務(wù)，在居住的期間，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行合理的保管，不得出現(xiàn)損害房屋的行為。如果房屋存在毀損的安全隱患，應(yīng)該及時(shí)的通知所有人，并且采取必要的措施，對(duì)房屋進(jìn)行修繕。

5.3 消滅

一般情況下，居住權(quán)人放棄了居住權(quán)，或者約定的期限已經(jīng)到達(dá)時(shí)間，解除居住權(quán)，因不可抗力因素導(dǎo)致房屋失去，或者居住權(quán)人的死亡，都會(huì)導(dǎo)致這項(xiàng)權(quán)利的消滅。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的所有權(quán)人，對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)的手段和途徑，都進(jìn)行了多元化的發(fā)展。所以在進(jìn)行居住權(quán)確立的過程中，這項(xiàng)制度是非常有必要的，同時(shí)居住權(quán)可以將物權(quán)的特有方式，為所有人提供了法律行為的約束性。而且我國(guó)的人口比較多，在進(jìn)行住房問題解決的過程中，設(shè)立居住權(quán)，可以保證住房糾紛問題，能夠得到良好的解決。因此相關(guān)人員應(yīng)該對(duì)居住權(quán)進(jìn)行深入的研究，才能保證制定的各項(xiàng)制度，符合我國(guó)發(fā)展的需要，能夠?qū)ψ》康拿芎图m紛問題，進(jìn)行更好的解決，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)進(jìn)行穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介

孫翠翠（1986-），女，漢族，山東濟(jì)南，研究方向：法學(xué)民商法。