國(guó)民經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)泡沫治理研究

李昌偉

【摘 要】 房地產(chǎn)作為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，其發(fā)展?fàn)顩r不僅僅關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)也關(guān)系著人們的生活，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與基本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展并不匹配，其投資以及開發(fā)的力度不斷提升，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的經(jīng)濟(jì)承受能力，在多種因素的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫危機(jī)出現(xiàn)，如果相關(guān)部門不能采取有效措施進(jìn)行干預(yù)，將會(huì)威脅到我國(guó)的金融體系，進(jìn)而波及國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

【關(guān)鍵詞】 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 視角 房地產(chǎn) 泡沫治理 方法研究

1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有非常重要的作用，但是因?yàn)榉N種原因，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)嚴(yán)重，迫切需要采取相應(yīng)的措施對(duì)其進(jìn)行管控。再加上，日本、美國(guó)等國(guó)家房產(chǎn)泡沫事件的前車之鑒，讓經(jīng)濟(jì)體系收到了嚴(yán)重的危害，甚至引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)的衰退，阻礙了社會(huì)的發(fā)展。因此，我國(guó)的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫非常的關(guān)注，也加強(qiáng)了對(duì)其治理對(duì)策的研究。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)還處于快速發(fā)展的階段，房子價(jià)格仍然高居不下，而且還處于上漲的趨勢(shì)。其次，人們對(duì)房子依然有很大的需求，尤其是國(guó)家為了改善民生，對(duì)部分人民的住房給予了適當(dāng)補(bǔ)貼，使得他們有購(gòu)房能力，這就導(dǎo)致了他們的需求增大。最后，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模一直處于擴(kuò)張狀態(tài)，小到農(nóng)村縣城，大到發(fā)達(dá)城市，處處可見房屋的修建工程。房地產(chǎn)開發(fā)的巨大利潤(rùn)使得很多人投入到該行業(yè)中。

2房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)就是泡沫經(jīng)濟(jì)。就是指在交易過程中，價(jià)格跟價(jià)值遠(yuǎn)不相符，當(dāng)價(jià)格上漲到無法承受的時(shí)候，必然會(huì)暴跌。就像氣泡破裂一樣。把泡沫吹得越大，其破裂的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。在商品交易的過程中價(jià)格亦出現(xiàn)劇烈的增加，導(dǎo)致其跟實(shí)際的價(jià)值并不相符，進(jìn)而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。其發(fā)展到最后導(dǎo)致資金斷裂，使得泡沫隨著破裂。但是其破裂產(chǎn)生的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于真實(shí)的泡沫破裂產(chǎn)生的危害，它會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，使得國(guó)家長(zhǎng)期處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷的狀態(tài)，不利于人們生活水平的提高以及社會(huì)的繁榮。

3中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的原因

3.1城市化進(jìn)程加快。社會(huì)的發(fā)展使得我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，其中的一個(gè)標(biāo)志就是樓房數(shù)量增加。但是城市化是國(guó)家現(xiàn)代化發(fā)展中必須經(jīng)歷的過程，是不可避免的。所以，這亦為房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了有利的條件。尤其對(duì)于中國(guó)來說，城市化正處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)的作用更加明顯。因此，也極大的刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的重要前提，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高意味著開發(fā)商有足夠的資金去購(gòu)買資源。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，人們的基本溫飽生活得不到解決，人們也是沒有心思進(jìn)行房地產(chǎn)事業(yè)開發(fā)的。并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，人們也沒有資金去購(gòu)買房子，供需均達(dá)不到要求，這就使得房地產(chǎn)事業(yè)不能很好的發(fā)展。但是改革開發(fā)以后，我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人們的腰包“鼓起來了”，消費(fèi)能力獲得了提升，這就推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.3行業(yè)炒作過度。在過去，房子更多是作為生活中的用品，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的過度長(zhǎng)夜炒作中，房子成為了投資金融品。這就使得很多的顧客在選購(gòu)房子時(shí)更加看重房子的地理位置以及升值能力，這對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。尤其是學(xué)區(qū)房，出現(xiàn)成倍翻值的現(xiàn)狀，這種需求使得房地產(chǎn)的價(jià)格久居不下，炒房已經(jīng)成為某些群創(chuàng)收的方式。

3.4社會(huì)需求的增加。需求跟供給是相互聯(lián)系，相互影響的。社會(huì)不斷的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷的提高，人們的收入也不斷提升，使得人們有能力對(duì)進(jìn)行房子等大件商品進(jìn)行購(gòu)買。并且國(guó)家為了提高人們的生活水平，通過各種方式對(duì)他們的生活進(jìn)行補(bǔ)貼，這也增長(zhǎng)了人們的需求。尤其中國(guó)人受到傳統(tǒng)觀念的影響，認(rèn)為房子跟穩(wěn)定生活有直接的聯(lián)系，這也間接促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4房地產(chǎn)發(fā)展中的問題

4.1土地產(chǎn)權(quán)制度不合理。土地性質(zhì)分為：國(guó)有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利等。土地用是中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。土地用途主要有：商業(yè)用地、工業(yè)用地、教育用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地等。在中國(guó)，土地是收歸國(guó)家所有的，但是部分地區(qū)政府利用其出租進(jìn)而獲取大量的資金。農(nóng)村中的土地歸集體所有，但是實(shí)際的情況卻是產(chǎn)權(quán)主體不明，集體土地買賣出現(xiàn)了少數(shù)人做主的現(xiàn)象，這就使得農(nóng)民的權(quán)利得不到保障。土地產(chǎn)權(quán)制度不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了混亂。

4.2市場(chǎng)監(jiān)管的缺失。市場(chǎng)的監(jiān)管是確保房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要條件，但是在實(shí)際中，監(jiān)管缺失、監(jiān)管不嚴(yán)格等問題造成了房地產(chǎn)價(jià)格過高。部分地區(qū)的房地產(chǎn)商在進(jìn)行銷售的過程中會(huì)跟政府進(jìn)行勾結(jié)，利用不正當(dāng)?shù)姆绞教岣叻績(jī)r(jià)，比如：大規(guī)模的城市拆遷，包括大量損害民眾合法利益的非法強(qiáng)制拆遷，人為創(chuàng)造巨大的住房需求，由此抬高房?jī)r(jià)。操控土地價(jià)格。地價(jià)上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。政府是土地的唯一賣家，政府有強(qiáng)大的土地定價(jià)能力。一旦房地產(chǎn)價(jià)格走軟，地方政府就減少土地供應(yīng)，抬高單位土地的價(jià)格，造成地價(jià)不斷上漲的局面。甚至進(jìn)行虛假買賣，以此獲取更多的利益。

4.3銀行過度扶持。銀行的扶持也是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)問題的重要原因，尤其是國(guó)有銀行的扶持。起初，是開發(fā)商為了融資向銀行進(jìn)行貸款，但是銀行給予廠商的貸款是有額度的，不良開發(fā)商為了獲取更多的貸款，利用親近的人擴(kuò)大購(gòu)買量進(jìn)而誘導(dǎo)銀行給予更多的資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了虛假繁榮。當(dāng)然，主要的問題在于國(guó)有銀行信貸部門存在巨大的管理漏洞。虛假按揭貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門統(tǒng)計(jì)，該行不良個(gè)人住房貸款中80%是由虛假按揭造成的。

4.4價(jià)格波動(dòng)劇烈。價(jià)格的劇烈波動(dòng)是房地產(chǎn)發(fā)展中的重要問題，尤其是近年來房子的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了很多人的收入水平，人們?yōu)榱速?gòu)買一套屬于自己的房子需要承擔(dān)幾十年的房貸，這對(duì)他們的生活造成了很大壓力。而且有些房地產(chǎn)商大量的開發(fā)別墅、高檔小區(qū)，這也是普通人在經(jīng)濟(jì)能力所負(fù)擔(dān)不起的。

4.5土地價(jià)格壟斷。我國(guó)的土地受到政府的壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，政府拆遷部門與房地產(chǎn)商進(jìn)行勾結(jié)，從中謀取利潤(rùn)，對(duì)人們的利益造成了嚴(yán)重的威脅。還有的政府在開發(fā)商的辦理許可證的過程中要征收多個(gè)文件，并且文件的辦理過程相當(dāng)?shù)姆爆崳@就為腐敗創(chuàng)造了環(huán)境，形成了大面積的商業(yè)賄賂。房地產(chǎn)商將其支出附加在了房子的價(jià)格中，因此提升了房產(chǎn)的價(jià)格。

5國(guó)民經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)泡沫治理方法

5.1加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的推廣。國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，利用經(jīng)濟(jì)適用房等建立相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，改變現(xiàn)階段存在的有房不住人，有人住不上房的弊端，大力推進(jìn)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)在購(gòu)房上進(jìn)行政策的補(bǔ)貼，擴(kuò)大中低收入人群的購(gòu)房能力，例如進(jìn)行抵押貸款等，這就有效的解決了貸款人償還能力不足等問題。

5.2加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理。國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理，完善土地產(chǎn)權(quán)制度，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的利益。加強(qiáng)立法，利用法律的強(qiáng)制性以及權(quán)威性更好地管理土地，減少不合法以及不合理的征用。打破政府對(duì)土地資源的壟斷，進(jìn)行開發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，確保土地產(chǎn)生的效益收歸國(guó)家。

5.3建立相應(yīng)的預(yù)警系統(tǒng)。國(guó)家相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的過程進(jìn)行全面的觀測(cè)，以便制定更好的政策引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展。建立相應(yīng)的商品價(jià)格評(píng)估機(jī)制，房地產(chǎn)商也要積極相應(yīng)國(guó)家的政策，規(guī)范自己的開發(fā)行為，在國(guó)家規(guī)定的框架下進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)。

5.4加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理。美國(guó)以及日本國(guó)家在進(jìn)行房產(chǎn)泡沫危機(jī)后，采取了更加細(xì)致、科學(xué)的措施對(duì)其房地產(chǎn)進(jìn)行管理，其建立了嚴(yán)格的市場(chǎng)管理制度。但是由于我國(guó)在房地產(chǎn)管理上起步較晚，很多的管理?xiàng)l例以及措施都沒有建設(shè)完全，這就使得我們的管理存在較大的問題，因此，我們可以借鑒其他國(guó)家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我們的實(shí)際情況進(jìn)行合理應(yīng)用。

5.5制定合理的稅收。為了避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的發(fā)生，還應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的稅收制度，嚴(yán)格規(guī)定土地使用費(fèi)用的征收。為了提高可信度，政府要將土地征收以及稅收的基本情況進(jìn)行公示，既可以改善房地產(chǎn)稅收不合理的情況，還能嚴(yán)格政府的收入減少腐敗問題的發(fā)生。

5.6提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，主要集中在幾家大型開發(fā)商手中，這非常不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平以及競(jìng)爭(zhēng)力，還需要提高房地產(chǎn)的綜合性發(fā)展。為了改善房地產(chǎn)融資單一的情況，也可以利用社會(huì)資金推動(dòng)其資金的增加。

總 結(jié)

房子在我國(guó)人民的觀念中占有重要的地位，有了房子就意味著有了穩(wěn)定的生活，但是近年來房產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)高漲，有些很多地區(qū)的房?jī)r(jià)讓人驚嘆，這在無形中對(duì)人們的生活也造成了巨大的壓力。有些人為了有一套自己的房子需要背負(fù)沉重的房貸，甚至外債高臺(tái)，這就大大降低了人們的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生更是對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用，嚴(yán)重影響我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。為此，需要政府以及社會(huì)各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)以及調(diào)控。

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