謝 斌

（061001 滄州市紅十字會 河北 滄州）

一、優(yōu)先購買權行使的實質(zhì)要件——“同等條件”

優(yōu)先購買權制度是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。買賣合同條款的確定受到眾多因素的影響，對“同等條件”應當具體問題具體分析，為了保證優(yōu)先購買權制度的可操作性，我們認為立法應考慮對認定“同等條件”的標準具體化的規(guī)定：

（一）同等條件主要指價格條件

在買賣合同中，價格條款是其核心條款，它反映了合同各方的利益。只有在“同等價格條件”的前提下，我們才能在行使優(yōu)先購買權的同時，保障賣方利益的保護，實現(xiàn)我國公平合理的精神。但是，這里的價格是指在公平合法的前提下形成的價格。如果價格條件是在欺詐、強制或惡意勾結(jié)的情況下形成的，則不應成為先購買權人購買的“相同價格”。此時，先購買權人可以以市場價格作為購買價格向人民法院申請。

（二）除價格外，衡量"同等條件"還應當考慮付款期限、付款方式

因為付款期限和付款方式將涉及賣方的期限利益和支付價格的風險。在行使優(yōu)先購買權時，先買權人不得超過第三方支付賣方并聲稱與賣方簽訂合同的期限，除非賣方同意。如果賣方允許第三方推遲付款，由于延期付款涉及付款人的信用以及賣方的付款可能不被清算的風險，只有先前的購買者為延遲支付價格提供相應的擔保。當保證按時支付賣方時，延期付款可被視為平等條件。同時，如果第三方承諾一次性付款，則聲稱分期付款的先買權人不能構成同樣的條件。

（三）在特殊情況下還要具體問題具體分析來確定“同等條件”

出賣人可能會因某種特殊原因的存在而決定將標的物賣于第三人或以較為優(yōu)惠的價格賣于第三人，在這種情況下是否適用優(yōu)先購買權以及如何確定“同等條件”呢？筆者認為若在這種情況下不適用優(yōu)先購買權制度將會造成出賣人與第三人為了規(guī)避優(yōu)先購買權的適用，惡意串通，故意制造“特殊原因”，這樣將會造成優(yōu)先購買權制度形同虛設，難以發(fā)揮其應有的作用，故應適用優(yōu)先購買權。筆者認為，這種情況下“同等條件”確定可以考慮遵循下列原則：

二、優(yōu)先購買權行使的形式要件——“行使期限”

（一）出賣人告知的內(nèi)容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件

由于法律規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，因此立法的目的是為承租人提供獲得租賃房屋所有權的機會。如果承租人可以利用這個機會獲得租賃房屋的所有權，則需要與其他購買者進行投標。在出租人履行通知義務的階段，房屋的出售還沒有真正開始，并且不可能在出租人出售階段衡量“平等條件”。因此，出租人只能在預告通知階段通知承租人。房屋的意圖，關于具體的銷售價格等，只能在房屋銷售的談判階段確定。如果我們理解出租人的通知義務作為特定銷售條件的通知，賣方可以與第三方就租賃房屋的買賣進行談判。在雙方達成協(xié)議后，租戶將被告知銷售條件，第三方出售合同可能會因行使承租人的優(yōu)先購買權而被銷毀。第三方和賣方可以多次協(xié)商購買和出售房屋，并為此支付大量的財力和物力。由于行使優(yōu)先購買權，這些不會得到補償，從而導致交易成本和社會財富。浪費。同時，這將使第三方的利益處于不安全狀態(tài)，削弱其投資熱情，賣方的利益也將因第三方投資的減少而遭受損失，從而導致賣方，第三方和首次購買。三方利益的不平衡不利于社會經(jīng)濟的穩(wěn)定和快速發(fā)展。

（二）法律應明確規(guī)定優(yōu)先購買權的行使期間

筆者認為我國法律應明確規(guī)定賣方有義務在出售標的物之前通知優(yōu)先出售意圖的權利，并明確規(guī)定優(yōu)先購買權的行使期限。一般來說，長期不利于交易的快速進展和交易安全的維護，很容易增加改變局面的機會；短期不利于第一方權利的利弊，不利于保護其利益。未來，中國的立法可能會根據(jù)先發(fā)制人的主體考慮動產(chǎn)或不動產(chǎn)的不同時期。例如，不動產(chǎn)的第一個購買者應在收到通知之日起10天內(nèi)行使優(yōu)先購買權。優(yōu)先購買權應在收到通知之日起五日內(nèi)行使。雙方可以事先就具體的行使期限達成一致，但不得低于上述法定時限。如果賣方未履行通知義務，則該財產(chǎn)被出售給第三方或賣方履行通知義務，但在前一方行使權利期間，前一方有意購買當財產(chǎn)是出售給第三方的，先買權人應享有向人民法院申請撤銷賣方與第三方之間的買賣關系的期限，即在所謂的排除期間，合同第55條。中國法律規(guī)定了可撤銷合同。撤銷權為一年，因此未來的立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權的豁免期限為一年，先發(fā)制人當事人知道或應當知道優(yōu)先購買權已被侵權。在此期間，優(yōu)先購買權歸因于消除。

三、侵害優(yōu)先購買權的法律救濟

筆者認為，賣方與第三方之間對優(yōu)先購買權有害的合同應被定義為可撤銷合同。只有當先買權人提起訴訟并表示愿意以相同條款購買時，法院才能宣布銷售合同無效。因為如果第一呼叫者不打算購買該提議或者不愿意在“等同條件”下購買該提議，則第一呼叫者的利益不會被賣方和第三方之間的買賣合同損壞。沒有必要宣布其銷售合同無效。此外，保持賣方與第三方之間的銷售合同的有效性可以防止第一呼叫者使用優(yōu)先購買權來發(fā)起惡意訴訟，防止賣方正常出售房屋，另一方面，促進充分實現(xiàn)房子的價值。同時，它保護了善意第三方的利益，促進了交易安全和財產(chǎn)流通，使法律價值得以真實體現(xiàn)。

賣方與第三方之間的買賣合同被撤銷后，賣方與第一方之間是否有相同條件的銷售合同？作者認為應該建立起來。首先，優(yōu)先購買權是有條件的形成權。在相同條件下，先買權人應該只依賴一方的意思使賣方有義務將所有權轉(zhuǎn)讓給賣方。在這種情況下，有責任；其次，這可以減少當事人的訴訟，節(jié)省司法資源，符合“雙管齊下的原則”，有利于完全保護先發(fā)制人的利益，防止賣方出于各種原因。優(yōu)先購買權無法實現(xiàn)。如果購買權不被用作不出售的理由，則優(yōu)先購買權無法實現(xiàn)，優(yōu)先購買權無效，無法發(fā)揮應有的作用。

當賣方與第三方之間的銷售合同被撤銷時，合同尚未履行，先買權人可以直接請求賣方交付標的物，這是不討論所必需的，但如果合同已經(jīng)履行，先買權人應該向誰提交主題的請求？作者認為，為了避免第三方將主題事項歸賣給賣方，然后將賣方賣給賣方，以防止當事人任意歸還標的物和爭議價格的繁瑣，法律應規(guī)定第一位來電者有權要求第三方交付標的物，并且不得要求賣方提供；第三方有權要求賣方償還賣方的價格，不得要求賣方償還，未付的價格應免除第三方的付款義務，第三方有權進行辯護。

綜上，目前，中國法律對優(yōu)先購買權的規(guī)定過于分散，缺乏可操作性，導致司法實踐中優(yōu)先購買權產(chǎn)生了許多爭議。理論上也存在重大差異。因此，在我國未來的民事立法中，我們應該對其行使期限和法律救濟的條件作出一般性和操作性的具體規(guī)定，使該項制度能夠真正發(fā)揮作用，起到穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，提高交易效率，促進社會公正的作用。