房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
——以某房地產(chǎn)公司為例

（中喜會計(jì)師事務(wù)所南京分所 江蘇·南京 210000）

1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指與財(cái)務(wù)相關(guān)的事務(wù)在經(jīng)營活動中，受多種不可控或者不易被預(yù)測的意外事故或因素的影響，致使企業(yè)遭受資金相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、承受財(cái)務(wù)損失的一種概率性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是伴隨企業(yè)經(jīng)營中客觀存在的一種屬性，不可能被完全消除，但通過識別、進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)把控、資金的有效利用，是能將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失大大的降低的。

2 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，可將籌資風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)和收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)兩類。

2.1.1 現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在特定的時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入導(dǎo)致企業(yè)沒有足夠的流動現(xiàn)金，無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的現(xiàn)金流量表通常能反映這一風(fēng)險(xiǎn)。從表1可知，2015年起公司營業(yè)過程中發(fā)生的現(xiàn)金流量呈波動下降趨勢，在2019年下降到了-110億，可知該公司盈利能力不佳。投資過程所發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額從2015年起，一直呈負(fù)增長狀態(tài)，在2017年達(dá)-214億?；I資過程產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從2015年是由于公司規(guī)模不斷擴(kuò)張或者是公司的投資失敗而產(chǎn)生虧損、營業(yè)過程中的現(xiàn)金流量持續(xù)性透支所造成起呈逐年上漲趨勢，尤其是2017年至2018年籌資過程的現(xiàn)金流量增加了接近5倍，是由于公司規(guī)模不斷擴(kuò)張或者是公司的投資失敗而產(chǎn)生虧損、營業(yè)過程中的現(xiàn)金流量持續(xù)性透支所造成。綜上所述，該公司存在現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。

表1：現(xiàn)金流量指標(biāo)

2.1.2 收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)

收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題從而導(dǎo)致收支不平衡，并由此引發(fā)的企業(yè)出現(xiàn)的不能如期償還債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

表2是某房地產(chǎn)公司2015-2019年的負(fù)債情況和盈利情況。表2中顯示某房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)出上漲趨向，資產(chǎn)負(fù)債率越高，說明某房地產(chǎn)公司通過借債融資的資產(chǎn)就越多，風(fēng)險(xiǎn)就更大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2019年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10”報(bào)告顯示，滬深以及大陸在香港的上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%、78.23%。而某房地產(chǎn)公司在2019年負(fù)債率達(dá)到了89.93%，明顯高于行業(yè)平均水平，這些數(shù)據(jù)顯示出某房地產(chǎn)公司對負(fù)債的依賴度很高，對負(fù)債的依賴程度過高會致使公司的資金鏈變得脆弱，很容易陷入財(cái)務(wù)困難情況。公司的營業(yè)收入和凈利潤都表現(xiàn)出波動上漲的趨向，但是上漲的速度則明顯變緩，公司應(yīng)更加合理利用資源。

表2：負(fù)債及盈利指標(biāo)

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)和對外投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1 對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)

對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)即把籌集的資本投入于公司內(nèi)部的生產(chǎn)與經(jīng)營活動而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

表3數(shù)據(jù)顯示出企業(yè)存貨呈直線上升的狀態(tài)，在2019年達(dá)到了1210億元，存貨是企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a(chǎn)成品或處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，它在常規(guī)營業(yè)過程中，可以有規(guī)律地變換成為現(xiàn)金資產(chǎn)與其他資產(chǎn)，但如果數(shù)量積壓過多，很大程度上就將變成滯留產(chǎn)品，導(dǎo)致資金回流出現(xiàn)困難，甚至被迫被降低價(jià)格銷售，最后造成公司經(jīng)濟(jì)損失。某公司的存貨數(shù)量過于龐大，很容易產(chǎn)生存貨積壓風(fēng)險(xiǎn)。從表中還可以看出，雖然該公司的實(shí)物投資增長率整體呈波動向下模式，但是實(shí)物資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過大，各年所占比重都在60%以上，尤其是在2016年比重高達(dá)86.72%。這說明某房地產(chǎn)公司實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模過于龐大，對內(nèi)投資占比過大，會導(dǎo)致流動資金不足，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

表3：存貨及資產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)

2.2.2 對外投資風(fēng)險(xiǎn)

對外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)以現(xiàn)金購買股票、債券等有價(jià)證券或者以實(shí)物、無形資產(chǎn)向其他單位進(jìn)行投資，由于受物價(jià)和市場因素的影響產(chǎn)生預(yù)期與實(shí)際投資結(jié)果不同的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合長期股權(quán)投資額和投資收益近5年的情況分析，我們可以看出該公司近5年長期股權(quán)投資額呈逐年上漲模式，但波動幅度較大。在2016年長期股權(quán)投資額急速下降到0.5，2019年長期股權(quán)投資額急速上升并達(dá)到2018年長期股權(quán)投資額的9倍。投資收益呈劇急速波動的狀態(tài)。

表4：長期股權(quán)投資及投資收益指標(biāo)

2.3 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在企業(yè)受到外部市場環(huán)境復(fù)雜性和變動性的影響，對新的市場環(huán)境的認(rèn)知能力和適應(yīng)能力又有一定的局限性，導(dǎo)致在企業(yè)在運(yùn)營過程中沒能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或者運(yùn)營失敗的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要是以運(yùn)營能力為評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)的，但因?yàn)椴煌墓窘?jīng)營范圍不同，導(dǎo)致研究運(yùn)營指標(biāo)也不同。房地產(chǎn)公司主要有銷售環(huán)節(jié)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收款環(huán)節(jié)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.1 銷售環(huán)節(jié)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

表5給出了某房地產(chǎn)公司近5年的費(fèi)用和收入情況。表中數(shù)據(jù)顯示從2015年起營業(yè)利潤呈逐步上升的狀態(tài)，然而增長速度則表現(xiàn)為逐漸放緩。營業(yè)成本也是逐年上升，在2017年的時(shí)候后增長率達(dá)到了81.97%，且該年成本增長率大于收入增長率，企業(yè)應(yīng)該注意成本的控制。同時(shí)企業(yè)的費(fèi)用也呈逐年上漲，尤其是在2019年的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用增長率都達(dá)到了75%以上，但是主營收入?yún)s僅僅增長了20%。

房地產(chǎn)行業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)率平均值為0.39，通過數(shù)據(jù)能夠明顯發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上同行的平均程度，運(yùn)營所需的資金占據(jù)存貨上的比率太大，企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度慢，說明企業(yè)銷售能力較差。

表5：收入、成本與費(fèi)用相關(guān)指標(biāo)

2.3.2 收款環(huán)節(jié)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

表6數(shù)據(jù)顯示，某房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)次數(shù)呈波動上升狀態(tài)，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)次數(shù)髙，這說明企業(yè)近幾年的資金回收速度比前些年更快了，賬期變短，資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，可以減少壞賬損失等。該企業(yè)的應(yīng)收賬款天數(shù)逐漸縮短，表明企業(yè)付款條件比以前變得苛刻，采用這種較緊的信用政策，當(dāng)機(jī)會成本（限制的代價(jià)）大于賒銷成本時(shí)，企業(yè)的銷量會變小，最終會使企業(yè)的盈利水平降低。某房地產(chǎn)公司近五年的現(xiàn)金盈余保障倍數(shù)波動較大，2016年達(dá)到18.63，2017年又降到14.97，但是整體數(shù)值均在行業(yè)平均水平9.2以上，說明該企業(yè)的實(shí)際收益能力良好。

表6：收款環(huán)節(jié)相關(guān)指標(biāo)

2.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的利潤通常分為兩部分：留存收益和留給股東的權(quán)益。前者是為企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營方面提供資金上的支持，后者是留給企業(yè)的股東以保證他們的合法權(quán)益。

表7是某房地產(chǎn)公司的利潤分配情況?？梢钥闯龉镜膬衾麧欀鹉晟仙?，未分配利潤也在逐年上升，但近5年每年的未分配利潤都高于凈利潤，并且二者之間的差值隨著時(shí)間的增長逐年加大，到2019年時(shí)差值已達(dá)到46.44億遠(yuǎn)高于2015年的6.83億。從未分配利潤的構(gòu)成來看，公司未分配利潤過高有可能含有過多的應(yīng)收項(xiàng)目，現(xiàn)金流量低，流動性差，實(shí)際償債能力不足，某房地產(chǎn)公司存在一定的收入分配風(fēng)險(xiǎn)。

表7：收益分配相關(guān)指標(biāo)