崔令之,陳鯉婷

(湖南師范大學(xué)法學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410081)

2020年5月28日頒布的《民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！边@是我國(guó)立法首次將買賣不破租賃規(guī)則適用的條件限制為“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間”，其對(duì)于解決《合同法》第229條規(guī)定所存在的重大問題具有重要意義，即租賃合同的真實(shí)簽訂時(shí)間難以確定，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的倒簽租賃合同去損害房屋買受人利益的情形(1)黃薇.中華人民共和國(guó)民法典合同編釋義[M].北京：法律出版社，2020.554.。但以占有作為租賃合同對(duì)外公示的時(shí)間點(diǎn)在法理上是否確實(shí)妥當(dāng)，是否確實(shí)可以解決虛假租賃等問題呢?這引發(fā)了我們對(duì)買賣不破租賃規(guī)則適用的重新思考，并以此為契機(jī)，對(duì)學(xué)界主張的主流替代模式——登記對(duì)抗主義替代買賣不破租賃規(guī)則做一些探討。毫無(wú)疑問買賣不破租賃規(guī)則仍然有存在的必要性，但與此同時(shí)，筆者亦建議在未來(lái)的立法或司法解釋中，可以對(duì)該規(guī)則的適用條件做出更加詳細(xì)的規(guī)定。

一、買賣不破租賃規(guī)則的立法目的

買賣不破租賃規(guī)則是指租賃期間內(nèi)租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對(duì)受讓租賃物的第三人仍然有效。這一規(guī)則突破了傳統(tǒng)的合同相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力(2)王利明.民法第八版下冊(cè)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2020.248.。由于租賃合同是債權(quán)合同，承租人依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的是債權(quán)，與此同時(shí)，雖然買賣合同本身也是債權(quán)合同，但基于買賣合同可以發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為，買受人依據(jù)買賣合同產(chǎn)生的則是物權(quán)。因此承租人不能以其享有的債權(quán)來(lái)對(duì)抗買受人的物權(quán)。新的所有權(quán)人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標(biāo)的物(3)[意]彭梵得.羅馬法教科書[M].黃風(fēng)譯.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版,1992.378.。但是近代各國(guó)由于種種原因逐漸確立了對(duì)承租人傾斜保護(hù)的理念，羅馬法上的“買賣破壞租賃”規(guī)則不斷遭到質(zhì)疑，因此近代的大多數(shù)國(guó)家都承認(rèn)了買賣不破租賃規(guī)則。

具體到我國(guó)，在《合同法》立法前承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則的有1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款(4)1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)予或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。、原《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《經(jīng)濟(jì)合同法》)第23條第2款(5)《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第2款：如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第48條(6)《擔(dān)保法》第48條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條(7)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。，以及1999年出臺(tái)的《合同法》。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”至此我國(guó)才正式確立了買賣不破租賃規(guī)則。

買賣不破租賃規(guī)則的立法目的在于：第一，傾斜保護(hù)承租人的利益。如《德國(guó)民法典》第566條規(guī)定就是為了“保護(hù)承租人利益”(8)《德國(guó)民法典》第566條第1款規(guī)定:出租人的土地在交付于承租人后,出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間內(nèi)因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù).參見陳衛(wèi)佐譯注.德國(guó)民法典(第2版)[M].北京:法律出版社,2006.495.。受德國(guó)的影響，為了加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)，《意大利民法典》第1599條也規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則(9)《意大利民法典》第1599條規(guī)定：在公共登記簿中登記的租賃合同，可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力.參見費(fèi)安玲等譯.意大利民法典[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2004.387.。第二，穩(wěn)定租賃關(guān)系。租賃權(quán)雖屬于債權(quán)，但通過立法賦予租賃權(quán)對(duì)抗力，能夠有效防止租賃權(quán)因所有權(quán)的變動(dòng)而發(fā)生變動(dòng)。第三，實(shí)現(xiàn)物盡所值。不動(dòng)產(chǎn)所有人可以將其未使用到的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行租賃，這一方面可以增加該不動(dòng)產(chǎn)的利用率，也可以增加自己的收入，實(shí)現(xiàn)人盡其才，物盡其值。第四，鼓勵(lì)交易。從有利于承租人對(duì)租賃物進(jìn)行投資和利用角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)承租人不僅要考慮商鋪地理位置、租金、客流量，還要考慮利潤(rùn)等，因此，立法的保障和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，可以鼓勵(lì)交易，鼓勵(lì)商業(yè)承租人對(duì)商鋪進(jìn)行較為長(zhǎng)期的投資。

二、買賣不破租賃規(guī)則受到的質(zhì)疑

如前所述，買賣不破租賃規(guī)則在我國(guó)基本上得到確立，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，而且依據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，以租賃合同簽訂的時(shí)間點(diǎn)來(lái)確認(rèn)承租人和買受人的權(quán)利到底誰(shuí)優(yōu)先，確實(shí)存在著極大的道德風(fēng)險(xiǎn)，因此這一規(guī)則近年來(lái)受到許多質(zhì)疑和挑戰(zhàn)(10)朱慶育.“買賣不破租賃”的正當(dāng)性[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大學(xué)出社,2006.32.。

(一)對(duì)買賣不破租賃規(guī)則的正當(dāng)性質(zhì)疑

民法結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為物債二分。大陸法系國(guó)家將物權(quán)和債權(quán)這兩種權(quán)利進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，使其成為大陸法系國(guó)家中最重要的兩項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)在大陸法系國(guó)家財(cái)產(chǎn)法的立法中這是最常見的立法模式。1900年的德國(guó)民法典即采用物債二分體系,將物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分開來(lái)，并以此構(gòu)建了財(cái)產(chǎn)法中的兩大基石(11)[德]霍爾斯特·海因里?！ぱ趴撇妓?十九世紀(jì)德國(guó)民法科學(xué)與立法[M].王娜譯.北京:法律出版社,2003.182-183.。嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的二分結(jié)構(gòu)有利于形成完善的法律規(guī)范和更好地確立裁判規(guī)則。雖然買賣合同和租賃合同都為債權(quán)性質(zhì)，但依據(jù)買賣合同可以發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，買受人可以享有物權(quán)，而依據(jù)租賃合同承租人只能享有債權(quán)。在債的相對(duì)性原理下，當(dāng)出租人未履行義務(wù)時(shí)，承租人只享有請(qǐng)求出租人承擔(dān)繼續(xù)履行義務(wù)或承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，但在買賣不破租賃規(guī)則之下，承租人依據(jù)租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)居然可以對(duì)抗所有權(quán)，這是該規(guī)則正當(dāng)性遭到質(zhì)疑的第一個(gè)原因。

(二)對(duì)承租人弱者地位的質(zhì)疑

1999年《合同法》頒布時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然較之前有了很大的發(fā)展，但總體上仍處于較低的水平。當(dāng)時(shí)我國(guó)幾千萬(wàn)農(nóng)民兄弟姐妹從鄉(xiāng)村浩浩蕩蕩走進(jìn)了城市，大規(guī)模的人口遷移、人口流動(dòng)給剛起步的城市化帶來(lái)了很大的壓力。進(jìn)城務(wù)工人員需要租賃大量的房屋，但人多房少的現(xiàn)實(shí)狀況使其要求無(wú)法得到滿足，以至于立法必須確立一個(gè)保護(hù)弱勢(shì)承租人的制度，否則將對(duì)承租人的切身利益及生存保障造成威脅，《合同法》第229條也就應(yīng)運(yùn)而生。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋自有率越來(lái)越高，有些家庭甚至擁有不止一處不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為了一種投資手段。各級(jí)政府也在大力扶貧，興建了大量的安置房力求實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。而且現(xiàn)在的承租人更多地是剛畢業(yè)的大學(xué)生和一部分進(jìn)城務(wù)工人員，不可否認(rèn)他們與擁有不動(dòng)產(chǎn)的房東相比，確實(shí)處于弱勢(shì)地位。但是在我國(guó)房地產(chǎn)如此發(fā)達(dá)的今天，已經(jīng)不存在20世紀(jì)90年代所描述的：出租人與承租人解除租賃合同后，承租人租不到其他的房子以至于對(duì)其生存保障存在威脅的現(xiàn)象。若出租人打算將租賃物出賣，只需在出賣之前的合理時(shí)間內(nèi)通知承租人，承租人既可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也可以選擇尋找新的租處，若出租人存在違約情形時(shí)，承租人也可以主張違約責(zé)任、損害賠償責(zé)任等。賦予租賃權(quán)絕對(duì)的對(duì)抗效力，似乎沒有那么必要。另外，在商業(yè)租賃中，很難得出承租人是弱者的結(jié)論，商業(yè)承租人有可能是自然人，也有可能是法人，還有可能是非法人組織。一味地認(rèn)為承租人屬于弱者實(shí)在不可取。并且出租人、承租人、買受人、抵押權(quán)人等都只是抽象的法律概念，單單從概念本身來(lái)看，我們無(wú)法對(duì)概念背后法律主體的強(qiáng)弱做出判斷。一貧如洗的窮人可能成為承租人，富甲一方的財(cái)團(tuán)也可能成為承租人，并且還存在既是承租人也是出租人的情況。這是買賣不破租賃規(guī)則正當(dāng)性遭到質(zhì)疑的第二個(gè)原因。

(三)對(duì)不影響租賃合同效力的質(zhì)疑

關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的立法表述從“原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安挥绊懽赓U合同的效力”，立法的態(tài)度由清晰轉(zhuǎn)向曖昧，釋法的分歧由此產(chǎn)生(12)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學(xué)刊,2013,(9):48.。新頒布的《民法典》第725條亦仍然沿用“不影響租賃合同的效力”。該如何理解其意思，學(xué)界存在三種主要的觀點(diǎn)：

1.法定契約承受

該觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)發(fā)生“先租后賣”的情況時(shí)，買受人就自動(dòng)替代出租人成為原租賃合同的當(dāng)事人，當(dāng)買賣合同生效并移轉(zhuǎn)所有權(quán)之后，出租人就正式脫離了原租賃合同而存在，由買受人法定承受出租人的權(quán)利和義務(wù)(13)胡康生.中華人民共和國(guó)合同法釋義[M].北京:法律出版社,2009.339.。我國(guó)的司法實(shí)務(wù)亦傾向于這種觀點(diǎn)。但是買受人法定承受原租賃合同的法理基礎(chǔ)在哪里？合同法領(lǐng)域奉行“意思自治”為王，原租賃合同的訂立絲毫未體現(xiàn)買受人之個(gè)人意愿，甚至在法定承受的情形下是可能違背買受人的意愿的。該規(guī)定是否有違背“私法自治”之嫌疑？并且原租賃合同的當(dāng)事人都已發(fā)生改變，在法定契約承受之下卻又認(rèn)為債的同一性不變，債的效力不受影響(14)黃鳳龍.“買賣不破租賃”與承租人保護(hù)——以對(duì)《合同法》第 229 條的理解為中心[J].中外法學(xué),2013,(3):621.。

2.買賣破除租賃規(guī)則

該觀點(diǎn)認(rèn)為“不影響租賃合同的效力”從文義解釋上可以理解為：租賃合同的效力沒有受到影響。此表述很難看出在我國(guó)已經(jīng)確立了買賣不破租賃規(guī)則。理由在于：租賃合同屬于債權(quán)合同是毫無(wú)爭(zhēng)議的，債權(quán)合同的效力自然不會(huì)受到物權(quán)行為的影響，即使出租人將租賃物出賣并轉(zhuǎn)移了租賃物的權(quán)屬登記，出租人與承租人之間的租賃合同仍然是成立并生效的，只是若出租人在租賃期間內(nèi)將租賃物出賣，承租人的合同目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人主張違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任等，故租賃合同的效力本身就不會(huì)受到影響(15)張雙根.談“買賣不破租賃規(guī)則”的客體適用范圍問題[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第1卷)[C].北京:北京大學(xué)出版社,2006.4.。因此在這種觀點(diǎn)下，認(rèn)為立法只是在闡釋民法的基本原理，并沒有正式確立買賣不破租賃規(guī)則。

3.維持承租人的有權(quán)占有

該觀點(diǎn)認(rèn)為“不影響租賃合同的效力”目的在于維持承租人的有權(quán)占有，認(rèn)為在租賃權(quán)權(quán)屬發(fā)生改變后承租人可以以有權(quán)占有來(lái)對(duì)抗買受人的所有權(quán)(16)徐瀾波.”買賣不破租賃規(guī)則”的立法技術(shù)分析[J].法學(xué),2008,(3):111.。根據(jù)該學(xué)者的理解，若A先將房屋出租給B，隨后又將房屋出賣給C并辦理好房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，B根據(jù)與A之間的租賃合同取得的對(duì)A而言的有權(quán)占有，可以對(duì)抗C的返還原物請(qǐng)求權(quán)。但此種占有與物權(quán)法上的占有理論相抵觸(17)王澤鑒.民法物權(quán)2：用益物權(quán)、占有[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001.176-177.。并且要使承租人的有權(quán)占有具備對(duì)抗新所有權(quán)人的效力，必須由法律明確規(guī)定。

前述三種觀點(diǎn)都是基于立法“不影響租賃合同效力”出發(fā)所作的基本闡釋。三種觀點(diǎn)都有一定的道理，沒有超出理解的范圍，應(yīng)以哪種觀點(diǎn)為準(zhǔn)，目前還沒有定論,并且《民法典》也沒有對(duì)這個(gè)問題作出回答。

三、登記對(duì)抗主義能否代替買賣不破租賃規(guī)則分析

在私法領(lǐng)域，意思自治為王，合同應(yīng)基于雙方當(dāng)事人的合意而訂立。合同法的強(qiáng)制性規(guī)定只有在意思自治無(wú)法解決時(shí)才發(fā)揮作用。但買賣不破租賃規(guī)則卻在違背當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，強(qiáng)行賦予債權(quán)具有對(duì)抗物權(quán)的效力。買賣不破租賃規(guī)則是否仍有其存在的必要性？是否有新的模式可以替代買賣不破租賃規(guī)則？目前學(xué)界存在一種主流的觀點(diǎn)——以登記對(duì)抗主義來(lái)替代買賣不破租賃規(guī)則。那么登記對(duì)抗主義是否能真正取代買賣不破租賃規(guī)則呢？作者通過分析該替代模式的含義及其存在的優(yōu)點(diǎn)與缺陷，認(rèn)為登記對(duì)抗主義不能代替買賣不破租賃規(guī)則。

(一)登記對(duì)抗主義的含義

這里的登記對(duì)抗主義是指承租人并不當(dāng)然地取得對(duì)抗買受人的權(quán)利，必須以登記為條件，只有租賃合同的雙方當(dāng)事人基于合意對(duì)租賃合同進(jìn)行了預(yù)告登記，承租人在租賃物所有權(quán)變動(dòng)期間才享有對(duì)抗買受人的權(quán)利，若雙方未基于合意進(jìn)行預(yù)告登記那就采取買賣破除租賃規(guī)則，承租人的租賃權(quán)就沒有了對(duì)抗力。

支持登記對(duì)抗主義的學(xué)者認(rèn)為，租賃權(quán)是一個(gè)純粹的債權(quán)，不應(yīng)具有對(duì)世性，但是為了達(dá)到保護(hù)承租人的效果，可以結(jié)合預(yù)告登記等制度，使經(jīng)過預(yù)告登記的租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗力(18)朱慶育.“買賣不破租賃”的正當(dāng)性[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大學(xué)出版社,2006.32.。由此可知，租賃權(quán)是否具有對(duì)抗效力要與當(dāng)事人的意思自治相結(jié)合，若當(dāng)事人表示了租賃權(quán)對(duì)抗力的意思，也就是將租賃權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記了，那就采取買賣不破租賃規(guī)則對(duì)承租人進(jìn)行保護(hù)，否則此租賃權(quán)就不具有對(duì)抗力。物權(quán)公示原則是熟人社會(huì)向陌生人社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期確定的物權(quán)變動(dòng)制度(19)賴麗華.不動(dòng)產(chǎn)買賣不破租賃制度的異化及其制度重建[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2010,(3):177.。原來(lái)在城鎮(zhèn)和農(nóng)村中生活的人們，由于地域較為狹小，在生活中難免會(huì)有交集，人與人之間相互熟悉，形成了熟人社會(huì)，此時(shí)沒有物權(quán)變動(dòng)公示的必要，每家每戶的財(cái)產(chǎn)在事實(shí)上都處于公示狀態(tài)。但如今我國(guó)城市化進(jìn)程速度非?？?，人與人之間的熟悉程度遠(yuǎn)不如從前，已經(jīng)逐漸從熟人社會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槟吧松鐣?huì)。公示手段就成為維護(hù)社會(huì)交往秩序、保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利的重要手段，所以要想產(chǎn)生買賣不破租賃的法律效果，必須要對(duì)該租賃合同進(jìn)行預(yù)告登記。

(二)登記對(duì)抗主義的優(yōu)點(diǎn)

在登記對(duì)抗主義之下使經(jīng)過預(yù)告登記的租賃權(quán)獲得了對(duì)抗力，以預(yù)告登記的效力來(lái)解釋作為債權(quán)的租賃權(quán)的對(duì)抗力，嚴(yán)格遵循了民法上物債二分的體例，巧妙地避開了本是債權(quán)的租賃權(quán)是否已經(jīng)物權(quán)化的激烈討論，從而大大降低了論證的難度，以最小的體系成本解決了租賃權(quán)的定位問題，而且，顯示了追求制度中立和尊重意思自治的民法傳統(tǒng)立場(chǎng)(20)張銘化.反思買賣不破租賃[J].中國(guó)政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2019,(3):98.。這也是國(guó)內(nèi)許多學(xué)者在批評(píng)買賣不破租賃帶來(lái)的種種問題時(shí)所首選的解決方式(21)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學(xué)刊,2013,(9):52.。

登記對(duì)抗主義還可以有效遏制近年來(lái)在司法實(shí)踐中頻頻發(fā)生的，利用買賣不破租賃規(guī)則制造虛假租賃來(lái)規(guī)避執(zhí)行的棘手問題。如：若甲在2018年3月1日將房屋抵押給丙，又于2018年9月1日將房屋出租給乙，后甲資不抵債，法院最終裁定以房屋清償其對(duì)丙的債務(wù)。此時(shí)若甲和乙惡意串通，利用買賣不破租賃規(guī)則賦予承租人的對(duì)抗力，采取虛假租賃、倒簽租賃日期的方式來(lái)規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行以此損害丙的利益。由于乙是否占有房屋以及何時(shí)占有房屋的關(guān)鍵證據(jù)在甲和乙手中，法院想要查明事實(shí)往往需要很高的調(diào)查成本，法院此時(shí)只能中止或者實(shí)際終止執(zhí)行程序，使買受人丙陷入無(wú)法行使其對(duì)房屋所有權(quán)的困境(22)季金華.買賣不破租賃原則限制適用的條件分析[J].政法論叢,2016,(4):78.。欠缺登記對(duì)抗的買賣不破租賃規(guī)則容易給虛假租賃的滋生創(chuàng)造土壤，虛假租賃合同簽訂成本較低，并可以有效規(guī)避法院的強(qiáng)制執(zhí)行，輕易損害申請(qǐng)執(zhí)行人(債權(quán)人)的利益。而在登記對(duì)抗主義下，由于租賃合同的預(yù)告登記需要登記機(jī)關(guān)的介入，這樣可以有效防止債務(wù)人(出租人)與承租人惡意串通，通過倒簽租賃合同日期等方式損害債權(quán)人利益，并且能大大減輕法院的取證和執(zhí)行成本。對(duì)于減少或遏制虛假租賃來(lái)說(shuō)，登記對(duì)抗主義確實(shí)是一劑良方。

(三)登記對(duì)抗主義的缺陷

登記對(duì)抗主義有其優(yōu)越性，但仍然存在缺陷。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第20條也就是《民法典》第221條規(guī)定的預(yù)告登記制度，只面向買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，并不包含租賃合同在內(nèi)。若要使租賃合同能夠進(jìn)行預(yù)告登記，在法律制度上則要根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第10條也就是《民法典》第210條第2款“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”之規(guī)定進(jìn)行構(gòu)建，也就是說(shuō)，如果要將租賃合同和預(yù)告登記結(jié)合起來(lái)，那就必須要由法律對(duì)租賃合同的預(yù)告登記作出規(guī)定。因此在法律并未作出規(guī)定的情況下，對(duì)租賃合同進(jìn)行預(yù)告登記也就很難成立了。換句話說(shuō)，只有將租賃合同給予雙方當(dāng)事人的合意進(jìn)行預(yù)告登記后才發(fā)生買賣不破租賃的法律效果。登記的制度成本由出租人和承租人共同負(fù)擔(dān)，為了保護(hù)買受人的利益而將交易成本從買受人向出租人和承租人轉(zhuǎn)移，因此這種為了修正立法傾斜保護(hù)承租人的制度而采取的登記對(duì)抗主義，是否對(duì)承租人又過于嚴(yán)苛了呢？因此，德國(guó)民法典始終堅(jiān)持單純的占有(交付)對(duì)抗主義，拒絕引入登記公示方式，理由是“承租人通常沒有獲得出租人的登記同意，且辦理或注銷登記會(huì)產(chǎn)生麻煩和費(fèi)用”(23)H.ublein.in:Münchener Kommentar，5.Aufl.2008§566,Rdn.2.轉(zhuǎn)引自黃鳳龍.“買賣不破租賃”與承租人保護(hù)——以對(duì)《合同法》第 229 條的理解為中心[J].北京:中外法學(xué),2013,(3):625.。并且登記對(duì)抗主義無(wú)法解決長(zhǎng)期租賃合同和商業(yè)租賃合同所面臨的困境。

1.不適用于長(zhǎng)期租賃合同

《民法典》第705條第1款也就是《合同法》第214條規(guī)定租賃期限不得超過20年，因此租賃合同的期限超過20年的部分無(wú)效。在我國(guó)的立法中并沒有長(zhǎng)期租賃合同的規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“民法典”以5年為界限。我們可以參照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，將租賃期限5年以上的租賃合同認(rèn)定為長(zhǎng)期租賃合同。在長(zhǎng)期租賃合同中面臨的最主要的問題就是合同信息的不完全性，當(dāng)事人只能對(duì)近期的事項(xiàng)作出較為明確的安排，對(duì)于較長(zhǎng)期限之后的事項(xiàng)一般都無(wú)法作出一個(gè)準(zhǔn)確性的安排。因?yàn)檎Z(yǔ)言的不完全性以及理性的不完全，即使當(dāng)事人可以對(duì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的事項(xiàng)作出安排，但也無(wú)法避免一些突發(fā)事件的發(fā)生(24)TiroleJ.Incomplete Contracts: Where Do We Stand?Econometrica，1999,(67):741-781.。在信息不完全的情況下，若此時(shí)的立法采取登記對(duì)抗主義，并且當(dāng)事人之間并未基于合意而對(duì)租賃合同進(jìn)行登記，那會(huì)產(chǎn)生什么后果呢？舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，A為出租人，B為承租人，C為買受人。第一種情形，若A在租賃期限內(nèi)未將租賃物出賣，B就持續(xù)地作為租賃物的承租人，租金價(jià)格平穩(wěn)，租賃關(guān)系穩(wěn)定，這是最理想的狀態(tài)；第二種情形，A在租賃期限內(nèi)將租賃物出賣給C，在買賣不破租賃制度下B不退出租賃關(guān)系，由于C即使取得租賃物所有權(quán)也無(wú)法實(shí)際取得租賃物的占有、使用和收益，租賃物的價(jià)格將會(huì)降低。在這種情形下若C想要切實(shí)地取得租賃物的占有、使用、收益就要與B進(jìn)行協(xié)商，此時(shí)B就擁有一個(gè)定價(jià)權(quán)，C可以從B處購(gòu)買這一權(quán)利，不然，就可以要求C繼續(xù)履行原來(lái)的租賃合同。但是在登記對(duì)抗主義下，若A、B未將租賃合同進(jìn)行登記，那么B就要退出租賃關(guān)系并可以向A主張損害賠償，A勢(shì)必會(huì)將B對(duì)其索要的損害賠償計(jì)入租賃物的價(jià)格中，租賃物的價(jià)格將會(huì)提高，那B獲得的損害賠償其實(shí)是A從C的購(gòu)買款中取得的。所以在買賣不破租賃規(guī)則下，C可以直接與B進(jìn)行協(xié)商談判，從而簡(jiǎn)化交易步驟，降低當(dāng)事人之間的交易成本。

由此可以看出，登記對(duì)抗主義不僅無(wú)法解決長(zhǎng)期租賃合同所面臨的合同信息不完全的困境，也會(huì)加重當(dāng)事人之間的交易成本和交易步驟。相反運(yùn)用買賣不破租賃規(guī)則能夠解決這種事前信息不完全的困境，無(wú)須承租人提前對(duì)未來(lái)予以準(zhǔn)確地預(yù)估，直接以法律的規(guī)定對(duì)承租人進(jìn)行保護(hù)。并且通過買賣不破租賃規(guī)則能夠簡(jiǎn)化當(dāng)事人之間的交易步驟，降低當(dāng)事人之間的交易成本。所以，登記對(duì)抗主義并不能替代買賣不破租賃規(guī)則而存在，買賣不破租賃規(guī)則仍有其存在的必要性。

2.不適用于商業(yè)租賃合同

商業(yè)租賃合同是指承租人以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的簽訂的租賃合同。商業(yè)租賃最大的特點(diǎn)就是盈利，承租人投入資金是期望獲得利潤(rùn)，出租人之所以會(huì)將自己的租賃物進(jìn)行出租，是由于租金收益會(huì)大于自己對(duì)租賃物的使用收益。在商業(yè)租賃中對(duì)選址也有很高的要求，往往會(huì)將租金、利潤(rùn)、人流量等因素結(jié)合起來(lái)考慮，之所以會(huì)承租此處，承租人肯定是經(jīng)過了一番考察后認(rèn)為承租此地點(diǎn)將會(huì)帶來(lái)更大的利潤(rùn)。有些國(guó)家是將商業(yè)租賃列入商法典保護(hù)范疇的，如法國(guó)，商業(yè)租賃作為商業(yè)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的重要部分，受到商法典的保護(hù)。特別是商用場(chǎng)所租約，出租人可能試圖在其不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)從事原承租人從事的相同業(yè)務(wù)，從而輕而易舉的將承租人的顧客攫為己有(25)伊夫·居榮.法國(guó)商法[M].羅結(jié)珍,趙海峰譯.北京：法律出版社，2004.708.。

如甲為出租人，乙為承租人，丙為租賃物的買受人，承租人乙對(duì)租賃物投入1萬(wàn)元的專有性投資(用于裝修、修繕租賃物)。在登記對(duì)抗主義下，若出租人甲和承租人乙未基于合意將商業(yè)租賃合同進(jìn)行預(yù)告登記的話，商業(yè)租賃合同不適用買賣不破租賃規(guī)則，在商業(yè)租賃中承租人乙同樣面臨事前信息不完全的困境，承租人乙對(duì)自己投進(jìn)租賃物的專有性投資能否獲得預(yù)期的利潤(rùn)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估。在此情形下，出租人和承租人也很難達(dá)成合意對(duì)商業(yè)租賃合同進(jìn)行預(yù)告登記，那在租賃合同沒有進(jìn)行預(yù)告登記的情況下，假設(shè)乙的1萬(wàn)元專有性投資，最終獲得了3萬(wàn)元的收益，若甲想讓自己也分配到該收益的話，甲會(huì)將經(jīng)過乙的經(jīng)營(yíng)使租賃物增值的部分變成租賃物現(xiàn)在的價(jià)值，將其出賣給丙。由于未對(duì)租賃合同進(jìn)行預(yù)告登記，對(duì)承租人乙只能適用“買賣破除租賃”規(guī)則，此時(shí)乙無(wú)法以原來(lái)的租賃合同對(duì)抗買受人丙，3萬(wàn)元的收益在甲丙之間分配，乙的收益被甲丙攥取，乙的收益是0元，乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任，如果乙一開始知道這個(gè)結(jié)果，乙不會(huì)對(duì)租賃物進(jìn)行專有性投資，這樣投資為0元，收益也為0元。這將會(huì)抑制投資者的積極性，無(wú)法鼓勵(lì)商業(yè)投資，投資后勁不足，資源得不到有效的配置，影響整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。若存在買賣不破租賃規(guī)則的話，接上述例子，乙可以依據(jù)租賃權(quán)的對(duì)抗力來(lái)對(duì)抗買受人丙，如果將這部分收益分配給乙，丙想取得租賃物的占有必須與乙進(jìn)行協(xié)商、談判，在買賣不破租賃規(guī)則的保護(hù)下，最終的決定權(quán)在乙手中，乙可以接受丙開出的條件，也可以要求丙按照原來(lái)的商業(yè)租賃合同繼續(xù)履行。這種情況下，乙的事前投資得到了保障，收益被他人攥取的可能性降低。所以，在商業(yè)租賃的情形下，為了使承租人的投資收益得到保障，鼓勵(lì)商業(yè)投資的積極性，我們必須堅(jiān)持買賣不破租賃規(guī)則。

由此可見，登記對(duì)抗主義雖然有一定的合理性，但也不可避免地存在一些無(wú)法解決的問題，因此，它不能代替買賣不破租賃規(guī)則而存在。買賣不破租賃規(guī)則雖然有不合理的地方，但又有其必須存在的理由，并且在《民法典》中已經(jīng)肯定了買賣不破租賃規(guī)則繼續(xù)存在的必要性，只是要對(duì)該規(guī)則的適用條件做進(jìn)一步的細(xì)化。

四、買賣不破租賃規(guī)則適用細(xì)化的思考

買賣不破租賃規(guī)則雖然面臨制度和理論上的諸多質(zhì)疑，但依然有其存在的必要性?！睹穹ǖ洹返?25條也肯定了該規(guī)則，并在《合同法》第229條規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，即確立了以承租人占有作為租賃合同對(duì)外公示的時(shí)間點(diǎn)，也即新增了占有對(duì)抗主義的規(guī)定。但是占有對(duì)抗主義不能完全解決買賣不破租賃規(guī)則在法律適用中的難題。首先它在法理上存在缺陷。買賣不破租賃規(guī)則在學(xué)理上適用于不動(dòng)產(chǎn)(26)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學(xué)刊,2013,(9):49-50.，國(guó)外很多國(guó)家的立法也規(guī)定買賣不破租賃規(guī)則只適用于不動(dòng)產(chǎn)，雖然我國(guó)立法未作出這種限制，但在司法實(shí)務(wù)中買賣不破租賃規(guī)則更多地適用于不動(dòng)產(chǎn)。而登記是不動(dòng)產(chǎn)的公示手段，占有僅為動(dòng)產(chǎn)的公示手段。登記由于國(guó)家公權(quán)力的介入而具有最強(qiáng)的公示效力。占有只是一種無(wú)需登記的事實(shí)狀態(tài)，其作為一種描述事實(shí)狀態(tài)的它的對(duì)抗效力明顯弱于登記，在物權(quán)法理論上其僅可作為動(dòng)產(chǎn)的公示手段，但在該規(guī)則中立法卻將占有續(xù)造為不動(dòng)產(chǎn)的公示手段，難以令人信服。其次，占有對(duì)抗主義還無(wú)法有效解決買賣不破租賃規(guī)則在司法實(shí)踐中存在的虛假租賃問題。因此，在未來(lái)的立法或者司法解釋中，為克服占有對(duì)抗主義的缺陷，可考慮引入登記對(duì)抗主義，但完全的登記對(duì)抗主義也不可避免的存在缺陷，因此，在未來(lái)的立法或者司法解釋中應(yīng)引入什么樣的登記對(duì)抗主義就成為思考的首要問題。

國(guó)外及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于這一問題的立法主要有以下形式：如日本民法典規(guī)定的是單純的登記對(duì)抗主義(27)《日本民法典》第605條：不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)登記,得對(duì)抗以后之物權(quán)取得人.渠濤編譯.最新日本民法典[M].北京:法律出版社.2006.132.，法國(guó)民法典規(guī)定的是公證對(duì)抗主義(28)《法國(guó)民法典》第1743條：如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定期限的租賃契約的房屋或土地承租人。參見鄭正忠等譯.法國(guó)民法[M].中國(guó)臺(tái)北：五南圖書出版公司，2001.1319.，瑞士民法典則規(guī)定了預(yù)告登記對(duì)抗主義(29)《瑞士債法典》第259條：租賃經(jīng)預(yù)告登記始具有對(duì)抗力。參見吳兆祥等譯.瑞士債法典[M].北京:法律出版社，2002.63.，意大利民法典對(duì)租賃期限進(jìn)行區(qū)分，采取附條件登記對(duì)抗主義(30)《意大利民法典》1599條：未登記的不動(dòng)產(chǎn),自租賃時(shí)起經(jīng)過九年的,不得對(duì)抗第三買受人.參見費(fèi)安玲等譯.意大利民法典[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2004.387.，與意大利的規(guī)定具有相似之處的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”也對(duì)合同的租賃期限進(jìn)行區(qū)分，但它采取的是公證對(duì)抗主義(31)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第425條：出租人于租賃物交付后,承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人,其租賃契約對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。前項(xiàng)規(guī)定,于未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約，其期限逾五年或未定期限者,不適用之。，而且將占有納入其中形成了較為全面的租賃公示體系。這種體系值得我們借鑒(32)陳鳴.“買賣不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論《民法典·合同編》中租賃合同對(duì)抗力規(guī)則的重構(gòu)[J].西部法學(xué)評(píng)論,2017,(1):27.。

所以筆者認(rèn)為，我們可以以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”的相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)并參考其他國(guó)家的類似規(guī)定，同時(shí)充分考慮我國(guó)歷史和現(xiàn)實(shí)的具體情況，對(duì)買賣不破租賃規(guī)則的適用范圍和條件加以細(xì)化。其主要途徑是在未來(lái)立法或者司法解釋中引進(jìn)附條件登記對(duì)抗主義，將附條件登記對(duì)抗主義與占有對(duì)抗主義結(jié)合起來(lái)，具體做法：首先，對(duì)租賃合同的類型進(jìn)行區(qū)分：第一，以租賃期限為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將租賃合同分為長(zhǎng)期租賃和短期租賃；第二，以租賃用途為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將租賃合同分為普通租賃和商業(yè)租賃。其次，對(duì)這四種類型的租賃合同根據(jù)不同情形兼采占有對(duì)抗主義與附條件登記對(duì)抗主義相結(jié)合的方式。比如短期租賃合同租賃期限較短，當(dāng)事人雙方之間的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的可能性較小，無(wú)需增加承租人的負(fù)擔(dān)，采取占有對(duì)抗主義，只要承租人對(duì)租賃物進(jìn)行實(shí)際占有該租賃合同就對(duì)受讓人具有拘束力。對(duì)于租賃期限在5年以上的長(zhǎng)期租賃合同則采取附條件登記對(duì)抗主義。由于租賃期限較長(zhǎng)，當(dāng)事人之間承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，對(duì)其予以登記不僅可以規(guī)避虛假租賃，也更有利于保護(hù)當(dāng)事人之間的權(quán)利，未經(jīng)登記該租賃合同就對(duì)受讓人不具有拘束力。同樣地，對(duì)于普通租賃，由于承租人無(wú)需對(duì)租賃物進(jìn)行專有性投資，當(dāng)事人雙方之間的法律關(guān)系明確，宜采取占有對(duì)抗主義；對(duì)于商業(yè)租賃，承租人不僅要對(duì)租賃物進(jìn)行專有性投資，而且還要面對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則可以采取附條件登記對(duì)抗主義，以此來(lái)保護(hù)當(dāng)事人的利益。