賀家琛

西藏民族大學(xué)法學(xué)院，陜西 咸陽 712082

物權(quán)作為一項(xiàng)對(duì)世權(quán)具有排他性、公開性和法定性等特點(diǎn)，在社會(huì)生活中占據(jù)著舉足輕重的作用。同時(shí)，由于歷史等的原因，我國民眾都有一個(gè)擁有一套“自己的房子”的夢(mèng)想，加之近兩年，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始發(fā)生變化，各種商品房買賣糾紛與房屋買賣糾紛案件，成為了基層法院所審理的民事案件中的重要組成部分，而由于“房子”在我國居民生活中的重要地位，基層法院對(duì)房屋買賣糾紛案件審理的規(guī)范化，就顯得勢(shì)在必行了。

一、基層法院房屋/商品房買賣糾紛案件的特點(diǎn)

根據(jù)作者對(duì)2018年1月至12月四川某基層法院所審理的房屋買賣糾紛案件來看，主要有著以下的特點(diǎn)。第一，多數(shù)情況下當(dāng)事人雙方均對(duì)買賣合同履行不能具有一定的過錯(cuò)。第二，雙方當(dāng)事人往往由于對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的不了解，因而在意思表示階段，即出現(xiàn)了意思表示不清或者故意隱瞞真實(shí)意思表示的情況，意圖在交易中使得己方獲得更多利益，比如在付款方式，交付時(shí)間上的約定不清，或未有明確的約定條款。第三，在部分案件中，我們發(fā)現(xiàn)了交易中的法律瑕疵(可能導(dǎo)致法律行為待定或無效)，比如由他人代購住房，且未向交易對(duì)手方說明情況，還無有效的代理文件。這些行為可以說是違反了民事法律行為應(yīng)具備的公平原則，影響了交易效率與交易的安全，于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，為之后的紛爭(zhēng)埋下了隱患。第四，部分案件中，開發(fā)商因居于有利地位有制定格式合同條款不清晰，有故意且未盡全部之告知義務(wù)的情況。

二、法院作出的判決與調(diào)解書結(jié)果的分析

在我們對(duì)法院作出的裁判文書的閱讀中，我們發(fā)現(xiàn)了此類案件中裁判結(jié)果所共有的一些特點(diǎn)。第一，有60%的案件選擇支持了買方的訴訟請(qǐng)求，要求賣方配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，但其中一例與商品房開發(fā)商的糾紛中，因買房提出的要求開發(fā)商配合辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，屬于行政管理的調(diào)整范疇，民事案件裁判無權(quán)處分，因此未支持買方的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。第二，在當(dāng)事人雙方均對(duì)買賣合同不能履行構(gòu)成過錯(cuò)的情況下，法院會(huì)在尊重當(dāng)事人意思自治的前提下，保障買賣合同的繼續(xù)履行，當(dāng)然在雙方當(dāng)事人都希望解除合同的前提下，法院亦會(huì)支持其訴訟請(qǐng)求。

三、對(duì)審判工作的建議

根據(jù)我們對(duì)上述發(fā)現(xiàn)的情況，我們認(rèn)為在當(dāng)前房屋買賣糾紛審判中仍需要加強(qiáng)合同的合法性審查、以及具體的裁判中注意避免對(duì)公平原則的濫用，這對(duì)推動(dòng)我國社會(huì)主義法制建設(shè)是不利的，房屋買賣合同糾紛通常案件標(biāo)的額大，同時(shí)社會(huì)關(guān)注度高，對(duì)人民的日常生活可能會(huì)造成較大影響，因此我們認(rèn)為人民法院還應(yīng)進(jìn)一步注意房屋買賣審理的規(guī)范化，注重法律適用的正確，保障好每一個(gè)公民的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全。

第一，為了能夠在源頭上避免合同糾紛情況的出現(xiàn)，應(yīng)在簽署房屋買賣合同時(shí)，以司法角度為立足點(diǎn)，對(duì)售房主體資格予以審查，即根據(jù)《商品房屋預(yù)售許可證》、《國有土地使用證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)售房者資格予以全面與嚴(yán)厲的審核，如果不滿足要求，那么就可以運(yùn)用司法形式，對(duì)售房買賣房屋的具體行為予以控制。如果售房者資信滿足要求，那么需審查售房者在售房信息當(dāng)中公布出來的銷售面積、內(nèi)容以及項(xiàng)目名稱等，是否和真實(shí)情況存在著沖突，以此來防止房屋購買者由于定金問題和售房者之間產(chǎn)生糾紛。其次，要想對(duì)房屋購買者合法權(quán)益予以保護(hù)，需重視在房屋買賣合同簽署的過程中，增強(qiáng)房屋購買者的法律意識(shí)，引導(dǎo)其和銷售者之間協(xié)商定金繳納方面的問題，并了解合同不能夠簽訂時(shí)，是否會(huì)對(duì)定金予以歸還，以此來從源頭上解決繳納定金相關(guān)糾紛問題[1]。

第二，在對(duì)防護(hù)買賣合同糾紛存在的司法難題予以解決的過程中，需合理解決由于房屋權(quán)屬證書所造成的糾紛情況。這就需要在司法實(shí)踐的過程中，對(duì)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》當(dāng)中關(guān)于預(yù)售房所有權(quán)的登記問題予以全力的推廣[2]。即讓房屋購買者擁有一定權(quán)利，讓其能夠在和售房者簽署合同之后，要求售房者結(jié)合合同當(dāng)中指出的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)相應(yīng)義務(wù)予以履行。如果雙沒有對(duì)房屋所有權(quán)登記問題予以協(xié)商，房屋購買者可讓房產(chǎn)主管部門來負(fù)責(zé)相關(guān)的登記手續(xù)辦理工作，以此來防止房屋購買者由于無法獲取到房屋所有權(quán)，而影響對(duì)房屋的居住以及出租等相關(guān)權(quán)利，同時(shí)還能夠有效解決因辦證而引發(fā)的合同糾紛問題。

綜上所述，房屋買賣隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而呈現(xiàn)出了新的態(tài)勢(shì)，使得房屋買賣糾紛也產(chǎn)生了新的特點(diǎn)。對(duì)此，基層法院在對(duì)房屋買賣糾紛予以審判的過程中，需秉承維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及推動(dòng)社會(huì)公正公平的基礎(chǔ)原則，確保房屋買賣糾紛能夠得到公正公平的審判。