從項(xiàng)目總角度談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本要點(diǎn)

張翰嬰

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目具有施工環(huán)境復(fù)雜、投資量大、工期長(zhǎng)、人數(shù)多等多項(xiàng)特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，若未做好相應(yīng)的管理工作，將會(huì)使企業(yè)蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，可見(jiàn)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意義重大。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目總角度;房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;要點(diǎn)

1、管理工作對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的意義

在對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，必須嚴(yán)格監(jiān)督和把控管理人員的工作情況，同時(shí)，要關(guān)注工作人員的思想動(dòng)態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)有關(guān)人員的工作受到了情緒的影響，要及時(shí)地給予關(guān)心和幫助。必須結(jié)合工作人員的狀況分析工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，制定相應(yīng)的計(jì)劃或方案。除此之外，還要系統(tǒng)科學(xué)地監(jiān)管和把控所有工作程序，有效提高業(yè)務(wù)能力，增強(qiáng)工程項(xiàng)目管理工作的效益，同時(shí)可以減少生產(chǎn)的成本。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的存在的問(wèn)題

2.1進(jìn)度管理問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，因?yàn)橥两üこ滩块T(mén)管理工作內(nèi)容混亂，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理存在各種問(wèn)題，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工情況比較復(fù)雜，同時(shí)，管理人員流動(dòng)性又較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目具體建設(shè)期間，施工管理期間，各項(xiàng)銜接內(nèi)容會(huì)出現(xiàn)不流暢，這會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度產(chǎn)生影響，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法按期竣工。

2.2質(zhì)量管理問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目只有質(zhì)量達(dá)到相應(yīng)的要求標(biāo)準(zhǔn)，才能保證項(xiàng)目竣工后能夠符合使用及安全要求，同時(shí)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目中的質(zhì)量沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)的要求保準(zhǔn)，這會(huì)降低項(xiàng)目?jī)r(jià)值，會(huì)留有嚴(yán)重的安全隱患。但是，從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中存在許多不足和缺陷，這也相關(guān)工作人員在具體作業(yè)過(guò)程中必須注意的一項(xiàng)內(nèi)容。

2.3對(duì)項(xiàng)目成本的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作中，部分工作人員的能力不夠，沒(méi)有將工程管理中的各項(xiàng)詳細(xì)工作徹底落實(shí)。例如，假如相應(yīng)的工作人員對(duì)施工圖紙的掌握較為片面，沒(méi)有從更深層面具體地研究整個(gè)施工工程，沒(méi)有制訂施工措施和方案的科學(xué)依據(jù)，會(huì)阻礙項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

3、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題的有效措施

3.1工程項(xiàng)目策劃

項(xiàng)目開(kāi)始前，一定要做好項(xiàng)目的實(shí)施策劃，根據(jù)收集資料、開(kāi)發(fā)大綱，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的整體策劃，包括開(kāi)竣工時(shí)間、標(biāo)段劃分、工程節(jié)點(diǎn)、整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目融資（資金回籠、還款計(jì)劃）、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、交付與運(yùn)營(yíng)等各方面。遵循六個(gè)原則：整體規(guī)劃原則、客觀現(xiàn)實(shí)原則、切實(shí)可行原則、靈活機(jī)動(dòng)原則、講求時(shí)效原則、群體意識(shí)原則。

3.2加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程成本的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)工程成本的管理必須具有全面性，在實(shí)際工作的過(guò)程中，管理操作的程序也十分繁雜。要想提高對(duì)項(xiàng)目施工成本管理工作的效益，同時(shí)給開(kāi)發(fā)商的投資奠定良好的基礎(chǔ)，就必須加強(qiáng)與各個(gè)參與建設(shè)的單位和部門(mén)之間的溝通與交流，積極有效地發(fā)揮團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，共同克服成本管理工作中遇到的困難，盡可能優(yōu)化管理工作。

3.3加強(qiáng)進(jìn)度管理

對(duì)于房地項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：

制定一套完善的管理制度，嚴(yán)格的依據(jù)相應(yīng)的規(guī)整制度開(kāi)展相應(yīng)的施工，保證項(xiàng)目工程施工可以符合管理的具體要求。

管理人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工路程，對(duì)流程間的銜接進(jìn)行合理優(yōu)化，縮短工程建設(shè)周期，保證工程可以按期竣工。

針對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)，組織好相應(yīng)的施工方案，對(duì)工程的施工設(shè)計(jì)以及相應(yīng)的操作內(nèi)容進(jìn)行全面審核。審核施工圖紙，在工程設(shè)計(jì)初期及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，依據(jù)具體情況，優(yōu)化圖紙，避免后期出現(xiàn)返工，影響工程施工進(jìn)度。

3.4強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理

（1）加大對(duì)施工材料采購(gòu)的管理力度。必須派遣專業(yè)的工作人員到特定的供應(yīng)點(diǎn)采購(gòu)施工材料，進(jìn)而從根本上保障材料的質(zhì)量，使精細(xì)化的施工要求與材料的型號(hào)、規(guī)格和性能等完全相契合。（2）嚴(yán)格抽檢材料。必須嚴(yán)格地抽檢進(jìn)場(chǎng)前的材料，確保其達(dá)到相關(guān)要求之后方能投入使用。與此同時(shí)，在實(shí)際操作中，為了順利開(kāi)展施工工作，必須及時(shí)運(yùn)行調(diào)試，并且及時(shí)返廠修理或者更換，避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)故障影響工作進(jìn)度。（3）提高工作人員的自身素質(zhì)。必須注重培訓(xùn)和指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的技術(shù)能力，促進(jìn)管理人員全面掌握項(xiàng)目施工的程序，確保其嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)和制度，科學(xué)規(guī)范地進(jìn)行實(shí)際操作，從而提高施工質(zhì)量，降低成本。

3.5團(tuán)隊(duì)建設(shè)與對(duì)外協(xié)調(diào)

現(xiàn)實(shí)中，新項(xiàng)目老團(tuán)隊(duì)的情況極少，大多數(shù)都是新項(xiàng)目、新團(tuán)隊(duì)，有的團(tuán)隊(duì)甚至是幾個(gè)合作方在項(xiàng)目中各負(fù)責(zé)一塊，在協(xié)調(diào)管理上存在一定的難度，員工做事難以改變慣性思維，所以一定要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打破壁壘形成合力，加強(qiáng)考核與職工能力培養(yǎng)，用人之長(zhǎng)，深挖潛力，幫助員工提升能力，規(guī)劃職業(yè)發(fā)展，解決員工困難，努力調(diào)動(dòng)職工工作積極性，增強(qiáng)凝聚力、向心力，使各部門(mén)正常有效配合驅(qū)動(dòng)，使項(xiàng)目正常有序推進(jìn);項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人要協(xié)調(diào)好當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門(mén)關(guān)系，包括當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局、城管、環(huán)保局、消防、自來(lái)水、燃?xì)?、電力、銀行等，充分利用社會(huì)資源，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

結(jié)論：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作對(duì)項(xiàng)目工程后期工作的發(fā)展服務(wù)能力和盈利的效果有著最為直接的影響，在探討研究房地產(chǎn)項(xiàng)目遇到的難題時(shí)，必須充分把握項(xiàng)目管理中的現(xiàn)存問(wèn)題，進(jìn)而提出解決方案，營(yíng)造良好的管理環(huán)境。就房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理的關(guān)系和施工細(xì)節(jié)的復(fù)雜性很容易造成工作上的失誤，削弱整體施工項(xiàng)目的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工作人員必須系統(tǒng)科學(xué)地制訂出協(xié)調(diào)的管理方案，盡可能避免工程管理工作中的不利條件，設(shè)想工作中有可能出現(xiàn)的所有問(wèn)題，以此為依據(jù)，有針對(duì)性地提出解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題的有效措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]金明輝.基于PMBOK管理體系的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目管理過(guò)程研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2017.

[2]徐波.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（9）：121.

[3]袁小章.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題與對(duì)策[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（6）：110.

[4]朱曉杰.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題與對(duì)策研究[J].四川建材，2017，43（11）：50-51.