張宇華 浙江安吉農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司遞鋪支行

不同的商業(yè)銀行，對(duì)抵押資產(chǎn)制定的標(biāo)準(zhǔn)不同，但大部分銀行都以抵押資產(chǎn)的合法性為主要原則，然而在抵押資產(chǎn)的某些方面（比如抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，及內(nèi)在價(jià)值等），未制定有效措施；基于計(jì)量凈值計(jì)算，在對(duì)抵押品變現(xiàn)能力的分析過程中，往往由于未進(jìn)行全面考慮，而忽視變現(xiàn)可能產(chǎn)生的稅費(fèi)；對(duì)于抵押品的評(píng)估而言，采用不同的評(píng)估方法，其評(píng)估結(jié)果極有可能存在差異。

一、商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)的概述

針對(duì)于抵押資產(chǎn)而言，是指第三方為擔(dān)保商業(yè)銀行有關(guān)業(yè)務(wù)（比如質(zhì)押及抵押等），以此來緩解信用風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)利。依據(jù)相關(guān)資本協(xié)議，可以將抵質(zhì)押品劃分為以下幾類，既是應(yīng)收賬款、房地產(chǎn)（分為商用類及居住類）以及金融質(zhì)押品等?；谙嚓P(guān)規(guī)定，且針對(duì)于商業(yè)銀行，可以將抵質(zhì)押品劃分以下內(nèi)容：運(yùn)輸工具、在建工程、房屋以及土地使用權(quán)等。在對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，需對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，依據(jù)合適的抵押率，能提高違約成本費(fèi)用，且能降低發(fā)生違約的情況，由此能降低客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行貸款抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估管理存在的問題

內(nèi)部評(píng)估能力有待提升：針對(duì)于抵質(zhì)押品而言，由于缺乏專業(yè)的評(píng)估人員，以至于商業(yè)銀行不能有效判斷評(píng)估方法的合理性，及不能有效判斷評(píng)估結(jié)果的合理性，在這樣的情況下，無法對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行再次審核，由此抵押品的價(jià)值只能基于評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最終導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值存在一定的偏差。另一方面，有關(guān)抵押資產(chǎn)的內(nèi)控制度不夠完善，參與評(píng)估的人員職業(yè)素養(yǎng)參差不齊，未認(rèn)真落實(shí)對(duì)抵押資產(chǎn)的評(píng)估，在評(píng)估過程中，缺少合法性及合規(guī)性，在此情況下，不僅給抵押品的價(jià)值帶來風(fēng)險(xiǎn)，也提高了抵押品來源的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于抵押資產(chǎn)價(jià)（房地產(chǎn)）值評(píng)估而言，所采用的評(píng)估方法不夠合理：針對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估方法而言，主要包括收益估價(jià)法、比較估價(jià)法以及成本估價(jià)法等。對(duì)于抵押品的評(píng)估而言，采用不同的評(píng)估方法，其評(píng)估結(jié)果極有可能存在差異，主要是由于在評(píng)估過程中受到多方面參數(shù)的影響，比如市場環(huán)境及價(jià)值特征等。針對(duì)于現(xiàn)如今的評(píng)估技術(shù)而言，主要基于市場交易原則，對(duì)于抵押品的評(píng)估較于理想化，在交易市場不活躍，及未識(shí)別相關(guān)法律規(guī)定的情況下，在較短時(shí)間內(nèi)，就對(duì)抵押品的變現(xiàn)能力作出決定，由此會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值與抵押品實(shí)際價(jià)值不符，進(jìn)而不能降低借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)?；谟?jì)量凈值計(jì)算，在對(duì)抵押品變現(xiàn)能力的分析過程中，往往由于未進(jìn)行全面考慮，而忽視變現(xiàn)可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，比如抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（房屋契稅及土地增值稅等）。與個(gè)人住宅相比而言，商業(yè)用房所要繳納的稅費(fèi)更高，在此情況下，致使商業(yè)用房存在以下的缺點(diǎn)：其流動(dòng)性較差，商業(yè)用房的變現(xiàn)能力較低，存在的抵押風(fēng)險(xiǎn)更高，由此導(dǎo)致抵押資產(chǎn)凈值不抵債。

三、商業(yè)銀行優(yōu)化資產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

提高內(nèi)部評(píng)估能力：對(duì)于商業(yè)銀行來說，為有效防范抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提高管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；為鞏固商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估，及確保抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性，且在對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不受到評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果的影響，應(yīng)建立一批專業(yè)的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，并組建相應(yīng)的監(jiān)管部門；另一方面，為確保有效審查及判斷抵押品，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員的培訓(xùn)，培訓(xùn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，以此來提高信貸人員的工作水平，在此情況下，還能避免不合理現(xiàn)象（比如在對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要基于外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果）的發(fā)生。對(duì)于抵質(zhì)押率而言，應(yīng)謹(jǐn)慎審理其上限值：對(duì)于商業(yè)銀行而言，為有效確定抵押價(jià)值（比如清算價(jià)值及貸款價(jià)值等），應(yīng)充分考慮貸款期間抵押資產(chǎn)的損失情況，為確定合理的抵質(zhì)押率上限，應(yīng)充分結(jié)合多種因素（比如抵押資產(chǎn)在變現(xiàn)過程中所涉及的稅費(fèi)等），并有效結(jié)合外部環(huán)境（比如市場環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等）與風(fēng)險(xiǎn)情況等，對(duì)抵質(zhì)押率上限進(jìn)行合理的調(diào)整，通過這樣的方式，能提高借款人的違約成本費(fèi)用，且能降低抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

把抵押資產(chǎn)管理劃入綜合風(fēng)險(xiǎn)管理體系：為提升對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的水平，及鞏固對(duì)抵押資產(chǎn)的管理，對(duì)于商業(yè)銀行而言，應(yīng)將抵押資產(chǎn)管理劃入綜合風(fēng)險(xiǎn)管理體系。依據(jù)相關(guān)的規(guī)定，進(jìn)而確定資產(chǎn)估值的主體，并明確對(duì)抵押資產(chǎn)的估價(jià)方法，及相關(guān)的評(píng)估流程，針對(duì)于第三方的評(píng)估結(jié)果而言，應(yīng)有商業(yè)銀行專業(yè)人員進(jìn)行審核及確認(rèn)；為有效制約信息系統(tǒng)，及避免抵押業(yè)務(wù)上存在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在信息系統(tǒng)中融入業(yè)務(wù)管理規(guī)則，對(duì)于不同級(jí)別的業(yè)務(wù)人員，給予不同的權(quán)限；當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)存在過高比例時(shí)，對(duì)于同一類抵押資產(chǎn)而言，極有可能帶來集中性的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，要采取有效的防范措施進(jìn)行管理；當(dāng)對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行測試時(shí)，應(yīng)充分結(jié)合其風(fēng)險(xiǎn)情況，及抵押資產(chǎn)的重要性，結(jié)合抵押資產(chǎn)的測試結(jié)果，以此來制定應(yīng)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施。

四、結(jié)論

通過以上的分析可以得知，為有效防范抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提高管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；為確保有效審查及判斷抵押品，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員的培訓(xùn)；為有效確定抵押價(jià)值，應(yīng)充分考慮貸款期間抵押資產(chǎn)的損失情況；為提升對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的水平，及鞏固對(duì)抵押資產(chǎn)的管理，應(yīng)將抵押資產(chǎn)管理劃入綜合風(fēng)險(xiǎn)管理體系；為有效制約信息系統(tǒng)，及避免抵押業(yè)務(wù)上存在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在信息系統(tǒng)中融入業(yè)務(wù)管理規(guī)則。