建設(shè)銀行開展住房租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和啟示

何偉陽

一、引言

住房租賃是指由房屋所有者或經(jīng)營者將其交給承租方使用，承租方通過事先約定向出租房交付租金并取得房屋租住和使用權(quán)的一種行為。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，主要包括買賣和租賃兩種方式，但目前“重買賣，輕租賃”現(xiàn)象較為突出。十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，建設(shè)銀行利用其經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)等在全國率先推出了住房租賃“藍(lán)海項(xiàng)目”。

二、建設(shè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)開展的現(xiàn)狀

為支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，建設(shè)銀行從多個(gè)方面進(jìn)行了創(chuàng)新和嘗試，并取得一定的成果。

建設(shè)銀行在住房租賃平臺(tái)方面創(chuàng)新性的采用“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”策略，打造住政銀、銀企、政銀企合作模式的房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)（后簡(jiǎn)稱平臺(tái)），目前主要包括三個(gè)子平臺(tái)，即建融公租、建融公寓和CCB建融家園。

三、建設(shè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的特點(diǎn)

（一）住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)的推進(jìn)規(guī)范了住房租賃市場(chǎng)

1.“平臺(tái)”保障了房源供給和交易需求真實(shí)性

住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)在房源準(zhǔn)入和房源需求環(huán)節(jié)審核較為嚴(yán)格，從根本上保障出租人和承租人的利益。首先，對(duì)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案制度，同時(shí)，企業(yè)和政府對(duì)發(fā)布房源供給和需求信息的真實(shí)有效性負(fù)責(zé);其次，對(duì)個(gè)人類型的出租人、承租人、經(jīng)紀(jì)人同時(shí)采用人臉識(shí)別和手機(jī)綁定等身份認(rèn)證手段進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證，并對(duì)所發(fā)布的房源通過房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理部門進(jìn)行核驗(yàn)。綜上，住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)為住房租賃雙方提供了真實(shí)的交易環(huán)境，交易得以順利進(jìn)行。

2.平臺(tái)保障了用戶數(shù)據(jù)安全

隨著政銀合作的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)在全國使用范圍的不斷擴(kuò)大，平臺(tái)用戶數(shù)據(jù)安全獲得了強(qiáng)有力的保障。平臺(tái)有效保護(hù)了用戶的房產(chǎn)隱私。同時(shí)，出租方經(jīng)核驗(yàn)的房源發(fā)布后，平臺(tái)系統(tǒng)會(huì)為之隨機(jī)配置一個(gè)虛擬號(hào)碼，這樣有效避免了出租方信息泄露、電話騷擾以及信息倒賣等不良影響的發(fā)生。

3.平臺(tái)提高了住房租賃成交效率

住房租賃過程的“網(wǎng)絡(luò)化”和建設(shè)銀行的信用背書對(duì)住房租賃成交效率有較大的促進(jìn)作用。平臺(tái)不僅為出租方和承租方的交易有促成作用，同時(shí)也簡(jiǎn)化了承租方的其他手續(xù)。對(duì)出租方而言，平臺(tái)為他們拓寬了出租渠道，簡(jiǎn)化了出租手續(xù);對(duì)承租方而言，平臺(tái)提高了他們找房的效率和租房?jī)r(jià)格的透明度，同時(shí)省去了一系列的中間手續(xù)費(fèi)?？偟膩碚f，在建設(shè)銀行做信用背書的前提下，租賃合同認(rèn)證效力較高，大大保障了住房租賃的效率。

4.平臺(tái)強(qiáng)化了住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管

平臺(tái)不僅可以向市場(chǎng)和政府提供住房租賃服務(wù)、租賃管理服務(wù)，還可以為作為租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)管的手段。當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)亂象叢生，缺乏相應(yīng)的制度和規(guī)范，政府在監(jiān)管該市場(chǎng)時(shí)往往無從下手，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以市場(chǎng)和政府對(duì)平臺(tái)的需求較為迫切。

（二）“存房”業(yè)務(wù)模式擴(kuò)大了租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展前景

1.“存房”業(yè)務(wù)模式有效保證租賃房源供給

市場(chǎng)空置房源的未充分利用是抑制當(dāng)前住房租賃發(fā)展的主要矛盾，“存房”模式可以有效對(duì)此矛盾進(jìn)行緩解。出租方將閑置房源的租賃權(quán)以約定期限轉(zhuǎn)讓給建行，經(jīng)第三方公司評(píng)估后，出租方一次性拿到約定期限的租金，到期后，建行將房源歸還出租方，不僅有效盤活了客戶手中的閑置房源，也促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的繁榮。

2.“存房”業(yè)務(wù)模式豐富住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)內(nèi)容

“存房”業(yè)務(wù)可以降低出租方的出租成本和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以促進(jìn)租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。“存房”業(yè)務(wù)可以規(guī)避出租方空置租期和租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提前鎖定租賃收益，也可以避免租客的復(fù)雜篩選過程，同時(shí)也減少了承租方對(duì)房屋內(nèi)置家具損壞的擔(dān)憂，也可以為出租方提供靈活的融資需求，出租者可以根據(jù)對(duì)資金的需求的不同而選擇相應(yīng)委托期限。同時(shí)，“存房”業(yè)務(wù)的發(fā)展可以為住房租賃市場(chǎng)的租金水平起到“標(biāo)尺”作用，可以防范租金異常上漲、“黑中介”亂收費(fèi)等住房租賃市場(chǎng)亂象的發(fā)生?！按娣俊睒I(yè)務(wù)可以讓承租方省去因房東提前收回而導(dǎo)致頻繁搬家的焦慮，同時(shí)，在規(guī)范性租賃合同下，也可以享受租房附帶的相關(guān)權(quán)益。

3.“存房”業(yè)務(wù)模式拓寬銀行獲客渠道

“存房”業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空白是建設(shè)銀行獲客的最大潛力。目前我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模龐大，根據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)行業(yè)調(diào)研得知，預(yù)計(jì)2025年租金將超3萬億元，租房人口超2.52億人。從微觀上，可以通過“存房”業(yè)務(wù)，為客戶提供配套金融服務(wù)，如營銷理財(cái)、基金、保險(xiǎn)、信用卡等產(chǎn)品，提高了客戶黏性;從宏觀上，建設(shè)銀行“存房”業(yè)務(wù)可憑借其產(chǎn)品特色和自身銀行資金優(yōu)勢(shì)，在住房租賃市場(chǎng)中具有挖掘客戶的巨大潛力。

4.“存房”業(yè)務(wù)模式采用“輕資產(chǎn)管理”方式推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

住房租賃的“輕資產(chǎn)”模式不僅有利于激活市場(chǎng)存量閑置住房資產(chǎn)和解決長(zhǎng)租痛點(diǎn)，還具有較大的盈利空間?！拜p資產(chǎn)管理”是指企業(yè)不持有房產(chǎn)的所有權(quán)，而是通過“存房”方式獲取房源，并通過轉(zhuǎn)租方式獲取盈利的一種管理方式。建設(shè)銀行在發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)方面一直堅(jiān)持輕資產(chǎn)、輕資本的原則。“輕資產(chǎn)管理”對(duì)成本和資金占用較低，更有利于房源規(guī)模的擴(kuò)大和是市場(chǎng)的滲透率，滿足市場(chǎng)更加多樣化的需求。另外，雖然“輕資產(chǎn)管理”的收益率低于“重資產(chǎn)運(yùn)營”，但可通過規(guī)模實(shí)現(xiàn)“薄利多銷”。

（三）住房租賃貸款產(chǎn)品基本滿足市場(chǎng)需求

截至目前，從房源供給和房源需求出發(fā)，建設(shè)銀行針對(duì)住房租賃市場(chǎng)研發(fā)的貸款產(chǎn)品基本覆蓋了整個(gè)住房租賃過程，下面將從個(gè)人和企業(yè)兩個(gè)角度對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分析：

1.個(gè)人住房租賃貸款促進(jìn)租賃需求的釋放

隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房租賃貸款可以有效滿足市場(chǎng)需求。目前建設(shè)銀行針對(duì)個(gè)人的住房租賃貸款已開發(fā)多個(gè)產(chǎn)品。個(gè)人住房租賃貸款多采用線上和線下相結(jié)合模式，且具有操作靈活、利率優(yōu)惠、信用發(fā)放、還款自由等特點(diǎn)?；诖祟愘J款，增強(qiáng)了人們對(duì)租房的承壓能力，也在一定程度上釋放了個(gè)人的租房需求。

2.企業(yè)住房租賃貸款增強(qiáng)房源供給的動(dòng)力

企業(yè)房源供給主要是品牌房企租賃公司和國有住房租賃企業(yè)，企業(yè)住房租賃貸款為其提供了強(qiáng)力的政策支持和資金保障。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號(hào)）下發(fā)后，建設(shè)銀行研發(fā)了住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)貸款產(chǎn)品，主要用于支持租賃住房建設(shè)、改造、裝修、購買房源用于租賃、日常運(yùn)營等，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25年，同時(shí)可為政策和風(fēng)險(xiǎn)允許下的集體建設(shè)用地提供融資支持，解決了住房租賃企業(yè)部分融資難、融資貴的問題。

四、制約建設(shè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的影響因素

（一）稅收政策影響租賃房源供給

在市場(chǎng)住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房產(chǎn)“租賃稅”和不確定房產(chǎn)稅收因素在一定程度上對(duì)建設(shè)銀行租賃房屋來源造成較大影響。目前，市場(chǎng)租賃房屋供給方以個(gè)人房源為主導(dǎo)，國家的房產(chǎn)“租賃稅”使得人們傾向于選擇個(gè)人對(duì)個(gè)人的租賃方式，而不愿意接受建設(shè)銀行的“平臺(tái)模式”和“存房模式”，因?yàn)檫@樣使得他們房產(chǎn)租賃的收入透明，無法規(guī)避稅收，增加租賃成本，增加了出租人的負(fù)擔(dān)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制力度造成住房租賃業(yè)務(wù)門檻較高

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制力度是保障建設(shè)銀行順利住房租賃業(yè)務(wù)的前提，但同時(shí)也限制了部分承租方的需求。因貸款屬信用貸款，故建設(shè)銀行在風(fēng)控措施上較為審慎。在傳統(tǒng)房屋租賃市場(chǎng)上，出租方對(duì)承租方的資質(zhì)要求較低，而建設(shè)銀行則對(duì)承租方則設(shè)立了資質(zhì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)風(fēng)控的背景下，較多資質(zhì)差、需求高的承租方無法選擇建行渠道，進(jìn)而影響其住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。

（三）經(jīng)濟(jì)水平差異造成住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡

城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很大程度上決定了住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模，無論租賃住房供給和租賃住房需求主體，還是租賃市場(chǎng)政策支持偏向，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度高的城市均比欠發(fā)達(dá)地區(qū)有明顯優(yōu)勢(shì)。東方證券研究報(bào)告指出，目前我國租賃人口主要由流動(dòng)人口和新畢業(yè)大學(xué)生組成，不到10%的一、二線城市占據(jù)了50%以上的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模。其次，銀行對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持的內(nèi)部政策偏向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

（四）傳統(tǒng)思想制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

受傳統(tǒng)思想的影響，采用租房方式往往是向購房過渡的緩沖手段。目前，我國租賃住房規(guī)模占比不足10%，絕大部分人持有以自有住房作為穩(wěn)定和家的思想根基。

五、對(duì)策建議

（一）完善住房租賃市場(chǎng)政策

完善的住房租賃市場(chǎng)法律和政策體系對(duì)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、快速發(fā)展有重要支撐作用。首先，推進(jìn)“租售同權(quán)”政策改革不僅有助于保障承租方獲取公平的公共服務(wù)權(quán)利，也增加了住房租賃市場(chǎng)供給與需求的動(dòng)力;其次，對(duì)“租賃稅”的適當(dāng)優(yōu)惠政策有助于增加房源供給的動(dòng)力;第三，適當(dāng)放寬公積金支付房租的支取條件，同時(shí)，加大公積金中心與金融機(jī)構(gòu)合作力度，租賃住房時(shí)可提高支取公積金的效率和額度，提升房租的覆蓋率，增加住房租賃需求。

（二）發(fā)展住房租賃市場(chǎng)要因城施策

在城市的經(jīng)濟(jì)、地理、人口結(jié)構(gòu)等不同的前提下，因城施策是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的必要選擇。住房租賃市場(chǎng)中需求方主要為外來務(wù)工人員、新畢業(yè)大學(xué)生和城市低收入人群，其中前兩者是夠租房需求的中堅(jiān)力量。東部地區(qū)總體外來流動(dòng)人口多，購房難度大，租房需求旺盛，中西部地區(qū)恰恰相反;“一、二線”城市較其他“三、四、五線”城市的租房需求也不同?？偟膩碚f，不僅城市間該人群的結(jié)構(gòu)、規(guī)模不同，同一城市的不同區(qū)域亦有較大差異。所以，在推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展時(shí)，要因地制宜、因城施策，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)特征的住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)差異化的政策。

（三）完善租賃住宅性質(zhì)變更制度

目前部分住房租賃市場(chǎng)房源供給企業(yè)或機(jī)構(gòu)采用“重資產(chǎn)”發(fā)展模式，通過將城市閑置、低效辦公、商業(yè)用房改造為租賃住房是其一種主要運(yùn)營模式，提高了城市存量房屋的利用率，但因涉及房屋性質(zhì)的變化，在實(shí)際運(yùn)作中，需要政府多個(gè)管理部門的審核和批準(zhǔn)，調(diào)高了租賃房源供給的難度和降低了租賃房源供給的效率。

（四）加大住房租賃市場(chǎng)信用體系建設(shè)力度

我國住房租賃市場(chǎng)目前發(fā)展尚不成熟，信用體系尚不完善，急需建立規(guī)范性住房租賃平臺(tái)系統(tǒng)和租賃平臺(tái)使用制度，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，緩解供需信息矛盾，營造良好市場(chǎng)環(huán)境。住房租賃市場(chǎng)信用體系建設(shè)需依靠市場(chǎng)和政府共同建設(shè)，從市場(chǎng)角度，運(yùn)營主體需要加大自身平臺(tái)宣傳力度。