淺析居住權(quán)制度

魏舒婷

（610225 四川大學(xué) 四川 成都）

居住權(quán)制度最早可以追溯到羅馬法時(shí)代，最初是以人役權(quán)的形式存在，其不僅廣泛存在于歐洲的主要民法典中，而且其影響已經(jīng)超出了歐洲大陸的范圍，為許多國家的民法典繼受和發(fā)展。在我國現(xiàn)代社會(huì)中，高漲的房價(jià)、不完善的社會(huì)保障體系已經(jīng)使得許多年輕的一代不堪重負(fù)，居住權(quán)制度對其具有重要的意義。

一、居住權(quán)的定義

最高人民法院2001年在司法解釋層次使用了居住權(quán)概念，即“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)”。盡管最高院在此使用了居住權(quán)的概念，但由于當(dāng)時(shí)尚未建立系統(tǒng)的物權(quán)制度，甚至連物權(quán)概念都未出現(xiàn)在法律中，因而對這里的居住權(quán)是否就是大陸法系中的“居住權(quán)”還存在疑問。

根據(jù)最新的民法典分則草案的征求意見稿，居住權(quán)是指居住權(quán)人按照合同約定，對他人的住宅享有的為滿足生活居住的需要而進(jìn)行占有、使用的權(quán)利。由此可見，居住權(quán)的存在必須是雙方當(dāng)事人基于合同的約定而產(chǎn)生，而非可以任意產(chǎn)生；其次，居住權(quán)是非房屋所有人為滿足生活居住的需要而對他人的房屋進(jìn)行占有和使用的用益物權(quán)；同時(shí)，該草案確立了居住權(quán)登記生效主義，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因而，居住權(quán)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)登記后方可設(shè)立，至于登記機(jī)關(guān)具體是哪個(gè)部門草案沒有具體規(guī)定，這是一個(gè)法律漏洞。

二、設(shè)立居住權(quán)制度的必要性

居住權(quán)的設(shè)立具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，其最本質(zhì)的意義在于保障住者有其居。居住權(quán)的設(shè)立將房屋所有權(quán)的使用、占有、收益的功能在居住權(quán)人和房屋所有人間進(jìn)行合理的分配，從而滿足各自不同層次的需求。居住權(quán)制度不僅能夠充分落實(shí)所有權(quán)人對房屋的自由支配，而且為當(dāng)事人利用房屋提供了更多可供選擇的財(cái)產(chǎn)利用方式，從而有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

（一）房屋居住問題已經(jīng)成為現(xiàn)今社會(huì)的主要矛盾

現(xiàn)今我國的住房保障體系并不能夠完全解決當(dāng)前社會(huì)的住房問題。居住權(quán)制度較之于債權(quán)性保障住房制度，其優(yōu)點(diǎn)在于具有更強(qiáng)的穩(wěn)定性，特別是在權(quán)利救濟(jì)方面有更突出的優(yōu)勢，排他效力更為強(qiáng)大。此外，居住權(quán)的具體內(nèi)容還可以由當(dāng)事人通過居住權(quán)合同自由確定，這就為保障性住房制度提供了更大的靈活性，從而適應(yīng)不同情況下的具體需求。

由于土地資源的稀缺和有限性，以及一些人為的因素，目前高昂的商品房價(jià)格依然呈現(xiàn)出不斷上漲的態(tài)勢。因而，若規(guī)定居住權(quán)制度，當(dāng)事人便可以通過合同購買房屋的居住權(quán)而緩和“或買或租”所帶來的弊端。因?yàn)樵诰幼?quán)制度下，居住權(quán)人只是對房屋進(jìn)行占有和使用，其并不影響房屋的所有權(quán)，所以居住權(quán)的價(jià)格自然要低于房屋所有權(quán)。而且，居住權(quán)是用益物權(quán)，一經(jīng)設(shè)立之后便具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，在很大程度上彌補(bǔ)了租房居住的弊端。

（二）離婚婦女、孤寡老人、未成年人等弱勢群體的住房保障需要

現(xiàn)今的《婚姻法》將夫妻財(cái)產(chǎn)分為婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)和婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在現(xiàn)今的社會(huì)環(huán)境下，夫妻居住的房屋多為男方婚前購買，女方為家庭事務(wù)在家操勞，若離婚時(shí)分割夫妻財(cái)產(chǎn)則對女方很不利也很不公平，雖然法律規(guī)定了離婚時(shí)男方對女方的補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償成為一個(gè)難題，在價(jià)值巨大的房屋面前，居住權(quán)制度似乎能夠是補(bǔ)償女方的最好途徑。同時(shí)，由于繼承順位的原因，居住權(quán)制度也能夠?yàn)閱首拥母改柑峁┗镜木幼”Ｕ稀Ｔ诋?dāng)今社會(huì)，贈(zèng)與房屋的價(jià)值太大，居住權(quán)制度可以在保留房屋所有權(quán)的前提下給予居住權(quán)人穩(wěn)定的權(quán)利保障。

（三）更好地體現(xiàn)房屋所有權(quán)人的自由意志

基于民法私法神圣的理念，居住權(quán)制度可以更好地保障權(quán)利人對財(cái)產(chǎn)的自由處分，從而保障所有權(quán)人的合法權(quán)益。在當(dāng)今社會(huì)，由于房價(jià)高漲等原因，因而許多父母傾其一生積蓄為子女買房，然而其年老的生活卻得不到任何保障。居住權(quán)制度的設(shè)立不僅可以防止子女為圖財(cái)而變賣父母所買的房產(chǎn)，而且能夠很好的保障老人暮年之時(shí)能夠有所居。特別是在農(nóng)村地區(qū)，子女在分家時(shí)得到父母的財(cái)產(chǎn)，然父母年老之時(shí)的居住卻沒有保障，居住權(quán)制度的設(shè)立能夠在一定程度上解決這個(gè)問題。

三、完善居住權(quán)制度是社會(huì)發(fā)展所需

雖然最高人民法院2001年在司法解釋層次使用了居住權(quán)概念，但是由于我國的《物權(quán)法》中并沒有關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，因而要適用此司法解釋還有一定的問題，比如什么是居住權(quán)，設(shè)立居住權(quán)有什么條件， 是否需要登記，登記機(jī)關(guān)是哪個(gè)部門，居住權(quán)的限制，居住權(quán)的內(nèi)容以及居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)等。在最新的物權(quán)法草案中，設(shè)立居住權(quán)必須以書面合同的形式，且須經(jīng)登記后方設(shè)立居住權(quán)，同時(shí)規(guī)定其不得繼承轉(zhuǎn)讓，不得以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租等?？梢钥闯觯莅笇幼?quán)的規(guī)定相較于國外一些國家對居住權(quán)的立法來說，還是稍顯粗糙，尤其是其沒有關(guān)于居住權(quán)人和所有權(quán)人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，因而在有償無償、居住權(quán)人的權(quán)利保障等方面仍舊有所欠缺，同時(shí)對于房屋以及其相關(guān)設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù)等費(fèi)用的分?jǐn)傄矝]有規(guī)定，從而使得居住權(quán)人和房屋所有人的權(quán)利義務(wù)并不明確，容易產(chǎn)生糾紛。然而，盡管如此，此次物權(quán)法的征求意見稿將居住權(quán)制度納入仍舊是值得肯定的，在后續(xù)的制度運(yùn)行中，不斷完善居住權(quán)制度，將會(huì)是對中低收入群體和弱勢群體的重要保障，也是社會(huì)的一大進(jìn)步。

四、結(jié)語

居住權(quán)制度在對弱勢群體進(jìn)行住房保障的同時(shí)也兼顧了房屋所有人對房屋的自由支配，其填補(bǔ)了房屋所有權(quán)和租賃權(quán)的中間地帶，具有獨(dú)特的制度優(yōu)勢，能夠更好地應(yīng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變遷。